№2-2744/2019

64RS0043-01-2019-003321-79

решение

Именем Российской Федерации

12 августа 2019 г. г.Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе

председательствующего судьи Гончаровой Н.О., 

при секретаре Курмакаевой А.К.,

с участием помощника прокурора Волжского района г.Саратова Урнаева О.О.,

представителя ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов" ФИО1,

представителя третьего лица Комитета по управлению имуществом г.Саратова ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора Волжского района г.Саратова в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов", ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков недействительными,

установил:

заместитель прокурора Волжского района г.Саратова обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов", ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании недействительными заключенных между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ФИО3 дополнительного соглашения от 02.03.2017 к договору аренды № от 19.02.2015 земельного участка площадью 24 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

...> уч.1, во дворе жилого дома №18/40 в Волжском районе, и дополнительного соглашения от 02.03.2017 к договору аренды № от 20.11.2015 земельного участка площадью 18 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

...> около дома №32 в Волжском районе. Требования мотивированы противоправностью заключения дополнительных соглашений с измененным видом разрешенного использования земельных участков с "для размещения универсальных открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений" на "хозяйственные блоки (подземных, надземных", поскольку предоставление земельных участков для данного вида использования возможно исключительно посредством проведения аукциона.

В судебном заседании помощник прокурора Волжского района г.Саратова Урнаев О.О. поддержал заявленные требования по изложенным основаниям.

Представители ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов" ФИО1 и третьего лица Комитета по управлению имуществом г.Саратова ФИО2 возражали против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных отзывах на иск.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились и представителей не направили, об уважительных причинах неявки не сообщили и не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, в связи с чем на основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 18.02.2015 №575 ФИО3 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 24 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> уч.1, во дворе жилого дома №18/40 в Волжском районе, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для целей, не связанных со строительством, – универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивных сооружения (игровые площадки).

19.02.2015 Комитетом по управлению имуществом г.Саратова от имени администрации муниципального образования "Город Саратов" с ФИО3 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № сроком на 49 лет с 19.02.2015 по 19.02.2064 с разрешенным использованием: "универсальные открытые плоскостные физкультурно-спортивных сооружения (игровые площадки)".

Соглашением от 02.03.2017 к договору аренды земельного участка№ от 19.02.2015 администрация муниципального образования "Город Саратов" и ФИО4 изменили вид разрешенного использования земельного участка на "размещение хозяйственных блоков (подземные, наземные)".

Также судом установлено и не оспаривается сторонами, что постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.09.2015 №2620 ФИО3 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 18 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> около дома №32 в Волжском районе, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для размещения универсальных открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений.

20.11.2015 администрацией муниципального образования "Город Саратов" с ФИО3 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка№ сроком на 49 лет с разрешенным использованием: "для размещения универсальных открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений".

Соглашением от 02.03.2017 к договору аренды земельного участка№ от 20.11.2015 администрация муниципального образования "Город Саратов" и ФИО4 изменили вид разрешенного использования земельного участка на "размещение хозяйственных блоков (подземные, наземные)".

Заместитель прокурора Волжского района г.Саратова, обращаясь в суд с исковым заявлением, ссылается на то, что изменение вида разрешенного использования земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору, предусматривающего размещение на участке хозяйственных блоков (подземных, наземных), по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством при предоставлении земельных участков для использования под размещение хозяйственных блоков (подземных, наземных).

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.75 Постановления от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к ст.166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст.336, ст.383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст.928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п.8 ч.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1, 2 ст.37 ГрК РФ).

Согласно ст.7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п.4 ст.37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч.3 ст.37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ст.30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст.30, 36 ГрК РФ, ст.7, 85 ЗК РФ, ст.22 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с ч.3 ст.35 ГрК РФ и п.5 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, процедура предоставления земельного участка из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе для целей размещения размещение хозяйственных блоков (подземных, наземных) на момент заключения договоров аренды № от 19.02.2015 и№ от 20.11.2015 регламентировалась ст.39.6, 39.10, 39.11 ЗК РФ, согласно которым земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст.37 ГрК РФ, ст.7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Из норм ст.40, 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Материалами дела подтверждается, что земельные участки были предоставлены ФИО3 для целей, не связанных со строительством, – для размещения универсальных открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений, что следует из постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 18.02.2015 №575 и отражено в п.1 договора аренды земельного участка № от 19.02.2015, постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.09.2015 №2620 и отражено в п.1.1 договора аренды земельного участка № от 20.11.2015.

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, ФИО3 как арендатор выразила свое согласие на использование земельных участков в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст.85 ЗК РФ.

В судебном заседании установлено, что спорные земельные участки предоставлены без проведения аукциона для целей, не связанных со строительством, – размещения универсальных открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений. Между тем, при предоставлении земельного участка для целей размещения хозяйственных блоков (подземных, наземных) необходимо руководствоваться специальными нормами, установленными ст.39.6, 39.10, 39.11 ЗК РФ.

Таким образом, изменение разрешенного использования "для целей, не связанных со строительством, – размещения универсальных открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений " на разрешенный вид использования "хозяйственные блоки (подземные, наземные)", в том числе путем внесения изменений в договора не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших как на момент первоначального предоставления земельного участка, так и на момент заключения соглашения, норм ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорных земельных участков в интересах ФИО3 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель.

Как предусмотрено п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения предусматривающих размещение на участке хозяйственных блоков (подземных, наземных), по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением требований ЗК РФ в части предоставления земель для жилищного строительства.

Учитывая, что соглашение от 02.03.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 19.02.2015 и соглашение от 02.03.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 20.11.2015 не соответствуют требованиям действующего земельного законодательства, суд приходит к выводу о признании данных сделок недействительными в силу их ничтожности с применением последствий недействительности сделки приведением условий договоров в первоначальное положение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным соглашение от 02 марта 2017 года к договору аренды земельного участка №№ от 19 февраля 2015 года, заключенное между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки. 

Восстановить установленный договором аренды земельного участка№ от 19 февраля 2015 года разрешенный вид использования земельного участка площадью 24 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

...> уч.1, во дворе жилого дома №18/40 в Волжском районе, "для размещения универсальных открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений".

Признать недействительным соглашение от 02 марта 2017 года к договору аренды земельного участка №№ от 20 ноября 2015 года, заключенное между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки. 

Восстановить установленный договором аренды земельного участка № от 20 ноября 2015 года разрешенный вид использования земельного участка площадью 18 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

...> около дома №32 в Волжском районе, "для размещения универсальных открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 19 августа 2019 года.

Судья