РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2020 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Зайцеве С.В., 

с участием представителя административного истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1960/2020 по административному исковому заявлению ООО «Фарм Альянс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Фарм Альянс» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, просило суд:

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 125,1 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.08.2013 года в размере 3 215 866 рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 139,4 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.03.2014 года в размере 3 360 456 рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 173,1 кв.м., цокольный этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 5 073 628 рублей.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат указанные объект недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости нежилых помещений.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчеты об оценке от 28.09.2020 года №№, №№ и №№, выполненные ООО «Бюро оценочных технологий». 

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости нежилых помещений отклонено. 

На основании изложенного административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просил требования удовлетворить, восстановив срок для обращения с административным иском в суд. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 31.08.2020 года ФИО2 поддержала заявленные требования в полном объеме по изложенным выше основаниям.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили. 

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения, в которых разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле иные лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили. 

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «Фарм Альянс» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: 

нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 125,1 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>;

нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 139,4 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>;

нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 173,1 кв.м., цокольный этаж № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.09.2020 года. 

Указанные нежилые помещения включены в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2020 год, утвержденного приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 07.10.2019 года № 2201:

нежилое помещение с кадастровым номером № – под пунктом №;

нежилое помещение с кадастровым номером № – под пунктом №;

нежилое помещение с кадастровым номером № – под пунктом №.

Кадастровая стоимости спорных объектов недвижимости определена постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимостиобъектов недвижимости на территории Самарской области» и, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.09.2020 года, составляет:

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 19.08.2013 года – 6 152 551 рубль 86 копеек;

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.03.2014 года – 6 513 234 рубля 99 копеек;

в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года – 9 994 958 рублей 45 копеек.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25.11.2003 года N 98 «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29. 07.1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений и 08.10.2020 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 21.10.2020 года № № заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости отклонено, поскольку оформление и содержание отчетов об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, что выражается в следующем.

В соответствии с п.22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценки. В соответствии с анализом рынка (стр.39 отчета №) оценщик указывает на наличие в сегменте рынка нескольких сотен объектов со сроком экспозиции 164-201 день, при этом отбор аналогов он осуществляет из одного выпуска журнала «Зеленая площадь» за 22.07.2013 года, при этом удельная стоимость существенно ниже средних значений по соответствующему району (стр.36 отчета). Нарушен п.22 ФСО № 7 – использована только часть доступных оценщику аналогов, обоснование данного решения оценщика отсутствует.

В соответствии с п.5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В соответствии с разделом 15.6 отчета оценщик принимает в расчетах стоимости объекта оценки долю стоимости улучшений в стоимости объекта недвижимости в размере 72% со ссылкой на собственные расчеты (Приложение 2 на стр.107 отчета и далее). В указанных расчетах приведена информация по единым объектам недвижимости и земельным участкам, на основе которых оценщик проводит соответствующие расчеты. Таким образом, в отчете отсутствует анализ рынка единых объектов недвижимости и рынка земельных участков, аналоги из которого используются оценщиком в расчете стоимости объекта недвижимости. Также отсутствует первичная информация по объектам, используемым в данных расчетах. Нарушен п.5 ФСО № 3 – отчет об оценке вводит в заблуждение пользователя отчета.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик нежилых помещений, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемых объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, ч.1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО «Фарм Альянс» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

ООО «Фарм Альянс» в обоснование своих требований представило отчеты об оценке от 28.09.2020 года № №, № № и № №, подготовленные ООО «Бюро оценочных технологий».

Из отчета № № усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 19.08.2013 года составила 3 215 866 рублей.

Из отчета № № усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 24.03.2014 года составила 3 360 456 рублей.

Из отчета № № усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 12.12.2013 года составила 5 073 6287 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на даты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – на 19.08.2013 года, на 12.12.2013 года, на 24.03.2014 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилых помещений основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчетам об оценке документами. 

Из пояснений оценщика ООО «Бюро оценочных технологий» ФИО1 следует, что на странице 39 отчета № № информация о сроке экспозиции от 164 до 201 дня и удельной стоимости значений отсутствует. Комиссия недостаточно подробно ознакомилась с представленном им отчетом об оценке от 28.09.2020 года № №. признаки нарушений п.22 ФСО № 7 отсутствуют. По второму замечанию пояснил, что согласно ФСО № 3 оценщик проводит анализ рынка исключительно только объекта оценки, а не рынка единых объектов недвижимости, земельных участков и прочих объектов, которые не являются объектом оценки. Информация об используемых объектах и ссылки на источники указаны в расчетной таблице на страницах 108 и 109 в рамках требования п.11 ФСО № 3. Признаки нарушений п.5 ФСО № 3 отсутствуют. Считает, что отчеты об оценке отражают реальную рыночную стоимость объектов оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленные административным истцом отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Федерального Закона Российской Федерации № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № и №, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчеты об оценке от 28.09.2020 года № №, № №, № №, подготовленные ООО «Бюро оценочных технологий», в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № и № по состоянию на даты оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных отчетов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 30.10.2020 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 08.10.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Фарм Альянс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 125,1 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.08.2013 года в размере 3 215 866 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 139,4 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.03.2014 года в размере 3 360 456 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 173,1 кв.м., цокольный этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 5 073 628 рублей.

Дата подачи административного иска в суд - 30.10.2020 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области –08.10.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.11.2020 года.

Председательствующий: Панкова М.А.