№ 2-311/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июля 2017 года город Ставрополь

Октябрьский районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Кудрявцевой Ю.И.,

при секретаре Ходаковой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Октябрьского районного суда города Ставрополя гражданское дело по исковому заявлению Комитета градостроительства администрации города Ставрополя к ФИО1 о признании капитального объекта самовольной постройкой и его сносе;по встречному исковому заявлению ФИО1 к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Комитет градостроительства администрации города Ставрополя обратился в Октябрьский районный суд города Ставрополя с исковым заявлением к ФИО1, в котором просил признать капитальный объект, площадью застройки примерно 450 кв.м., этажностью 2-3 единицы, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым № самовольной постройкой; обязать ФИО1 за свой счет снести вышеназванный капитальный объект.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1001 кв. м расположенный по адресу: 

<

адрес>. В результате выезда на место специалистами отдела капитального строительства комитета установлено, что на указанном земельном участке расположено производственно – складское здание, площадью застройки примерно 450 кв.м, этажностью 2-3 единицы. По информации имеющейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за ФИО1 зарегистрировано право на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадью застройки: 426,6 кв.м. Степень готовности объекта: 58%.Данный объект незавершенного строительства ФИО1 приобрел по договору купли продажи. В дальнейшем, постановлением администрации города Ставрополя ФИО1 было предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка № в дачно-садоводческом некоммерческом товариществе «Октябрьское» с кадастровым номером № площадью 1001 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №- под предприятие торговли, обслуживания и общественного питания. Однако, разрешение на дальнейшее строительство комитетом градостроительства администрации города Ставрополя не выдавалось. Проектная документация на строительство указанного капитального объекта недвижимости в комитет градостроительства не представлялась. В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Ставрополя утвержденных Ставропольской городской думой от 27.10.2010 № 97 (далее Правил) земельный участок №, расположенный на территории СТ «Октябрьское», с кадастровым номером №, расположен в территориальной зоне Ж-4 «Территорий дачных и садоводческих объединений», согласно которой предельные параметры разрешенного использования земельного участка предусматривают размещение в данной зоне объектов высотой не более 2 этажей и коэффициентом застройки не более 30% от общей площади земельного участка. Фактически застроенной оказалось площадь примерно 40% от общей площади земельного участка. Этажность возводимого объекта, так же не соответствует Правилам. Земельный участок, предоставленный садоводческому (дачному) объединению, состоит из земель общего пользования и индивидуальных участков. Основные виды разрешенного использования: садовые и дачные дома, сады, огороды, здания администрации садовых объединений, пункты охраны общественного порядка и др. Указанный объект комитет градостроительства администрации города Ставрополя считает самовольным по следующим основаниям. В соответствии с ч.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.Таким образом, возведенный ответчиком капитальный объект имеет признаки самовольной постройки, содержащиеся в ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: 

- объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей (вид разрешенного использования земельного участка для ведения садоводства);

- объект создан без получения на это необходимых разрешений (разрешение на строительство не выдавалось);

- отсутствуют документы, подтверждающие отсутствие нарушения права градостроительных и строительных норм).

Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из вышеперечисленных нарушений. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений. Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании статей 168, 169 ГК РФ. К ним должны применяться последствия, указанные в статье 169 ГК РФ.В соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Подпункт 4 п. 52 указанного Постановления Пленума разъясняет, что в случаях, когда запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» устанавливаются правовые основы создания архитектурного объекта, на основании которых заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.Кроме того, статья 52 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.Действующее законодательство также устанавливает правила по использованию земельных участков для граждан и юридических лиц, в чьем использовании на каком-либо праве находится земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. Земельный кодекс РФ в статье 42 в качестве обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, закрепляет обязанность по соблюдению при использовании земельного участка требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Определением суда от 11 июля 2017 года принят к производству суда встречный иск ФИО1 к комитету градостроительства администрации города Ставрополя, о признании права собственности на объект недвижимости – нежилое здание, общей площадью 975,4 кв. м, состоящего из 3 этажей, подземная этажность: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

В качестве оснований встречных исковых требований указано, что 02 октября 2012 года ФИО1 заключил договор купли-продажи земельного участка, назначение: земли населенных пунктов – под сад, площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым № (далее – земельный участок). 29 декабря 2012 года ФИО1 зарегистрировал право собственности на земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.12.2012 г. сделана запись №. 07 марта 2013 года на основании декларации об объекте недвижимого имущества ФИО1 зарегистрировал право собственности на: дом, назначение: нежилое здание, общей площадью 470 кв. м, этажностью 1, с подземным этажом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.03.2013 г. № и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № от 19.03.2013 г. Впоследствии ФИО1 приступил к изменению конструктивных элементов здания. 27 ноября 2013 года осуществлена постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства и объекту капитального строительства – незавершенному строительством, площадью 970 кв. м, расположенному на земельном участке, присвоен кадастровый №. 05 июля 2014 года на внеочередном общем собрании дачно-садоводческого некоммерческого товарищества «Октябрьское» было принято решение, которым ФИО1 как члену ДСНТ «Октябрьское» разрешено перевести, принадлежащий на праве собственности дачный дом в предприятие торговли, обслуживания населения. 13 августа 2014 года Главным архитектором города Ставрополя ФИО1 согласована реконструкция нежилого здания под предприятие торговли и обслуживания населения по адресу: 

<

адрес>.После, согласования реконструкции, ФИО1 приступил к реконструкции дома – нежилого здания. 24 сентября 2014 года постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края № предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка № в дачно-садоводческом некоммерческом товариществе «Октябрьское» с кадастровым №, площадью 1001 кв. м и расположенного на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым № – под предприятие торговли, обслуживания и общественного питания.04 марта 2015 года ГУП СК «Ставкрайимущество» составило Технический паспорт здания площадью 975,4 кв. м.09 декабря 2016 года по заказу ФИО1 комитетом градостроительства администрации города Ставрополя выполнен градостроительный план № №.27 февраля 2017 года кадастровым инженером ФИО2 подготовлен Технический план здания. Согласно заключению кадастрового инженера (лист 7 Технического плана) кадастровые работы производились с целью постановки на учет ОКС. Здание возведено на месте расположения объекта незавершенного строительства с кадастровым № (объект незавершенного строительства достроен).Таким образом, в период с 07.03.2013 по 04.03.2016 ФИО1 на законных основаниях осуществил строительство нежилого здания, общей площадью 975,4 кв. м, этажность 3, подземная этажность: 1, назначение: нежилое здание, на земельном участке, с кадастровым №, расположенном по адресу: 

<

адрес>.Отношения, связанные со строительством, сопряженным с нарушением правил земельного законодательства о предоставлении земельных участков, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, строительных норм и правил, а также вытекающие из таких деликтов гражданско-правовые отношения регламентированы положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ. В силу п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Согласно п. 2 данной нормы лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.Таким образом, указанная норма определяет основы правового режима объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, и предоставляет возможность при определенных условиях легализовать такую постройку путем введения ее в гражданский оборот посредством признания на нее права собственности. В п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.Право собственности на строение, возведенное без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен для строительства, может быть признано, если:строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014).Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 25 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Согласно ст. 1 Федерального закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на садовых и дачных земельных участках, разрешается возведение жилых строений, хозяйственных строений и сооружений.Как указано выше, земельный участок, ранее относился к категории - земли населенных пунктов – под сад.В соответствии с п. 3 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 03.07.2016 № 360-ФЗ) документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Согласно ч. 11 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2016 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.Согласно п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.Из изложенного следует, что гражданам, которые построили садовые дома или хозяйственные постройки, на земельных участках, предоставленных под индивидуальное строительство или дачное хозяйство и в пределах населенных пунктов, не требуется получать разрешение на строительство и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию. Таким образом, на момент возведения ФИО1 постройки (дома (нежилого здания) 07.03.2013 г.) разрешительная документация не требовалась, а регистрация права на подобный объект могла быть осуществлена в декларативном порядке.После чего, с соблюдением установленных законодательством процедур, ФИО1 согласовал реконструкцию из существующего здания нежилого назначения, в здание торгового назначения. Именно для этих целей и был изменен вид разрешенного земельного участка В п. 26 совместного постановления Пленума 10/22 от 29.04.2010 г. указывается, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.ФИО1 после выполнения Технического плана построенного объекта, планировал обратиться, в уполномоченный орган, за выдачей разрешительного акта, однако, сделать этого не успел, поскольку комитетом градостроительства администрации города Ставрополя подано первоначальное исковое заявление о сносе.Поскольку, орган, который уполномочен на выдачу разрешительной документации заявил иск о сносе здание, то предполагается, что комитет градостроительства администрации города Ставрополя откажет в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом строение возведено с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, без нарушений градостроительных и строительных норм и правил; его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.Следовательно, нарушений строительных и градостроительных норм и правил, повлекших негативные последствия, создание угрозы жизни и здоровью граждан при возведении объекта ФИО1 не допущено. Отклонение же в части несоответствия этажности спорного объекта, а также отклонение от площади застройки, предусмотренной Правилами землепользования и застройки, само по себе не является основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 22.09.2016 г. №33-25253/2016).Земельный участок под спорным объектом недвижимости используется в соответствии с видом разрешенного использования, сам спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. При ведении строительства застройщик действовал добросовестно и разумно, при отсутствии вины в своих действиях. Таким образом, сохранение объекта недвижимости в том виде, в каком он находится на момент обследования, угрозы жизни и здоровью граждан не представляет.Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о возможности сохранения самовольной постройки и введения её в гражданский оборот (легализации).Одним из способов защиты права, предусмотренных в ст. 12 ГК РФ, является признание права. Признание права собственности как способ защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Как вещно-правовой способ защиты признание права собственности представляет собой требование, которому может противостоять неопределенный круг лиц, о констатации судом права собственности на стороне истца.Таким образом, истец обращается за судебной защитой с использованием надлежащего способа защиты права.

Ответчик ФИО1, извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился,доверив при этом представление своих интересов представителю на основании нотариально удостоверенной доверенности. Стороны не возражали против рассмотрения дела в отсутствие ответчика. 

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по имеющимся письменным материалам.

Представитель комитета градостроительства администрации города Ставрополя ФИО3 в судебном заседании иск поддержала по основаниям изложенным в исковом заявлении, встречный иск не признала, просила первоначальный иск удовлетворить и отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 доводы, изложенные во встречном исковом заявлении поддержал, первоначальный иск не признал, просил встречные требования удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении первоначального иска отказать. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела приходит к следующему. 

02 октября 2012 года ФИО1 заключил договор купли-продажи земельного участка, назначение: земли населенных пунктов – под сад, площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым № (далее – земельный участок). 

29 декабря 2012 года ФИО1 зарегистрировал право собственности на земельный участок, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 29.12.2012 г. сделана запись №.

07 марта 2013 года на основании декларации об объекте недвижимого имущества,ФИО1 зарегистрировал право собственности на: дом, назначение: нежилое здание, общей площадью 470 кв. м, этажностью 1, с подземным этажом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.03.2013 г. № и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № от 19.03.2013 г.

27 ноября 2013 года осуществлена постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства и объекту капитального строительства – незавершенному строительством, площадью 970 кв. м, расположенному на земельном участке, присвоен кадастровый №.

18 октября 2016 года, в результате выезда на место специалистами отдела капитального строительства комитета установлено, что на указанном земельном участке расположен капитальный объект площадью застройки примерно 450 кв. м, этажностью 2-3 единицы, площадь которого занимает примерно 40 % от общей площади земельного участка, что в свою очередь нарушает Правила землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденные решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 №97, а также нарушена этажность. На основании выезда составлен акт №№ от 18.10.2016 г.

Отношения, связанные со строительством, сопряженным с нарушением правил земельного законодательства о предоставлении земельных участков, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, строительных норм и правил, а также вытекающие из таких деликтов гражданско-правовые отношения регламентированы положениями статьи 222 ГК РФ. 

В силу ч. 1 ст. 222 ГК РФсамовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 2 данной нормы лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных частями 3 и4 настоящей статьи.

Таким образом, указанная норма определяет основы правового режима объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, и предоставляет возможность при определенных условиях легализовать такую постройку путем введения ее в гражданский оборот.

Из ее содержания следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу, однако данная норма содержит и исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, право собственности на строение, возведенное без необходимых разрешений, на земельном участке, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 совместного постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно ст. 263ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. 

Согласно ст.1 Федерального закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на садовых и дачных земельных участках, разрешается возведение жилых строений, хозяйственных строений и сооружений.

Судом с достоверностью установлено, что земельный участок изначально принадлежал ФИО1 на праве собственности и имел назначение – под сад. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения у ФИО1 права собственности) документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Согласно части 11 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2016 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Согласно п. 17 ст. 51ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что гражданам, которые построили садовые дома или хозяйственные постройки, на земельных участках, предоставленных под индивидуальное строительство или дачное хозяйство и в пределах населенных пунктов, не требуется получать разрешение на строительство и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию. 

Таким образом, в 2013 году, на момент возведения ответчиком постройки площадью 470 кв. м, право на которую было зарегистрировано - разрешительная документация не требовалась, а регистрация права на подобный объект могла быть осуществлена в декларативном порядке.

Впоследствии ФИО1 приступил к изменению конструктивных элементов здания.

05 июля 2014 года на внеочередном общем собрании дачно-садоводческого некоммерческого товарищества «Октябрьское» было принято решение, которым ФИО1 как члену ДСНТ «Октябрьское» разрешено перевести, принадлежащий на праве собственности дачный дом в предприятие торговли, обслуживания населения.

13 августа 2014 года Главным архитектором города СтаврополяФИО1 согласована реконструкция нежилого здания под предприятие торговли и обслуживания населения по адресу: 

<

адрес>.

После, согласования реконструкции, ФИО1 приступил к реконструкции дома в нежилое здание.

24 сентября 2014 года постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края № предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка № в дачно-садоводческом некоммерческом товариществе «Октябрьское» с кадастровым №, площадью 1001 кв. м и расположенного на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым № – под предприятие торговли, обслуживания и общественного питания.

04 марта 2015 года ГУП СК «Ставкрайимущество» составило Технический паспорт здания площадью 975,4 кв. м.

09 декабря 2016 года по заказу ФИО1 комитетом градостроительства администрации города Ставрополя выполнен градостроительный план № №

27 февраля 2017 года кадастровым инженером ФИО2 подготовлен Технический план здания. Согласно заключению кадастрового инженера (лист 7 Технического плана) кадастровые работы производились с целью постановки на учет ОКС. Здание возведено на месте расположения объекта незавершенного строительства с кадастровым № (объект незавершенного строительства достроен).

Таким образом, после регистрации права собственности на дом в 2013 году, с соблюдением установленных законодательством процедур, ФИО1 согласовал реконструкцию из существующего здания, в здание торгового назначения. 

Именно для этих целей и был изменен вид разрешенного использования земельного участка.

Самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушение прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

В силу разъяснений пункта 26 совместного постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что ФИО1 после выполнения Технического плана построенного объекта, планировал обратиться, в уполномоченный орган, за выдачей разрешительного акта, однако, сделать этого не успел, поскольку комитетом градостроительства администрации города Ставрополя подано первоначальное исковое заявление о сносе.

Но поскольку, орган, который уполномочен на выдачу разрешительной документации, заявил иск о сносе здания, постольку комитет отказал бы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

При этом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ в своих определениях от 26.04.2016 № 56-КГ16-1, от 07.07.2015 № 5-КГ15-61, от 30.06.2015 № 5-КГ15-70, от 08.07.2014 № 19-КГ14-6 при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суд проверяет факт отсутствия существенных нарушений градостроительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав других лиц

Судом с достоверностью установлено, что застройщиком (ответчиком) в период с 07.03.2013 по 04.03.2016 возведено нежилое здание, общей площадью 975,4 кв. м на земельном участке, с кадастровым №.

В целях выяснения наличия (отсутствия) возведенным объектом нарушений строительных, градостроительных норм и правил, а также угрозы жизни и здоровью граждан суд удовлетворил ходатайство Ответчика и назначил строительно-техническую экспертизу.

Согласно, заключению экспертов № от 28апреля 2017 года, выполненномуОООСтавропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза «ГлавЭксперт»по результатам строительно-технического исследования возведенного объекта недвижимости, установлено, что

1. Возведенное нежилое здание соответствует нормативным требованиям, СНиП, санитарно-эпидемиологическим нормам, градостроительным нормативам, экологическим требованиям, требованиям норм пожарной безопасности.

2. Негативное влияние на окружающую природную среду не оказывает.

3. Возведенное строение права и интересы третьих лиц не нарушает.

4. Пригодным для эксплуатации строение будет считаться после окончания всех строительно-монтажных работ. 

5. Коэффициент застройки от общей площади земельного участка не превышен.

6. Сохранение возведенного строения возможно. 

7. Нежилое здание имеет признаки объекта предприятия торговли и обслуживания с целевым назначением торгово-складское здание.

При этом в экспертном заключении отражены некоторые пороки, совершенные при возведении спорной постройки, которые в свою очередь устранены ответчиком.

Так, эксперт установил, что отсутствует согласование расположения нежилого строения со смежным земельным участком, два монолитных железобетонных ригеля имеют опоясывающие волосяные трещины, отсутствует система жироуловителей.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу и отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в статье 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами. Согласно ч. 2 ст. 187 ГПК РФзаключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Ответчик представил в материалы дела заявление от смежного собственника земельного участка и расположенного на нем здания, ФИО5, в котором указано, что последний не возражает против расположения нежилого здания, состоящего из 3 этажей, по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № отступом от границы его земельного участка менее 1 (одного) м.

Кроме того, судом с достоверностью установлено, что ответчик осуществил монтаж системы очистки воды, а также системы жироуловителей, о чем свидетельствует договор о выполнении монтажных работ и акт о выполненных работах к нему.

Согласно заключению, выполненному ООО «Творческая мастерская архитектора ФИО6»по результатам строительно-технического исследования возведенного объекта недвижимости, установлено, что конструктивная надежность железобетонного ригеля соответствует нормативным требованиям, обычно предъявляемым кподобного рода элементам здания. Наличие волосяных трещин не несет угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, выводы эксперта, в части несоответствия нормативным требованиям опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Таким образом, нарушений строительных и градостроительных норм и правил, повлекших негативные последствия, создание угрозы жизни и здоровью граждан при возведении объекта не допущено.

Отклонение же в части несоответствия этажности спорного объекта, а также отклонение от площади застройки, предусмотренной Правилами землепользования и застройки, само по себе не является основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 22.09.2016 г. №33-25253/2016).

Как разъяснено судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 39-В11-8.)

Для правильного разрешения настоящего дела необходимым является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей. А из представленного, смежным землепользователем заявления видно, что он не возражает против сохранения возведенного нежилого здания. 

Одним из способов защиты права, предусмотренных в статье 12 ГК РФ, является признание права. 

Признание права собственности как способ защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Признание права собственности представляет собой требование о констатации судом наличия или отсутствия права на стороне истца.

Земельный участок под спорным объектом недвижимости используется в соответствии с видом разрешенного использования, сам спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. При ведении строительства ФИО1 действовал добросовестно и разумно, при отсутствии вины в своих действиях. 

При изложенных обстоятельствах и имеющихся в материалах дела доказательствах судом установлено наличие у ФИО1 всех необходимых условий, позволяющих признать право собственности на построенный объект недвижимости: наличие прав на земельный участок, занятый заявленной постройкой; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; соблюдение градостроительных регламентов, строительныхи иных правил, нормативов; отсутствие угрозы жизни и здоровью третьих лиц.

Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о возможности сохранения самовольной постройки и введения её в гражданский оборот.

На основании изложенного, суд считает встречный иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, в удовлетворении первоначального иска надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковое заявление Комитета градостроительства администрации города Ставрополя о признании капитального объекта, площадью застройки примерно 450 кв.м., этажностью 2-3 единицы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым № самовольной постройкой; об обязании ФИО1 за свой счет снести вышеназванный капитальный объект, – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, место рождения: 

<

адрес>, право собственности на объект недвижимости – нежилое здание, общей площадью 975,4 кв. м, состоящего из 3 этажей, подземная этажность: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Настоящее решение суда является основанием для Управление Росреестра по Ставропольскому краю для осуществления за ФИО1 регистрации права собственности на объект недвижимости – нежилое здание, общей площадью 975,4 кв. м, состоящего из 3 этажей, подземная этажность: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30 июля 2017 года. 

Судья подпись Кудрявцева Ю.И.

Подлинник подшит в материалы дела № 2- 311/17г.