Дело № 3а-364/2025

22OS0000-01-2025-000651-93

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 октября 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Солод Ю.А.,

при секретаре Яшкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БЕТА» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БЕТА» (далее - ООО «БЕТА») обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО»), в котором с учетом уточнения просит признать незаконным и отменить решение от 11 августа 2025 года № ОРС-22/2025/000371 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости. 

Административные исковые требования мотивированы тем, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером *** принадлежит административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Административный истец 15 июля 2025 года обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере рыночной согласно отчету об оценке от 02 июля 2025 года № 187-07-2025, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка». Решением КГБУ «АЦНГКО» от 11 августа 2025 года № ОРС-22/2025/000371 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта незавершенного строительства нарушает права административного истца и влечет увеличение начисления налоговых платежей, последний обратился в суд с указанным иском.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «БЕТА» – ФИО1 на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, уточненном административном исковом заявлении.

Представитель КГБУ «АЦНГКО» - ФИО2 полагал не подлежащими удовлетворению требования о признании незаконным решения от 11 августа 2025 года №ОРС – 22/2025/000371. Дополнительно пояснил, что административный истец представил уточненный отчет об оценке объекта недвижимости, в котором учтены, замечания, изложенные в решении от 11 августа 2025 года, разрешение требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в уточненном отчете об оценке оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. 

Представитель управления имущественных отношений по Алтайскому краю – ФИО3 в письменном отзыве полагала, что требования административного истца не подлежат удовлетворению. 

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю – ФИО4 в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. 

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «БЕТА» владеет объектом незавершенного строительства с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 48-50). 

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства утверждена приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино - мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» и составляет 202 849 986 рублей 9 копеек по состоянию на 1 января 2023 года, с датой применения 1 января 2024 года (л.д.70).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

15 июля 2025 года ООО «БЕТА» обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 02 июля 2025 года № 187-07-2025, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» (л.д. 12 - 47).

21 июля 2025 года в адрес представителя административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2025/000371 о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению (л.д.105).

Решением бюджетного учреждения от 11 августа 2025 года № ОРС-22/2025/000371 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (л.д. 106 - 108).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. Нарушены требования подп. 2 п.2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласно которому существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. Нарушены требования под. 3 п.2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласно которому отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвующему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. Выявлены следующие нарушения: величина физического износа в размере 40% (таблица 6) является максимальной для диапазона 21 - 40 % (стр.34). В случае, если иное определяется экспертно, на основании данных шкалы состояния, то по умолчанию для расчетов берется среднее значение диапазона (в данном случае 30%). В случае, если износ определяется в размере крайних значений диапазона, то приводится основание для такого выбора. В данном случае, определение фактического износа в размере 40% оценщиком не обосновывается. При расчете внешнего устаревания (стр.53) указано, что для промышленных и прочих объектов наибольшее внешнее устаревание сопряжено при нахождении в пригородном (промышленном) районе, который не является окраиной. Определение/описание пригородного (промышленного) района относительно г. Барнаула оценщиком не представлено, равно как и определение остальных территориальных градаций. Каким образом данные территориальные градации отражаются в территориальном делении г. Барнаула неизвестно. Характеристики и свойства промышленных объектов наиболее полно раскрываются в пределах промзоны, а не, например, спальных районов. Согласно скриншота таблицы, представленной оценщиком на стр.53, располагать промышленный объект в спальном районе или на окраине (без указания того, чем является окраина) значительно выгоднее, чем в пределах специализированной зоны города, обладающей соответствующими коммуникациями и сооружениями. Объект оценки расположен вблизи зоны многоэтажной жилой застройки, таким образом его местоположение можно отнести к окраинам, то есть коэффициент внешнего устаревания в данном случае должен составлять 1,0, а не 0,7. При расчете внешнего устаревания оценщик определил местоположение объекта в конкретной зоне как «Отдаленный, не просматриваемый с основной дороги объект со свободным подъездом автотранспортном», вследствие чего объекту оценки был присвоен коэффициент внешнего устаревания в размере 0,75. Объект оценки расположен в непосредственной близости от проезда, соединяющего проспект Энергетиков и улицы Попова. Согласно данных открытых источников (Яндекс - карта) данный проезд обладает достаточно оживленным автомобильным трафиком. Также отмечено, что объект оценки просматривается с дороги. Таким образом, определение местоположения в конкретной зоне как «Отдаленный, не просматриваемый с основной дороги объект со свободным подъездом автотранспортном» некорректно и ведет к необоснованному занижению итоговой стоимости. 

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое представлено в Алтайский краевой суд 12 сентября 2025 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ООО «БЕТА» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

При разрешении вопроса о соответствии оспариваемого решения требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В процессе рассмотрения дела стороной административного истца представлен уточненный отчет об оценке от 1 сентября 2025 года № 241-09-2025, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка», в котором замечания, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, устранены. Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости согласно указанному отчету составила 124 711 000 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности. Выводы оценщика обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61, Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, а также Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применяемой к спорным правоотношениям. 

Таким образом, представленный отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости соответствует положениям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ, в связи с чем требование ООО «БЕТА» о признании незаконным решения КГБУ «АЦНГКО» от 11 августа 2025 года № ОРС-22/2025/000371 удовлетворению не подлежит.

В то же время, учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд находит заявленные исковые требования ООО «БЕТА» в этой части обоснованными. При этом принимает во внимание, что административным ответчиком и заинтересованными лицами доказательств иной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в отличие от установленной в отчете об оценке от 1 сентября 2025 года № 241-09-2025, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка», суду не представлены.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 15 июля 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «БЕТА» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 11 августа 2025 года № ОРС-22/2025/000371 отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 5 июня 2025 года, в равном его рыночной стоимости размере 124 711 000 рублей. 

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «БЕТА» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 15 июля 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Солод

Мотивированное решение изготовлено 16 октября 2025 года.