Дело №2-

805

/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 

июля

2018 года

Советский районный суд г. Новосибирска в составе: 

председательствующего судьи Толстик Н.В.

при секретаре Лазарь О.О.

с участием:

истца ФИО1

представителя истца ФИО2

представителя ответчика ФИО3

третьего лица ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО5 к ООО «Разъездная 12», ФИО6, ФИО7 об оспаривании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, договора на управление многоквартирным домом,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО5 обратились в суд с иском к ООО «Разъездная 12», ФИО6, ФИО7, в окончательной редакции которого просили:

- признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу 

<

адрес>, оформленное протоколом № от 11.02.2017;

- признать недействительным договор на управление многоквартирным домом № от 11.02.2017.

Исковые требования обоснованы следующим. ФИО1 и ФИО5 на праве общей совместной собственности принадлежит 

<

адрес> по адресу 

<

адрес>. В апреле 2017 года истцами была получена платежная квитанция об оплате коммунальных платежей, выставленная от имени ООО «Разъедная 12». О проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, на котором бы избиралась управляющая компания, истцов никто не уведомлял, о выборе управляющей компании ООО «Разъездная 12» им ничего известно не было. В мае 2017 года истцы обратились в ООО «Разъездная 12» с запросом об основаниях управления домом, а также об основаниях и порядке установления тарифов по оплате коммунальных услуг. Ответа на запрос получено не было, что послужило основанием для обращения в Государственную жилищную инспекцию Новосибирской области. Из ответа ГЖИ НСО от 17.11.2017 стало известно, что ООО «Разъездная 12» управляет домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, якобы проведенного в очной форме 11.02.2017 и оформленного протоколом №. С самим протоколом истцы ознакомились только 20.12.2017.

Решение общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленное протоколом № от 11.02.2017, истцы считают недействительным по следующим основаниям. В данном общем собрании они не участвовали, о времени и месте его проведения не извещались, по вопросам повестки дня не голосовали, решения принято с нарушением положения Жилищного кодекса РФ и нарушает права собственников. Истцы имеют основания полагать, что фактически такое собрание не проводилось. При таких обстоятельствах ООО «Разъездная 12» незаконно управляет многоквартирным домом по адресу 

<

адрес>. 

Этим же оспариваемым протоколом № от 11.02.2017 была утверждена форма договора управления многоквартирным домам. Впоследствии, а именно в ноябре 2017 года некоторые собственники помещений в 

<

адрес> подписали данный договор с ООО «Разъедная 12». Вместе с тем, поскольку в действительности форма договора управления многоквартирным домом решением общего собрания собственников утверждена не была, процедура заключения данного договора и сам договор противоречит положениям Жилищного кодекса РФ, а потому является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ. 

Оспариваемым решением общего собрания собственников и договором управления многоквартирным домом нарушаются права истцов, поскольку им к оплате управляющей организацией ООО «Разъездная 12» выставляются счета на оплату по тарифу 29,9 рублей за 1 кв.м. Данный тариф истцы считают завышенным, однако они были лишены возможности принимать участие в голосовании за его утверждение, как и за выбор управляющей организации. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истица ФИО1 исковые требования в уточненном варианте поддержала, дала соответствующие объяснения.

ФИО5 в судебное заседание не явился, был извещен, поручил ведение дела своему представителю.

Представитель ФИО5 – ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования в их окончательной редакции поддержала, дала соответствующие объяснения.

Ответчик ФИО8 полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению, пояснила, что инициатором проведения общего собрания собственников многоквартирного 

<

адрес>, оформленного протоколом № от 11.02.2017, она не выступала. Она одна из первых собственников в данном доме подписала акт приема-передачи квартиры с застройщиком ООО «Авалон». Через некоторое время после подписания акта ей позвонили с ООО «Авалон» и сказали, что по квартирам с целью знакомства будут ходить представители управляющей компании, что нужно подписать какой-то протокол. В действительности этот протокол за нее подписал муж, который собственником квартиры не является. С его слов известно, что, когда она была на работе, приходили представители ООО «Разъездная 12», по их просьбе он расписался в каком-то документе, в каком не понял сам. С марта 2017 года управляющая организации стала выставлять счета на оплату, они по этим счетам стали оплачивать коммунальные услуги. В ноябре 2017 года по просьбе представителей управляющей организации она подписала договор на управление многоквартирным домом. Вместе с тем, протокол об избрании ООО «Разъездная 12» от 11.02.2017 она не подписывала, собрание не инициировала и в нем не участвовала, впервые данный протокол ей показала ФИО1 в декабре 2017 года. 11.02.2017 фактически общее собрание собственников многоквартирного 

<

адрес> не проводилось. 

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, была извещена, поручила ведение дела своему представителю.

Представитель ФИО7 – ФИО3, действующая на основании доверенности, вопрос о действительности решения общего собрания собственников от 11.02.2017 оставила на усмотрение суда, пояснила, что никаких документов, касающихся соблюдения процедуры проведения данного собрания, представить не может. Вместе с тем, договор управления многоквартирным домом с ООО «Разъездная 12» они считают действительным, поскольку претензий к данной управляющей организации не имеют.

Представитель ООО «Разъездная 12» в судебное заседание не явился, был извещен, о причинах неявки не сообщил. Принимая участие в предшествующих судебных заседаниях, представил в материалы дела письменные возражения относительно исковых требований в части перерасчета платы за содержание жилого помещения (л.д.134-136).

Вместе с тем, после уточнения заявленных требований, в рамках настоящего дела истцы не настаивали на рассмотрении по существу исковых требований в части перерасчета платы. В окончательной редакции иска они просили только признать недействительным решение общего собрания собственников от 11.02.2017 и договор управления многоквартирным домом от 11.02.2017. 

При такой позиции истцов, в соответствии с пунктом 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает решение по заявленным исковым требованиям, которые поддерживаются истцами на момент рассмотрения дела.

Третье лицо ФИО4 считал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Пояснил, что о проведении общего собрания собственников 11.02.2017 ему ничего не известно, о проведении такого собрания он не уведомлялся и участия в нем не принимал. Вместе с тем, в ноябре 2017 года к нему приходили из управляющей организации ООО «Разъездная 12» с просьбой подписать договор на управление многоквартирным домом. Такой договор он подписал, не читая. Однако, ознакомившись с содержанием этого договора, в этот же день решил отозвать свою подпись, о чем подал письменное заявление в ООО «Разъездная 12». Реакции на отзыв подписи не было, в связи с чем, он обращался с жалобой в прокуратуру Советского района г. Новосибирска.

Третьи лица ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в судебное заседание не явились, были извещены, о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь положениями пунктов 3,4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судебным разбирательство установлено, что истцы являются собственниками квартиры 7 в многоквартирном доме №5 по переулку Серебряный в городе Новосибирске (т.1 л.д.8-10).

Основанием возникновения права собственности истцов на 

<

адрес> явился договор №

<

адрес> участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 27.07.2016, а также акт приема-передачи квартиры от 02.02.2017 (т.1 л.д.11-20,21).

В материалы дела представлен протокол № от 11.02.2017 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу 

<

адрес> 

<

адрес>, проведенного в форме очного голосования (т.1 л.д.65-67).

Из содержания протокола следует, что общее собрание собственников проводилось ДД.ММ.ГГГГ в 14-00 по инициативе собственника 

<

адрес> ФИО6. В общем собрании приняли участие собственники, владеющие площадью помещений 338,9 кв.м., что составляет 70,46% от общей площади многоквартирного дома. Согласно протоколу, кворум для решения вопросов повестки дня имелся.

Согласно данному протоколу № от 11.02.2017, собственники помещений многоквартирного 

<

адрес> приняли следующие решения:

1. Избрать председателем и секретарем общего собрания с правом подсчета результатов голосования ФИО7 и ФИО6 соответственно;

2. Выбрать способ управления многоквартирным домом: управление управляющей организацией;

3. Выбрать управляющую организацию для управления многоквартирным домом: Общество с ограниченной ответственностью «Разъездная, 12»;

4. Утвердить перечень работ и услуг для надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также утвердить стоимость данных работ и услуг в размере 29 рублей 90 копеек за квадратный метр площади помещений, принадлежащих собственникам, в месяц;

5. Утвердить форму договора управления многоквартирным домом;

6. Утвердить местом для размещения информации о принятых решениях на общих собраниях многоквартирного дома информационные доски, размещенные на стенах подъезда многоквартирного дома;

7. Определить способ оповещения о проведении последующих собраний информационные доски, размещенные на стенах подъезда многоквартирного дома;

8. Определить стоимость использования общего имущества в многоквартирном доме, а именно использование конструктивных элементов многоквартирного дома, для размещения узлов и линий связи (снаружи и внутри здания), принадлежащих операторам связи, которые оказывают услуги связи собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, в размере 500 рублей ежемесячно с каждого оператора связи. Уполномочить ООО «Разъездная 12» на заключение договора с операторами связи (т.1 л.д.65-67).

В соответствии с пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Истцы ФИО1 и ФИО5 11.02.2017 не принимали участия в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по адресу 

<

адрес>.

Как указано выше, протоколом № от 11.02.2017 оформлены решения по основополагающим вопросам выбора формы управления многоквартирным домом, утверждения формы договора управления многоквартирным домом, утверждения перечня работ и услуг для надлежащего содержания и ремонта общего имущества дома, утверждения стоимости данных работ.

Таким образом, истцы вправе обжаловать решение собственников, оформленное протоколом № от 11.02.2017, которое влечет для них определенные гражданско-правовые последствия, в частности, устанавливает обязательные для всех собственников тарифы по оплате за содержания жилья.

Судом проверялись доводы ответчика ООО «Разъездная 12» о пропуске истцами сроков давности, предусмотренных для оспаривания данного решения.

Данные доводы ответчика суд находит необоснованными.

Как следует из объяснений истцов, о наличии протокола № от 11.02.2017 им впервые стало известно только из ответа ГЖИ НСО от 17.11.2017 (л.д.53-56).

С настоящим иском истцы обратились 09.02.2018, то есть в пределах установленного пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ шестимесячного срока со дня, когда узнали об оспариваемом решении.

Ответчиком не представлено доказательств, что до 17.11.2017 истцам для ознакомления был предоставлен оспариваемый протокол № от 11.02.2017.

При этом, истцами представлены доказательства того, что в мае 2017 года, после получения платежного документа от ООО «Разъездная 12», ими предпринимались меры к установлению оснований для управления домом данной управляющей организацией (т.1 л.д.40-51).

Как следует из представленной в дело переписки, никакой протокол для ознакомления истцам управляющей организацией представлен не был.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что отсутствуют основания для отказа в иске по мотиву пропуска срока исковой давности.

Оспаривая решение собственников от 11.02.2017, истцы исходили из того, что фактически собрание в указанную дату в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ не проводилось.

Проверяя доводы иска в указанной части, суд руководствуется следующими нормами права, регламентирующими порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу пункта 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В силу пункта 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно пункту 3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

В соответствии с пунктом 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В силу пункта 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Бремя доказывания законности оспариваемого решения в рассматриваемом случае возлагается на ответчика, которым, по общему правилу, выступает инициатор собрания.

Таким образом, именно ответчик обязан представить в материалы дела совокупность доказательств, на основании которых можно установить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме было проведено в точном соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.

В частности, ответчик (инициатор собрания) обязан доказать, что он в установленном порядке уведомил участников соответствующего гражданско-правового сообщества о проведении предстоящего собрания, его форме и порядке проведения, сообщил повестку дня собрания, в установленном порядке произвел подсчет голосов участников собрания, оповестил участников гражданско-правового сообщества о результатах проведения собрания.

Именно на ответчика в рассматриваемом случае возлагается и обязанность по представлению доказательств наличия кворума для принятия решений по поставленным вопросам.

В рассматриваемом случае ответчиками не представлено доказательств, обосновывающих законность оспариваемого решения собственников, оформленного протоколом № от 11.02.2017.

Более того, указанный в протоколе инициатор собрания, - ФИО6 пояснила, что лично она никакое собрание собственников не организовывала и не проводила, участия в нем не принимала и до декабря 2017 года об оспариваемом протоколе ничего не знала.

В материалы дела не были представлены доказательства надлежащего уведомления собственников 

<

адрес> о предстоящем собрании и о его повестке дня, не было указано, кто присутствовал на таком собрании, каким образом производился подсчет голосов собственников по поставленным вопросам, не обосновано наличие кворума, а, следовательно, не обосновано, что собрание было правомочном для принятия решений по вопросам повестки дня.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что доводы иска о недействительности решения общего собрания собственников от 11.02.2017 являются обоснованными, а исковые требования в рассматриваемой части обоснованы и подлежат удовлетворению.

Таким образом, оспариваемое решение принято, как при нарушении установленной процедуры его проведения, так и при отсутствии необходимого кворума.

Отсутствие кворума является безусловным основанием для признания решения общего собрания недействительным, свидетельствует о его ничтожности. 

При таких обстоятельствах, удовлетворяя заявленные требования в рассматриваемой части, суд исходит из ничтожности оспариваемого решения от 11.02.2018 по пункту 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса РФ, как принятого при отсутствии необходимого кворума.

Как указано выше, протоколом № от 11.02.2017 утверждена форма договора на управление многоквартирным домом.

В материалы дела представлен договор № управления многоквартирным домом от 11 февраля 2017 года, содержаний подписи некоторых собственников 

<

адрес> 

<

адрес>, в частности, ФИО6 и ФИО4 (л.д.219-227).

Из объяснений ответчика ФИО6 и третьего лица ФИО4 следует, что свои подписи в данном договоре они поставили по просьбе представителей управляющей организации в ноябре 2017 года.

ФИО4 суду пояснил, что уже в день подписания договора, подробно ознакомившись с его содержанием, он решил отозвать свою подпись, о чем подал заявление в ООО «Раъездная 12». 

В обоснование своих доводов ФИО4 представил в дело экземпляр своего договора с отметкой представителя управляющей организации о получении заявления от 21.11.2017 (л.д.228-235).

Принимающий участие в судебных заседаниях представитель ООО «Разъездная 12» ФИО13 не отрицал, что проставлял такую отметку о принятии заявления от ФИО4 на его договоре.

О несогласии с заключенным договором на управление многоквартирным домом ФИО4 заявлял и в своих обращениях в прокуратуру Советского района г. Новосибирска (т.2 л.д.8-11).

Истцами оспаривался договор управления многоквартирным домом № от 11.02.2017.

Изначально ФИО14 и ФИО5 просили признать такой договор незаключенным, поскольку он не был в установленном порядке утвержден решением общего собрания собственников.

Впоследствии, после того как в процессе рассмотрения дела было установлено, что оспариваемый договор управления многоквартирным домом с ООО «Разъездная 12» был подписан частью собственников, истцы заявили требование о признании такого договора недействительным.

Разрешая исковые требования в рассматриваемой части, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По смыслу закона, договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией заключается в том случае, если решением общего собрания собственников выбран такой способ управления домом как управление управляющей организацией.

При этом, условия договора управления также должны быть утверждены решением общего собрания собственников.

Договор считается заключенным, если подписан более чем пятьюдесятью процентам голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

В рассматриваемом случае, несмотря на то, что договор управления многоквартирным домом подписан частью собственников помещений в данном доме, он является недействительным, как противоречащий положениям закона.

Так, данный договор заключен с управляющей организацией при отсутствии на то правовых оснований (способ управления домом управляющей организацией не избран, форма договора управления не утверждена). 

Оспариваемый договор № от 11.02.2017 истцами ФИО1 и ФИО5 не подписан.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Процедура заключения договора № от 11.02.2017 противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида жилищных правоотношений.

Сам по себе такой договор нарушает права истцов, не участвующих в его заключении, поскольку возлагает на всех собственников помещений многоквартирного дома определенные права и обязанности.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявленные требования в части признания недействительным договора управления много квартирным домом № от 11.02.2017 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 98, 196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1, ФИО5 – удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу 

<

адрес> оформленное протоколом № от 11.02.2017.

Признать недействительным договор на управление многоквартирным домом № от 11.02.2017.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение составлено 13 июля 2018 года

Судья Н.В. Толстик