К делу №2-4423/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 декабря 2019 г. 

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Шам С.Е., при секретаре Ситковской В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Шахты (далее КУИ г.Шахты) обратился в Шахтинский городской суд с иском к к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов.

В обоснование иска КУИ г.Шахты указывает на то, что в соответствии В соответствии со ст.239.1 ГК РФ объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, предоставленном в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подлежат изъятию у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

На основании п.2.27 и п. 3.11 Положения о Комитете по управлению имуществом Администрации г. Шахты, утвержденного решением Городской Думы г.Шахты №277 от 21.12.2006г., Комитет по управлению имуществом вправе обращаться в судебные органы с исками об изъятии объектов незавершенного строительства, а также обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных интересов города Шахты при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражном суде, осуществляя полномочия лиц, участвующих в деле, а также в исполнительном производстве.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от, 25.10.2001г. № 13 7-ФЗ, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не

разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на его территории.

Решением Мирового судьи судебного участка №9 г.Шахты от 06.05.2010г. по делу № за ФИО1 было признано право собственности на объект незавершенного строительства - лит. «А», расположенный по адресу: 

<

адрес>

ФИО1 зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, назначением: нежилое, площадью застройки 80 кв.м., степенью готовности 12%, расположенный по адресу: 

<

адрес> в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 30.07.2010г. №.

На основании заявления Арендатора от 02.06.2016г. № между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты и ФИО1 был заключен договор аренды № от 20.06.2016г. земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 989 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства, с разрешенным использованием: индивидуальные жилые дома, на участке имеется: объект незавершенного строительства.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды Участка устанавливается с 20.06.2016г. по 20.06.2019г.

Договор аренды прошел регистрацию в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18.07.2016г., о чем свидетельствует штамп, поставленный на договоре.

Согласно п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Строительство индивидуального жилого дома к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка № от 20.06.2016г. завершено ответчиком не было.

ФИО1 29.04.2019г. рег.№ обращался в Администрацию г.Шахты с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 20.06.2016г. № земельного участка с кадастровым номером № площадью 989кв.м. по 

<

адрес>, предоставленного под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства, с разрешенным использованием: индивидуальные жилые дома, сроком по 20.06.2019г.

В соответствии с действующим земельным законодательством РФ собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок под таким объектом в аренду сроком на три года (сроком до трех

лет) однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 21 статьи 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изменениями, вступившими в силу с 1 марта 2015г.).

Поскольку ФИО1 был уже предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 989кв.м. по 

<

адрес>, под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства, по договору аренды от 20.06.2016г. №, т.е. после 01.03.2015г., следовательно, ответчиком было реализовано право на однократное предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства, и основания для продления срока действия договора аренды земельного участка (заключения договора аренды земельного участка на новый срок), отсутствуют.

В связи с вышеуказанным ФИО1 было отказано в предоставлении данной услуги, что подтверждается письмом Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты от 07.05.2019г. №

Согласно подп. 2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ уполномоченному органу в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, необходимо обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Поскольку к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка от 20.06.2016г. №, а именно к 15.03.2019г., строительство индивидуального жилого дома ФИО1 завершено не было, то объект незавершенного строительства должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах.

В соответствии со ст. 30 ГПК РФ иски о правах на здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

Истец просит изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0020517:1149, общей площадью 80 кв.м., степенью готовности - 12%, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для продажи с публичных торгов.

Представитель истца, действующая на основании доверенности от в судебном заседании поддержала исковые требования, просила суд удовлетворить их в полном объеме по основаниям указанным в первоначальном и уточненном иске. 

Представитель ответчика действующий на основании доверенности от в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме по основаниям аналогичным указанным в письменных возражениях на иск.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные доказательства, выслушав стороны суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

С этим принципом связаны процессуальные нормы, относящиеся к доказыванию, в том числе ч. 1 ст. 56, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, и ч. 1 ст. 57, согласно которой доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле; суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства; в случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Из пунктов 1 и 2 ст. 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 года, следует, что в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Пунктом 6 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Судом установлено, что С 30.07.2010г. ответчику, на основании заочного решения мирового судьи судебного участка № Шахтинского судебного района от 06.05.2010г., принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером N 61:59:0020517:1149 общей площадью 80 кв. м, степень готовности 12%, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

20.06.2016г. между КУИ Администрации г. Шахты и ФИО1 был заключен договор аренды № от 20.06.2016 г. земельного участка с кадастровым номером N 61:59:0020517:1339 общей площадью 989 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, под объектом незавершенного строительства для завершения строительства. Согласно п. 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с 20.062016г. по 20.06.2019 г. Договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

Строительство индивидуального жилого дома к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка, ответчиком не завершено.

ФИО1 в мае 2019г. обращался в Администрацию г. Шахты с заявлением о внесении изменений в договор аренды № от 20.06.2016 г, в части продления срока его действия.

Однако, поскольку ФИО1 уже был предоставлен земельный участок под объектом незавершенного строительства по договору аренды № от 20.06.2016 г и срок аренды был истек 20.06.2019 г.. то есть им было реализовано право на однократное предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства, то в продлении срока действия договора аренды земельного участка (заключения договора аренды земельного участка на новый срок) ему было отказано в предоставленной данной услуги, что подтверждается письмом КУИ Администрации г. Шахты от 07.05.2019 г.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из, судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения статьи 239.1 ГК РФ, вступившей в действие с 01.03.2015, не подлежат применению к правоотношениям сторон по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, заключенным до указанной даты.

Впервые договор на данный земельный участок был заключен 25.01.2010г. №. В последующем при заключении договора аренды от 20.06.2016г. № стороны, п.8.4 Договора подтвердили свои фактические арендные отношения.

Земельным кодексом Российской Федерации не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства. При определении срока договора аренды земельного участка учитываются соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации, регламентирующего вопросы, связанные со строительством объектов недвижимости.

За период с момента заключения Договора аренды № от 20.06.2019г. ФИО1 установил, что переданный ему земельный участок находится в зоне подтопления -высоко стоящих подземных вод.

В результате он был вынужден провести реконструкцию существующего фундамента, мелиоративные работы, возведение фактически нового фундамента. Все это было сделано в период 2017-2018г.г.

Отдельно им был заключен договор на приобретение типового проекта дома № 23 № от 19.04.2018г. с ООО архитектурное бюро «Студия Зет Пятьсот» и получен данный проект.

После этого на основании договора подряда № № от 14.05.2018г. с ООО «ДонСтройПроект» в течение 2018г. были проведены работы по демонтажу старого фундамента, мелиоративные работы, возведение нового фундамента. Работы были выполнены только в декабре 2018г. Продолжение строительных работ возобновлено только в 2019г. в июне месяце.

За это время ФИО1 получил технические разрешения на технологические присоединения объекта строительства к системам инженерной инфраструктуры города и получения коммунальных ресурсов и выполнил их: Технические условия №/ШМЭС/ШРЭС от 25.02.2019г., Акт выполнения от 20.03.2019г., Акт допуска прибора учета электрической энергии от 20.03,2019г., акт об осуществлении технологического присоединения от 20.03.2019г.

На основании положений, предусмотренных ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ответчику Администрацией г. Шахты выдано Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров, объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 24.05.2019г. №.

Таким образом, ответчик получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

Действующая в настоящее время редакция закона, в частности, п. 3 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, гласит, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Ответчик добросовестно пользуется земельным участком по целевому назначению, продолжает осуществлять строительные работы, степень готовности дома составляет 66%, что подтверждается техническим паспортом изготовленным Шахтинским отделом Ростовского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 25.11.2019г.

При этом в сравнении с техническим паспортом от 05.08.2009г. видно, что объект неоконченный строительством был значительно переработан как по объему, так и по форме.

ФИО1 добросовестно оплачивает арендную плату за пределами срока действия договора на основании предъявленных ему счетов от КУИ г.Шахты, в которых указаны даты платежа 20.06.2019г., 20.09.2019г., задолженности по договору не имеет.

Принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда. Наличие административного порядка изъятия законом не предусмотрено, что в полной мере соответствует ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, устанавливающей, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе, что обусловлено п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ. При этом по общему правилу первоначально земельные участки для целей строительства предоставляются только по результатам торгов и только на праве аренды (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Спорный земельный участок на торгах не предоставлялся.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Кроме того, в соответствии с п. п. 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 года № 1299 (далее - Правила №1299), публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

На основании п. 4 и 2 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил суду сведений об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства на день принятия решения судом, что не позволяет суду определить начальную рыночную стоимость указанного объекта; ходатайств о назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, истец также не заявил.

На основании изложенного, исковые требования КУИ г.Шахты не могут быть судом удовлетворены.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов - отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционную коллегию Ростовского областного суда в течение месяца, через Шахтинский городской суд.

Судья С.Е. Шам