66RS0020-01-2024-001225-50

Дело № 2-51/2025 (2-1571/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2025 года пгт. Белоярский

Белоярский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Акуловой М.В., 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

при секретаре судебного заседания Оберюхтиной И.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Апельсин» об урегулировании разногласий по договору,

установил:

ФИО3 (ранее – ФИО4) обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Апельсин» (далее по тексту – ООО «УК «Апельсин», Управляющая компания, ответчик) об урегулировании разногласий по договору.

В обоснование иска указала, что она является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 

<

номер>, общей площадью 124,1 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>. Указанное помещение расположено в Сельскохозяйственном торговом комплексе «Апельсин», собственниками которого было принято решение о выборе ООО «УК «Апельсин» в качестве организации, осуществляющей содержание, управление, обслуживание и технический ремонт указанного здания (управляющей компанией). В адрес собственника направлен Договор №5/11-2023 управления торговым комплексом и предоставления коммунальных услуг от 30.11.2023. Ознакомившись с договором, истец направила в адрес Управляющей компании претензию об исключении некоторых пунктов, содержащихся в Договору и Приложении №1 к указанному договору, а также возложении на ООО «УК «Апельсин» обязанности и подтверждения обоснованности включения некоторых пунктов в состав расходов, предложив свою редакцию договора и приложений к нему. 05.02.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия, ответ на которую не был получен. Повторная претензия об исключении некоторых пунктов, содержащихся в Договоре и Приложении №1 к указанному Договору, а также возложении на ООО «УК «Апельсин» обязанности подтверждения обоснованности включении некоторых пунктов в состав расходов была направлена в адрес ответчика 15.03.2024. Ответы на претензии не были получены истцом. В Договор включены условия по оплате услуг, которые фактически не оказываются, подтверждение их оказания в адрес стороны истца не предоставлены.

Истец с учетом заявления об уточнении исковых требований (л.д. 112-114) просит суд изложить пункты договора управления в следующей редакции:

- п. 2.1.10 согласовать с потребителем время доступа в занимаемое им помещение путем направления в его адрес письменного уведомления о проведении плановых работ внутри помещения не позднее, чем за два рабочих дня до начала проведения таких работ;

- п. 2.2.3 приостанавливать или ограничивать в порядке, предусмотренном действующим законодательством, подачу коммунальных ресурсов;

- п. 3.2 размер платы за содержание и ремонт общего имущества Торгового комплекса рассчитывается по утвержденным ставкам платы в соответствии с Приложением №1 к настоящему договору;

- п.3.6 потребитель вносит оплату за коммунальные услуги по настоящему Договору в срок до 25 числа месяца, следующего за расчетным;

- п. 5.6 под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа (цены) на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения;

- п.5.8 предоставление коммунальных услуг, ограниченных или приостановленных вследствие задолженности Потребителя по настоящему договору, возобновляется в течение 2-х календарных дней со дня полного погашения задолженности Потребителем и оплате стоимости возобновления предоставления коммунальных услуг в размере, исходя из стоимости фактически оказанной услуги;

Кроме того, истец просит исключить пункты 5.5.1, 7.4.1.2 проекта договора, а также пункты 2.1, 2.3.4, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7, 2.4.3, 2.4.9, 2.5.1, 2.5.2, 2.5.7, 2.5.8, 2.5.9 приложения №1 к представленному ответчиком проекту договора. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 20.04.2024 (л.д. 49) с учетом уточнений исковые требования поддержала, доводы, изложенные в иске, подтвердила. Указала, что предложенная ответчиком редакция договора управления не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем, истец на таких условиях заключать договор отказывается.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности от 18.11.2024, исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать. Согласно письменного отзыва и дополнения к нему следует, ответчик наделен полномочиями на управление общим имуществом собственников в нежилом здании, что подтверждается копией протокола общего собрания собственников №7 от 03.05.2017. Истцу направлен договору №5-11-2023 управления торговым комплексом и предоставления коммунальных услуг от 30.11.2023. Не согласившись с условиями предложенного договора, истец передал преддоговорный спор на разрешение суда. Так, в Приложении №1 к договору установлена планируемая ежемесячная смета расходов. Указанная смета утверждена общим собранием, что подтверждена протоколом общего собрания собственников №9 от 30.06.2022. По мнению ответчика, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что является основанием для оставления иска без рассмотрения, а также пропущен срок исковой давно, установленный ч. 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 86-87, 106-111).

В силу ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В соответствии со ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности, руководствуясь при этом требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ст. ст. 56, 57, 68, ч. 2 ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Данные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с ч.2 ст.1, ч.1 ст.9, ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 3, 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права гражданин самостоятельно определяет предмет и основания своего требования.

Согласно п.1 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Так, согласно ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В п. 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», указано, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 

<

номер> площадью 124,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, здание 5, помещение 44. Указанное нежилое помещение входит в состав Сельскохозяйственного торгового комплекса «Апельсин», что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Право собственности истца на часть имущества в здании по адресу: 

<

адрес>, здание 5 подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 119-123).

Согласно ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, у истца есть установленная законом обязанность соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу в здании по адресу: 

<

адрес>, здание 5, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как разъяснено в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ).

В силу положений ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. При этом, согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

06 октября 2016 года общим собранием собственников имущества в нежилом здании по адресу: 

<

адрес> принято решение о выборе способа управления нежилым зданием Сельскохозяйственного Торгового комплекса «Апельсин» путем передачи прав управления Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Апельсин». Указанное подтверждается Протоколом №5 общего собрания собственников нежилых помещений СХТК «Апельсин» (л.д. 56).

Несмотря на то, что текст договора управления на общем собрании не утверждался, исходя из пояснений директора ООО УК «Апельсин» ФИО5, данных в ходе судебного заседания 27.11.2024, договор управления имеет унифицированную форму, разработан в 2016 году, условия договора не менялись. Возможно только изменение приложения к договору, представляющее из себя смету расходов на содержание общего имущества Торгового комплекса. Доказательств обратного стороной истца не представлено.

В соответствии с п. 2 ст. 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Пунктом 5 ст.46 Жилищного Кодекса Российской Федерации определено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, закон определяет обязанность ФИО3, являющейся одним из сособственников имущества в здании, исполнить решения общих собраний, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

Приложением номер 1 к представленному проекту договора управления является смета ежемесячных расходов СХТК «Апельсин», которая утверждена протоколом общего собрания собственников нежилых помещений СТХК «Апельсин» №9 от 30.06.2022 (л.д. 19).

Таким образом, поскольку представленная смета расходов утверждена общим собранием собственников помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, здание 5, положения данной сметы являются обязательными для всех участников долевой собственности и не могут быть изменены судом в рамках рассмотрения настоящего спора. 

В силу ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно приняты обязательством.

После приобретения истцом нежилого помещения, расположенного на территории, управляемой ООО «Управляющая компания «Апельсин», ответчиком 22 декабря 2023 года в адрес истца направлен проект договора управления. Проект договора регулирует отношения по обслуживанию общего имущества Торгового комплекса и оказание услуг собственнику помещения, расположенного в границах Торгового комплекса, регулирует отношения по оплате оказываемых услуг (л.д. 12-19).

05 февраля 2024 года истцом, в свою очередь, был предложен ответчику свой вариант договора, предусматривающий исключение части расходов на содержание общего имущества здания Торгового комплекса в связи с наличием у истца отдельного входа. Претензия вручена сотруднику ООО УК «Апельсин» 05.02.2024, что ответчиком не оспаривается (л.д. 30).

15 марта 2024 года истцом сотруднику ООО УК «Апельсин» передана вторая претензия, в которой содержалось предложение об исключении пунктов 2.1, 2.3, 2.3.4, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7, 2.4.1, 2.4.3, 2.4.3, 2.4.5, 2.4.6, 2.4.7 Приложения №1 к проекту договора управления (л.д. 29).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что обращения сторон друг к другу, направление проекта договора, претензий, следует рассматривать как возникшие правоотношения по заключению договора и возникшие разногласия.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуть соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условиями о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно пояснений представителя истца, ФИО3 от заключения договора управления не уклоняется, однако, нести расходы на содержание общего имущества Торгового центра, которые не подтверждены документально и носят неразумный характер не готова.

В связи с изложенным суд приходит к выводу что стороны заинтересованы в заключении договора, однако, между ними имеются разногласия об условиях его заключения, которые переданы истцом на разрешение суда.

В силу п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4).

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абзац первый п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Гражданское законодательство Российской Федерации такой обязанности ответчика не устанавливает, вследствие чего положения п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при разрешении спора применению не подлежат.

Иные положения ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из их буквального толкования, также не позволяют вынести суждение о наличии права истца требовать судебной защиты избранным способом, поскольку применительно к положениям п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на обращение в суд обладает сторона, направившая оферту, то есть в данном случае ответчик; применение положений п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обусловлено обязательностью заключения договора для стороны, направившей оферту, что отсутствует в данном случае.

Действующее законодательство определяет обязанность ФИО3 являющейся одним из сособственников имущества в здании торгового комплекса, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

При этом заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных для других собственников и утвержденных решением общего собрания, является отступлением от требований ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки утверждению стороны истца, изменение согласованных собственниками условий договора с управляющей компанией возможно на основании соответствующего решения общего собрания собственников.

Также закон допускает разрешение спорных вопросов между собственниками в судебном порядке, что применительно к спорным правоотношениям означает право оспаривать посредством обращения в суд решения собственников.

При этом несогласие истца с условиями договора, принятыми собранием собственников, не влечет возникновение права истца требовать заключения договора с управляющей компанией на иных условиях, поскольку это явилось бы нарушением закрепленного в п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа равенства участников гражданских правоотношений.

Отклоняя заявленные ФИО3 требования, суд полагает необходимым отметить, что исходя из специфики спорных правоотношений к ним по аналогии также может быть применен принцип, закрепленный в п. 4 ст. 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, согласно которому условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, оснований для заключения договора на содержание, управление и эксплуатацию общего имущества здания с иными условиями, отличными от условий договоров, заключенных с другими собственниками, не имеется, поскольку это приведет к нарушению прав других собственников.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для возложения обязанности заключить договор обслуживания на условиях, предложенных одной из сторон.

При этом суд отмечает, что само по себе отсутствие заключенного между сторонами договора не освобождает истца от несения бремени содержания собственности и оплаты коммунальных услуг. Иное приводило бы к образованию у собственника, не заключившего договор управления, неосновательного обогащения за счет других собственников нежилых помещений.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности для обращения истца в суд с требованием о возложении обязанности заключить договор, а также несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, в котором он ссылается на положения п.1 ст. 445, ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, учитывая отсутствие обязанности сторон заключить договор управления на предложенных условиях, нарушение истцом тридцатидневного срока для передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда не может являться основанием для вынесения судом решения об отказе в удовлетворении иска.

В связи с изложенным, судом отклоняются доводы стороны ответчика о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным исковым требованиям. Иных требований в рамках настоящего гражданского дела сторонами не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Апельсин» об урегулировании разногласий по договору, отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белоярский районный суд Свердловской области. 

Судья М.В.Акулова

Мотивированное решение составлено 29 января 2025 года.

Судья М.В.Акулова