РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2018 года г. Усть-Илимск Иркутская область 

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Курахтановой Е.М., 

при секретаре судебного заседания Бурцевой А.С., 

с участием помощника Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А., 

в отсутствие истца ФИО1, представителя ответчика Департамента недвижимости Администрации г. Усть-Илимска, представителя ответчика ООО «Усть-ИлимЛифт», представителя третьего лица ООО «Усть-Илимское жилищно-коммунальное хозяйство-2008»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1883/2018 по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора в защиту прав, законных интересов ФИО1 к Муниципальному образованию город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска, Обществу с ограниченной ответственностью «Усть-ИлимЛифт» о признании нежилого помещения объектом права общей долевой собственности, прекращении права муниципальной собственности, прекращении записи в Едином государственном реестре недвижимости, признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований истец указал, что по обращению ФИО1 Усть-Илимской межрайонной прокуратурой проведена проверка исполнения жилищного законодательства МО г. Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости Администрации г. Усть-Илимска. В ходе проверки было установлено, что МО г. Усть-Илимск является собственником нежилого помещения общей площадью 13,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, н.п. 235, кадастровый номер 38:32:020401:14472, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 38-38-13/018/2013-593 от 28.08.2013г. В состав муниципальной казны МО г. Усть-Илимск спорное жилое помещение включено постановлением Администрации г. Усть-Илимска от 30.12.2011г. № 1085 «О внесении в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск нежилых помещений». На дату издания постановления, спорное нежилое помещение не имело присвоенного в установленном порядке адреса, отсутствовали технический и кадастровый паспорта, то есть спорное жилое помещение не было самостоятельными объектом гражданских прав, не состояло на балансе в качестве муниципального имущества, а являлось общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома. Спорное нежилое помещение не было обособленным помещением, не предназначалось для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома. МО г. Усть-Илимск неправомерно оформлено в муниципальную собственность и передано по договору аренды нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>. н.п. 235, в связи с чем нарушены жилищные права собственников жилых помещений. Просит суд признать указанное нежилое помещение объектом права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, прекратить право муниципальной собственности, прекратить записи в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Усть-Илимск, признать недействительным договор аренды нежилого помещения, прекратить запись в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации договора аренды. 

В судебном заседании помощник Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А. заявленные исковые требования поддержала. Просила иск удовлетворить.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила. 

Представитель ответчика Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска ФИО2, действующая на основании доверенности № от ** ** **** ., выданной по ** ** **** в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила, представила отзыв от 24.08.2018г. № 01-15/б/н согласно которому указала, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, и которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение и не принадлежат отдельным собственникам. Спорное нежилое помещение передано в муниципальную собственности в силу прямого указания закона и на основании постановления Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011г. № 1085. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика ООО «Усть-ИлимЛифт», представитель третьего лица ООО «Усть-Илимское жилищно-коммунальное хозяйство-2008» в судебное заседание не явилась, извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны. 

Выслушав объяснения представителя истца, изучив письменные возражения представителя ответчика - Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска, исследовав и оценив с учетом положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) представленные сторонами доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пунктам 1,2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Согласно пункту 2 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и абзаца 2 пункта 1 приложения № 3 к указанному постановлению объекты государственной собственности - жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая с 1 марта 2005г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Таким образом, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Следовательно, правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

Согласно Постановлению Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011г. № 1085 «О внесении в состав муниципальной казны муниципального образования г. Усть-Илимск нежилых помещений» нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, н.п. 235 включено в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск (л.д. 21-25).

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 28.08.2013г., собственником нежилого помещения № 235 с кадастровым номером 38:32:020401:14472, площадью объекта 13,2 кв.м., по адресу: 

<

...>, является муниципальное образование город Усть-Илимск, дата государственной регистрации права 28.08.2013г. (л.д. 10).

Из плана расположения спорного нежилого помещения видно, что, оно представляет собой изолированное нежилое помещение, расположенное на первом этаже.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 20.12.1987г. на жилой дом по адресу пр.Мира, 34 в г.Усть-Илимске установлено, что спорное помещение № 235 является нежилым помещением - электрощитовой, которая относится к общедомовой собственности многоквартирного жилого дома, необходима для обслуживания всего многоквартирного жилого дома (л.д. 63-69). 

В соответствии с выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.07.2018г. № ФИО1 является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> Право собственности зарегистрировано 23.12.2016г. (л.д. 9). 

Из имеющейся в материалах дела копии договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан, заключенного между главой городской администрации и ФИО3 в отношении квартиры № 109 дома №34 пр-т Мира в г.Усть-Илимске следует, что приватизация жилых помещений в спорном многоквартирном доме была осуществлена впервые 21.11.1991г. (л.д. 16-17)

Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент первой приватизации в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> спорное нежилое помещение было выделено в самостоятельное помещение ответчику, суду не представлено. 

Таким образом, судом установлено, что изначальное целевое назначение спорного помещения было предусмотрено в качестве вспомогательного нежилого помещения – электрощитовая, то есть как место общего пользования, и на момент первой приватизации жилого помещения, не было выделено в самостоятельное нежилое помещение, данный факт ответчиком не оспорен. Согласно свидетельству о государственной регистрации права муниципальная собственность на спорное нежилое помещение была зарегистрирована 28.08.2013г.

Государственная регистрация права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение нарушает права других собственников жилых помещений в данном доме, а потому является незаконной.

Согласно договора аренды № 82-а лот 31.12.2014 года Департамент недвижимости администрации города Усть-Илимска предоставил в аренду ООО «Усть-ИлимЛифт» нежилое помещение № 235 по адресу 

<

...>, на срок 5 лет по 31.12.2019 года (л.д. 12-14). 

Между тем, поскольку в судебном заседании установлено, что данное нежилое помещение является общедомовым имуществом, государственная регистрация права муниципальной собственности является незаконной, у Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска отсутствовали полномочия на распоряжение спорным нежилым помещением, в том числе на передачу в аренду. 

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Договор аренды нежилого помещения № 82-а от 31.12.2014г. нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме по пр. Мира, д. 34 в г. Усть-Илимске. Поскольку спорное нежилое помещение не являлось исключительно муниципальной собственностью муниципального образования город Усть-Илимск, то Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска не вправе был без согласия собственников помещений в многоквартирном доме сдавать общее имущество в аренду. Поскольку при заключении договора аренды нарушены нормы ст. 36, 44 ЖК РФ, следовательно, оспариваемый договор аренды является ничтожными, как несоответствующий требованиям закона и нарушающий охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников многоквартирного доме).

Государственная регистрация права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение нарушает права других собственников жилых помещений в данном доме, а потому является незаконной. Соответственно, не может признаваться действительной государственная регистрация и договора аренды в отношении спорного объекта. 

При установленных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Усть-Илимского межрайонного прокурора удовлетворить.

Признать нежилое помещение № 235 площадью 13,2 кв.м. объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:32:020401:14472;

Прекратить право муниципальной собственности на нежилое помещение площадью 13,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, н.п. 235, кадастровый номер 38:32:020401:14472;

Прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, нежилое помещение № 235, общей площадью 13,2 кв.м, кадастровый номер 

38:32:020401:14472, запись о регистрации права № 38-38-13/018/2013-593 от 28.08.2013г.; 

Признать недействительным договор аренды №82-а от 31.12.2014г. нежилого помещения № 235, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Обществом с ограниченной ответственностью «Усть-ИлимЛифт», зарегистрированный в ЕГРН за № 38-38/013-38/013/003/2015-261; 

Прекратить запись № 38-38/013-38/013/003/2015-261 от 02.02.2015 года в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды нежилого помещения № 235, расположенного по адресу 

<

...>.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Илимский городской суд в течение месяца со дня принятия решения.

Председательствующий судья Е.М. Курахтанова