Дело № 2-17/2025 (2-672/2024)

№ 33-7797/2025

УИД 56RS0005-01-2024-000987-63

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 декабря 2025 года г. Оренбург

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ерш Е.Н.,

судей Наумовой Е.А., Султанова Р.А.,

при секретаре Солдатовой О.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Абдулинского муниципального округа Оренбургской области о возложении обязанности принять решение об изъятии квартиры путем выкупа, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру за администрацией Абдулинского муниципального округа Оренбургской области и взыскании выкупной цены,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 24 февраля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Ерш Е.Н., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Абдулинский городской округ Оренбургской области о возложении обязанности принять решение об изъятии квартиры путем выкупа, указав, что на основании договора № о передаче жилого помещения в собственность граждан от (дата) ей принадлежит (адрес) многоквартирном доме, расположенном по адресу: (адрес) кадастровым номером №.

Постановлением администрации муниципального образования Абдулинский городской округ Оренбургской области №-п от (дата) «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу по адресу: (адрес), Абдулинский городской округ, (адрес)» дом признан аварийным и подлежащим сносу.

16 января 2023 года от Управления капитального строительства, архитектуры и коммунального хозяйства администрации МО Абдулинский городской округ Оренбургской области истец получила требование о сносе квартиры. Снос квартиры не произвела, поскольку жилое помещение у неё не изъято, она продолжала проживать в непригодном для проживания жилом помещении.

Согласно Приказу министерства строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области № 22-пр от 31 января 2023 года отделу расселения аварийного жилого фонда управления по капитальному ремонту многоквартирных домов и расселению аварийного жилого фонда дано указание обеспечить внесение данных по аварийным домам в автоматизированную систему «Реформа ЖКХ». Однако, на местном муниципальном уровне необходимые документы представлены не были. Согласно письму Министерства № 07/02-01-1130 от 27 августа 2024 года администрацией Абдулинского городского округа Оренбургской области была подана заявка на отбор домов для предоставления субсидий на обеспечение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, однако заявка была отклонена за несоответствие порядку отбора.

Истец полагала, что администрация МО Абдулинский городской округ Оренбургской области обязана изъять у неё квартиру с выплатой 1 406 700 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. жилья в размере 27 000 рублей согласно постановлению Правительства Оренбургской области № 117-пп от 20 февраля 2024 года «Об утверждении стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на сельских территориях Оренбургской области на 2024 год».

Уточнив исковые требования, истец просила суд:

обязать администрацию муниципального образования Абдулинский городской округ Оренбургской области принять решение об изъятии у неё путем выкупа (адрес) площадью 51,2 кв.м, расположенной по адресу: (адрес), (адрес), (адрес), и 1/4 доли в праве на земельный участок кадастровый №, расположенный по этому же адресу;

прекратить её право собственности на (адрес) площадью *** кв.м, расположенную по адресу: (адрес), и на 1/4 доли в праве на земельный участок площадью 1500 кв.м, кадастровый №, расположенный по этому же адресу;

признать за муниципальным образованием Абдулинский городской округ Оренбургской области право собственности на (адрес) площадью 51,2 кв.м, расположенную по адресу: (адрес), (адрес), и на *** доли в праве на земельный участок площадью 1500 кв.м, кадастровый №, расположенный по этому же адресу;

взыскать с муниципального образования Абдулинский городской округ Оренбургской области в её пользу выкупную стоимость жилого помещения – (адрес) площадью 51,2 кв.м, расположенной по адресу: (адрес), в размере 1 406 700 рублей, а также выкупную стоимость 1/4 доли в праве на земельный участок кадастровый №, расположенный по этому же адресу, в размере 153 206,25 рублей.

Определением суда от 26 сентября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО9

Определением суда от 7 октября 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО11 и ФИО12 в лице их законного представителя ФИО9, ФИО2, ФИО10

Решением Абдулинского районного суда Оренбургской области от 24 февраля 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Суд обязал администрацию Абдулинский муниципальный округ Оренбургской области принять решение об изъятии путем выкупа (адрес) общей площадью 52,1 кв.м и доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади (адрес) на земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: (адрес) ФИО1

Прекратил право собственности ФИО1 на (адрес) площадью 52,1 кв.м и на долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади (адрес) на земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: (адрес), Абдулинский городской округ, (адрес).

Признал за администрацией Абдулинский муниципальный округ Оренбургской области право собственности на (адрес) площадью 52,1 кв.м и на долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади (адрес) на земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером № по адресу: (адрес), (адрес).

Взыскал с администрации Абдулинский муниципальный округ Оренбургской области в пользу ФИО1 выкупную стоимость изымаемого объекта недвижимости – (адрес), площадью 52,1 кв.м с долей в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади (адрес) на земельный участок по адресу: (адрес), в размере 1 009 333 рублей.

Взыскал с администрации Абдулинский муниципальный округ Оренбургской области в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей и расходы за проведение судебной экспертизы в размере 23 939 рублей.

Взыскал с администрации Абдулинский муниципальный округ (адрес) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 12 946,66 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16 октября 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 20 мая 2025 года в части изменения решения Абдуллинского районного суда Оренбургской области от 24 февраля 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда.

В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В соответствии с частью 4 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

В соответствии с частью 6 статьи 32 названного кодекса возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 9 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Таким образом, жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выплаты ему возмещения либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Согласно разъяснениям, изложенным в подпункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям, приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора № передачи жилого помещения в собственность граждан от (дата) Государственное казенное учреждение «Абдулинское лесничество» передало ФИО1 в частную собственность безвозмездно квартиру, общей площадью 31,2 кв.м., расположенную по адресу: (адрес).

ФИО1 занимала жилое помещение на основании решения профсоюзного комитета ГУП Оренбургской области «Абдулинский лесхоз» от (дата) №, выданного ГУП Оренбургской области «Абдулинский лесхоз» (п.1, 3 договора).

Согласно выписке из ЕГРН ФИО1 является собственником (адрес), общей площадью 52,1 кв.м с кадастровым номером № в многоквартирном доме по адресу: (адрес).

Квартира № в этом же доме принадлежит ФИО9, ФИО3, ФИО11, ФИО12 на праве общей долевой собственности.

Земельный участок площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес), принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО9, ФИО3, ФИО11, ФИО12 Доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащих им квартир № и № соответственно.

Заключением межведомственной комиссии администрации муниципального образования Абдулинский городской округ Оренбургской области от (дата) № жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: (адрес), признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации муниципального образования Абдулинский городской округ Оренбургской области от 23 декабря 2022 года № 1869-п утверждено заключение об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом от 15 декабря 2022 года № 15, согласно приложению. Многоквартирный дом по адресу: (адрес) признан аварийным и подлежащим сносу. Установлены сроки расселения до (дата).

Сведений о включении жилого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не представлено.

Из письма Министерства строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области от 27 августа 2024 года № 07/02-01-1130, адресованного ФИО1, следует, что дом по адресу: (адрес), признан аварийным и подлежащим сносу. Блокированная застройка, каковым является данный дом, расселяется по областной программе переселения граждан из аварийного жилищного фонда, финансирование – областной бюджет. Минстроем области был проведен отбор муниципальных образований и домов блокированной застройки, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, для предоставления субсидий на обеспечение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Администрацией Абдулинского городского округа была подана заявка на участие данного дома в отборе, однако Минстроем области заявка была отклонена за несоответствие порядку отбора.

В адрес ФИО1 письмом от (дата) № направлялось требование о сносе многоквартирного (адрес), расположенного по (адрес), признанного аварийным и подлежащим сносу, в срок в течение 6 месяцев с момента получения уведомления.

Ввиду возникших между сторонами разногласий относительно размера выкупной стоимости жилого помещения, определением суда первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО7

Согласно заключению эксперта ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО7 №-С от (дата), рыночная стоимость (адрес), расположенной по адресу: (адрес), с учетом стоимости доли собственника данного жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок и хозяйственные постройки с учетом округления на дату экспертизы составляет 960 000 рублей;

убытки, которые включают в себя издержки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, в размере 39 333 рубля, издержки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, в размере 4000 рублей; издержки, связанные с переездом, в размере 6 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – 574 781 рублей.

Оснований для непринятия результатов данной судебной экспертизы в качестве доказательства по делу, судом не установлено. Возражений относительно выводов эксперта от ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не поступило. ФИО1 с результатами экспертизы не согласилась, однако доказательств в обоснование своей позиции не представила.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с ответчика стоимости капитального ремонта, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку администрация Абдулинского муниципального округа Оренбургской области не является бывшим наймодателем по отношению к собственнику (адрес) спорного дома ФИО1, то на неё не может быть возложена обязанность в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и частью 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, по производству его капитального ремонта и, как следствие, обязанность по выплате компенсации за его не проведение.

Изменяя решения суда в данной части, судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда пришла к выводу, что поскольку в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации администрацией доказательств исполнения обязанностей по проведению когда-либо капитального ремонта спорного жилого дома либо отсутствия нуждаемости в проведении такого ремонта, не представлено, то обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им, сохраняется до исполнения обязательства. Оснований для освобождения органа местного самоуправления от проведения работ по капитальному ремонту здания и возложения такой обязанности на собственников квартир в порядке ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не имеется.

Отменяя апелляционное определение Оренбургского областного суда от 20 мая 2025 года в части изменения решения Абдуллинского районного суда Оренбургской области от 24 февраля 2025 года судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции указала, что при рассмотрении дела следовало установить, имело ли место причинение истцу убытков, связанных с неисполнением обязанности производить капитальный ремонт многоквартирного дома, установить причинителя вреда, его противоправное поведение и причинно-следственную связь между действиями причинителя и убытками.

Возлагая обязанность на ответчика выплатить компенсацию непроизведенного капитального ремонта, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями части 3 статьи 158 ЖК РФ, указав, что обязанность по проведению капитального ремонта, не выполненные до приватизации прежним собственником, переходят к новому собственнику, который принял многоквартирный дом в муниципальную собственность, то есть к ответчику.

Однако, для применения положений части 3 статьи 158 ЖК РФ в качестве юридически значимого обстоятельства суду следовало определить, была ли осуществлена передача спорного имущества в собственность органа местного самоуправления (ответчика), перешли ли к нему обязанности по выполнению капитального ремонта многоквартирного дома, может ли быть на него возложена обязанность в данном случае по возмещению убытков в связи с не проведением капитального ремонта многоквартирного дома.

В остальной части решение вступило в законную силу.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Правила определения размера возмещения за подлежащее изъятию аварийное жилое помещение предусмотрены положениями части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в разделе третьем Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Если многоквартирный жилой дом был государственным (муниципальным), то бремя затрат на капитальный ремонт лежит на муниципалитете в полном объеме.

Согласно заключению эксперта ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО7 №-С от (дата), многоквартирный дом в части основного строения построен в 1971 году, многоквартирный дом в части пристроенного строения к нему построен в период с 2016 по 2018г. Хронологический возраст многоквартирного дома в части основного строения – 53 года. Расчет размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в части пристроенного к многоквартирному дому строения экспертом не проводилась. Основная часть здания относится к IV группе капитальности зданий долговечностью 50 лет, периодичность проведения капитального ремонта: выборочный капитальный ремонт – 1 раз в 6 лет; комплексный капитальный ремонт – 1 раз в 18 лет. Объект экспертизы признан аварийным и подлежащим сносу. Значение физического износа на момент признания дома аварийным, не исключает необходимость выполнения ремонтных воздействий (работ по капитальному ремонту) на все конструктивные элементы здания. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: (адрес), с учетом доли в праве на общее имущество (адрес) составляет 574 781 руб.

Из письменных пояснений эксперта ФИО7 от (дата) следует, что в рамках проведения судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу № по исковому заявлению ФИО1 к администрации Абдулинский муниципальный округ Оренбургской области о возложении обязанности принять решение об изъятии квартиры путем выкупа, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру за администрацией Абдулинский муниципальный округ (адрес) и взыскании выкупной цены за квартиру, было подготовлено и передано в Абдулинский районный суд Оренбургской области заключение эксперта №-С от (дата)

Здание многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенное по адресу: (адрес), возведено в 1971 г.

В декабре 2022 года здание (многоквартирный дом) признано аварийным и подлежащим сносу (Постановление администрации муниципального образования Абдулинский городской округ (адрес) №-п от (дата)г.).

Аварийное состояние: категория технического состояния строительной конструкции или здания (сооружения) в целом, включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, и/или характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта. Механическая безопасность здания (сооружения) не обеспечивается.

Достоверные сведения в отношении технического состояния здания многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), (адрес) по состоянию на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме в материалах дела не представлены.

Оценка технического состояния здания на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выполнена с применением Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от (дата) №.

Для категории технического состояния «ветхое» (предшествует переходу здания в аварийное состояние) величина износа согласно данным Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от (дата) № принадлежит диапазону 61-80%.

Согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2- 04.2004 ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов - свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.

Здание многоквартирного дома в момент, предшествующий приватизации первого жилого помещения, не имело пристроя, выполненного из мелкоштучных строительных материалов (блоков), стены здания были выполнены из однородного материала – дерево.

Соответственно, в декабре 2022 года здание многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенное по адресу: (адрес), характеризовалось накопленным физическим износом, величина которого была не менее 65%.

Для определения размера накопленного износа по состоянию на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме экспертом использованы данные о закономерном (нормальном) физическом износе строения в результате утраты материалами своих свойств. Считается износ, при котором деревянное строение долговечностью 60 лет изнашивается: первые 20 лет - по 1% в год, от 20 до 40 лет - по 1,25% в год, от 40 до 60 лет - по 1,5% в год. С момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме до признания данного дома аварийным прошло 6 лет, величина закономерного физического износа, накопленного за указанный период, составила 9%.

Выполненные расчеты позволяют сформировать суждение о том, что расчетное значение физического износа по состоянию на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме составляло не менее 54%. Категория технического состояния определялась как «Неудовлетворительное» (соответствует диапазону значений износа от 41% до 60%) - эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

На основании изложенного сформирован вывод о том, что по состоянию на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, здание многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенное по адресу: (адрес), Абдулинский городской округ, (адрес), нуждалось в капитальном ремонте.

Из части 1 статьи 190.1 ЖК РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

Поскольку проведение бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предполагает финансовое обеспечение соответствующих расходов за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или местного бюджета, законодательное определение механизма реализации соответствующей обязанности бывшего наймодателя предполагает соблюдение принципов правовой определенности, реальности публично-правовых обязательств и целевого использования бюджетных средств. Руководствуясь указанными принципами, а также учитывая переход в частную собственность граждан в порядке приватизации значительного числа жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов, и бессрочный характер самой приватизации, федеральный законодатель связал данную обязанность, в частности, с таким условием, как нуждаемость многоквартирного дома в проведении капитального ремонта до даты приватизации первого жилого помещения в нем, что подтверждается включением этого многоквартирного дома в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату (часть 1 статьи 190.1 ЖК РФ).

Согласно ранее действовавшим нормам Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья) лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (ст. 141 Жилищного кодекса РСФСР).

Статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующего с 1 марта 2005г., предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 1 марта 2012 № 389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).

Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19 октября 2010 N 1334-О-О и от 14 июля 2011 N 886-О-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что согласно договору № о передачи жилого помещения в собственность граждан от (дата) Государственное казенное учреждение «Абдулинское лесничество» (далее – ГКУ «Абдулинское лесничество») передало ФИО1 в частную собственность безвозмездно квартиру, общей площадью 31,2 кв.м, расположенную по адресу: (адрес).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) учредителем ГКУ «Абдулинское лесничество» (ФИО3 5610128378) является Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений (адрес). Таким образом, ГКУ «Абдулинское лесничество» не входит в систему органов местного самоуправления.

Из ответа администрации Абдулинского муниципального округа (адрес) от (дата) следует, что за период с 2016 года по настоящее время в реестре муниципального имущества Абдулинкого муниципального округа (адрес) не числился объект недвижимости: помещение, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: (адрес).

Доказательств того, что администрация Абдулинского муниципального округа Оренбургской области являлась собственником спорного жилого помещения, в материалы дела не представлено.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что администрация Абдулинского муниципального округа Оренбургской области не являлась собственником объекта недвижимости, расположенного по адресу: (адрес), а также бывшим наймодателем по отношению к собственнику (адрес) спорного дома ФИО1 на момент его приватизации. Спорное имущество в собственность органа местного самоуправления не передавалось, следовательно, к нему не перешли обязанности по выполнению капитального ремонта многоквартирного дома, поэтому обязанность по возмещению убытков в связи с не проведением капитального ремонта многоквартирного дома на администрацию возложена быть не может.

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции о том, что на администрацию Абдулинского муниципального округа Оренбургской области не может быть возложена обязанность в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и частью 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, по производству его капитального ремонта и, как следствие, обязанность по выплате компенсации за его не проведение, соглашается, поскольку данный вывод основан на нормах действующего законодательства, мотивирован со ссылкой на доказательства, обстоятельствам по делу не противоречит и сомнений в законности не вызывает.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о необходимости взыскания с администрации Абдулинского муниципального округа Оренбургской области стоимости непроизведенного капитального ремонта судебная коллегия отклоняет, поскольку они повторяют позицию истца при рассмотрении дела, основаны на неправильном применении норм материального права, и неверном толковании содержания решения суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на законность и обоснованность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.

Абзац 5 резолютивной части решения Абдулинского районного суда Оренбургской области от 24 февраля 2025 года подлежит оставлению без изменения. В остальной части решение вступило в законную силу.

Руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

абзац 5 резолютивной части решения Абдулинского районного суда Оренбургской области от 24 февраля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 декабря 2025 года.