Дело № 2- 5404/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 декабря 2017 года г. Ульяновск 

Ленинский районный суд г.Ульяновска в составе:

судьи Тураевой Т.Е., 

при секретаре Акимовой О.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, ФИО3, просит вселить его в жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, и обязать ответчиков не чинить ему препятствий в проживании в указанной квартире. 

Иск мотивирован тем, что 02.12.2015 он купил № долю в праве собственности на указанную квартиру у ФИО3, № доля в праве осталась у ФИО2, который был единственным зарегистрированным жильцом данной квартиры. При этом стороны договорились, что ФИО3, фактически проживавшая в квартире, останется там проживать и в дальнейшем, оплачивая своевременно коммунальные платежи и аренду принадлежащей истцу № доли. При этом коммунальные платежи ею не оплачивались, арендную плату она обещает перечислить каждую неделю, но не перечисляет. Зная о том, что ключи истцом были утеряны, новый комплект ФИО3 истцу не предоставляет. 

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, уточненным в ходе судебного разбирательства. Просит признать недействительным договор купли-продажи № доли в квартире от 02 декабря 2015 г., расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО1, отменить государственную регистрацию перехода права собственности, произведенную Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, вернуть стороны в первоначальное положение.

Требования мотивированы следующим.

02 декабря 2015 года между ней и ФИО1 был подписан договор купли-продажи доли квартиры, в котором стоимость доли была указана в размере 700 000 руб. Фактически указанная сумма за долю в квартире ей ФИО1 не передавалась, так как она не собиралась продавать свою долю, а он не собирался ее покупать. Спорная квартира является единственным местом проживания для нее и 

<

данные изъяты>

Передача доли квартиры Барляеву совершена не была, ключи от квартиры ему не передавались. Денежные средства, указанные в договоре купли-продажи доли квартиры (700 000 руб.), она не получала, а получила от ФИО1 в виде займа 350 000 руб. Получение указанной суммы денег было оформлено распиской от 10.11.2015, которая была написана ею по просьбе ФИО1

На момент заключения договора купли-продажи доли квартиры она нуждалась в денежных средствах. С ФИО1 познакомилась с целью получения займа. Договор купли-продажи доли квартиры был оформлен в обеспечение возврата займа и прикрывал договор залога. При заключении договора купли-продажи доли квартиры стороны имели ввиду договор залога недвижимого имущества, обеспечивающий исполнение обязательств по договору займа.

ФИО1 постоянно зарегистрирован и проживает в квартире по адресу: г

<

адрес> При заключении договора купли-продажи квартира ФИО1 не осматривалась. До настоящего времени в данной квартире проживает Максимович со 

<

данные изъяты>

Полагает, что между ней и ФИО1 возникли отношения по договору займа с залогом квартиры, соответственно имеет место притворность сделки купли-продажи доли спорной квартиры, поскольку сделка купли-продажи направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи доли квартиры от 02.12.2015 является притворной сделкой, не повлекшей юридических последствий с момента его заключения, в связи с чем в качестве последствий недействительной сделки необходимо аннулировать в ЕГРН запись о праве общей долевой собственности ФИО1 с восстановлением записи о государственной регистрации права собственности на имя ФИО3

В судебном заседании истец-ответчик ФИО1 поддержал требования своего иска по изложенным в нем доводам, иск ФИО3 полагал не подлежащим удовлетворению. Привел доводы, аналогичные изложенным в иске. 

Дополнительно пояснил, что он имеет иное постоянное место жительства и регистрации, также имеет в собственности несколько объектов недвижимости, пригодных для проживания. Намерения постоянно проживать в спорной квартире он никогда не имел и не имеет, так как квартира однокомнатная и в ней проживает ФИО3 

<

данные изъяты> Ему лишь необходимо иметь возможность иногда проверять состояние квартиры.

Полагает несостоятельными доводы о том, что сделка купли-продажи прикрывала договор залога, поскольку доля квартиры была приобретена им с целью вложения денег в недвижимость и с целью получения ежемесячного дохода в виде арендной платы. При этом денежные средства за долю квартиры в сумме 700 000 руб. он передал ФИО3, что подтверждается собственноручно написанной ею распиской. Также при регистрации сделки сотрудник 

<

данные изъяты> удостоверился в том, что денежные средства за долю квартиры переданы.

Между ним и ФИО3 была достигнута устная договоренность о том, что она будет платить ему арендную плату за его долю в размере 6 000 руб. в месяц, однако ФИО3 данную договоренность не исполняет. Кроме того, не оплачивает коммунальные платежи в связи с чем образовалась задолженность. Он несколько раз приходил в квартиру к ФИО3 с целью урегулирования вопроса по оплате арендной платы, при этом никаких препятствий ему ФИО3 не чинила, пускала его в квартиру. С намерением вселиться в квартиру он никогда не приходил, только в письменном виде направил ей требование о вселении и передаче ключей.

Не оспаривал, что между ним и ФИО3 также был заключен договор займа на сумму 350 000 руб., о чем была составлена расписка. 

Ответчик-истец ФИО3 и ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием их представителя. Просят в иске ФИО1 отказать, встречный иск ФИО3 удовлетворить.

Представитель ответчика-истца ФИО3 и ответчика ФИО2 по ордеру адвокат Лиллепео В.Г. в судебном заседании также просил в иске ФИО1 отказать, встречный иск ФИО3 удовлетворить. Привел доводы, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что все действия, связанные с заключением договора купли-продажи и предшествующие ему, а именно написание ФИО3 расписки о получении от ФИО1 денежных средств за квартиру, снятие с регистрационного учета и регистрация ФИО3 и 

<

данные изъяты> по другому адресу, где они никогда не проживали, заключение именно договора купли-продажи, а не договора залога, были совершены ФИО3 по требованию ФИО1, поскольку только на данных условиях он пообещал дать ФИО3 в долг 350 000 руб. Договор аренды за пользование долей квартиры между сторонами не заключался. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в свое отсутствие. Решение оставляет на усмотрение суда.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, дела правоустанавливающих документов, материалы, по которым вынесены постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, суд приходит к следующему.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. 

Из ст. 558 ГК РФ следует, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после 01.03.2013. Переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации (ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 166 названного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Положениями ст.170 ГК РФ установлено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Судом установлено, что ФИО3 и ФИО2 являлись собственниками (по № доле каждый) жилого помещения – однокомнатной квартиры общей площадью №., расположенной по адресу: 

<

адрес>

02.12.2015 между ФИО3 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи принадлежащей ФИО3 № доли вышеуказанной квартиры. 

В соответствии с указанным договором продавец продал, а покупатель купил № долю квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес> (п.1); стоимость доли квартиры определена в размере 700 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания данного договора (п.3); в указанной квартире зарегистрирован ФИО2 (п.4); покупатель ознакомлен до подписания настоящего договора с техническим состоянием данного жилого помещения, и претензий к нему не имеет (п. 7); продавец передал жилое помещение покупателю в пригодном для проживания состоянии до подписания настоящего договора, обязанность продавца передать вышеуказанное жилое помещение считается исполненной после подписания настоящего договора (п.8); покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию вышеуказанного жилого помещения, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома (п.9).

При этом до заключения договора, а именно 01.12.2015 ФИО2 у нотариуса удостоверен отказ от права преимущественной покупки № доли квартиры. При этом в отказе указано, что ему известно о предстоящей продаже принадлежащей ФИО3 № доли квартиры за 400 000 руб.

Кроме того, согласно справке ф. № 8 до заключения договора купли-продажи, а именно 25.11.2015 ФИО3 вместе 

<

данные изъяты>, снялись с регистрационного учета в спорной квартире и зарегистрировались по адресу: 

<

адрес>

Договор купли-продажи подписан собственноручно покупателем и продавцом. Переход права собственности от ФИО3 к ФИО1 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области. При этом документы на государственную регистрацию подавались лично ФИО3 и ФИО1

По мнению суда, истцом-ответчиком ФИО3 не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи от 02.12.2015 носил мнимый характер. Сторонами были исполнены все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, а именно составлен письменный договор, содержащий условие о его возмездности, сторонами согласована цена имущества, совершена государственная регистрация перехода права собственности.Факт передачи денежных средств ФИО1 по договору купли-продажи вопреки доводам ФИО3 подтверждается пунктом 3 договора, согласно которому расчет между сторонами произведен полностью. Кроме того, ФИО3 02.12.2015 собственноручно была написана расписка, согласно которой она получила от ФИО1 деньги за квартиру по адресу: г

<

адрес> в полном объеме.

Проанализировав условия договора купли-продажи от 02.12.2015 в совокупности с иными исследованными доказательствами, принимая во внимание то, что самой ФИО3 до заключения договора купли-продажи были совершены иные действия, свидетельствующие о намерении заключить именно договор купли-продажи, а именно снятие с регистрационного учета в спорной квартире, регистрация по иному адресу, наличие заверенного нотариусом отказа сособственника от преимущественного права покупки доли квартиры, суд считает, доводы ответчика-истца о том, что договор купли-продажи фактически прикрывал договор залога, не нашли объективного подтверждения.

При этом доводы ФИО3 о том, что она со 

<

данные изъяты> продолжала проживать в спорной квартире, не свидетельствуют о притворности сделки, поскольку, являясь членами семьи второго сособственника – ФИО2, ФИО3 и ФИО10. на основании ст. 31 ЖК РФ вправе проживать в данной квартире при наличии соответствующего соглашения с сособственником ФИО1 Факт наличия договоренности с ФИО1 о том, что ФИО3 со своими 

<

данные изъяты> продолжит проживать в данной квартире, не оспаривался сторонами в ходе судебного разбирательства.

То обстоятельство, что ФИО3 несла расходы по содержанию жилого помещения, в частности, установила в квартире новый электросчетчик, также не могут свидетельствовать о притворности сделки, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Довод о том, что ФИО1 не знакомился с техническим состоянием квартиры, опровергается пунктом 7 договора купли-продажи. 

Довод о том, что квартира покупателю не передавалась, что он в квартиру не вселялся, не свидетельствуют о притворности сделки, поскольку переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом закон не обязывает собственника жилого помещения вселяться в него при том, что у собственника имеется иное постоянное место жительства.

Доводы о том, что квартира является единственным местом жительства для ФИО3 и ее детей, в связи с чем она не имела намерения продавать квартиру, а также о том, что она на момент заключения сделки нуждалась в денежных средствах, не являются предусмотренными законом основаниями полагать сделку притворной. Более того, ФИО1 была продана не вся квартира, № доля квартиры по-прежнему находится в собственности члена семьи ФИО3 – 

<

данные изъяты>

То обстоятельство, что между сторонами помимо сделки купли-продажи квартиры был заключен договор займа на сумму 350 000 руб., также не свидетельствует, что намерение обеих сторон сделки было направлено на заключение договора залога. 

Кроме того, как следует из п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Из изложенного следует, что стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст.432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Обстоятельства, что ФИО1 преследовал иную цель и имел волю на совершение другой сделки, судом установлены не были. Соответственно, не установлены те обстоятельства, с которыми положения ч.2 ст.170 ГК РФ связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности.

Иных оснований для признания сделки недействительной ФИО3 не заявлено, в связи с чем ее доводы о том, что договор купли-продажи подписан ею вынужденно, судом отклоняются. 

То обстоятельство, что между сторонами заключен еще и договор займа от 10.12.2015 на сумму 350 000 руб., не свидетельствует о том, что сделки между собой взаимосвязаны. Сама ФИО3 во встречном иске неоднократно указала на то, что нуждалась в денежных средствах. Обе сделки оформлены сторонами надлежащим образом, договор займа не оспорен. Запрета на совершение между сторонами различных сделок закон не содержит. Напротив, ст. 421 ГК РФ устанавливает принцип свободы договора, определяя, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, как следует из встречного искового заявления, при заключении договора купли-продажи ФИО3 осознавала, что заключает именно договор купли-продажи, а не договор залога доли квартиры в обеспечение обязательств по возврату займа. Обстоятельств, препятствующих сторонам заключить договор залога, судом не установлено. Более того, договор займа между сторонами был заключен уже после заключения договора купли-продажи, что также опровергает доводы ФИО3 о том, что договор купли-продажи фактически прикрывал собой договор залога.

Также суду не представлен приговор в отношении ФИО1, свидетельствующий о наличии в его действиях по заключению договора купли-продажи состава какого-либо преступления. 

Исходя из изложенного, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи от 02.12.2015 № доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г

<

адрес> заключенного между ФИО3 и ФИО1, недействительно сделкой.

Следовательно, не имеется оснований и для применения последствий недействительности сделки.

Таким образом, в удовлетворении встречного иска ФИО3 надлежит отказать в полном объеме.

Поскольку судом ФИО3 была предоставлена отсрочка в уплате госпошлины при подаче встречного иска до вынесения судом решения, учитывая, что в иске ей отказано в полном объеме, на основании ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ФИО3 в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина (с учетом ранее оплаченной ею госпошлины в сумме 300 руб.) в соответствии с п.1.ч.1 ст. 333.19 НК РФ в размере 9 900 руб. (5 200 + 500 000 х 1% - 300).

Рассматривая исковые требования ФИО1 о вселении и возложении на ФИО3 и ФИО2 обязанности не чинить ему препятствия в пользовании жилым помещением, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Сам факт принадлежности на праве собственности доли недвижимого имущества не порождает у собственника безусловного права пользования данным имуществом при наличии у сторон спора о порядке пользования.

Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как следует из сообщения адресно-справочной службы, ФИО1 постоянно зарегистрирован по адресу: 

<

адрес> 

Согласно пояснениям ФИО1 он фактически проживает по адресу: г

<

адрес> Также истец-ответчик пояснил, что у него имеется постоянное место жительства, кроме того, он имеет в собственности несколько иных жилых помещений.

По мнению намерения фактически вселяться в спорную квартиру ФИО1 не имел и не имеет, иск ФИО1 заявлен, исходя из его пояснений, фактически с целью понудить ФИО3 платить арендную плату за пользование долей квартиры.

Между тем, в случае вселения ФИО1 в спорную однокомнатную квартиру качество условий жизни уже проживающих там сособственника ФИО2 и членов его семьи – 

<

данные изъяты> ФИО3 и ФИО11 значительно ухудшится.

Также из пояснений самого ФИО1 следует, что никаких действий, которые можно было бы расценить, как препятствия в пользовании квартирой, ответчики ФИО3 и ФИО2 не совершали. Доказательств обратного ФИО1 суду не представлено.

Требований о взыскании арендной платы, о возложении обязанности передать ключи от квартиры, обеспечить доступ в квартиру для проверки ее технического состояния, об определении порядка пользования жилым помещением ФИО1 не заявлено. Кроме того, он не лишен права обратиться с отдельным иском о взыскании компенсации за пользование принадлежащей ему долей жилого помещения.

Исходя из изложенного, суд не усматривает оснований для вселения ФИО1 в квартиру по адресу: 

<

адрес> 

Поскольку судом не установлено фактов нарушения прав ФИО1 со стороны ответчиков в части пользования принадлежащей ему собственностью, при этом суду не представлено доказательств того, что ответчики чинили ему препятствия в пользовании квартирой, не имеется оснований и для возложения на ФИО3 и ФИО2 обязанности не чинить препятствий ФИО1 в пользовании квартирой.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований ФИО1 надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о вселении в жилое помещение, возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании жилым помещением – квартирой по адресу: г

<

адрес> отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании недействительной сделкой договора от 02 декабря 2015 года купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> заключенного между ФИО3 и ФИО1, применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета госпошлину в размере 9 900 руб.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Т.Е.Тураева