Дело № 3а-124/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 14 сентября 2018 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Ошмариной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 16 575 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – животноводство, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 234 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО3 является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. ФИО3 проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ИП ФИО4 (далее – Отчет) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 1 234 000 рублей. 

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 7 803 841, 5 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО5 административный иск поддержала, просила определить рыночную стоимость земельного участка в размере, определенном проведенной по делу судебной экспертизой, - 994 500 рублей.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО6 просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.

Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск просила в его удовлетворении отказать, в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета. 

Административный ответчик Правительство Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направило, мнения по административному исковому заявлению не представило суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО3 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. 

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 16 575 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – животноводство, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 3 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Решением муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 27.10.2010 N 51 установлен земельный налог на территории городского округа город Рыбинск, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО3 в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Согласно приложению 1 «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области» по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 7 803 841, 50 рублей. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 1 234 000 рублей. Кроме того, по делу проведена судебная экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка на указанную дату составляет 994 500 рублей.

Оценивая указанные имеющиеся в материалах дела доказательства размера рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание показания допрошенного в качестве свидетеля оценщика ФИО1 и пояснения эксперта ФИО2 суд полагает, что наиболее достоверно данную величину отражает Отчет.

При этом суд исходит из следующего: как оценщик, так и эксперт определяли рыночную стоимость земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Для сопоставления с объектом оценки оценщиком использованы сведения о четырех объектах – аналогах, имеющих вид разрешенного использования «сельскохозяйственное использование».

Таким образом, корректировки стоимости объектов – аналогов по данному показателю оценщиком не производилось.

Корректировка имела место на уторговывание, дату продажи, местоположение, а также в отношении двух объектов – на размер земельного участка.

В свою очередь, эксперт для определения величины рыночной стоимости объекта оценки использовала сведения о трех объектах – аналогах, имеющих вид разрешенного использования – промназначение.

Таким образом, экспертом осуществлена понижающая корректировка стоимости объектов – аналогов по виду разрешенного использования, которая является существенной и составила 0,11. 

Кроме того, эксперт корректировала цены объектов – аналогов по дате продажи, один из объектов – аналогов – на торг и два из объектов – аналогов – на качество проезда.

Таким образом, как оценщиком, так и экспертом применено равное количество корректировок. 

Вместе с тем, суд считает, что использованные оценщиком объекты – аналоги являются более сопоставимы с объектов оценки, так как совпадают с ним по виду разрешенного использования.

При этом суд отмечает, что согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости применяемый для этого удельный показатель кадастровой стоимости определяется видом разрешенного использования земельного участка. 

Возражения заинтересованных лиц о том что оцениваемый объект отличается от объектов – аналогов, использованных оценщиком, по категории земель: объект оценки относится к землям населенных пунктов, а объекты – аналоги – к землям сельскохозяйственного назначения, о недостоверности Отчета не свидетельствуют.

Доказательств влияния категории земель при равнозначном виде их разрешенного использования заинтересованными лицами суду не представлено.

Суд принимает во внимание, что земельный участок административного истца находится в черте города Рыбинск, тогда как объекты – аналоги в сельской местности.

Вместе с тем, исходя из данного факта, оценщиком применена повышающая стоимость объекта оценки корректировка на местоположение земельных участков. 

С доводами заинтересованных лиц о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в черте населенного пункта, осуществляется в более упрощенной правовой процедуре, нежели изменение данного вида или категории земель для земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения, суд не соглашается, так как они не имеют правового значения.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения. Административный истец оспаривает кадастровую стоимость как плательщик земельного налога за земельный участок, используемый им в целях сельскохозяйственного производства.

В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» будет пересмотрена его кадастровая стоимость. У административного истца или нового владельца земельного участка возникнет право оспаривания вновь установленной кадастровой стоимости. При данных правоотношениях будет иметь правовое значение измененный вид разрешенного использования. 

Доводы заинтересованного лица о влиянии на размер рыночной стоимости потенциальной возможности использования земельного участка по иному виду разрешенного использования и степень сложности правовой процедуры изменения данного вида основаны на предположении и какими – либо доказательствами не подтверждены.

Также не соглашается суд с необоснованностью применения оценщиком корректировки стоимости объектов – аналогов на торг.

Цена продажи земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения может быть снижена по сравнению с первоначальной ценой при соблюдении процедуры, установленной статьей 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

Суд принимает во внимание, что проведенной по делу экспертизой установлено несоответствие Отчета законодательству об оценочной деятельности. 

Вместе с тем, заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Приходя к выводу о несоответствии Отчета законодательству об оценочной деятельности, эксперт установил нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. 

Эксперт установил, что при определении величины корректировки на местоположение объекта оценки и объектов аналогов оценщик использовал информацию, которая не подтверждена, либо не оказывает влияния на рыночную стоимость земельных участков.

С данным выводом нельзя согласиться.

Из Отчета видно, что для расчета корректировки оценщик использовал метод ранжирования факторов, к которым отнес удаленность от центра города, престижность района расположения, удаленность от автомагистралей, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие подъездных путей.

В экспертном заключении, а также в данных суду пояснениях эксперт не опроверг влияние данных факторов, характеризующих местоположение земельного участка, на его стоимость.

В связи с этим, суд полагает, что учет их при расчете размера корректировки является обоснованным.

Степень влияния каждого фактора оценивалась по пятибалльной шкале. Оценщик присвоил равные баллы объекту оценки и объектам аналогам по удаленности от автомагистралей, удаленности от остановок общественного транспорта.

При этом он присвоил разное количество баллов по категории удаленности от центра города, что объективно подтверждено величиной такого расстояния. Кроме того, оценщик присвоил разные баллы объекту оценки и объектам аналогам по наличию подъездных путей. Объективность данной оценки ни экспертом, ни материалами дела не опровергнута.

Также разное количество баллов присвоено по категории «престижность района расположения»: по три балла у объекта оценки и объекта аналога № 2; по одному баллу у объектов аналогов №№ 1, 3, 4. В судебном заседании эксперт пояснила, что объект аналог № 2 расположен в деревне Назарово, где находится администрация сельского поселения. 

В связи с этим, суд полагает, что обоснованность ранжирования объекта оценки и объектов – аналогов, выполненного оценщиком, материалами дела не опровергнута.

Оснований полагать, что такой способ определения размера корректировки на местоположение вводит пользователей Отчета в заблуждение, либо неоднозначно толкуется, не имеется.

Кроме того, эксперт пришел к выводу о том, что полученные оценщиком результаты стоимости одного квадратного метра каждого из объектов аналогов имеют существенный разброс, что свидетельствует о неоднородности использованной оценщиком информации о данных объектах.

Данный разброс составляет от 42 рублей до 128 рублей:

- объект аналог 1 – 42, 16 рублей;

- объект аналог 2 – 128, 35, 

- объект аналог 3 – 73,1;

- объект аналог 4 – 58, 47.

Это показывает и данный факт подтвержден в судебном заседании экспертом, что разброс величины стоимости одного квадратного метра обусловлен существенным отличием цены объекта аналога 2 от трех других объектов. Цены объектов аналогов 1, 3 и 4 не имеют существенного разброса.

Из пояснений эксперта, данный факт объясняется тем, что объект аналог № 2 фактически предназначен для дачного строительства, что и имеет место в настоящее время.

Вместе с тем, суд считает, что указанный факт не является достаточным основанием для признания Отчета, не соответствующим законодательству об оценочной деятельности, так как использование данного объекта для сравнения к занижению величины рыночной стоимости не привело. Кроме того, экспертное заключение не содержит ссылки на нормы федеральных стандартов оценки, которые нарушены оценщиком в результате получения столь существенного разброса в ценах объектов аналогов.

По изложенным основаниям суд полагает, что расчет рыночной стоимости, в том числе в части использования объектов – аналогов, приведенных в Отчете, а также применения корректировок к ценам данных объектов, сделан оценщиком правильно. Оснований полагать, что определения в Отчете величина рыночной стоимости земельного участка административного истца является недостоверной, у суда не имеется. 

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО3 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО3 с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а именно – 19 апреля 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 16 575 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – животноводство, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 234 000 (один миллион двести тридцать четыре тысячи) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 234 000 (один миллион двести тридцать четыре тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 19 апреля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова