К делу №2-2486/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 мая 2018 года Армавирский городской суд

Краснодарского края в составе

председательствующего Лантух В. В.

при секретаре Выходцевой К.Ю., 

с участием: представителя истца ООО «МАГ-Строй» - ФИО1 (дов. 

б/н от 28.04.2018 года), представителя ответчика ПАО 

«Транскапиталбанк» - ФИО2 (дов. №23АА7079880 от 01.06.2017 

года),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью (ООО) «МАГ-Строй» к ФИО3, публичному акционерному обществу «Транскапиталбанк» (ТКБ БАНК ПАО) о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым и прекращении залога,

у с т а н о в и л:

ООО «МАГ-Строй» обратилось в суд с иском к ответчикам с требованием признать договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «МАГ-Строй» и ФИО3 от 09.10.2015 года, расторгнутым с 16.10.2016 года; признать договор залога №/ДЗ/2 от 27.05.2016 года, заключенный между ФИО3 и ТКБ БАНК ПАО прекращенным и погасить соответствующие записи в ЕГРП об их государственной регистрации. 

Требования мотивированы тем, что между ООО «МАГ-Строй» и ФИО3 09.10.2015 года был заключен договор участия в долевом строительстве по условиям которого, ФИО4 в течении 3-х рабочих дней после государственной регистрации договора обязался оплатить ООО «МАГ-Строй» 

<

данные изъяты> руб. Вышеуказанный договор прошел государственную регистрацию 13.10.2015 года, однако в предусмотренный договором сроки до настоящего времени, ответчик ФИО3 оплату по договору не произвел.

Действуя в порядке частей 4 и 5 ст.5, ч.4 ст.8, ч.3 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», истец 10.08.2016 года вручил ответчику Шуту А.Ю. уведомление о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования, а по истечении месяца с момента вручения уведомления, поскольку ФИО3 не исполнил требование о погашении долга, 15.09.2016 года истец вручил ему уведомление о расторжении вышеуказанного договора в одностороннем порядке. Таким образом, данный договор является расторгнутым с 16.10.2016 года. Однако, в последующем директору ООО «МАГ-Строй» стало известно, что 27.05.2016 года ФИО3 заключил с «ТКБ БАНК» ПАО договор залога № по условиям которого передал в залог право требования по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве от 09.10.2015 года.

Поскольку имущественное право требования объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве от 09.10.2015 года у Шута А.Ю. прекращено, при этом правом замены предмета залога в соответствии с п.2 ст.345 ГК РФ залогодатель не воспользовался, подлежит прекращению переданное в рамках договора участия в долевом строительстве банку-залогодержателю имущественное право требования. 

В стадии досудебной подготовки по делу представителем ответчика ТКБ БАНК ПАО представлен письменный отзыв на иск, в котором, с учетом последующих уточнений, по существу заявленных исковых требований возражал, мотивировав тем, что 08.09.2014 года между «ТКБ БАНК» ПАО и ИП ФИО5, являвшимся единоличным исполнительным органом ООО «МАГ-Строй», был заключен договор об открытии кредитной линии и предоставлении кредита №/ЛВ, в обеспечение исполнения которого, заемщик передал в залог, помимо прочего и права участника долевого строительства Шута А.Ю. – права требования на помещения первого и цокольного этажей, расположенные в строящемся 9-ти этажном, 5-ти секционном, 153 квартирном жилом доме с офисными помещениями по адресу: 

<

адрес>, с которым был заключен договор залога прав по договору участия в долевом строительстве № от 27.05.2016 года. При этом в п. 10.1 Договора, содержится положение о том, что залогодатель безусловно подтверждает и гарантирует, в том числе, что залогодатель не имеет неисполненных обязательств перед третьими лицами, а закладываемые права принадлежат залогодателю, никому не переданы, свободны от притязаний третьих лиц. 

В соответствии с п.3.1 Договора залога, залогодатель обязался не расторгать и не изменять договор долевого участия, не отказываться от каких-либо прав по договор долевого участия, не совершать иных действий, влекущих прекращение заложенных прав, однако в нарушении указанного пункта договора, а также в нарушении ст.346 ГК РФ и п.1 ст.37 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», уведомление о расторжении договора вручено залогодателю без согласия Банка. 

В тоже время, учитывая, что в залог банку права требования были переданы 27.05.2016 года, то есть до расторжения договора об участии в долевом строительстве – 16.10.2016 года, в соответствии со п.2 ст.335 ГК РФ, банк является добросовестным залогодержателем, поскольку не знал и не мог знать, что залогодатель был не вправе передавать это имущество в залог, аналогичные разъяснения изложены в Постановлении Президиума ВАС № от 07.06.2012 года. Кроме того, в силу ст.352 ГК РФ, одностороннее расторжение договора, права по которому переданы в залог, не является основанием для прекращения залога. 

Вместе с тем, поскольку истцом заявлено требование о расторжении договора участия в долевом строительстве от 09.10.2015 года, тем самым, в порядке ч.3 ст.453 ГК РФ, в судебном порядке такая сделка будет считаться расторгнутой с момента вступления решения суда в законную силу, тем самым, истец по сути просит признать договор залога имущества недействительным, однако такого рода требования, в порядке ст.181 ГК РФ, имеют срок исковой давности - один год. С учетом вышеприведенных обоснований просит применить последствия пропуска срока исковой давности, что в соответствии со ст.199 ГК РФ, является самостоятельным основанием в принятии решения об отказе в иске. 

Ответчик ФИО3 в стадии досудебной подготовки представил в суд письменный отзыв на иск в котором указал, что установленную договором участия в долевом строительстве от 09.10.2015 года цену договора, как в предусмотренный договором срок, так и после получения письменного уведомления о расторжении договора, не смог оплатить в связи с возникшими материальными трудностями, однако он до настоящего времени заинтересован в приобретении объекта недвижимости по данному договору. В тоже время, полагал, что в соответствии с требованиями закона, договор участия в долевом строительстве от 09.10.2015 года является расторгнутым, а залог прекращенным. В связи с невозможностью участия в судебном заседании, просил дело рассмотреть в его отсутствие. 

Представитель третьего лица - Межмуниципального отдела по г.Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, извещался в установленном порядке, представил суду заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, что не противоречит ч.5 ст.167 ГПК РФ. 

В судебном заседании представитель истца ООО «МАГ-Строй» - ФИО1, в порядке ст.49 ГПК РФ уточнила исковые требования и просила погасить запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве заключенного 09.10.2015 года между ФИО3 и ООО «МАГ-Строй» за № от 13.10.2015 года, признать договор залога №, заключенный 27.05.2016 года между ФИО3 и «ТКБ БАНК» ПАО прекращенным, погасить запись о его государственной регистрации в ЕГРН. Настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований. 

Свои требования, с учетом их уточнений, представитель истца мотивировал недобросовестностью ответчика «ТКБ БАНК» ПАО при заключении с ФИО3 договора залога № от 27.05.2016 года, поскольку из договора долевого участия в строительстве, заключенного 09 октября 2015 года между ФИО3 (участник долевого строительства по договору ДДУ от 09.10.2015 года и Залогодатель по договору залога № от 27.05.2016 года) и ООО «МАГ-Строй» (Застройщик) Банк знал о собственнике строящегося объекта, об условиях оплаты строящегося объекта, об ответственности сторон договора долевого участия в строительстве и наступающих последствиях, вытекающих из закона для стороны ДДУ в случае неоплаты либо просрочки оплаты строящегося объекта. Ссылался при этом на нормы ст.ст. 5, 8, 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», применил общие нормы права ст.ст. 407, 345, 352 ГК РФ.

Представитель ответчика «ТКБ БАНК» ПАО - ФИО2 возражала против удовлетворения уточненных требований по основаниям, изложенным в отзыве, представила дополнение к отзыву, в котором просила отказать в иске в связи с пропуском срока исковой давности. Применение срока исковой давности к заявленным требованиям истца мотивировала тем, что фактически истец просит признать договор залога №, заключенный 27.05.2016 года между ФИО3 и «ТКБ БАНК» ПАО недействительной сделкой. Применяла к правоотношениям сторон ст.ст. 181,199, 335 ГК РФ.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к убеждению, что исковые требования ООО «МАГ-Строй», с учетом их уточнений в судебном заседании, подлежат удовлетворению по нижеследующим основаниям.

Согласно ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

В соответствии со ст.12 ГК РФ гражданские права могут быть защищены способами, установленными законом.

Согласно пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В ходе судебного разбирательства судом достоверно установлено, что между ООО «МАГ-Строй» («застройщик») и ответчиком ФИО3 («участник долевого строительства») 09.10.2015 года был заключен договор участия в долевом строительстве б/н (далее по тексту «Договор»), по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить 9-ти этажный, 5-ти секционный, 153 квартирный жилой дом с офисными помещениями по адресу: 

<

адрес>, а после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать «объект долевого строительства» участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить в предусмотренный договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства (п. 1.1).

В соответствии с п. 1.3 Договора объектом долевого строительства является: нежилое помещение: строительный №, этаж -1 и цокольный подъезд -2, общая проектная (плановая площадь) нежилого помещения – 461 кв.м. 

По условиям Договора (п. 2.1, 2.2) цена договора составила 24.000.000 руб., которую ФИО4 обязался передать в течении 3-х рабочих дней после государственной регистрации перехода права в УФРС. 

Вышеуказанный Договор прошел государственную регистрацию 13.10.2015 года, однако в предусмотренный договором срок, а также до настоящего времени, ответчик ФИО3 оплату по договору не произвел.

В соответствии с ч.ч 1,3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 4 названного закона, договор должен содержать, в том числе, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с ч.ч. 3,4 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9настоящего Федерального закона.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи (ч. 3 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ).

Из содержания п.4 ст.8 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ следует, что сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. 

Согласно ч.4 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из представленных материалов дела следует, что представителем ООО «МАГ-Строй» 10.08.2016 года под расписку было вручено Шуту А.Ю. уведомление о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования. 

В установленный месячный срок ФИО3 требование об уплате цены договора не исполнил, в связи с чем, 15.09.2016 года ему также под роспись, было вручено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке по истечении месяца с момента вручения уведомления.

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что с 16.10.2016 года договор участия в долевом строительстве б/н от 09.10.2015 года, залеченный между ООО «МАГ-Строй» и ФИО3, является расторгнутым. 

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (ч.2 ст.453 ГК РФ).

Вместе с тем, согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю запись о государственной регистрации вышеуказанный договора до настоящего времени не аннулирована, что нарушает права истца, в связи с чем, суд считает обоснованным требование истца об аннулировании соответствующей записи.

Из материалов дела также следует, что 27 мая 2016 года между ФИО3 и «ТКБ БАНК» ПАО был заключен договор залога №, по условиям которого в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения всех денежных обязательств ИП ФИО5 перед залогодержателем по обязательству, указанному в Разделах 2 и 2а договора, залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог имущественные права требования залогодателя на получение в собственность объектов долевого строительства в виде нежилого помещения согласно перечню, указанному в Приложении № к договору, по договору участия в долевом строительстве от 09.10.2015 года, заключенному в г. Армавире между залогодателем и ООО «МАГ-Строй» и зарегистрированного УФРС по Краснодарскому краю 13.10.2015 года номер регистрации № (п. 1.1).

Согласно ч.1 ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В соответствии с п.3 ч.1 ст.352 ГК РФ, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Согласно ч.2 ст.345 ГК РФ, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1)новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

2)имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

3)имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);

4)иное имущество в случаях, установленных законом.

Из положения ч.2 ст.335 ГК РФ следует, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось её собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Судом достоверно установлено, что Банк заключил договор залога с участником долевого строительства, для которого уже наступили последствия неисполнения обязательства по оплате объекта долевого строительства, предусмотренные как самим договором, так и законом ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федерального закона №214-ФЗ), и Банк, действуя добросовестно при заключении договора залога, должен был знать об этих последствиях неоплаты объекта долевого строительства, который является предметом залога, так как был знаком как с условиями договора долевого участия в строительстве, так и с нормами Федерального закона №214-ФЗ, и предвидеть риски, наступающие для банка в случае невыполнения обязательств стороны договора залога по ДДУ. А поскольку Банк знал о стороне по договору долевого участия в строительстве, об обязанностях сторон, ответственности сторон, особых условиях ДДУ в случае неоплаты объекта и при этом не привлек к правоотношениям Застройщика, что лишает его права требовать от Застройщика отвечать по обязательствам Залогодателя – Шута А.Ю., так как Застройщик (ООО «МАГ-Строй») не давал своего согласия на заключение договора залога без выполнения обязательств Шута А.Ю. особых условий ДДУ по оплате объекта 24.000.000 рублей. Застройщик, являясь обществом с ограниченной ответственностью, в соответствии с требованиями ст.ст.45,46 Закона №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», не одобрило спорную сделку.

Принимая во внимание положения ст.345 ГК РФ, учитывая, что договор залога № от 27.05.2016 года, заключенный между ФИО3 и «ТКБ БАНК» ПАО является прекращенным (расторгнутым) и имущественное право требования объекта долевого строительства у Шута А.Ю. прекращено, при этом правом замены предмета залога в соответствии с пунктом 2 статьи 345 ГК РФ ФИО3 (залогодатель) не воспользовался, суд приходит к убеждению, что право залога имущественных прав прекращено. 

При этом суд критически оценивает ссылку стороны ответчика «ТКБ БАНК» ПАО на судебную практику, изложенную в Постановлении Президиума ВАС №16513/11 от 07.06.2012 года, поскольку настоящий спор затрагивает иные правоотношения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Удовлетворить уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью (ООО) «МАГ-Строй» в полном объеме.

Обязать Межмуниципальный отдел по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 09 октября 2015 года №, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «МАГ-Строй» и ФИО3,.

Признать договор залога № от 27.05.2016 года, заключенный между ФИО3 и публичным акционерным обществом «Транскапиталбанк» («ТКБ БАНК» ПАО), прекращенным.

Обязать Межмуниципальный отдел по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать запись о государственной регистрации договора залога № от 27.05.2016 года, заключенного между ФИО3 и публичным акционерным обществом «Транскапиталбанк» ( «ТКБ БАНК» ПАО).

Резолютивная часть решения объявлена участникам процесса 30.05.2018 года, мотивированное решение изготовлено 01 июня 2018 года. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированном виде.

Председательствующий судья Лантух В.В. Подпись. Решение не вступило в законную силу.