Дело № 2-2618/2017 

Решение

Именем Российской Федерации

24 октября 2017 года город Пермь

Дзержинский районный суд города Перми в составе: 

председательствующего судьи Завьялова О.М.,

секретаря Аминовой Г.С.

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности, от Дата № ..., представителей ответчика ФИО2, ФИО3, действующих на основании доверенностей от Дата, от Дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансы и Управление» об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи, взыскании убытков, взыскании компенсации морального вреда, 

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «Финансы и управление» об уменьшении цены договора купли-продажи от Дата на 1000000 руб., взыскании с ответчика убытков в размере 2100000 руб., компенсации морального вреда в размере 100000 руб.

Свои требования истец обосновывает тем, что Дата ответчик по договору купли-продажи продал квартиру по адресу: Адрес. При рассмотрении судом дела № истцу стало известно, что квартира имеет обременение в виде договора найма № от Дата, заключенного между ... и ФИО, со сроком найма до Дата. Заключая договор, истец должен был поставить истца в известность об обременении, однако этого не сделал, чем нарушил существенные условия договора. Квартира приобреталась для проживания. Поскольку истец в данной квартире проживать не мог, то заключил договор найма квартиры по адресу: Адрес. Дата истцом произведен платеж по договору найма в размере 2100000 руб. В силу Закона «О защите прав потребителей» просит уменьшить цену договора купли-продажи по приобретению квартиры на 1000000 руб., а также взыскать причиненный моральный вред, который оценивает в размере 100000 руб. Взыскании с ответчика убытки в виду ненадлежащего исполнения договора купли-продажи ответчиком в размере 2100000 руб.

Истец в суд не явился, о времени рассмотрения дела извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивал в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в письменных возражениях, указав, что при заключении договора истцу было известно о наличии обременения. С момента заключения и исполнения сделки в течение 3 лет истец не предъявлял претензий ответчику. Кроме того, из-за наличия обременения в цену квартиры уже была наложена скидка. Также истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между расходами по найму иной квартиры и действиями ответчика. Наем не был обусловлен необходимостью восстановления нарушенного права, а является волеизъявлением истца. Также заявили о том, что ООО «Финансы и Управление» является ненадлежащим ответчиком по делу. 

Суд, установив позицию сторон, исследовав материалы дела, обозрев материалы гражданского дела № по иску ФИО4 к ФИО, ФИО об истребовании имущества, № по иску ООО «Финансы и управление» к ФИО ФИО о признании утратившим права пользования жилым помещением, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что Дата между ООО «Финансы и Управление» и ФИО4 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя ... квартиру по адресу: Адрес

Согласно п. 2 договору стоимость отчуждаемого помещения составляет 3300000 руб., из которых 50000 руб. – уплачены до момента подписания договора в качестве аванса, 3250000 руб. – уплачиваются путем перечисления на расчетный счет продавца. 

В силу п. 4 договора на момент заключения договора жилое помещение никому не продано, не обещано, не обременено залогом или иными правами 3-х лиц, в споре, под судом или запрещением не состоит.

При этом п. 5 договора указано, что в отчуждаемой квартире на регистрационном учете состоит ФИО, ФИО, ФИО, ФИО 

Договор прошел процедуру государственной регистрации Дата.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ устанавливает необходимость соблюдения соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

При этом в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Из материалов дела следует, что Дата между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому стороны обязались в срок до Дата заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает в собственность и оплачивает квартиру по адресу: Адрес. 

В пункте 5 сторонами определено, что покупателю (ФИО4) известно, что жилое помещение обременено правами пользования проживающих в нем 3-х лиц: ФИО, ФИО, ФИО, ФИО

Дата ФИО4 в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи квартиры от Дата на счет ООО «Финансы и Управление» внесена сумма в размере 50000 руб., что подтверждается платежным поручением № от Дата. 

Разрешая требование истца об уменьшении цены договора купли-продажи от Дата на 1 000 000 руб. ввиду того, что ответчик не сообщил о наличии обременения в квартире, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 

Право покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены также содержится в положении п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» на что ссылается истец, заявляя данные требования.

Таким образом, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры ООО «Финансы и Управление» поставило ФИО4 в известность о наличии обременения - о правах пользования лиц, проживающих в квартире, с заключением договора купли-продажи на указанных условиях покупатель согласился, что подтверждается внесением аванса по предварительному договору купли-продажи от Дата в размере 50000 руб. 

Доказательств того, что данный предварительный договор был признан недействительным, расторгнут либо является не заключенным суду не представлено.

Кроме того, из договора купли-продажи квартиры также следует, что на момент заключения договора на регистрационном учете в отчуждаемой квартире состояли третьи лица, в связи с чем ссылка истца на не уведомление его о наличии обременения является несостоятельной.

Возражая относительно требований истца, об уменьшении покупной цены, ответчик указал на то, что с момента заключения и исполнения сделки купли-продажи прошло более ... лет, на протяжении которых истец ни разу не предъявил каких-либо претензий ответчику, в том числе не просил о расторжении договора. 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Положениями с п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли -продажи.

Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующий условиям договора продажи недвижимости о ее качестве определены положениями ст. 475 ГК РФ, согласно которой покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. Данные последствия наступают в случае, если покупатель обнаружил недостатки в переданном товаре, о котором не был предупрежден продавцом.

В силу ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, если законом не установлено иное.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ч. 2 ст. 199 ГК РФ).

Судом установлено, что при рассмотрении гражданского дела № по иску ООО «Финансы и Управление» к ФИО ФИО о признании утратившими право пользования жилым помещением снятии с регистрационного учета, на основании заявления ООО «Финансы и Управление» о замене стороны по гражданскому делу определением суда от Дата произведено процессуальное правопреемство с ООО «Финансы и Управление» на ФИО4 (л.д. 68, 95 №). Ранее Дата ФИО4 обращался в суд с заявлением об ознакомлении с материалами дела № (л.д. 88). Однако, с момента обращения в суд с заявлением об ознакомлении с материалами гражданского дела, ФИО4, в пределах ... срока истекшего Дата, с требованиями о расторжении договора купли-продажи, отказе от договора, изменении условий договора, в том числе уменьшении стоимости договора купли-продажи к ООО «Финансы и Управление» не обращался, что свидетельствует о пропуске истцом срока для обращения с такими требованиями в суд и является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении требований. 

Кроме того, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств обосновывающих уменьшение цены договора купли-продажи на 1000000 руб.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении цены договора купли-продажи от Дата на 1000000 руб. 

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в размере 2100 000 руб.

В соответствии со ст. 15 ГПК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В обоснование заявленных требований о взыскании с ответчика убытков истец указывает на то, что квартира была им приобретена для проживания. Поскольку в квартире он проживать не мог, заключил договор найма жилого помещения. 

Судом установлено, что Дата между ФИО и ФИО4 заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель предоставляет нанимателю квартиру по адресу: Адрес за плату во временное пользование в целях проживания. 

Срок найма установлен с Дата по Дата. 

В соответствии с п. 3.1. договора ежемесячная плата за пользование помещением составляет 65000 руб. 

На основании договора уступки прав (требования) ФИО уступила ФИО право (требование) по договору найма жилого помещения заключенному между ФИО и ФИО4

Дата в адрес ФИО4 направлено требование об оплате по договору найма жилого помещения в срок до Дата в размере 2100000 руб. 

Согласно приходному кассовому ордеру от Дата № ФИО4 перечислил на счет ФИО4 денежные средства в размере 2100000 руб., при этом в назначении платежа не указана цель (основание) перечисления. Дата истцом написано заявление о перечислении на счет ФИО денежных средств в сумме 2100000 руб., однако доказательств фактического перечисления указанной суммы ФИО (в виде выписки по счету, платежного поручения и т.д.), истцом в материалы дела не представлено. Ходатайств об истребовании таких документов в связи с невозможностью получения их самостоятельно истцом суду не заявлялось. 

В судебное заседание истцом представлена расписка от имени ФИО, о выполнении обязательств по договору найма от Дата за период с Дата по Дата в размере 2100 000 руб.

Данная расписка, в силу положений ст. ст. 56, 60 ГПК РФ, судом во внимание не принимается, поскольку не может являться ненадлежащим доказательством по делу, т.к. не доказывает, что данная расписка написана именно ФИО

При этом также необходимо отметить, что истцом, с учетом установленных судом обстоятельств, не представлено доказательств, что именно вследствие действий ответчика истцу причинены убытки, что в силу ст. 15 ГК РФ является обязательным условием для удовлетворения заявленных требований.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в части взыскания с ответчика убытков в размере 2100000 руб., в удовлетворении данных требований следует отказать. 

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Поскольку заявленные истцом требования оставлены без удовлетворения, факт причинения истцу нравственных страданий в связи с действиями ответчика не установлен, требования о взыскании компенсации морального вреда также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 предъявленные к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансы и Управление» об уменьшении покупной цены договора купли-продажи от Дата на 1000000 рублей, взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Финансы и Управление» убытков в размере 2100000 рублей, компенсации морального вреда в размере 100000 рублей – оставить без удовлетворения.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья – О.М. Завьялов