Дело № 2-1577/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2019 года город Орел 

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Бардиной Е.Е.,

при секретаре Парфененко Е.В.

помощник судьи Матюхин А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 ФИО13 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение, в обоснование заявленных требований указала, что истице принадлежит 18/105 долей права собственности на 

<

...>, площадью 

<

данные изъяты> 

Заключением межведомственной комиссии от 04.09.2017 указанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Ссылается на то, что после истечения предоставленного жильцам дома срока на выполнение требования о его сносе, администрацией г. Орла не осуществляются, истица ФИО1 продолжает проживать в помещении, представляющем угрозу ее жизни и здоровью по причинам аварийности дома.

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчика выкупную цену за 18/105 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, общей площадью 105 кв.м. в размере 636 679 руб., и расходы по уплате государственной пошлины в размере 500 руб.

В ходе судебного заседания представителями истца по доверенности ФИО2 и ФИО3 были уточнены исковые требования, окончательно просили взыскать 789 851 руб. в качестве рыночной стоимости 18/105 долей жилого помещения – квартиры по адресу: 

<

...> учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом; 93 333 руб. в качестве убытков истца, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органами местного самоуправления (возможных затрат на переезд, поиска другого жилого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение и др.); 151 092 руб. в качестве компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; 500 руб. в качестве расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.

Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представители ответчика по доверенности ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в письменных возражениях. Дополнительно указали, что администрация г. Орла не является бывшим наймодателем по отношению к данному многоквартирному дому, в связи с чем на ответчика не может быть возложена обязанность по возмещению истцу убытков, связанных с непроведением капитального ремонта. 

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений ЖК РФ, в том числе его статьи 32, указывает также Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником 18/105 долей в праве общей долевой собственности на 

<

...> в 

<

...>, что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГ (л.д. 24), выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГ (л.д. 65).

Указанные 18/105 долей на квартиру приобретены ФИО1 в собственность на основании договора дарения, согласно которому ФИО6 передал безвомездно в собственность ФИО1 18/105 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

...> принадлежащие ему на основании договора на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГ.

Согласно данных кадастрового и технических паспортов указанный жилой дом является многоквартирным пятиэтажным жилым домом, 1961 года постройки.

В соответствии с заключением ОАО «Промводпроект» о техническом состоянии конструкций и конструктивных элементов указанного многоквартирного дома от 29.08.2016, общий физический износ дома составляет 71%, дом признан ветхим, что является критерием его отнесения к категории непригодного для проживания.

Заключением межведомственной комиссии при администрации г. Орла №*** от 04.09.2017 жилой 

<

...> признан аварийным и подлежащим сносу.

Собственниками помещений указанного многоквартирного дома во исполнение требований постановления администрации г. Орла №*** от 25.09.2017 принято решении против сноса дома, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 17.12.2017. 

Постановлением администрации г. Орла №*** от 25.09.2017 «О признании многоквартирного 

<

...> аварийным и о дальнейшем использовании помещений дома» Управлению городского хозяйства, жилищному отделу, управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, предписано направить собственникам помещений дома требования о сносе дома в срок до 01.09.2022, рекомендовать собственникам помещений дома в срок до 20.12.2017 организовать проведение общего собрания собственников помещений по вопросу сноса многоквартирного дома, в случае невыполнения собственниками помещений требований о сносе дома в установленный срок, управлению муниципального имущества подготовить постановление об изъятии земельного участка и жилых помещений дома, в срок до 30.10.2023 организовать переселение граждан в соответствии с действующим законодательством. 

Также судом установлено, что решением Советского районного суда г. Орла от 31.05.2018 по иску прокурора Заводского района г. Орла к администрации г. Орла о признании бездействия незаконным и возложении обязанностей исковые требования прокурора удовлетворены, признано незаконным бездействие в не проведении противоаварийных мероприятий в многоквартирном жилом 

<

...>, на ответчика возложены обязанности по проведению противоаварийных мероприятий в указанном доме.

Постановлением администрации г. Орла от 16.04.2019 №*** с даты принятия постановления, введен режим функционирования чрезвычайном ситуации для органов управления и сил Орловского городского звена Орловской областной территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, зоной чрезвычайной ситуации определен 

<

...>.

13.05.2019 г. во исполнение Советского районного суда г. Орла от 31.05.2018 с обществом с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» заключен муниципальный контракт №*** на проведение комплекса противоаварийных мероприятий по повышению несущей способности строительных конструкций многоквартирного 

<

...>, работы по которому завершены 26.06.2019.

По результатам обследования выполненных работ, 05.08.2019 с обществом с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» заключен контракт на проведение дополнительного комплекса противоаварийных мероприятий, которые завершены 08.08.2019 г.

Возражая против доводов истца о срочности выкупа жилого помещения, представитель ответчика ссылался на результаты выполнения противоаварийных мероприятий, по результатам выполнения которых угроза внезапного обрушения здания в настоящее время отсутствует.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что до настоящего времени жители спорного аварийного дома продолжают проживать в гостинице «

<

данные изъяты>» акционерного общества «

<

данные изъяты>», в числе которых значится истица ФИО1

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 09.11.2019 №***-р из резервного фонда Правительства Российской Федерации выделены бюджетные ассигнования в размере 78 260 000 руб. в целях оказания финансовой помощи в виде предоставления иного межбюджетного трансферта бюджету Орловской области на финансирование обеспечения реализации мер социальной поддержки граждан по переселению из аварийного многоквартирного жилого дома, расположенного в 

<

...>.

Учитывая, что достоверных доказательств того, что несущая способность и эксплуатационные характеристики дома изменились и он пригоден для проживания, ответчиком не предоставлено, суд приходит к убеждению о том, что расселение граждан из квартиры указанного жилого дома должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нем представляет реальную угрозу их жизни и здоровья, в связи с чем осуществление мероприятий по расселению из квартиры многоквартирного дома не может быть поставлено в зависимость от установленного ответчиком срока расселения дома, отсутствия финансовых средств на проведение данных мероприятий в настоящее время, не принятия до настоящего времени решения об изъятии земельного участка многоквартирного дома. 

Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, истец вправе требовать выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, в связи с тем, что другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд учитывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., отметил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.

Сведений о проведении в спорном многоквартирном доме 1961 года постройки капитального ремонта, ответчиком не представлено.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.

Исходя из вышеизложенного суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате ФИО1 включаются рыночная стоимость принадлежащей ей доли квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, в том числе рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием и компенсация за не произведенный капитальный ремонт.

Доводы представителей ответчика на то, что администрация г. Орла не являлась наймодателем жилья в 

<

...>, а следовательно обязанность по проведению капитального ремонта у нее не возникла, суд признает несостоятельной в силу следующего.

Исходя из системного толкования статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

В соответствии со ст. 16.1 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», регламентирующей права органов местного самоуправления городского округа по решению вопросов, не отнесенных к вопросам местного значения городского округа, органы местного самоуправления имеют право на осуществление финансирования и софинансирования капитального ремонта жилых домов, находившихся в муниципальной собственности до 1.03.2005 г.

Определяя в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16). Это законоположение направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан.

Данное законоположение, имеющее обеспечительно-гарантийный характер, распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, - безотносительно к тому, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований. Оно не регулирует вопросы, связанные с порядком и условиями реализации бывшими наймодателями возложенной на них обязанности, включая возможное распределение финансово-экономических обязательств на проведение капитального ремонта между органами государственной власти и органами местного самоуправления, если жилые помещения ранее были переданы из государственной в муниципальную собственность в состоянии, уже требующем капитального ремонта.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о включении в выкупную цену квартиры компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

По ходатайству представителя ответчика судом назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «РЕАЛ - КОНСАЛТ».

Согласно заключению эксперта №*** от 19.11.2019, рыночная стоимость 18/105 долей принадлежащего истице жилого помещения составляет 789 851 руб. Размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения составляет 93 333 руб. Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт составляет 151 092 руб.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Допрошенный в судебном заседании эксперт в полном объеме подержала выводы экспертного заключения, суду пояснила, что при производстве судебной экспертизы использовала справочник оценщика недвижимости» под ред. ФИО7, в качестве аналогов подбирались многоквартирные дома с годом постройки приближенным к году постройки объекта исследования, а также со схожим техническим состоянием. Размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения определен сравнительным методом не только путем обращения в интернет – сайтам, но и путем прямого обращения к компаниям, оказывающим риелторские услуги.

В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд, при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность экспертного заключения ООО «Реал-Консалт», поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ, а также требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того исследованы все представленные сторонами в дело доказательства, экспертиза проводилась лицом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющими стаж экспертной работы с 2011 года. 

Суд считает, что рыночная стоимость жилого помещения, указанная в данном заключении эксперта, обеспечивает восстановление имущественного положения собственников жилья в полном объеме, в связи чем исходит из него для определения размера выкупной цены жилого помещения. 

С момента выплаты указанной выкупной цены право собственности ФИО1 на долю квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, прекращается и переходит к муниципальному образованию «Город Орел».

В силу ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1,2 ст.98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Из материалов дела следует, что истцом ФИО1 при подаче в суд иска была уплачена государственная пошлина в размере 500 рублей, что подтверждается чеком-ордер от 25.07.2019. Поскольку решение суда вынесено в пользу истца, то надлежащий ответчик должен компенсировать истцу понесенные им расходы на уплату государственной пошлины, в связи с чем с управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла в пользу истца подлежат взысканию эти расходы в размере 500 рублей.

На основании указанных норм с управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла в пользу ООО «РЕАЛ-КОНСАЛТ» также подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО14 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение удовлетворить.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу ФИО1 ФИО15 выкупную цену за принадлежащие ей на праве собственности 18/105 долей жилого помещения: квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в размере 789 851 руб.; убытки, связанные с вынужденным переездом в размере 93 333 руб.; компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 151 092 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 ФИО16 на 18/105 долей квартиры, расположенной по адресу 

<

...>

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на 18/105 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> 

Взыскать с администрации г. Орла в пользу ФИО1 ФИО17 расходы по оплате государственной пошлины в размере 500 рублей.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу общества с ограниченной ответственностью «РЕАЛ-КОНСАЛТ» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в месячный срок с момента вынесения мотивированного решения суда.

Судья Е.Е. Бардина

Мотивированное решение составлено 23.12.2019