№ 2-43/2020

Решение

Именем Российской Федерации

г. Жердевка Тамбовской области 27 февраля 2020г.

Жердевский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Татарникова Л.А.,

при секретаре Потаповой С.А.,

с участием представителя истцов ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ООО «Агротехнологии», о признании сделки (договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения) недействующим,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Агротехнологии» о признании сделки (договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения) недействительным.

В обоснование иска указано, что ФИО3 является участником общей долевой собственности на земельный участок с КП №, общей площадью 65 328 500 кв.м, (по состоянию на 30.10.2019г.), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, местоположение: 

<

адрес> По состоянию на 30.10.2019г. она владеет 5 земельными долями в вышеуказанном Земельном участке.

С 08.06.2006г. до 04.07.2016г. арендаторам Земельного участка являлось ООО «Агротехнологии» на основании Договора аренды земельного участка от 08.06.2006г., о чем в ЕГРН 04.07.2006г. была сделана запись регистрации № №. В связи с истечением срока действия вышеуказанного договора аренды, 23.06.2016г. состоялось собрание участников общедолевой собственности на земельный участок, где было принято решение о передаче земельного участка в аренду ООО «Агротехнологии».

12.07.2016г. между участниками долевой собственности Земельного участка (арендодатели) и ООО «Агротехнологии» (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №№ сроком на 10 лет с момента его государственной регистрации.

12.08.2016г. ООО «Агротехнологии» представлен в Управление Роерееетра по Тамбовской области (далее - Управление) на государственную регистрацию указанный договор аренды земельного участка. 25.08.2016 уведомлением №68/004/301/2016-4 государственная регистрация была приостановлена по инициативе регистратора по основаниям, предусмотренным пунктом 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ООО «Агротехнологии» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление) в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N № от 12.07.2016; обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N № от 12.07.2016, заключенного между ООО «Агротехнологии» и участниками общей долевой собственности на Земельный участок.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 06.02.2018г. по делу № А64-242/2017 решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017г. отменены. Действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.07.2016г. № № признаны незаконными. Указанным постановлением суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды.

Однако, в период оспаривания Ответчиком уведомления № 68/004/301/2016-4, 07.06.2017г. по инициативе самого Ответчика состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок, где было принято решение о передаче земельного участка в аренду ООО 

<

данные изъяты> и определены существенные условия договора аренды.

09.06.2017г. года между ООО 

<

данные изъяты> и участниками общей долевой собственности на вышеназванный земельный участок заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный 02.08.2017г.

10.08.2017г. между ООО 

<

данные изъяты>» и ООО «Агротехнологии» был заключен договор субаренды вышеуказанного земельного участка сроком на 11 месяцев.

По договору от 01.07.2018 № ООО 

<

данные изъяты> передало ООО «Агротехнологии» все права и обязанности арендатора по договору аренды от 09.06.2017г. на земельный участок.

Решением Жердевского райсуда Тамбовской области от 15.01.2019г., вступившим в силу 24.04.2019г., договор аренды земельного участка от 09.06.2017г. признан недействительным.

Поскольку Договор аренды от 09.06.2017г. был признан недействительным. Ответчик, действуя не добросовестно, зная, что условия договоров аренды отличаются, тем самым извлекая для себя выгоду, подал на регистрацию Договор аренды №№ от 12.07.2016г., который был зарегистрирован Управлением - запись о регистрации № № от 30.09.2019г.

Считаем Договор аренды №№ от 12.07.2016г. ничтожной сделкой по следующим основаниям.

Из Протокола общего собрания от 23.06.2016г. следует, что вопросом №2 повестки определены существенные условия договора аренды. Одним из таких условий является срок договор аренды, который был определен в 10 лет, без каких-либо уточнений, а, следовательно, на основании ч. 2 ст. 181.1 ГК РФ, течение этого срока начинается с момента принятия решения, то есть срок аренды устанавливался с 23.06.2016г. до 23.06.2026г.

При этом, в нарушение требований п. 2 ст. 9 Закона об обороте, условие о сроке договора аренды, указанное в п. 2.1. Договора аренды №№ от 12.07.2016г., было нарушено и установлен срок в 10 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Управление произвело регистрацию Договора аренды №№ от 12.07.2016г. и установило срок аренды с 26.09.2019г. на 10 лет, то есть до 26.09.2029т., что превышает установленный собранием срок более чем в 3 года.

Оспариваемый договор аренды подписан уполномоченным решением общего собрания лицом с нарушением порядка, предусмотренного п. 2 ст. 9 Закона об обороте, поскольку условия оспариваемого договора не соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности, что прямо нарушает явно выраженный запрет, установленный законом, и в силу ст. 168 ГК РФ, п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, влечет недействительность (ничтожность) данной сделки как посягающей на публичные интересы.

Из Протокола общего собрания от 23.06.2016г. следует, что вопросом №2 повестки определены существенные условия договора аренды, а именно установлена обязанность выплаты арендной платы в денежной и натуральной форме. Решения общего собрания от 23.06.2016г. никем не оспорены и не признаны не недействительными.

Из Протокола общего собрания от 07.06.2017г. следует, что вопросом №2 были определены условия по арендной плате. Данные условия аналогичны условиям, установленным собранием от 23.06.2016г. Однако, помимо обязанностей по выплате арендной платы в денежной и натуральной форме, арендатор обязан своими силами и за свой счет оказывать содействие администрации в очистке дорожного полотна на территории Шпикуловского сельсовета, что является существенным условием, бесспорно улучшающим жизнь арендодателей на территории сельсовета. Решения общего собрания от 07.06.2017г. так же никем не оспорены и не признаны не недействительными.

Данная правовая коллизия была рассмотрена Министерством экономического развития РФ и своим письмом от 25 ноября 2011 г. № Д23-4894 «О Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в п. 7.2 указывает, что Федеральный закон № 101-ФЗ (в редакции от 03.07.2016г., действующей на момент проведения собрания от 07.06.2017г.), не устанавливает требований по составу участников при определении вопроса о правомочности принятого собранием решения.

Необходимость принятия решения, отменяющее ранее принятое решение, по мнению Департамента, отсутствует. В случае, если решение принимается по тому же вопросу, достаточно принятия нового решения, которое "автоматически" отменяет ранее принятое но тому же вопросу решение.

Повестка общего собрания от 23.06.2016г. аналогична повестке общего собрания от 07.06.2017г., в которых были определены существенные условия договоров аренды. Кворум для проведения собрания и принятии решения имелся. Решение общего собрания от 07.06.2017г. никем не оспорено, и в силу разъяснения, данного Минэкономразвития РФ, должно исполняться в приоритетном порядке, по отношению к решениям общего собрания от 23.06.2016г.

Определённое решением общего собрания от 07.06.2017г. условие договора аренды относительно обязанности арендатора своими силами и за свой счёт производить круглогодичную очистку дорожного полотна на перечисленных улицах населённых пунктов Шпикуловского сельсовета не противоречит закону, так как, согласно п.п. 3 ч. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ, арендная плата может выражаться в виде предоставления арендатором определённых услуг, а также в силу ч. 2 п. 2 ст. 614 ГК РФ, стороны могут предусмотреть и иные формы оплаты аренды.

При этом необходимо отметит, что данная сделка затрагивает интересы одновременно всех участников общей долевой собственности, при этом право на защиту нарушенного права, включая право на обращение в суд, принадлежит каждому из них.

Руководствуясь ст. 166 ГПК РФ, просит признать недействительным договор аренды № № от 12.07.2016г. земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенный между участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 72 872 300 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области погасить запись о регистрации № № от 30.09.2019г. об установлении обременения в виде аренды в пользу ООО «Агротехнологии» в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 72 872 300 кв.м., кадастровый №. по адресу: 

<

адрес>.

Определением от 09.01.2020г. к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, по ходатайству его представителя ФИО1, привлечен ФИО4, требования которого, изложенные в исковом заявлении, аналогичны требованиям, изложенным в иске ФИО3 (л.д.91-96).

Определением от 30.01.2020г. привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №

20.02.2020г. представитель истца ФИО3 и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО4 по доверенностям ФИО1 уточнил заявленные требования, просит суд, по тем же основаниям, признать договор аренды № № от 12.07.2016г. земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенный между участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 72 872 300 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, недействующим, исключить о нем запись из ЕГРН.

В судебное заседание истец ФИО3, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, ФИО4 не явились, о явке в суд извещены (т.2 л.д.140, 143-144), их интересы представляет по доверенностям ФИО1 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, в судебное заседание не явились, о явке извещены (т. 2, т. 3, т. 4 л.д.1-260).

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Представитель истца ФИО3 и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО4 по доверенностям ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, с учетом последних уточнений иска, просил требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в иске, и в заявлении об уточнении предмета иска.

Представитель ответчика ООО «Агротехнологии» по доверенности ФИО2 в судебном заседании пояснил, что с иском не согласен, просил в удовлетворении заявленных требований отказать, по основаниям, изложенным в как в отзыве на иск (т.1 л.д.78-80), так и в дополнении к отзыву (т.4 л.д.266-268).

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 181.1 ГК РФ, решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса устанавливает необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (если иное не предусмотрено законом).

Из материалов дела следует, что на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, от 23.06.2016г. (т.1 л.д.11-15), 12 июля 2016г. был заключен договор аренды № № земельного участка сельскохозяйственного назначения между собственниками земельных долей с одной стороны и ООО «Агротехнологии» с другой стороны (т.1 л.д.16-38). Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области в регистрации указанного договора было отказано, в связи с чем, ООО «Агротехнологии» обратились в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании отказа незаконным, и решением Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017г., оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда г. Воронеж от 26.10.2017г., в удовлетворении заявленных требований ООО «Агротехнологии» было отказано (т.1 л.д.134-147).

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа г. Калуга от 06.02.2018г. решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017г. были отменены, на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора аренды № № земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.07.2016г. (т.1 л.д.148-154).

Поскольку было отказано в регистрации договора аренды № № от 12.07.2016г., 07.06.2017г. состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.39-52), в соответствии с решением которого, 09.06.2017г. был заключен договор аренды земельного участка № № с ООО 

<

данные изъяты> который был признан недействительным решением Жердевского районного суда Тамбовской области от 15.01.2019г., вступившим в законную силу 24.04.2019г. (т.1 л.д.56-61).

В п. 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. 

Договор аренды № № земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.07.2016г. был заключен на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, от 23.06.2016г., на котором были определены существенные условия для заключения договора аренды. Поскольку указанный договор аренды не был в установленном порядке зарегистрирован, 07.06.2017г. состоялось еще общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на котором были определены существенные условия для заключения договора аренды, отличные от условий, определенных ранее для заключения договора аренды № № земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.07.2016г. В соответствии с данным решением, 09.06.2017г. был заключен договор аренды земельного участка № № между собственниками земельных долей и ООО 

<

данные изъяты> который был признан недействительным решением Жердевского районного суда Тамбовской области от 15.01.2019г., вступившим в законную силу 24.04.2019г., поскольку в него не были включены отдельные условия, установленные для его заключения решением общего собрания собственников земельных долей.

В части 5 п. 7.2 письма Министерства экономического развития РФ от 25 ноября 2011 г. № Д23-4894 «О Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разъяснено, что необходимость принятия решения, отменяющее ранее принятое решение, по мнению Департамента недвижимости, отсутствует. В случае, если решение принимается по тому же вопросу, достаточно принятия нового решения, которое "автоматически" отменяет ранее принятое по тому же вопросу решение.

Таким образом, решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, от 07.06.2017г., по сути отменяет приятое ранее 23.06.2016г. решение общего собрания собственников земельных долей, а следовательно, зарегистрированный договор аренды № 4385/16-111 земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.07.2016г. существенно нарушает права собственников земельных долей, поскольку состоялось новое решение общего собрания. Решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, от 07.06.2017г. ни кем не оспаривалось, не оспаривается в настоящее время и не отменено.

Зарегистрирован спорный договор аренды № № от 12.07.2016г. на основании Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 06.02.2018г., однако, наличие записи о регистрации указанного договора аренды существенно нарушает права собственников земельных долей, поскольку, как указано выше, данный договор был заключен на основании решения общего собрания от 23.06.2016г., после которого состоялось новое общее собрание собственников земельных долей с принятием на нем нового решения от 07.06.2017г.

При таких обстоятельствах суд не может признать договор аренды № № земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.07.2016г. недействительным, но признает его недействующим, по изложенным выше основаниям. В связи с этим, запись о регистрации указанного договора подлежит исключению из ЕГРН.

Доводы представителя ответчика, изложенные в дополнении к отзыву на исковое заявление (т.4 л.д.266-268) суд считает не состоятельными и направленными на переоценку имеющихся по делу доказательств, поскольку договор аренды от 12.07.2016г. не был надлежащим образом зарегистрирован, было проведено новое собрание собственников земельных долей, с целью определения судьбы земельного участка, земельные доли в котором им принадлежат. В соответствии с принятым решением, земельный участок был передан в аренду ООО «Русагро-Инвест», договор аренды был надлежащим образом зарегистрирован в ЕГРН, и в настоящее время действовал бы данный договор, если бы он не был признан недействительным решением суда, вступившим в законную силу. Ходатайство о применении исковой давности (т.1 л.д.98-99) в данном случае удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах требования ФИО3, заявленные её представителем по доверенности ФИО1, подлежат удовлетворению.

Третье лицо, заявившее самостоятельные требования, ФИО4 не являлся ранее участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, и таким образом, его права и охраняемые законом интересы оспариваемым договором не нарушаются. В связи с этим, суд не находит оснований для удовлетворения требований, заявленных от имени ФИО4

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать недействующим договор аренды № № земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12 июля 2016г., заключенный между участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации договора аренды № № земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12 июля 2016г.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда в течение месяца, со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Жердевский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 05.03.2020г.

Председательствующий Л.А. Татарников