Дело № 2-1-164/2024

УИД: 69RS0032-02-2024-000204-24 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

28 октября 2024 года г. Кувшиново 

Торжокский межрайонный суд Тверской области (постоянное судебное присутствие в г.Кувшиново Кувшиновского района Тверской области) в составе: 

председательствующего судьи Михайловой Е.В., 

при секретаре Григорьевой О.Н.,

с участием представителя истца помощника прокурора Кувшиновского района Кокорева М.С.

представителя ответчика администрации Кувшиновского муниципального округа Тверской области ФИО1, действующего на основании доверенности 

представителя ответчика ФИО2 – Попова В.Н., действующего на основании доверенности 77 АД 7383407

представителя ответчика ФИО3 – адвоката Наговицын Д.А., действующим на основании доверенности 77 АД 7789385

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора Тверской области в интересах неопределенного круга лиц, Государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» к администрации Кувшиновского муниципального округа Тверской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли – продажи земельного участка, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на земельный участок

установил:

заместитель прокурора Тверской области обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил:

признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли – продажи земельного участка под объектом недвижимого имущества от 10 сентября 2021 года №13, заключенный между муниципальным учреждением администрация муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново» и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №

истребовать из незаконного владения ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № по акту приема – передачи, а администрации Кувшиновского муниципального округа Тверской области вернуть ФИО2 уплаченную по договору купли-продажи выкупную стоимость – 2151104 рубля 50 копеек в течение 10 суток со дня вступления в законную силу судебного акта;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о собственности ФИО2 на земельный участок.

В обоснование иска указано, что Нижне – Негочанское водохранилище является водным объектом высшей категории рыбохозяйственного водопользования. Его площадь составляет 320 га, наибольшая длина – 3,0 км, ширина – 1,6 км, максимальная глубина до 10 метров. Ширина водоохранной зоны водохранилища составляет 200 метров.

Актом выбора земельного участка для строительства базы отдыха от 05 октября 2007 года, подписанным заместителем Главы Кувшиновского района, утверждено размещение объекта (базы отдыха) по адресу: 

<

...>. Из акта следует, что участки расположены в северо-западной части города. Справа от автомобильной дороги (за массивами пашни и леса) на ул. Пригородная. К отводу намечаются участки общей площадью 32,9 га, из которых 15,3 га – сенокосы и 17,6 га – леса. Участки расположены в водоохранной зоне. Участки, которые по государственному учету числятся сенокосами, в настоящее время заросли кустарником и лесом. Данные участки ранее находились в постоянном бессрочном пользовании подсобного хозяйства ОАО «Каменская БКФ», но в 1996 году были переданы в запасной земельный фонд района на основании постановления главы администрации Кувшиновского района от 14 марта 1996 года №55.

В соответствии с постановлением Главы Кувшиновского района от 08 октября 2007 года №331 акт выбора земельного участка утвержден, а также проект границ земельного участка, согласовано предварительно место размещения.

На основании постановления главы Кувшиновского района от 05 марта 2008 года №53 с ФИО5 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:17:0071103:29, площадью 329924 кв.м, сроком на 49 лет, под строительство базы отдыха. 19 января 2012 года ФИО5 было зарегистрировано право собственности на земельный участок. 26 января 2012 года ФИО5 земельный участок и объект незавершенного строительства – гостевой дом – по договору купли-продажи продан ФИО6, который, в свою очередь, 28 февраля 2012 года продал указанные объекты ФИО3

Учитывая, что часть земельного участка на момент купли-продажи располагалась в береговой полосе Нижне-Негочанского водохранилища, земельный участок, вопреки ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, приватизирован под объектом незавершенного строительства, а цели, для которых предоставлен земельный участок, достигнуты не были, по заявлению прокурора Кувшиновского района и администрации муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново», вступившим в законную силу решением Кувшиновского районного суда Тверской области от 22 февраля 2013 года договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 69:17:0071103:29, площадью 329924 кв.м признаны недействительными, земельный участок истребован из незаконного владения ФИО3

В дальнейшем, на основании заявления ФИО3, 17 февраля 2017 года между МУ администрация муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново» и ФИО3 в соответствии с п.10 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 69:17:0071103:29, площадью 329924 кв.м для завершения строительства базы отдыха. На участке расположен объект незавершенного строительства – гостевой дом, площадью 169 кв.м и степенью готовности – 70%. Договор аренды заключен на срок три года.

03 июля 2017 года администрацией Кувшиновского района ФИО3 выдано разрешение на строительство Базы отдыха (1-я очередь), в частности, административного здания общей площадью 1152 кв.м, гостевого дома, площадью 143,9 кв.м., хозяйственного блока, площадью 45,3 кв.м, бани, площадью 39,7 кв.м, со сроком действия до 18 марта 2018 года.

В предусмотренный договором срок аренды и в нарушение п.6 ч.8 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации ФИО3 1-я очередь базы отдыха не возведена, в том числе не достроен объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, должностными лицами МУ администрация муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново» вопреки ст.239.1 Гражданскогоо кодекса Российской Федерации не приняты меры по изъятию объекта незавершенного строительства у собственника по решению суда в целях продажи с публичных торгов.

Более того, 25 декабря 2020 года главой Кувшиновского района, в нарушение п.1 ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в отсутствие действующего разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок (договор аренды истек 17 февраля 2020 года), ФИО3 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию гостевого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Зарегистрировав 04 февраля 2021 года право собственности на гостевой дом, ФИО3, 07 сентября 2021 года обратился в МУ администрация муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново» с заявлением на приватизацию земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства базы отдыха, под расположенным на нем объектом недвижимости (гостевой дом), с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Таким образом, площадь испрашиваемого ФИО3 земельного участка (

<

данные изъяты> кв.м.) в 2174 раза больше объекта недвижимости, расположенного на нем.

В заявлении ФИО3 указано, что земельный участок ему принадлежит на основании договора аренды от 17 февраля 2017 года, срок действия которого истек 17 февраля 2020 года, им также не представлено каких – либо доказательств соразмерности площади испрашиваемого земельного участка находящемуся на нем объекту недвижимости, а также доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка для эксплуатации зданий, в условиях, когда бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению к выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

На основании постановления главы городского поселения «Город Кувшиново» от 10 сентября 2021 года №140 между ФИО3 и МУ администрация муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства базы отдыха, под расположенным на нем объектом недвижимости - Гостевой дом, с кадастровым номером:№, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Цена договора составила 2151104 рубля с рассрочкой выкупной цены на 15 месяцев, что противоречит требованиям федерального законодательства.

В дальнейшем, в целях придания статуса добросовестного приобретателя, 05 мая 2023 года ФИО3 на основании договоров дарения передал земельный участок и гостевой дом своему сыну ФИО4

17 марта 2024 года ФИО4 на основании договоров дарения передал их своей супруге ФИО2

Таким образом, из государственной собственности Тверской области незаконно выбыл земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровая стоимость которого в настоящее время составляет 118700000 рублей.

Выкуп земельного участка ФИО3 в частную собственность в обход установленной законодателем процедуры торгов, безусловно свидетельствует о нарушении публичных интересов. Иной подход оправдывает совершение правонарушений в сфере оборота земли и поощряет недобросовестную конкуренцию.

Со ссылкой на положения ст.167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, содержащиеся в п.п.74,75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», прокурор просит признать сделку по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м недействительной (ничтожной) с истребованием земельного участка из чужого незаконного владения.

Судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО3, ФИО4, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского муниципального округа Тверской области.

В судебном заседании представитель истца помощник прокурора Кувшиновского района Кокорев М.С. исковые требования поддержал, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении.

В судебное заседание представитель материального истца ГКУ «Центр управления земельными ресурсами» не явился, извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв, в котором просил рассматривать дело в его отсутствие и удовлетворить исковые требования прокурора по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указал, что договор аренды земельного участка, заключенный после 01 января 2015 года, предусматривающий строительство капитальных объектов, за исключением случаев предоставления земельного участка в порядке ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляется путем проведения торгов в форме аукциона. Учитывая, что право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства ФИО3 было реализовано, договор аренды земельного участка прекращен 17 февраля 2020 года, после указанной даты ФИО3 мог приобрести на праве аренды спорный земельный участок исключительно на торгах. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (гостевого дома) выдано незаконно, поскольку правами на земельный участок, расположенный под указанным объектом ФИО3 на момент выдачи разрешения не обладал. 

В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 не явились, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – адвокат Попов В.Н. исковые требования не признал, пояснил, что согласно п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ФИО3 обладал исключительным правом на приобретение спорного земельного участка, поскольку являлся собственником расположенного на нем гостевого дома. Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов установлен ст.39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Среди оснований для отказа уполномоченным органом в предоставлении земельного участка без проведения торгов не предусмотрены такие основания, как несоразмерность занимаемой площади земельного участка к площади объекта недвижимости и не предоставление документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – адвокат Наговицын Д.А. доводы представителя ответчика ФИО2 – Попова В.Н. поддержал, просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика администрации Кувшиновского муниципального округа Тверской области ФИО1 исковые требования не признал, поддержал доводы представителей ответчиков ФИО2 и ФИО3, пояснил, что процедура предоставления спорного земельного участка в собственность ФИО3, установленная ст.39.17 Земельного кодекса Российской Федерации была полностью соблюдена, администрация не вправе отказать в предоставлении земельного участка без проведения торгов лицу, которому принадлежит объект недвижимости, расположенный на земельном участке на том основании, что площадь земельного участка несоразмерна площади находящегося на нем объекта недвижимости. 

В судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского муниципального округа Тверской области не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств и возражений не представили.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области не явился, извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие, представил письменный отзыв, в котором указал на необоснованность требований об исключении из ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером: №, поскольку в суде может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации в ЕГРН, удостоверяющая проведение таковой. 

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (пункты 1, 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 февраля 2012 года был приобретен гостевой дом, назначение: нежилое; площадь застройки 169 кв.м, степень готовности – 70%, по адресу: 

<

...>.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, 17 февраля 2017 года между МУ администрация муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново» (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка №4, в соответствии с которым ФИО3 был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности до разграничения собственности на землю, разрешенное использование – для строительства базы отдыха.

Участок предоставлен арендатору ФИО3 для завершения строительства базы отдыха (п.1.3 Договора аренды). На земельном участке расположен объект незавершенного строительства: гостевой дом, назначение нежилое, площадь застройки 

<

данные изъяты> кв.м., степень готовности 70%, кадастровый номер №, принадлежащий ФИО3 на праве собственности. 

Договор аренды заключен сроком на три года до 17 февраля 2020 года (п.2.1 Договора аренды).

Земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м передан арендатору ФИО3 на основании Акта приема – передачи, подписанного сторонами договора аренды 17 февраля 2017 года.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. 

Из материалов дела следует, что 03 июля 2017 года администрацией Кувшиновского района ФИО3 выдано Разрешение на строительство №69-517101-013-2017 Базы отдыха (1-я очередь), в том числе административного здания, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, гостевого дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., хозяйственного блока, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., бани, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., со сроком действия – до 18 марта 2018 года.

В дальнейшем, действие Разрешения на строительство №69-517101-013-2017 было продлено до 18 марта 2021 года.

25 декабря 2020 года ФИО3 администрацией Кувшиновского района выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №69-517101-004-2020 – гостевого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

04 февраля 2021 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО3 на гостевой дом с кадастровым номером: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером: №, о чем составлена запись 69:17:0071103:142-69/085/2021.

07 августа 2021 года ФИО3 обратился к Главе городского поселения «Город Кувшиново» с заявкой на приватизацию находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Постановлением МУ администрация муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново» от 10 сентября 2021 года №140 «О предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящийся в собственности у ФИО3» ФИО3 предоставлен в собственность земельный участок за плату из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером: №, разрешенное использование – для строительства базы отдыха.

10 сентября 2021 года между МУ администрация муниципального образования городского поселения «Город Кувшиново» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен Договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов (с рассрочкой платежа) №13, в соответствии с которым ФИО3 приобрел в собственность спорный земельный участок за 2151104 рубля 50 копеек.

Расчет выкупной цены земельного участка произведен в соответствии с п.2 ст.14.1 главы 4 Закона Тверской области от 09 апреля 2008 года №49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» и приложен к договору.

05 мая 2023 года спорный земельный участок и расположенный на нем гостевой дом были подарены ФИО3 ФИО4 на основании заключенных в соответствии с положениями Договоров дарения.

В настоящее время спорный земельный участок и гостевой дом принадлежат ФИО2 на основании договоров дарения от 17 марта 2024 года. Право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН 20 марта 2024 года.

Заявляя требование о признании сделки по продаже спорного земельного участка ФИО3 недействительной (ничтожной), прокурор ссылается на несоразмерность площади предоставленного земельного участка площади зарегистрированного на нем объекта недвижимости, чем нарушен принцип конкуренции хозяйствующих субъектов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данная статья не предусматривает такого основания для отказа, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества, не предусмотрена и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие, в целях предоставления земельного участка.

В силу пункта 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На момент заключения оспариваемой сделки, нормы предоставления земельных участков на территории г.Кувшиново регулировались Решением Совета депутатов городского поселения город Кувшиново четвертого созыва №84 от 24 декабря 2020 года, которым были утверждены изменения в Правила землепользования и застройки муниципального образования городское поселение «Город Кувшиново» Кувшиновского муниципального района Тверской области (далее Правила).

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. находится в территориальной зоне: Зона отдыха на воде с пляжем Р-3 (рекреационные зоны).

Перечень основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков для зоны Р-3 приведен в Таблице №10 Правил. Для туристического обслуживания (п.5.2.1. Таблицы №10), предельный минимальный размер земельного участка установлен 10 кв.м, предельный максимальный размер не установлен, максимальный процент застройки составляет 10%, минимальный отступ от границ земельного участка – 3м, предельное количество этажей – 3.

Установленным нормам на момент совершения оспариваемой сделки земельный участок с кадастровым номером № соответствовал.

Орган местного самоуправления – Администрация городского поселения «Город Кувшиново», реализуя свои полномочия по решению вопросов местного значения городского поселения, установленные ст.14 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» при формировании спорного земельного участка определила его площадь и разрешенный вид использования, а в дальнейшем предоставила земельный участок в аренду ФИО3 для целей: для завершения строительства базы отдыха.

Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части при его продаже действующим законодательством Российской Федерации не установлено. Кроме того, в данном случае следует учитывать специфику разрешенного вида использования спорного земельного участка – база отдыха.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. № 935-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Из названных норм закона следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества.

Как установлено выше, спорный земельный участок был сформирован в 2007 году для размещения на нем базы отдыха, разрешенный вид использования данного участка с момента его образования не изменялся. Очевидно, что использование земельного участка для размещения на нем базы отдыха, не может быть ограничено только возможностью обеспечивать эксплуатацию гостевого дома.

Приводя доводы о том, что площадь проданного ФИО3 земельного участка в 2174 раза больше площади объекта недвижимости расположенного на нем, прокурор не обосновал, какой площади земельного участка достаточно для достижения целей, для которых он был сформирован с учетом его целевого назначения, установленных параметров застройки, в частности, отступов от красных линий и наличия обременений, а также какими критериями для определения площади участка при его формировании для размещения базы отдыха должен был руководствоваться орган местного самоуправления и в чем его действия по продаже спорного земельного участка были незаконными и недобросовестными.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика ФИО3, медленные темпы строительства базы отдыха были вызваны объективными причинами, а именно начавшейся в 2020 году пандемией короновируса, а затем сложившейся экономической ситуацией. В настоящее время строительство базы отдыха продолжается, как и благоустройство спорного земельного участка для использования его под базу отдыха.

Доводы стороны истца о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не могло быть выдано в связи с истечением срока аренды спорного земельного участка, суд находит несостоятельными по следующим основаниям. 

Понятие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, порядок и основания его выдачи регламентированы статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, перечень которых приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство (пункты 1 и 3).

При этом разрешение на строительство также выдается при условии представления правоустанавливающих документов на земельный участок (пункт 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 статьи 55 данного Кодекса.

В целях применения пункта 1 части 7 статьи 51 и пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса и согласно положениям глав III, IV, V Земельного кодекса к правоустанавливающим документам на земельный участок относятся документы, подтверждающие предоставление земельного участка на праве аренды, вещном или ином праве в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и предусматривающие возможность возведения на таком участке объекта недвижимости, предусмотренного градостроительной документацией публично-правового образования.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе договор аренды, должны быть действующими при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство и в период возведения объекта недвижимости.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как установлено выше, арендатор ФИО3 на законных основаниях в период действия разрешения на строительство на спорном земельном участке, предоставленном в аренду по договору от 17 февраля 2017 года, достроил объект недвижимости – гостевой дом.

В данном случае у уполномоченного органа администрации Кувшиновского муниципального округа Тверской области, осуществляющего распоряжение спорным земельным участком, на котором правомерно завершено строительство объекта недвижимости, не имелось предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства.

Доводы стороны истца о том, что ФИО3 незаконно при продаже спорного земельного участка предоставлена рассрочка уплаты выкупной цены на срок 15 месяцев суд находит обоснованными, поскольку в силу положений ст. 24 и 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», решение о предоставлении рассрочки может быть принято только в случае продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены, следовательно, условие договора купли – продажи спорного земельного участка, предусмотренное п.2.2. об оплате стоимости участка в рассрочку является недействительным, поскольку противоречит закону. 

Статьей 180 ГК РФ определено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В данном случае договор купли – продажи земельного участка от 10 сентября 2021 года мог быть заключен и без включения в него условия о предоставлении рассрочки платежей. В настоящее время оплата стоимости земельного участка произведена ФИО3 в полном объеме.

В силу ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязанность доказать наличие оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи земельного участка недействительным лежит на истце, которым в материалы дела соответствующих доказательств не представлено. Сам по себе факт превышения площади спорного земельного участка площади располагающегося на нем объекта недвижимости не является достаточным основанием для признания сделки недействительной. Доказательств недобросовестности действий сторон сделки, на которую истец ссылается в исковом заявлении, суду не представлено, прокурорская проверка целевого использования земельного участка не проводилась.

Из положений статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений по их применению (п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») следует, что, по общему правилу, сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она еще и посягает на публичные интересы.

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При этом в силу разъяснений пункта 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Как разъяснено в абз. 2 п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В силу части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом прокурор является процессуальным истцом и инициирует иск в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес.

Предъявляя настоящий иск, прокурор не указал, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права неопределенного круга лиц будет восстановлено в случае признания договора купли – продажи от 10 сентября 2021 года недействительным (ничтожным).

Доводы истца о нарушении прав неопределенного круга лиц, которые, по мнению истца, могли бы участвовать в аукционе по продаже земельного участка, соответствующими доказательствами не подтверждены. В данном случае, оспариваемая сделка сторонами исполнена, с момента заключения договора купли-продажи земельного участка и по настоящее время жалоб, исков от иных лиц, не согласных с правомерностью заключенного договора в правоохранительные органы, органы местного самоуправления и в суд не поступало.

Какой конкретно явно выраженный запрет, установленный законом, был нарушен при совершении сторонами сделки купли – продажи спорного земельного участка истец в исковом заявлении, а также в судебном заседании не указал.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка купли – продажи соответствует требованиям закона или иного правового акта, на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц не посягает, в связи с чем исковые требования прокурора о признании договора купли-продажи №13 от 10 сентября 2021 года недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежат, как и производные от него об истребовании земельного участка с кадастровым номером№ из незаконного владения ФИО2 и об исключении из ЕГРН записи о собственности ФИО2 на земельный участок.

Фактически требования прокурора направлены на изъятие земельного участка у его собственника ФИО2 без законных к тому оснований и без восстановления права государственной собственности, что сделает его бесхозяйным и будет препятствовать дальнейшему заключению как договора аренды, так и договора купли – продажи.

Также не подлежат удовлетворению требования прокурора о возложении на администрацию Кувшиновского муниципального округа Тверской области вернуть ФИО2 покупную цену в сумме 2151104 рубля 50 копеек, поскольку спорный земельный участок перешел в собственность ФИО2 по безвозмездной сделке.

Определением от 26 июня 2024 года по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области совершать какие либо регистрационные действия в отношении объекта с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно положениями части 1 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда (часть 3).

Поскольку в удовлетворении иска отказано в полном объеме, суд полагает правильным сохранить меры по обеспечению иска до вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясьст. ст. 194-199ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований заместителя прокурора Тверской области к ФИО2, администрации Кувшиновского муниципального округа Тверской области, ФИО3, ФИО4 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли – продажи земельного участка, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, возложении обязанности вернуть выкупную цену земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о собственности на земельный участок отказать в полном объеме.

Отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области совершать какие либо регистрационные действия в отношении объекта с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> после вступления решения суда в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Торжокский межрайонный суд Тверской области (постоянное судебное присутствие в городе Кувшиново Кувшиновского района Тверской области) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

<

данные изъяты> Е.В. Михайлова

Решение в окончательной форме принято 20 ноября 2024 года.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>