Копия Дело № 2-257/2018 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

село Октябрьское 14 сентября 2018 года

Октябрьский районный суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Приходько В.А.,

при секретаре Уманец М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Семеновское», ООО «Октябрьский комбинат хлебопродуктов» о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Семеновское», ООО «Октябрьский комбинат хлебопродуктов» о расторжении договора аренды земельного участка. В обоснование иска указал, что 25 июля 2006 года между участниками общей долевой собственности земельного участка по адресу: 

<

адрес> и ООО «Октябрьское хлебоприемное предприятие» был заключен договор аренды земельного участка, площадью 1212 га с кадастровым номером № для производства сельскохозяйственной продукции. Участникам общей долевой собственности земельного участка стало известно, что арендатором был заключен договор субаренды земельного участка. Согласно протоколу общего собрания собственников земельных долей было принято решение о расторжении договора аренды. В адрес арендодателя направлено письменное предупреждение с требованием о досрочном расторжении договора, ответ не получен. Считает, что арендодатель существенно нарушает условия договора, так как вырос земельный налог, плата аренды в виде зерна не отвечает по качеству и размеру. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 25 июля 2006 года, заключенный между участниками общей долевой собственности земельного участка и ООО «Октябрьское хлеприемное предприятие». 

В дальнейшем истец уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 25 июля 2006 года в части 44 участков, общей площадью 5640000 кв.м.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Семеновское» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна. 

Представитель ответчика ООО «Октябрьский КХП» ФИО3 в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать. 

Представитель третьего лица ООО «Октябрьский Агрохолдинг» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна. 

С учетом мнения участников судебного заседания суд считает возможным дело рассмотреть без участия неявившихся лиц. 

Выслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из договора аренды земельного участка от 25 июля 2006 года, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью пашни 1212 га он заключен между участниками долевой собственности земельного участка и ООО «Октябрьское хлебоприемное предприятие» для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 15 лет. Из договора следует, что ежегодная арендная плата производится пшеницей и зерноотходами в натуральном виде. Размер ежегодной арендной платы на одну земельную долю устанавливается в зависимости от общей урожайности с/хозяйственных площадей ООО «Октябрьское ХПП» по году и составляет:

- при урожайности 5-10 ц/га на общую площадь выплата на 1 долю:3 ц пшеницы и 3 ц отходов;

- при урожайности 10-15 ц/га на общую площадь выплата на 1 долю:3 ц пшеницы и 5 ц отходов;

- при урожайности 15-20 ц/га выплата на 1 долю:3 ц пшеницы и 20 ц отходов.

Выплата налоговых платежей за земельный участок производится арендодателем.

Арендатор обязуется своевременно уплачивать арендную плату не позднее 1 декабря текущего года ( том 1 л.д.12-15,177-179).

Из акта передачи земельного участка в аренду от 25 июля 2006 года следует, что участники долевой собственности земельного участка передают земельный участок, площадью 1212 га пахотной земли в аренду ООО «Октябрьский ХПП сроком на 15 лет (том 1 л.д.16).

Из списка собственников земельных долей, являющегося приложением к договору аренды от 25 июля 2006 года следует, что количество собственников всего 99 человек ( том 1 л.д.17-19,180-183). 

Согласно дела правоустанавливающих документов на земельный участок от 07 апреля 2006 года - земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 12120000 кв.м. следует, что собственники долей зарегистрировали право собственности на указанный земельный участок надлежащим образом в Управлении Росреестра по Челябинской области (том 1 л.д.119-159).

Из договора субаренды земельного участка от 20 марта 2007 года следует, что ООО «Октябрьское ХПП» передало в субаренду ООО «Октябрьский КХП» земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью пашни 1212 га для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 14 лет. Размер ежегодной платы аналогичен размеру арендной платы, указанной в договоре аренды от 25 июля 2006 года (том 1 л.д.164-166).Земельный участок передан в ООО «Октябрьский КХП» по акту приема-передачи, договор зарегистрирован в регистрационном органе (том 1 л.д.167-168, 175-177).

Из извещения ООО «Октябрьский ХПП» следует, что о передаче земельного участка в субаренду был извещен представитель земельного участка, заключивший договор аренды от 25 июля 2006 года ЕНК(том 1 л.д.171).

Из уведомления Управления Росреестра от 30 марта 2007 года следует, что ШВИ была уведомлена о государственной регистрации договора субаренды земельного участка №5 от 20 марта 2007 года ( том 1 л.д.172). 

Из договоров субсубаренды земельного участка от 01 апреля 2017 года,01 марта 2018 года следует, что ООО «Октябрьское КХП» передало в субсубаренду ООО «Октябрьский Агрохолдинг» земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью пашни 1212 га для производства сельскохозяйственной продукции, сроком по 11 месяцев. Размер ежегодной платы аналогичен размеру арендной платы, указанной в договоре аренды от 25 июля 2006 года (л.д.164-166). Земельный участок передан в ООО «Октябрьский Агрохолдинг» по акту приема-передачи, договор зарегистрирован в регистрационном органе (том 1 л.д.208-211).

Из протокола общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 1188 га, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 31 марта 2018 года следует, что на собрании присутствовало 27 из 94 человек - участников долевой собственности на земельный участок, то есть 28 процентов, кворум имеется. Общим собранием участников («за» проголосовали - 27 человек) были приняты решения: об утверждении проекта межевания образуемых земельных участков в соответствии с проектом межевания; о расторжении договора аренды земельного участка от 25 июля 2006 года с ООО «Октябрьский ХПП» и установлении новых условий аренды; об утверждении ФИО1 лицом, уполномоченным действовать без доверенности от имени участников долевой собственности на земельный участок, в том числе предъявлении исков от имени участников в целях защиты прав обусловленных общей долевой собственностью на земельный участок (том 1 л.д.20-24).

Из регистрационного листа следует, что на общем собрании собственников земельного участка присутствовали 27 пайщиков: КГВ, КВФ., КМС, ДАН, КАВ, КВФ., ИДК, ИКК, КАГ, КСИ, КСИ, КНИ, ИАР , КФЛ, ПНВ, ПОВ, КЕВ, КНК, КФЕ, ДНП, НВВ, НОВ, которые имеют в собственности по 1/101 доли земельного участка, ШВИ, ККН, КВГ, ФИО1, имеющие в собственности по 2/101 доли земельного участка, СЕН, имеющая в собственности 3/505+1/101 доли земельного участка. То есть всего 27 человек, или 31 и 3/505 доли ( том 1 л.д.8-11).

Из представленных истцом договора дарения от 24 сентября 2013 года, свидетельств о праве на наследство по закону, свидетельств о государственной регистрации права на имя ФИО1, СЕН, СНА, САА,ШВИ, ККН, КВГ, КВД, ИАР не следует, что доля в праве собственности на спорный земельный участок на указанных лиц увеличилась, указанные доли были учтены при регистрации права собственности, при этом ИАР при проведении собрания дольщиков не присутствовал (л.д.45-52 том 2). 

О предстоящем собрании было объявлено в газете «Октябрьская искра» от 17 февраля 2018 года и газете «Южноуральская панорама» от 15 февраля 2018 года (том 1 л.д.31-32, том 2 л.д.72). 

25 апреля 2018 года в адрес правопреемника ООО Октябрьское ХПП» в ООО «Семеновское» уполномоченным лицом ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка (том 1 л.д.25-29).Также уведомление направлялось в адрес арендатора ООО «Октябрьский КХП», 12 мая 2018 года получен ответ, из которого не следует, что ООО согласно на расторжение договора аренды (том 1 л.д.88-89).

В соответствии с требованиями ч.2 ст.452 ГК РФ отказ ответчика на расторжение договора, либо ответ, в тридцатидневный срок не получен, в связи с чем истец после указанного срока правомерно обратился в суд. 

Из сведений о характеристиках объекта недвижимости земельного участка по состоянию на 24 января 2018 года - земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № (единое землепользование), расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 11880000 кв.м. следует, что его долевыми собственниками являются ПЛД, КАН, КМГ, КГВ, БАН, ОНВ, ДЮН, ХРР, ФСА, ФАВ, ЛОМ., КВФ, КМС, ЕСВ, ЕЕВ, САИ,ЕАВ, ЕНК, ДАН, НГВ, КАВ, КОФ, КВФ, КЗА, КНХ, ИДК, ЛВН, ИКК, КАГ,ФАН, ПВЕ, БКК, КЛН, НФВ, КРГ , МЗА, СИА, ИБР, ПЛЮ, ИДЕ, ЗМС, БУТ, СЛЛ, ИРК, КСИ, КСИ, КНИ, ФТВ, ИАР , ЕВА, КФЛ, ИРН, БЛИ, САА, КИА, ЗГЕ, ФЛА, ДВП, ЗАГ, СБП, ПНВ, ПОВ, ННА, САВ, СВВ, КЕВ, КНК, ХНЮ, СНВ, НЮВ, АГВ, БНН, КФЕ, СВП, НВВ, ДНП, АНС, НВВ, БАА, ИРК, НОВ - по 1/101 доли, ШВИ, КВВ, ККН, ЛЛВ, КВГ, ФИО1, ДВТ - по 2/101 доли, НЛМ - по 5/808+1/101=13/808 доли, НЮВ - по 3/808 доли, СЕН - по 3/505+1/101=8/505 доли, СНА, САА - по 1/505 доли, - по всего 101 доля. Всего 93 собственника. 

Земельный участок находится в аренде в ООО «Октябрьский комбинат хлебопродуктов», также заключен договор субаренды земельного участка №5 от 20.03.2007 г.

Границы единого земельного участка определены на местности ( том 1 л.д.33-87).

Из ответа Районного Управления сельского хозяйства и продовольствия Октябрьского района, а также сведений о сборе с/з культур с ООО «Октябрьский КХП», следует, что урожайность пшеницы составила:

в 2013 г.- 8 ц/га;

в 2014 г. - 7,4 ц/га;

в 2015 г. - 5,7 ц/га;

в 2016 г. - 5,7 ц/га;

в 2017 г. - 4,1 ц/га ( том 1 л.д.174,184-198). 

Из ведомости на получение зерна за пай 2017 года по ООО «Октябрьский агрохолдинг» следует, что собственники земельных долей получили по 1000 кг зерна на каждый пай (том 1 л.д.199-203). 

Из ведомости на получение зерна за пай 2016 года по ООО «Октябрьский КХП» следует, что собственники земельных долей получили по 1000 кг зерна на каждый пай (том 1 л.д.203-205). 

Из ведомости на получение зерна за пай 2015 года по ООО «Октябрьский КХП» следует, что собственники земельных долей получили по 500 кг зерна на каждый пай (том 1 л.д.199-203). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д.90) ООО «Октябрьское хлебоприемное предприятие» прекратило свою деятельность 20 марта 2007 года, его правопреемником является ООО «Семеновское» ( том 1 л.д.90-101). 

Из решения Арбитражного Суда Челябинской области от 01 июня 2018 года следует, что ООО «Октябрьский КХП» признан несостоятельным (банкротом). В отношении ООО открыто конкурсное производство до 01 декабря 2018 года, конкурсным управляющим утвержден БИГ (л.д.13-18 том 2). 

Из проекта межевания земельных участков от 29 марта 2018 года, представленного истцом, следует, что он составлен на основании протокола общего собрания собственников спорного земельного участка на 44 земельных участка на исходном земельном участке с кадастровым номером №, под которым числятся сельскохозяйственные участки 101 дольщика на праве долевой собственности (л.д.53-70 том 2). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Положения ст. 247 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Статья 12 указанного закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статей 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 14 ФЗ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе: о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе, если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; и другие. 

В силу требований части 5 статьи 14.1 ФЗ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Как было достоверно установлено в судебном заседании на общем собрании собственников земельных долей спорного земельного участка из 93 собственников земельных участков - присутствовали всего 27, которые являются собственниками 31 + 3/505 долей спорного земельного участка. Таким образом, на общем собрании присутствовало менее 50 процентов участников долевой собственности, а равно и менее 50 процентов собственников долей в праве общей собственности на земельный участок.

При этом в суде достоверно установлено, что повторное общее собрание с той же повесткой дня в силу требований частей 5.1, 5.2 статьи 14.1 ФЗ №101-ФЗ не проводилось.

В соответствии с частью 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно пункта 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Таким образом, общее собрание проведено с нарушением предусмотренной законом процедуры, что влечет недействительность его решения в соответствии с положениями п.2 ст.181.5 ГК РФ, как проведенного с нарушением предусмотренной процедуры проведения, поскольку решения приняты при отсутствии необходимого кворума. Протокол общего собрания не соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации. Совокупность выявленных нарушений не позволяет считать данный протокол основанием для совершения юридически значимых действий, и признания решений, принятых на собрании, законными. 

Поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей долевой собственностью, то он должен был решаться на общем собрании собственников земельных долей, заключивших договор аренды земельного участка от 25 июля 2006 года. На основании вышеизложенного, ФИО1 не является уполномоченным от имени всех участников долевой собственности единого земельного участка лицом для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды спорного земельного участка. 

При этом суд не может принять доводы истца о том, что на собрании присутствовало более 50 процентов собственников земельного участка, имеющих намерение выделить свои земельные в соответствии с проектом межевания. Исковые требования истцом заявлены именно о расторжении договора аренды, при этом действующее законодательство не предусматривает возможность расторжения договора аренды в части (с учетом образованного в счет выдела долей земельного участка), за исключением случая прекращения действия договора, предусмотренного п.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ, к каковым рассматриваемая ситуация не относится. Арендодатели свое согласие на расторжение договора аренды иным образом не выражали.

Суд не может принять доводы истца о том, что они намерены выделить земельные доли из общего имущества. Порядок выделения земельного участка, находящегося в долевой собственности установлен положениями п.3 ст.11.5 Земельного кодекса Российской Федерации, а аткже п.12 ст.13.1, п.5 ст.14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В данном случае истцом заявлен иск о расторжении договора аренды земельного участка, и условия обращения в суд с таким иском установлены ст.14.1 Федерального закона Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Препятствий для выделения принадлежащей участнику долевой собственности земельной доли или земельных долей, не имеется.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как достоверно установлено в судебном заседании и следует из ответа Районного Управления сельского хозяйства и продовольствия Октябрьского района, а также сведений о сборе с/з культур с ООО «Октябрьский КХП», а также из ведомостей на получение зерна за пай 2015 года, 2016 года, 2017 года нарущений условий договора аренды суб арендатором, субсубарендатором не допушено. Доказательств ненадлежащего качества получаемого зерна истцом в силу требований ст.56 ГПК РФ не представлено. Согласно п.5 договора аренды от 25 июля 2006 года выплату налоговых платежей на земельный участок производит арендодатель. 

Как следует из дела правоустанавливающих документов (л.д.160-173 том 2) представитель земельного участка ЕНК, а также ШВИ извещались директором ООО «Октябрьский КХП» и представителем Управления Росреестра о заключении договора субаренды спорного земельного участка №5 от 20 марта 2007 года. Также собственникам земельных долей было известно о том, что земельные участки находятся в субаренде ООО «Октябрьский КХП» и ООО «Октябрьский агрохолдинг», что следует из ведомостей о получении зерна за 2015-2017 годы. 

При отсутствии кворума общего собрания долевых собственников земельных участников и соответственно отсутствия полномочий истца обращаться в суд от имени всех собственников, оснований для привлечения к участию в деле всех собственников земельных участков, на данном стадии судебного разбирательства, в суда не имелось.

На основании вышеизложенного, оснований удовлетворения исковых требований ФИО1 у суда не имеется. 

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 25 июля 2006 года, заключенного между участниками общей долевой собственности земельного участка по адресу: 

<

адрес> и Обществом с ограниченной ответственностью «Октябрьское хлебоприемное предприятие» в части 44 участков, общей площадью 5640000 кв.м., отказать. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи жалобы в Октябрьский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Судья В.А.Приходько

Секретарь М.М.Уманец