Дело № 2-199/2020

Поступило в суд 19.09.2020

УИД № 54RS0001-01-2019-006566-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июля 2020 года город Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Катющик И.Ю.,

при секретаре Матвеевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о признании (восстановлении) права залога, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о признании (восстановлении) права залога в отношении ... кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: ...; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона ... от 27 июня 2014 года. В обоснование требований истцом указано, что она состоит в зарегистрированном браке с ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ. В браке сторонами была приобретена ..., расположенная на ... этаже ... в ....

10 июня 2014 года ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры с ФИО4, по условиям которого ФИО4 обязался оплатить стоимость квартиры в размере 1.522.552 рубля в течение двух лет с момента заключения договора, то есть до 10 июня 2016 года. Указанным договором установлено, что до осуществления полной оплаты цены квартиры она признается находящейся в залоге у продавца в обеспечение исполнения покупателем его обязательства по оплате квартиры. Договор купли-продажи и ипотека зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН была внесена запись об ипотеке .... Акт приема-передачи квартиры не составлялся, недвижимое имущество покупателю не передавалось. Истцом указано, что до настоящего времени она и ФИО2 фактически проживают в спорной квартире.

29 мая 2015 года между истцом и ФИО2 был заключен и нотариально удостоверен брачный договор, условиями которого установлен режим раздельной собственности на имущественные права и обязанности, которые приобретены во время брака по договору купли-продажи жилого помещения от 10 июня 2014 года на ..., находящуюся по адресу: ..., где лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права, является ФИО2, как в период совместного брака, так и в случае его прекращения (расторжения) или смерти одного из супругов признаются исключительно собственностью ФИО1 В связи с этим, как указано в исковом заявлении, права залогодержателя по ипотеке принадлежат исключительно истцу. Брачный договор является действующим, не расторгался, в него не вносились изменения. Истцом указано, что снятие обременения (прекращение ипотеки) без ее участия и/или ведома, не является возможным и законным.

В установленный договором купли-продажи срок ответчик ФИО4 оплату не произвел. На сегодняшний день задолженность по договору купли-продажи составляет 1.522.552 рубля, оснований для прекращения залога не имеется. 

Летом 2019 года ей от ФИО2 стало известно, что в апреле 2018 года в отсутствие оплаты по договору купли-продажи без ее ведома и участия ФИО2 и ФИО4 подали в Управление Росреестра по Новосибирской области заявление о прекращении ограничения (обременения) и на основании этого заявления ипотека была прекращена. Истец считает, что подобные действия являются грубым нарушением ее законных прав как залогодержателя.

ФИО1 указала, что нотариальной доверенности на осуществление регистрационных действий по прекращению ипотеки или нотариального согласия на ее прекращение она не оформляла, намерений на прекращение залога не имела, поэтому в силу ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заявление, поданное ФИО2 и ФИО4, не может являть законным основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке и прекращения обременения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя ФИО5, который исковые требования поддержал в полном объеме, доводы, изложенные в иске, подтвердил. Указал, что брачным договором право собственности не изменяется, изменяются имущественные права, вытекающие из договора купли-продажи. Имущественным правом является право залога. Поэтому, заключив брачный договор, супруги распорядись именно имущественными правами, а не правом собственности на квартиру. Кроме того, спорная квартира была переоформлена по цене в три раза ниже рыночной стоимости, ФИО4 не проживал в квартире, не содержал ее, на сегодняшний день он скрывается и объявлен в розыск. Согласия на снятие залога истец не предоставляла.

Ответчики ФИО2 и ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО6 ранее принимала участие в судебном заседании 20 февраля 2020 года, где возражала относительно исковых требований истца, пояснив, что, во-первых, при заключении брачного договора супруги должны были уведомить ФИО4 об изменении режима совместной собственности, во-вторых, по условиям брачного договора супруги не могли определить права и обязанности по уже реализованному объекту недвижимости, в-третьих, залог был снят в соответствии с требованиями закона и оснований для его восстановления не имеется. Представителем ответчика также заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения с требованиями (л.д. 179-181), поскольку 25 июня 2014 года истцу было известно об отчуждении квартиры, что подтверждается нотариальным согласием, ДД.ММ.ГГГГ, заключая брачный договор, она была осведомлена о наличии залога, более того, поскольку срок исполнения обязательств по договору купли-продажи истек ДД.ММ.ГГГГ, признание права на залог возможно только в пределах трех лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по ... в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Третьи лица финансовый управляющий ФИО3 - ФИО12, ФИО13 в судебное заседание не явились, о дате, времени месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. ст. 334, 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с указанными нормами закона выделяется два основания возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора. Ипотека в силу закона возникает, в том числе, в случае приобретения жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа (заключаются договор купли-продажи объекта недвижимости, кредитный договор либо договор займа с условием об использовании заемной суммы на цели приобретения объекта недвижимости), (ст. 64.1. п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке). Такая ипотека возникает в силу закона без какого-либо дополнительного соглашения. Ипотека в силу договора (договорная ипотека) - ипотека, возникающая при условии заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости).

В соответствии с п. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 42 Семейного кодекса Российской Федерации, брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Следовательно, брачный договор является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности.

Как следует из копии свидетельства о заключении брака II-ЕТ ..., 19 декабря 2012 года между ФИО2 и ФИО7 заключен брак, супруге присвоена фамилия «Савиных» (л.д. 7).

10 июня 2014 года между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого помещения: квартиры № 37, расположенной по адресу: ..., которую продавец обязался передать покупателю в собственность, а покупатель уплатить цену квартиры в размере 1.522.552 рублей в течение двух лет единовременным платежом либо периодическими платежами, размер которых определяется усмотрением покупателя. Изменение данного порядка может быть совершено путем подписания дополнительного соглашения. До осуществления полной оплаты цены квартиры она признается находящейся в залоге у продавца в обеспечение исполнения покупателем его обязанности по оплате квартиры (л.д. 8). Государственной регистрации подлежат право собственности 

23 июня 2014 года и 26 июня 2014 года ФИО2 и ФИО4 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области переданы документы для регистрации права собственности и ипотеки, что подтверждается расписками (л.д. 80, 86, 88). 

Как следует из материалов регистрационного дела, в числе документов, переданных ответчиками в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, наличествует согласие ФИО1 на отчуждение ..., расположенной по адресу: ..., ее супругом ФИО2 за цену и на условиях по его усмотрению с правом получения денег в любой сумме (л.д. 100).

27 июня 2014 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о зарегистрированном праве собственности ФИО4 на жилое помещение и ипотеки (л.д. 9).

29 мая 2015 года между ФИО2 и ФИО1 заключен брачный договор, пунктом 2 которого установлен режим раздельный собственности на следующее имущество: имущественные права и обязанности, которые приобретены во время брака по договору купли-продажи жилого помещения от 10 июня 2014 года на квартиру N 37, находящуюся по адресу: ..., заключенному между ФИО2 и ФИО4, где лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременения) права, является ФИО2, как в период совместного брака, так и в случае его прекращения (расторжения) или смерти одного из супругов, признаются исключительно собственностью супруги - ФИО1 (л.д. 10).

23 апреля 2018 года ФИО2 и ФИО4 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области сдано заявление о государственной регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости (л.д. 102-103). 

В последующем по договору купли-продажи от 14 мая 2018 года продал ФИО8 спорное жилое помещение за сумму 8.950.000 рублей (л.д. 113).

Решением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 15 июля 2019 года удовлетворены требования ФИО8 к ФИО4, постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО8 по договору купли-продажи от 14 мая 2018 года, заключенному между ФИО4 и ФИО8, на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., кадастровый ... (л.д. 114-116).

Перечень оснований прекращения договора залога, указанный в ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим. Исходя из пункта 10 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, помимо указанных в данной норме оснований прекращения залога, гражданское законодательство не исключает и иные основания прекращения договора залога, в том числе по общим основаниям, предусмотренным нормами главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении любых обязательств.

В силу общих положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и определении его содержания. Пунктом 3 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, суд считает, что приведенные выше нормы материального права о прекращении залога допускают прекращение залога и по соглашению сторон, поскольку содержат прямое указание на возможность прекращения залога по иным, предусмотренным договором основаниям.

Факт отсутствия оплаты по договору купли-продажи на момент прекращения ипотеки, на который ссылается истец в качестве одного из оснований нарушения ее права, юридически значимым при установленных обстоятельствах (совместные действия сторон, направленные на прекращение залога путем подачи заявления о прекращении ипотеки) не является. Гражданское законодательство не содержит запрета на прекращение договорной ипотеки до исполнения обеспеченного ею обязательства.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании: заявления владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

На основании указанных норм закона залоговое обязательство, возникшее из договора между сторонами, может быть прекращено по совместному заявлению сторон договора об ипотеке.

Как усматривается из материалов дела, ответчики, являясь сторонами данного договора, подали заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, что свидетельствует о наличии соглашения о прекращении обязательства, вытекающего из залога недвижимости.

Анализируя же положения брачного договора, заключенного 29 мая 2015 года между ФИО2 и ФИО1, в отношении имущественных прав и обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения от 10 июня 2014 года, к которым истцом отнесено право залога, суд исходит из того, что на момент заключения брачного договора собственником ..., расположенной по адресу: ..., являлся ФИО4, следовательно, супруги не имели право распорядиться данным имуществом. При таких обстоятельствах суд полагает, что включение в брачный договор подобного условия не коррелируют с положениями ст. 40 Семейного кодекса Российской Федерации, которая указывает, что брачным договором признается соглашение, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Системный анализ ст. ст. 33 - 39, 42, 99 Семейного кодекса Российской Федерации позволяет заключить, что имущественные права супругов представляются собой права в отношении совместной собственности, права в отношении совместных долгов, права на взаимное материальное содержание.

Позиция стороны истца о том, что при заключении супругами брачного договора имущественное право залога признано исключительной собственностью супруги ФИО1, с учетом изложенного выше несостоятельна; кроме того право залога на недвижимое имущество вещным правом не является, передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается лишь при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Однако, включение в брачный договор условия о том, что лицом, в пользу которого заключен договор залога, при наличии согласия истца на продажу супругом совместно нажитого имущества каких-либо правовых последствий для ФИО9 не создало, поскольку не может подменять собой возникшие между из договора купли-продажи жилого помещения от 10 июня 2014 года права и обязанности покупателя и продавца.

Рассматривая довод представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд исходит из того, что названный срок к моменту обращения истца в суд пропущен не был, так как он не подлежит исчислению, ни с момента с даты оформления нотариального согласия от 25 июня 2014 года на отчуждение жилого помещения, ни даты заключения 29 мая 2015 года брачного договора, ни с даты окончания срока исполнения основного обязательства по договору купли-продажи, определяемого 10 июня 2016 года, поскольку о предполагаемом нарушении своего права, о защите которого заявлено, ФИО1 не могла узнать ранее погашения ответчиками 23 апреля 2018 года регистрационной записи об ипотеке.

Исходя из требований закона и фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания (восстановления) права залога в отношении спорного жилого помещения у ФИО1 не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании (восстановлении) права залога оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца дней со дня изготовления решения в окончательной форме, через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение составлено 30 июля 2020 года.

Судья (подпись) И.Ю. Катющик

Верно.

Подлинник документа находится в гражданском деле № 2-199/2020 Дзержинского районного суда г. Новосибирска.