Дело № 2-159/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2019 года г.Белебей РБ

Белебеевский городской суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Гареевой Л.Р.,

с участием истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

при секретаре Ушамовой Р.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ФИО3 в котором просит принудить ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли продажи жилого дома, площадью 

<

данные изъяты>. с кадастровым номером № и земельного участка, площадью №., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>

Требования свои мотивирует тем, что в ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 решил купить дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес> у ФИО3 за 4 220 000 рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец выплатил ответчику 3 700 000 рублей, что подтверждается расписками. По условиям расписок они договорились с ответчиком о заключении основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка после полной оплаты. Оплата за жилой дом и земельный участок должна была производиться по частям в форме наличного расчёта. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 стало известно о намерении ответчика произвести отчуждение указанного жилого дома третьим лицам. От заключения договора купли - продажи жилого дома и земельного участка с ФИО4 ответчик отказывается, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд. 

Истец ФИО1 в судебном заседании просил требования удовлетворить, по обстоятельствам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3, извещенный надлежащим образом в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, обеспечив явку своего представителя по доверенности. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска, представив отзыв, в котором указал, что предварительного договора между сторонами никогда не существовало, есть расписки в которых о продаже земельного участка речи нет. Кроме того, решением Белебеевского городского суда РБ, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного Суда РБ, в удовлетворении искового заявление ФИО1 о признании незаключенным договора купли-продажи и взыскании денежных средств как неосновательное обогащение было отказано в связи с пропуском срока исковой давности. Судом дана оценка правоотношениям между ФИО3 и ФИО1 как неосновательное обогащение ФИО3, при этом суд исключил возникновение между сторонами правоотношений, строящихся на предварительном договоре купли-продажи. Суд указал, что из материалов дела установлено, что договор является незаключенным, так как требования закона при оформлении сделки не соблюдены, договор в письменном виде не составлен и в регистрирующем органе не зарегистрирован. ФИО2 также заявил о пропуске истцом срока исковой давности, пояснив, что указанное обстоятельство также установлено решением суда, имеющим преюдициальное значение. Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении иска, отменить определение от ДД.ММ.ГГГГ об обеспечении иска. 

3 лицо – ФИО5, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия. 

Суд с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело при состоявшейся явке. 

Выслушав ФИО1, представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №, определив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Как следует из материалов дела и объяснений сторон, на момент составления расписок жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежали ФИО5 (доля в праве 

<

данные изъяты> и ФИО3 (доля в праве 

<

данные изъяты>

В настоящее время жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежат ФИО5, что подтверждается выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, №.

В ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 решил купить дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, у ФИО3 за 4220 000 рублей. 

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец выплатил ответчику 3 700 000 рублей, что подтверждается расписками. 

Так, в соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 получил задаток от ФИО1 в сумме 150 000 рублей. Вся сумма сделки составляет 4220000 рублей. 

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ - получил 70000 рублей.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ - 80 000 рублей.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ - 500 000 рублей.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ – 200 000 рублей; 

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ – 1 500 000 рублей.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ – 200000 рублей.

Передача истцом и получение ответчиком денежных средств именно в счет оплаты стоимости вышеуказанного недвижимого имущества, подтверждена, и стороной ответчика не оспаривается.

ФИО1 указывает в иске, что от заключения с ним договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ФИО3 отказывается, а поскольку ответчик принял на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи, в соответствии с п.5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, согласно которой, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст. 429 ГК РФ). 

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из расписки следует, что ФИО3 получил от ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере 150 000 руб. в качестве задатка, сумма сделки составляет 4220 000 руб. Таким образом, судом установлено, что истец действительно намеревался приобрести дом по вышеуказанному адресу за 4220 000 рублей.

Судом установлено, что договор либо предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, сторонами не заключался.

Проанализировав содержание расписок, выданных ответчиком истцу, суд приходит к выводу о том, что они не отвечают признакам предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого на ответчика может быть возложена обязанность заключить основной договор.

Представленные расписки не являются надлежаще оформленным письменным договором, составленным в виде одного договора, договор купли-продажи сторонами не подписан, в расписках отсутствуют существенные для договора купли-продажи недвижимости условия, договор купли-продажи недвижимости не прошел государственную регистрацию, следовательно, данный договор является незаключенным.

Поскольку сторонами не соблюдена письменная форма договора в нарушение положений статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает устный договор купли-продажи жилого дома, недействительным. 

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из анализа вышеуказанной нормы права следует, что задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне.

Обеспечение же устного намерения сторон заключить такой договор в отношении указанного жилого дома в виде задатка невозможно, поскольку отсутствующее обязательство не подлежит обеспечению задатком в смысле статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому фактическая передача истцом денежных средств ответчику в сумме 150000 рублей, поименованных в расписке от ДД.ММ.ГГГГ как "задаток", не порождает последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В решении суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившем в законную силу, по гражданскому делу №, судом дана оценка правоотношениям между ФИО3 и ФИО1 как неосновательное обогащение ФИО3, при этом суд указал, что из материалов дела установлено, что договор является незаключенным, так как требования закона при оформлении сделки не соблюдены, договор в письменном виде не составлен и в регистрирующем органе не зарегистрирован. 

Доводы истца о наличии устного предварительного договора купли-продажи жилого дома не могут служить основанием для удовлетворения иска о понуждении заключить договор купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Поскольку письменная форма предварительного договора купли-продажи сторонами не соблюдена, ссылки ФИО1 на достижение предварительной договоренности, факт переезда в приобретаемое жилое помещение, правового значения не имеют.

Кроме того, в настоящее время собственником жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, является ФИО5, что исключает возможность заключить договор купли-продажи между сторонами по иску.

Поскольку предварительный договор купли-продажи в предусмотренной законом форме сторонами не заключался, оснований для понуждения ФИО3 к заключению основного договора не имеется.

Судом установлено, что решением Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого дома незаключённым, взыскании неосновательного обогащения, отказано за истечением срока исковой давности.

Апелляционным определением Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ решение Белебеевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

При рассмотрении гражданского дела № судом установлен факт невыплаты в полном объеме денежных средств истцом ответчику за приобретение жилого дома с участком, данные обстоятельства подтвердили и сами стороны. В этой связи следует вывод о том, что о предполагаемом нарушенном праве истец уже заведомо знал с конца 2012 года, поскольку в спорном доме уже не проживал, а денежные средства ему возвращены не были. Более того, исходя из рода деятельности, которой долго время занимался истец (риелтор), он изначально понимал, что право собственности на дом и участок не могут быть зарегистрированы в Росреестре лишь на основании расписок о получении денежных средств ответчиком. 

Суд посчитал, что требование истца о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома не подлежит удовлетворению как некорректно заявленное, поскольку из материалов дела установлено, что такой договор по смыслу гражданского законодательства уже является незаключенным, так как требования закона при оформлении сделки не соблюдены, договор в письменном виде не составлен и в регистрирующем органе не зарегистрирован в порядке, установленном положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Несмотря на это истец вправе требовать возврата ему денежных средств, уплаченных им ответчику за последующую покупку дома. В данном случае истец правильно ссылается на положения закона о неосновательном обогащении. Однако даже при установлении данных обстоятельств суд отказывает в иске в связи с пропуском установленного законом срока давности, предоставленного участнику гражданских правоотношений для защиты нарушенного права. 

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вывод суда при рассмотрении гражданского дела № о пропуске срока исковой давности, судебная коллегия Верховного Суда РБ посчитала обоснованным. 

При рассмотрении настоящего гражданского дела представителем ответчика ФИО2 заявлено ходатайство о применении срока исковой давности. 

Истец ФИО1 о восстановлении срока исковой давности не заявил, уважительность причин пропуска срока, не обосновал. 

Суд в решении по гражданскому делу № указал, что доказательств, свидетельствующих о пропуске ФИО1 срока давности по уважительным причинам нет. Кроме того, о восстановлении этого срока истец не заявлял.

Как было указано выше, о нарушенном праве истец узнал в ДД.ММ.ГГГГ г., однако с требованием о возврате денежных средств обратился в суд лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности.

Даже в случае применения к спорным правоотношениям нормы права о предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ), учитывая, что первый платёж в 150000 руб. как задаток был осуществлен ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, то есть сделка начала исполняться, срок заключения основного договора истекал по истечении срока заключения предварительного – то есть ДД.ММ.ГГГГ 

Однако и при таком положении срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ 

При рассмотрении настоящего гражданского дела, суд считает заслуживающими внимания доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока. (п.27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"). 

В связи с тем, что первая расписка была написана ДД.ММ.ГГГГ, срок заключения основного договора в ней не определен и по закону составляет один год, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, иск о понуждении к заключению основного договора ФИО1 в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока – до ДД.ММ.ГГГГ, в суд не был подан. Исковое заявление о понуждении заключения договора купли-продажи подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть с истечением сроков, установленных законом. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ч.2 ст. 199 ГК РФ). 

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворения исковых требований ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку доказательств, подтверждающих заключение между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и уважительности причин пропуска срока исковой давности, суду не представлено.

руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Белебеевский городской суд Республики Башкортостан.

Судья: Л.Р. Гареева