Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Домодедово 24 мая 2019 года 

Домодедовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего Трушкина Ю.А.

при секретаре Звереве Д.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1174/2019по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Лидер групп Домодедово», ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

истцы обратились в суд с исковым заявлением к ответчикам, в котором просят: обратить взыскание на квартиру по адресу: 

<

адрес>, мкр. Востряково, 

<

адрес>, установив начальную продажную стоимость - 2 291 840 руб.; обратить взыскание на квартиру 

<

адрес>, мкр. Востряково, 

<

адрес>, установив начальную продажную стоимость - 2 508 800 руб. Истцы просят определить способ реализации залогового имущества - публичные торги.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 19.12.2014 между ФИО1 и ООО «Лидер групп Домодедово» заключен договор № 225а-ГС/12-14 долевого участия в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>, мкр. Востряково. Обязательства по оплате цены договора долевого участия в строительстве в размере 2 291 840 руб. истцом исполнены в полном объеме. Поскольку в предусмотренные в договоре сроки застройщик не передал участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи, истец обратилась в Преображенский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением Преображенского районного суда города Москвы от 17.05.2018 договор №225а-ГС/12-14 участия в долевом строительстве жилого дома от 19.12.2014 расторгнут, с ООО «Лидер групп Домодедово» в пользу ФИО1 взыскана уплаченная по договору участия в долевом строительстве денежная сумма в размере 2 291 840 руб., компенсация морального вреда в размере 1 500 руб., проценты за пользование денежными средствами в размере 630 000 руб., штраф в соответствии с «Законом о защите прав потребителей» в размере 1 461 670 руб. Также ФИО1 указала, что денежные средства ответчиком до настоящего времени не возвращены.

ФИО2 указала, что 18.12.2014 между ней и ООО «Лидер групп Домодедово» заключен договор №362а-ГС/12-14 долевого участия в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>, мкр. Востряково. Обязательства по оплате цены договора долевого участия в строительстве в размере 2 508 800 руб. истцом исполнены в полном объеме. Поскольку в предусмотренные в договоре сроки застройщик не передал участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи, истец обратилась в Одинцовский городской суд Московской области с исковым заявлением о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением Одинцовского городского суда Московской области от 26.07.2017 договор №362а-ГС/12-14 участия в долевом строительстве жилого дома от 18.12.2014 расторгнут, с ООО «Лидер групп Домодедово» в пользу ФИО2 взыскана уплаченная по договору денежная сумма - 2 508 800 руб., компенсация морального вреда в размере 15 000 руб., проценты за пользование денежными средствами в размере 1 374 822 руб., штраф в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» в размере 200 000 руб. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22.11.2017 решение Одинцовского городского суда Московской области от 26.07.2017 отменено, при этом договор №362а-ГС/12-14 участия в долевом строительстве жилого дома от 18.12.2014 расторгнут, с ООО «Лидер групп Домодедово» в пользу ФИО2 взысканы денежные средства, уплаченные по договору в размере 2 508 800 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 800 000 руб., компенсация морального вреда в размере 15 000 руб., штраф за нарушение прав потребителя в размере 200 000 руб.

ФИО2 также указала, что 19.06.2018 третье лицо ФИО3 платежным поручением №184029 перечислил ФИО2 2 510 000 руб. в счет погашения основного долга ООО «Лидер групп Домодедово» перед ФИО2, взысканного апелляционным определением Московского областного суда от 22.11.2017 Таким образом, задолженность ООО Лидер групп Домодедово» перед ФИО2 составляет: 798 800 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 20.01.2015 по 15.11.2017, 15 000 руб. компенсация морального вреда, 200 000 руб. - штраф за нарушение прав потребителя, а всего - 1 013 800 руб.

Полагая, что 

<

адрес> 362, расположенные по адресу: 

<

адрес>, мкр. Востряково, 

<

адрес>, и принадлежащие на праве собственности ФИО3, находятся в залоге у истцов, последние обратились с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет залога.

В судебном заседании представитель ФИО2, ФИО1 требования искового заявления поддержал.

Представитель ответчика ООО «Лидер групп Домодедово» против доводов истцов возражала, просила суд в удовлетворении требований отказать, по доводам, представленным в отзыве на исковое заявление.

Представитель ответчика ФИО3 против удовлетворения иска возражал.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, учитывая их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. 

Как установлено судом и подтверждается материалами дела между ООО «Лидер групп Домодедово» и ФИО1 19.12.2014 года был заключен договор № 225а-ГС/12-14 участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, микрорайон Востряково.

Ввиду того, что в предусмотренные в договоре сроки застройщик не передал участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи, ФИО1 обратилась в Преображенский районный суд г. Москвы с исковым заявлением о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами. Согласно решению Преображенского районного суда города Москвы от 17.05.2018 договор №225а-ГС/12-14 участия в долевом строительстве жилого дома от 19.12.2014 расторгнут, также с ООО «Лидер групп Домодедово» в пользу ФИО1 взысканы: уплаченная по договору участия в долевом строительстве денежная сумма в размере 2 291 840 руб., компенсация морального вреда в размере 1 500 руб., проценты за пользование денежными средствами в размере 630 000 руб., штраф в соответствии с «Законом о защите прав потребителей» в размере 1 461 670 руб.

Судом установлено, что ООО «Лидер групп Домодедово» неоднократно пыталось произвести оплату ФИО1 денежных средств, взысканных по решению Преображенского районного суда города Москвы от 17.05.2018, однако ФИО1 уклонялась от их получения. Также судом установлено, что между ФИО3 и ООО «Лидер групп Домодедово» 07.09.2018 был заключен договор купли-продажи № 225-ГС1/09-18-КП квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, городской округ Домодедово, 

<

адрес>, микрорайон Востряково, 

<

адрес> стоимостью 2 291 840 руб. Право собственности зарегистрировано за ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 13.05.2019 №99/2019/261227791, представленной в материалы дела.

Ввиду нарушения срока оплаты стоимости указанной выше квартиры ООО «Лидер групп Домодедово» письмом (от 04.04.2019 г. исх.109) обратилось к ФИО3 с требованием по оплате задолженности по договору - 2 291 840 руб., а также суммы начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами - 81 297,53 руб., а всего 2 373 137,53 руб.

Поскольку ФИО1 уклонялась от получения денежных средств, присужденных решением Преображенского районного суда города Москвы от 17.05.2018, а также в соответствии со ст. 327, п. 4 ст. 313 ГК РФ, ООО «Лидер групп Домодедово» на основании письма исх.№109 от 04.04.2019 поручило ФИО3 произвести оплату по указанному договору купли-продажи от 07.09.2018 путем внесения на депозит нотариуса города Москвы ФИО4 (адрес: 

<

адрес>, Пресненская набережная, 

<

адрес>, стр. 1, 2 этаж) денежной суммы в размере 2 373 137,53 руб. за ООО «Лидер групп Домодедово» для передачи Рахимовой Мунисэ.

Согласно справки нотариуса города Москвы ФИО4 от 18.04.2019, представленной в материалы дела, от ФИО3 нотариусом города Москвы ФИО4 приняты по реестру № 77/468-н/77-2019-11-246 денежные средства в размере 2 373 137,53 руб., из которых 2 291 840 руб. - денежные средства, уплаченные по договору долевого участия в строительстве № 225а-ГС/12-14 от 19.12.2014, 1 500 руб. - компенсация морального вреда, а также 79 797,53 руб. - частичный возврат процентов за пользование денежными средствами, для передачи Рахимовой Мунисэ. 

В силу пункта 2 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, если должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства.

Пунктом 4 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны, должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда.

В соответствии с п. 2 ст. 327 ГК РФ внесение денежной суммы в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, ответчиком - ООО «Лидер групп Домодедово» были исполнены обязательства по оплате ФИО1 суммы основного долга, включающего денежные средства, уплаченные по договору долевого участия в строительстве № 225а-ГС/12-14 от 19.12.2014, компенсацию морального вреда, частичного возврата процентов за пользование денежными средствами, взысканными решением Преображенского районного суда города Москвы от 17.05.2018 по делу №2-2554/18.

Также судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ООО «Лидер групп Домодедово» и ФИО2 18.12.2014 был заключен договор № 362а-ГС/12-14 участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Ввиду того, что в предусмотренные в договоре сроки застройщик не передал участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи, истец обратилась в Одинцовский городской суд Московской области с исковым заявлением о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением Одинцовского городского суда Московской области от 26.07.2017 постановлено расторгнуть договор №362а-ГС/12-14 участия в долевом строительстве жилого дома от 18.12.2014, взыскать с ООО «Лидер групп Домодедово» в пользу ФИО2 уплаченную по договору денежную сумму в размере 2 508 800 руб., компенсацию морального вреда - 15 000 руб., проценты за пользование денежными средствами - 1 374 822 руб., штраф в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» - 200 000 руб. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22.11.2017 решение Одинцовского городского суда Московской области от 26.07.2017 отменено, при этом договор №362а-ГС/12-14 участия в долевом строительстве жилого дома от 18.12.2014 расторгнут, с ООО «Лидер групп Домодедово» в пользу ФИО2 взысканы денежные средства, уплаченные по договору - 2 508 800 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 800 000 руб., компенсация морального вреда - 15 000 руб., штраф за нарушение прав потребителя - 200 000 руб.

Также судом установлено, что между ФИО3 и ООО «Лидер групп Домодедово» 24.08.2018 был заключен договор купли-продажи №362-ГС1/08-18-КП квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, городской округ Домодедово, 

<

адрес>, микрорайон Востряково, 

<

адрес> стоимостью 2 510 000 руб. Право собственности зарегистрировано за ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 13.05.2019 №99/2019/261227538, представленной в материалы дела.

По поручению ООО «Лидер групп Домодедово» (письмо исх.№72 от 19.06.2018) ФИО3 перечислил ФИО2 2 510 000 руб. в счет погашения основного долга (денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве), взысканного решением Одинцовского городского суда Московской области от 26.07.2017 по делу № 2-6733/2017, что подтверждено представленным в материалы дела платежным поручением от 19.06.2018 № 184029.

Таким образом, принимая во внимание, что представитель ФИО2 факт получения денежных средств от ФИО3 в счет погашения имеющейся задолженности не отрицал, суд приходит к выводу, что сумма основного долга ООО «Лидер групп Домодедово» перед ФИО2, включающая денежные средства, уплаченные по договору долевого участия в строительстве №362а-ГС/12-14 от 18.12.2014 в размере 2 508 800 руб. погашена.

Указанные обстоятельства также подтверждены определением Арбитражного суда Московской области от 29.07.2018 по делу А41-5242/18, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2018 по делу А41-5242/18, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.11.2018 по делу А41-5242/18.

Суд также не находит оснований для удовлетворения требований истцов об обращении взыскания на квартиры, расположенные по адресу: 

<

адрес>, городской округ Домодедово, 

<

адрес>, микрорайон Востряково, 

<

адрес> (кадастровый №), № (кадастровый №), принадлежащие на праве собственности - ФИО3, ввиду того, что указанные объекты недвижимого имущества не находятся в залоге у истцов.

Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с ч.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В то же время ч.2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч.5 ст.13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно правовой позиции, закрепленной в пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.18, из системного толкования ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст.1, п.1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со ст.12.1 Закона N 214-ФЗ в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Части 3 и 8 ст.13 Закона N 214-ФЗ регулируют права участников долевого строительства в период после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. В период с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства (в частности, квартиры - п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ) такой объект считается находящимся в залоге у этого участника. При этом помещения, входящие в состав многоквартирного дома и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге со дня получения застройщиком указанного разрешения. С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, не распространяется на переданный объект.

При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (ст. 16 Закона N 214-ФЗ, ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Если же в отношении квартиры заключен один договор долевого участия в строительстве, но право собственности на эту квартиру при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком, у участника строительства возникает право залога на квартиру с момента регистрации на нее права собственности застройщика.

Если участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, новый договор в отношении данной квартиры не заключался, а право собственности на квартиру, являвшуюся объектом прекращенного договора, зарегистрировано за застройщиком, требование бывшего участника строительства о возврате внесенных по договору сумм обеспечивается ипотекой квартиры с момента регистрации за застройщиком права собственности на квартиру (ч. 8 ст. 13, ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ).

Если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу ч. 8 ст. 13 Закона N 214-ФЗ после завершения строительства квартира передается новому участнику свободной от прав первого участника строительства: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства.

Принимая во внимание, что договор №225а-ГС/12-14 участия в долевом строительстве жилого дома от 19.12.2014 и договор № 362а-ГС/12-14 от 18.12.2014 расторгнуты на основании решений судов, после чего в отношении спорных квартир были заключены другие договоры, а также учитывая факт возврата ФИО2 и Рахимовой Мунисэ внесенных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств, суд приходит к выводу, что передача квартир ФИО3, влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первых участников строительства - ФИО2 и ФИО1 Таким образом, после завершения строительства квартиры переданы ФИО3 свободными от прав первых участников долевого строительства.

С учетом изложенного, у истцов полноценное залоговое право возникнуть не могло.

Доводы истцов о том, что действия ответчиков по заключению последующих договоров является злоупотреблением правом не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, как и не было установлено факта нарушения ответчиками положений действующего законодательства РФ. 

Истцами также не представлено надлежащих и бесспорных доказательств того, что основной целью последующих сделок стало лишение первых участников обеспечения в интересах застройщика. 

Напротив, действия ответчиков соответствуют принципу разумности и добросовестности, так как денежные средства, полученные по последующим сделкам, заключенным между ООО «Лидер групп Домодедово» и ФИО3, были направлены истцам в качестве погашения долга ООО «Лидер групп Домодедово», в том числе по возврату внесенных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств.

Договоры, заключенные в отношении спорных квартир, не расторгнуты, недействительными не признаны. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что право залога на спорные квартиры у истцов отсутствует, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

в удовлетворении искового заявления ФИО1, ФИО2 к ООО «Лидер групп Домодедово», ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы через Домодедовский городской суд.

Председательствующий Ю.А. Трушкин