Дело № 3а-5/2018

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2018 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Паниной А.А.

с участием представителя административных истцов ФИО2, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иваново ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 и ФИО5 к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 и ФИО5 обратились в суд с указанным административным иском, в котором с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин с пристройкой торговых и складских помещений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 8 535000 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы ссылаются на нормы статьи 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допускающие возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка при установлении в отношении данного участка его рыночной стоимости.

Административные истцы указывают, что установленная в отношении указанного земельного участка кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2014 года Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области № 105 от 25 ноября 2014 года по состоянию на 01 января 2014 года, составляющая 13454824 рубля 95 копеек не соответствует его рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Асэксперт» ФИО1, что нарушает их права как плательщиков арендной платы по договору аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности ФИО2 поддержала измененные требования по указанным в иске основаниям.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Иваново ФИО3 с учетом изменения заявленных К-выми требований оставила решение данного вопроса на усмотрение суда.

Представители административных ответчиков Департамента управления имуществом Ивановской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзывах оставили решение по спору на усмотрение суда. 

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Ивановской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом. В своем отзыве на административное исковое заявление просил рассмотреть дело без участия своего представителя, разрешение спорного вопроса оставил на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, возражений по существу иска не представил.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16июля 2009 года № 582, предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в этом пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Статья 1 Закона Ивановской области от 02 марта 2015 года № 10-ОЗ «Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» предусматривает, что с 01 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Постановлением Правительства Ивановской области от 25 августа 2008 № 225-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Пунктом 2 Порядка установлено, что размер арендной платы за пользование земельными участками, указанными в п. 1 настоящего Порядка, устанавливается на основе Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками, являющейся приложением 1 к настоящему Порядку, предусматривающей исчисление арендной платы, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка либо удельного показателя его кадастровой стоимости. 

Решением Ивановской городской Думы от 01 ноября 2006 года № 257 (с последующими изменениями и дополнениями) утверждена Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Иванова (приложение №1), находящимися в муниципальной собственности городского округа Иваново, которая устанавливает порядок расчета арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности городского округа Иваново, также исходя из кадастровой стоимости земельного участка или удельного показателя кадастровой стоимости при его наличии.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом пунктом 1 указанной статьи определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Из материалов дела установлено, что на основании договора аренды № С-2/01-1017 от 24 марта 2005 года ФИО4 и ФИО6 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин с пристройкой торговых и складских помещений, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На данном земельном участке находится нежилое здание, принадлежащее в период с 22 декабря 2015 года по 17 марта 2017 года ФИО5 и ФИО6, в настоящее время оно находится в собственности ФИО4 и ФИО6 

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25ноября 2014 года № 105 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области» (далее – Приказ № 105) кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2014 года в размере 13454 824 рубля 95 копеек.

Аналогичные сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка содержатся в кадастровой справке от 28 ноября 2017 года.

ФИО5 29 декабря 2016 года обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, которое было отклонено.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административных истцов на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости находящегося у них в аренде земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке №171/12/2016 от 23 декабря 2016 года, подготовленному оценщиком ООО «Асэксперт» ФИО1., с учетом его дополнения рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 835 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2014 года составляет 8 535 000 рублей.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке с учетом его дополнений не высказали. 

Проверяя представленный суду отчет об оценке с учетом дополнения к нему на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ФИО1., составивший отчет об оценке № 171/12/2016, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в ОАО «Альфа-Страхование» с лимитом ответственности в размере 3 000 000 рублей. 

Ответственность ООО «Асэксперт» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в ОАО «Альфастрахование» на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

По своему содержанию представленный отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 ФСО № 3, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО №7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, в том числе описание его физических свойств, местоположения, транспортной доступности, об имущественных правах, обременениях, сведений об износе и устаревании. 

В отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования спорного объекта недвижимости, произведен анализ ликвидности объекта оценки, что соответствует требованиям разделаVI ФСО №7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 провел анализ рынка земельных участков, определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – под торгово-офисную застройку, произвел анализ рынка продаж объектов недвижимости г. Иваново из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, и определил основные ценообразующие факторы: местоположение, площадь объекта, время продажи/предложения, передаваемые права, качество окружения, возможность подключения к инженерным коммуникациям, транспортная и пешеходная доступность.

В итоге оценщиком установлено среднее значение цены 1 кв. метра земельного участка в Ивановской области на уровне 2 574 рубля и медианное значение на уровне 2167 рублей.

В отчете оценщик указал на применение сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4, пунктов 22-24 ФСО № 7. 

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод сравнения продаж, оценщик выбрал четыре объекта – аналога объекту оценки, предложенных к продаже в октябре-ноябре 2013 года, соответствующие наиболее чувствительным ценовым факторам, таким как сегмент рынка и месторасположения. Так, все объекты – аналоги, также как и объект оценки, относятся к категории земель под торгово-офисную застройку, имеют сопоставимые физические характеристики (имущественные права, площадь, транспортная доступность, текущее использование, качество окружения, топологию, наличие инженерных коммуникаций).

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями 10 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. 

В рамках данного метода оценщиком произведен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов: на время предложения, на торг, на район расположения, на площадь объекта. При этом обоснование введенных корректировок оценщиком ФИО1 подробно приведено в дополнении к отчету. 

Оценщиком произведено согласование результатов корректировки значений единиц сравнения и расчет весовых коэффициентов для каждого объекта – аналога в зависимости от внесенных корректировок. 

Для определения возможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объектов оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов – аналогов оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента вариации, который составил 20,62 %. Учитывая, что коэффициент вариации не превысил 33%, оценщик счел возможным использовать в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки полученные результаты средневзвешенных значений скорректированной стоимости объектов – аналогов, который для спорного земельного участка составляет 3 010 рублей 55 копеек за 1 кв.м. площади. 

Достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании стоимости земельных участков приведена в описательной таблице, отчет и дополнение к нему содержат сведения об источниках используемой информации. Расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

Те недочеты в отчете об оценки, которые выявлены Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на заседании 27 января 2017 года, не влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Так, в качестве одного из оснований для отклонения заявления ФИО5 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в досудебном порядке явилось нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», выразившееся в том, что на страницах 21,22 отчета об оценке указано, что из 286 наблюдений 13 % относятся к земельным участкам торгово-офисного назначения, тогда как в выводах на страницах 48-49 отчета доля указанных земельных участков составляет 18 %.

Данное несовпадение не может быть принято во внимание суда, поскольку на страницах 21, 22 указанное процентное соотношение относится к земельным участкам, относящимся к данному сегменту рынка с площадью менее 10000 кв. метров, а на страницах 48, 49 – данное соотношение относится ко всем земельным участкам сегмента вне зависимости от площади.

Выявленное Комиссией несоответствие сведений об имущественных правах в разных абзацах на странице 15 отчета об оценке, а также в назначении объекта оценки на странице 19 отчета относительно данных технического паспорта, является техническими ошибками специалиста-оценщика, которые никак не повлияли на результат оценки.

Указание в протоколе Комиссии № 4 от 27 января 2017 года на неверное применение цены предложений в расчетной части по сравнению со стоимостью объектов-аналогов при их описании является необоснованным, поскольку в расчетной части цены предложений взяты оценщиком с учетом произведенных им корректировок (на дату продажи, на торг, на местоположение).

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком ООО «Асэксперт» ФИО1 о величине рыночной стоимости объекта оценки, суд признает обоснованными.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что ФИО4 и ФИО5 исполнена возложенная на них законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, представленных административным истцом. 

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка путем удовлетворения в полном объеме заявления ФИО4 и ФИО5.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178-180, 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО4 и ФИО5 к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 835 кв.м., относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: магазин с пристройкой торговых и складских помещений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 8 535000 (восемь миллионов пятьсот тридцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления ФИО4 и ФИО5 об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать 29 декабря 2016 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Запятова Н.А.