Дело № 2-1450/2025

26RS0035-01-2025-002187-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск 14.08.2025

Судья Шпаковского районного суда Ставропольского края Остапенко 

при секретаре Полтарацкой Е.В.,

с участием 

старшего помощника прокурора Шпаковского района Ставропольского края Писаренко Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО5 о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении, по встречному исковому заявлению ФИО5 к Акционерному обществу «ДОМ. РФ» о сохранении права пользования жилым помещением, 

установил:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с указанным иском, мотивировав его тем, что решением Шпаковского районного суда от 27.11.2008 по гражданскому делу о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворены требования АО «ДОМ.РФ» (ранее ОАО «АИЖК») о взыскании задолженности и об обращении взыскания на предмет залога - недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Решение суда вступило в законную силу. В последующем, в рамках принудительного исполнения решения через Федеральную службу судебных приставов России в порядке предусмотренных ст. 69, 89, 91, 92 ФЗ «Об исполнительном производстве» и ст. 56, 57, 58 ФЗ «Об ипотеке» процедур, взыскатель воспользовался своим правом залогодержателя оставить за собой указанную квартиру, и принял ее на баланс, что подтверждается выпиской из ЕГРН о проведенной государственной регистрации права собственности на указанный выше объект недвижимости. В настоящий момент АО «ДОМ.РФ» является собственником Квартиры, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. У истца отсутствует доступ в квартиру (ключи), в связи с этим истцом были предприняты неоднократные попытки выяснения незаконно проживающих лиц, включая и/или бывших собственников, что подтверждается ответами из компетентных органов.

На основании изложенного, истец просит суд: 

Признать ответчиков ФИО1, ФИО5 утратившими право пользования жилым помещением, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Выселить ответчиков ФИО1, ФИО5 из незаконно занимаемого ими жилого помещения, принадлежащего на праве собственности АО «ДОМ.РФ», расположенного по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ответчиков в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек.

От ответчика ФИО5 в лице его представителя ФИО15 поступили возражения, из содержания которых следует, что с иском не согласны, просит в иске отказать. (л.д. 47-52 т. 1)

От ответчика ФИО1 поступили возражения, из содержания которых следует, что с иском не согласны, просит в иске отказать, поскольку она отказалась ранее от приватизации, следовательно, она и ее сын имеют право на сохранение права пользования жилым помещением. При этом иного жилья не имеют, денежных средств на приобретение иного жилья также не имеется.

ФИО5 подано встречное исковое заявление о сохранении права пользования жилым помещением, в обоснование которого указан, что он родился ДД.ММ.ГГГГ, с момента своего рождения проживал со своей матерью ФИО1 и дедушкой ФИО10 в жилом помещении- 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>. Собственником квартиры на тот момент являлась его мать ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключила договор купли-продажи с ФИО4, по которому она продала квартиру последнему. Рыночная стоимость квартиры была оценена в размере 1 100 000 руб. ФИО4 для приобретения квартиры были взяты заемные средства в размере 990 000 руб. по договору займа №-ДЗ от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополья», при этом, в счёт обеспечения обязательств в залог была передана приобретаемая квартира. Обязательства по договору займа ФИО4 не исполнялись. Решением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГг. исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (правопреемник залогодержателя) об обращении взыскания на квартиру по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> удовлетворены в полном объеме, а также определен размер суммы распределения денежных средств от продажи квартиры на торгах. Далее, согласно регистрационному делу, собственники квартиры неоднократно сменялись, между тем, все они были аффилированными лицами, последним является Акционерное общество «ДОМ.РФ», 

<

адрес> 

<

адрес>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Генеральный директор: ФИО2. АО «ДОМ.РФ» также в основном иске подтверждает тот факт, что является правопреемником залогодержателя. То есть, АО «ДОМ.РФ» заведомо было известно о том, что сделка купли-продажи квартиры совершена при наличии ее обременения правами третьих лиц, которые имели права пользования жилым помещением. В 2019 г. АО «ДОМ.РФ» приобрел данную квартиру по цене, сопоставимой с рыночными ценами 2007г., явно заниженной для рыночных цен 2019г. - 1 035 000 руб. Что еще раз подтверждает формальный переход права собственности между аффилированными организациями. Исходя из фактических обстоятельств дела, а именно наличия у сторон по вышеуказанным сделкам информации о том, что в отчуждаемом жилом помещении помимо собственника проживает и зарегистрирован малолетний ребенок, а также сложившейся к настоящему моменту судебной практики и постановлений Конституционного Суда относительно сделок, заключённых при явном нарушении прав несовершеннолетних, требование о выселении является явной формой злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ). Таким образом, право пользования жилым помещением у ФИО5 после заключения договора купли-продажи квартиры и последующей передачи квартиры залогодержателю не прекратилось в виду вышеизложенных норм права и правоприменительной практике. Ранее аналогичные правовые выводы сделаны Шпаковским районным судом Ставропольского края, которым было рассмотрено гражданское дело № по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО1, АО «ДОМ.РФ» о признании недействительными (ничтожными) сделок купли-продажи квартиры, закладной на квартиру и применении последствий недействительности сделок, в удовлетворении исковых требований отказано. Между тем, суд указал на имеющееся право постоянного проживания у истца в спорной квартире. Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 02.2021г. по гражданскому делу №: «В момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 06.09.2007г. истцу ФИО5, 26.12.1997года рождения было 9 лет. Позиция КС РФ, ВС РФ говорит о следующем: если переход права собственности на жилое помещение нарушает право несовершеннолетнего на жилище, он не утрачивает права пользования данным помещением. Аналогичную позицию о сохранении за ФИО5 права пользования жилым помещением указала прокуратура Шпаковского района Ставропольского края в своем письменном ответе на заявление ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ №. В 2017 г. с аналогичными требованиями о выселении жильцов спорной квартиры, которые рассматриваются по настоящему гражданскому делу, уже обращалось АО «Ипотечное инвестиционное агентство СК». Решением Шпаковского районного суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГг. в удовлетворении исковых требований было отказано. В удовлетворении встречного искового заявления ФИО5 о сохранении за ним права пользования жилым помещением суд отказал только по одной причине: обращения с требованием к ненадлежащему лицу, поскольку договор купли-продажи от 27.05.2016г., заключенный между АО «Агентство финансирования жилищного строительства» и АО «Ипотечное инвестиционное агентство 

<

адрес>» признан недействительным. Также прошу обратить внимание суда на то, что права собственников с момента отчуждения квартиры ФИО1 в 2007 году никаким образом не нарушались, собственники никогда не являлись фактическими владельцами квартиры, бремя содержания жилого помещения несет ФИО5 и ранее до своей смерти его дедушка ФИО6, то есть с момента приобретения ими имущества в собственность и до настоящего момента объем их прав в отношении квартиры оставался неизменным. Несовершеннолетний на момент сделки ФИО5 не утратил право проживания в указанном жилом помещении, как на момент ее первичного отчуждения, так и до настоящего времени. На основании изложенного, просил суд: сохранить за ним- ФИО5 право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) АО «ДОМ. РФ», в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Представил суду возражения на встречное исковое заявление, согласно которым, просил в удовлетворении встречных требований отказать в полном объеме, поскольку ФИО5 не представлено правовых оснований для проживания в спорном жилом помещении. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО5, представитель ответчика (истца по встречному иску) по доверенности ФИО14, ответчик (третье лицо по встречному иску) ФИО1, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, в заявлении ФИО5 и ФИО14 просили рассмотреть дело в их отсутствие, на удовлетворении встречных исковых требований настаивали, в случае удовлетворения исковых требований АО «ДОМ. РФ», просили предоставить отсрочку исполнения решения суда на 1,5-2 года. 

Представитель третьего лица, ОМВД России «Шпаковский», в судебное заседание не явился, в заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством. 

Суд с учетом мнения сторон, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело при данной явке, поскольку неявившиеся стороны избрали такой способ защиты права, как неявка в судебное заседание.

Прокурор, старший помощник прокурора Шпаковского района Ставропольского края Писаренко Т.Н. в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований АО «ДОМ. РФ», во встречных требованиях ФИО5 считала возможным отказать, предоставив отсрочку исполнения решения суда в части выселения до ДД.ММ.ГГГГ. 

Выслушав заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункта 1 статья 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В силу статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом, в том числе и путем признания жилищного права.

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется ст. 40 Конституции Российской Федерации. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища. 

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В этой связи основания и порядок выселения граждан из жилого помещения должны определяться федеральным законом и только на их основании суд может лишить гражданина права на жилище.

Из материалов дела следует и судом установлено, что решением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество- 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> реализовав ее путем продажи с публичных торгов.

Кассационным определением Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Решение суда вступило в законную силу.

Определением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена взыскателя с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Определение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, квартира, расположенная по адресу: СК, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> передана взыскателю ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Актом передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира передана взыскателю.

Решением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований акционерного общества «Ипотечное инвестиционное агентство 

<

адрес>» к ФИО5 Фёдоровичу, ФИО6 Фёдоровичу, ФИО1 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении. Встречные исковые требования ФИО6 Фёдоровича к акционерному обществу «Ипотечное инвестиционное агентство 

<

адрес>», акционерному обществу «Агентство финансирования жилищного строительства» о сохранении за ФИО6 Фёдоровичем право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, заезд Южный, 10, 

<

адрес>, признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между акционерным обществом «Агентство финансирования жилищного строительства» и акционерным обществом «Ипотечное инвестиционное агентство 

<

адрес>» недействительным, удовлетворены частично.

Суд признал договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между акционерным обществом «Агентство финансирования жилищного строительства» и акционерным обществом «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края», недействительным.

В части встречных исковых требований ФИО6 Фёдоровича о сохранении за ФИО6 Фёдоровичем право пользования жилым помещением, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, отказано.

Встречное исковое заявления ФИО5 Фёдоровича к акционерному обществу «Ипотечное инвестиционное агентство 

<

адрес>» о сохранении за ФИО5 Фёдоровичем право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, заезд Южный, 10, 

<

адрес>, оставлено без удовлетворения.

Вышеуказанным решением суда установлено, что согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ АО «Агентство финансирования жилищного строительства» продало, а АО «Ипотечное инвестиционное агентство СК» купило недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес>, заезд Южный, 

<

адрес>, первый этаж, имеющую площадь 56,5 кв.м. Общая стоимость недвижимого имущества, определенная по договору, составила 841 680,00 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между Многоотраслевым производственным объединением коммунального хозяйства и ФИО11 заключен договор приватизации жилой площади по адресу: СК, 

<

адрес> (ранее 

<

адрес> 

<

адрес>. 

Данный факт подтвержден, предоставленным нотариусом Шпаковского районного нотариального округа СК ФИО12 заявлением, согласно которых ФИО6 и ФИО1 дали согласие на приватизацию квартиры, находящейся в 

<

адрес> 

<

адрес> кв. – ФИО11

В судебном заседании установлено, а так же подтверждено адресными справками отдела по вопросам миграции ОМВД России по Шпаковскому району по адресу: СК, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, зарегистрированы и проживают: ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

Соответственно следует, если бывший член семьи собственника ФИО6 на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав свое согласие на приватизацию, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. 

Также на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5,1997 года рождения, являлся несовершеннолетним, 9 лет. Следовательно, переход права нарушает несовершеннолетнего право на жилище и он не утрачивает права пользования данным помещением. Встречные иски не удовлетворены по причине обращения к ненадлежащему ответчику.

Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении искового заявления ФИО5 к ФИО4, ФИО1, АО «Дом.РФ» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки.

Отказано в признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> между ФИО1 и ФИО4, отказано в признании недействительной (ничтожной) закладную, выданную ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополья» (правопреемник ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») на квартиру по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, отказано в признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> между Акционерным обществом «Агентство финансирования жилищного строительства» ИНН 

<

***> и Акционерным обществом «ДОМ.РФ» ИНН 

<

***>, отказано в применении последствий недействительности сделок в виде прекращения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности за Акционерным обществом «ДОМ.РФ» ИНН 

<

***> на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности за ФИО1 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:11:020152:729, квартиру по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>.

Вышеуказанным решением суда установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Агентство финансирования жилищного строительства» и АО «Дом.РФ» заключен договор купли-продажи квартиры с № расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между АО «Агентство Финансирования жилищного строительства» (продавец) и АО "ДОМ.РФ" (покупатель), квартира принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права.

Из пункта 4.5. договора следует, что продавец уведомляет покупателя о том, что на момент подписания договора в квартире зарегистрированы ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО16 ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Обязанность по выселению и снятию зарегистрированных лиц с регистрационного учета покупатель берет на себя.

Указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается копиями дел правоустанавливающих документов.

Указанные выше сведения о переходе права собственности на спорную квартиру также подтверждаются выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости №КУВИ-002/2021/28949000 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на данный момент собственником спорной квартиры с № расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> является АО «Дом.РФ», дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: 26:11:020152:729-26/018/2019-5.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, после чего право собственности за ФИО4 зарегистрировано в ЕГРН.

Доводы ФИО5, о применении срока исковой давности, поскольку ему не было известно о совершении оспариваемой сделки вплоть до попытки выселения в 2020 году, судом приняты не были, поскольку в судебном заседании установлено, что истец ФИО5 в 2017 году участвовал в судебном разбирательстве в отношении указанной спорной квартиры в качестве ответчика (истца по встречному иску), а соответственно истцу ФИО5 уже в 2017 году было известно о наличии спора, а также известен факт того, что квартира принадлежит другому лицу. Следовательно, не позднее указанной даты, истцу было достоверно и неоспоримо известно о наличии спора в отношении квартиры с КН: 26:11:020152:729, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заезд Южный, 

<

адрес>. Таким образом, о нарушениях своих прав, истцу стало известно еще с 2017 года.

Кроме того, суд также отмечает, что в соответствии с ч. 1 ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ истец мог обратиться в суд с требованием об оспаривании договора, но воспользовался своим правом только ДД.ММ.ГГГГ, тем самым пропустив срок исковой давности 3 года.

Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из представленной выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственником жилого помещения (квартиры) с №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> является АО «Дом.РФ», дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №

По адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> зарегистрированы ФИО1, ФИО5

ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено копией свидетельства о смерти.

Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с положениями ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (часть 1).

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (часть 2).

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено: применяя ст. 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать, что в силу ст. ст. 304 - 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (часть 1). Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (часть 2).

В силу п. 1 ст. 78 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из полученных в ходе рассмотрения дела сведений ОМВД РФ «Шпаковский» от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>; ФИО16 ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Таким образом, судом установлено, что в указанной квартире зарегистрированы и проживают ответчики (бывший собственник и члены его семьи) ФИО1 и ФИО5, право проживания которых в квартире в связи с переходом права собственности на нее к АО "ДОМ.РФ, не сохраняется. Однако добровольно квартиру они не освобождают, их проживание в квартире, регистрация нарушают права собственника квартиры АО "ДОМ.РФ на пользование и владение квартирой.

Какие-либо основания правомерного проживания в квартире после перехода права собственности на квартиру к Банку ответчиком не представлено и в материалах дела не имеется. Истцом с ответчиками не заключалось соглашение о пользовании ответчиками квартирой (безвозмездно, на праве аренды или иное). 

Продав жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО1 совершила действия, направленные согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ на прекращение своего права собственности в отношении этого имущества.

При этом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО4 недействительным (ничтожным) признан не был. 

Бесспорных, допустимых и надлежащих доказательств заключения соглашения между новым собственником квартиры и ответчиками о предоставлении жилого помещения в пользование, материалы дела так же не содержат.

Выселение ответчиков из жилого помещения ввиду фактического проживания в нем, нахождения в спорной квартире вещей ответчиков, влечет за собой восстановление нарушенных прав собственника данного жилого помещения.

При этом законом не предусмотрена обязанность нового собственника жилого помещения сохранять за ответчиками право пользования жилым помещением, а истец не намерен предоставлять жилое помещение ответчикам в пользование, что подтверждается подачей настоящего искового заявления в суд.

Представленные ФИО5 квитанции, подтверждающие внесения им коммунальных платежей, не могут служить основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования спорным жилым помещением, а подтверждают факт пользования квартирой ответчиками не вместо собственника, а наряду с ним.

При этом, суд отмечает, что действующим жилищным законодательством обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт возлагается на собственника, оплата коммунальных услуг, таких как плата за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, плату за отведение сточных вод, обращение с ТКО, возлагает на лицо, фактически ими пользующееся, которое может и не являться собственником помещения.

К доводам ФИО1 о том, что она отказалась от приватизации, следовательно, имеет право проживания в квартире, суд относится критически, как основанным не неверном понимании норм материального права. В данной случае ФИО1 приобрела спорную квартиру в порядке наследования, и право пользования и владения возникло из наследственных правоотношений, а не из правоотношений приватизации. Таким образом, распорядившихся наследственной квартирой по сделке, которая не признана недействительной, она не сохраняет права пользования ею и не сохраняет права проживания в ней.

Доводы встречного иска о том, что ФИО5 сохраняет право пользования квартирой со ссылкой на определение Конституционного суда от ДД.ММ.ГГГГ №-П, определение ВС РФ от 16.04.2013 № 4-КГ13-2, суд не принимает во внимание.

Анализируя данные судебные акты, суд приходит к выводу о том они относятся только к несовершеннолетним, как малозащищенной категории граждан в случае, если их права нарушены родителями. В данном случае права несовершеннолетнего могут быть защищены государством в виде предоставления возможности проживать и пользоваться недвижимым имуществом, которым родитель распорядился не в интересах ребенка, лишив его жилища без предоставления иного жилья и в отсутствии в принципе иного жилья. Конституционный суд указал, что сохранение права проживания несовершеннолетнего в проданном недвижимом имуществе его родителями (родителем) это адекватная меры защиты несовершеннолетнего. Между тем, в настоящее время ФИО5 достиг совершеннолетия, не ограничен к труду, не является инвалидом, не участвовал в приватизации и не отказывался от приватизации, в связи с чем с учетом установленных обстоятельств по делу, в том числе конкретных жизненных, за ним не может быть сохранено право пользования жилым помещением и он подлежит выселению.

Приобретение недвижимого имущества с проживающими и зарегистрированными в нем гражданами не препятствует их выселению новым собственником, что соответствует положениям п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. Из позиции ответчиком следует, что они проживают в спорной квартире, отказываются освободить указанное жилое помещение.

В иным доводам возражений ответчиков на первоначальный иск, доводам истцов встречного иска суд относится критически, поскольку они не свидетельствуют о незаконности требования первоначального истца, и возможности сохранить за ФИО1В., ФИО5 право пользования квартирой.

На основании изложенного, в соответствии с приведенными выше нормами закона требования истца о признании ответчиков утратившими права пользования квартирой и снятии их с регистрационного учета и выселении из квартиры подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением иска Акционерного общества «ДОМ.РФ», встречный иск ФИО5 о сохранении права пользования жилым помещением удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 204 ГПК РФ суд вправе определить порядок исполнения решения.

Исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, суд вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Из материалов дела следует, что ФИО5, ФИО1 иного жилья на территории РФ не имеют, постоянно проживают в спорной квартире, оплачивают коммунальные платежи, никуда не съезжали, ФИО1 является пансионером.

Суд принимает во внимание доводы ФИО5, ФИО1 о тяжелом материальном положении, невозможности незамедлительного приобретения иного жилья, обращает внимание на требования гуманности, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ начинается отопительный сезон, и считает возможным установить отсрочку исполнения решения суда до ДД.ММ.ГГГГ. 

В данном случае суд установил неустранимые на момент обращения в суд обстоятельства, препятствующие исполнению решения суда. 

При предоставлении отсрочки суд приходит к выводу о том, что обеспечивается баланс прав и законных интересов взыскателя и должников таким образом, чтобы такой порядок исполнения решения суда отвечает требованиям справедливости, соразмерности и не затрагивает существа гарантированных прав лиц, участвующих в деле, в том числе права взыскателя на исполнение судебного акта в разумный срок, поскольку являясь собственником с 2019 года, только в 2025 году истец обратился в суд.

При этом суд исходит из того, что определенный судом промежуток времени является достаточным для принятия ответчиком мер для поиска другого жилья.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 20 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Нормами главы 7 ГПК РФ и пункта 2 статьи 333.18 НК РФ, регулирующими вопросы взыскания указанного сбора, возможность взыскания солидарно государственной пошлины с нескольких ответчиков не предусмотрена. 

Поскольку исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворены, а поэтому с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в равных долях, а именно в сумме 10 000 рублей, с каждого.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» удовлетворить.

Признать ФИО1 

<

данные изъяты>), ФИО5 (

<

данные изъяты> утратившими право пользования жилым помещением, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Выселить ФИО1 (

<

данные изъяты> ФИО5 

<

данные изъяты>) из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Предоставить отсрочку исполнения решения суда в части признания утратившими право пользования ФИО1, ФИО5 жилым помещением и выселении ФИО1, ФИО5 из жилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать в пользу акционерного общества «ДОМ. РФ» с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей.

Взыскать в пользу акционерного общества «ДОМ. РФ» с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей.

Данное решение служит основанием для снятия с регистрационного учета ФИО1 

<

данные изъяты>) и ФИО5 

<

данные изъяты>), в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета. 

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к Акционерному обществу «ДОМ. РФ» о сохранении права пользования жилым помещением, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 27.08.2025.

Председательствующий судья О.И. Остапенко