Дело № 3а-29/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

6 марта 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием: 

представителя административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска ФИО1, 

представителей административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2, ФИО3,

представителя заинтересованного лица ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 11 сентября 2018 года № 11-26/2018-186 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., 

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (далее по тексту также Комитет) обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия), рассмотрев заявление ФИО4, 11 сентября 2018 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., определив её в сумме 8 403 000 рублей. 

По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного участка на 76,1%, и, как следствие, уменьшение платежей за пользование землей, поступающих в бюджет муниципального образования. 

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (том 1 л.д. 9, 133), Комитет просит суд признать незаконным решение Комиссии от 11 сентября 2018 года № 11-26/2018-186 об определении кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, восстановить в государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта в сумме 35 179 557 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Новочеркасска и ФИО4

В судебном заседании представитель Комитета ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2, ФИО3 и представитель ФИО4 ФИО5 просили оставить административный иск без удовлетворения, полагая, что оспариваемое решение вынесено Комиссией законно и обоснованно, отчет об оценке соответствует предъявляемым требованиям. 

ФИО4 и представитель Администрации г. Новочеркасска в судебное заседание не явились, представив заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. ФИО4 в заявлении просил отказать в удовлетворении административного иска, Администрация г. Новочеркасска указала, что поддерживает требования Комитета.

С учетом положений статьи 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта и свидетеля, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования Комитета подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных этой статьей) в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Комитет обратился в суд с защиту интересов муниципального образования в рамках полномочий, закрепленных в Положении о нем, утвержденными решением Городской Думы г. Новочеркасска от 27 октября 2006 года № 173 (с последующими изменениями и дополнениями).

Судом установлено, что по договору купли-продажи от 27 марта 2018 года ФИО4 приобрел объект незавершенного строительства – здание с площадью застройки 1 596,1 кв.метр, степенью готовности 85%, с кадастровым номером ..., расположенное по адресу ... на земельном участке, который был ранее арендован продавцом у муниципального образования г. Новочеркасск (в лице Комитета).

18 июля 2018 года между муниципальным образованием в лице Комитета и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка, по которому земельный участок с кадастровым номером ... площадью 3 023 кв.метра из категории земель населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения танцевальных залов, клубов многоцелевого и специализированного назначения, летних театров и эстрады, открытых танцевальных площадок, для размещения предприятий общественного питания, в том числе летних площадок для кафе, расположенный по адресу: ..., передан в аренду ФИО4 По условиям договора базой для расчета арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка при внесении сведений о нем в государственный кадастр недвижимости была определена органом кадастрового учета в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 24 февраля 2014 года в сумме 35 179 557,90 рублей.

3 сентября 2018 года в Комиссию поступило заявление ФИО4 о пересмотре указанной кадастровой стоимости земельного участка и установлении её равной рыночной стоимости 8 403 000 рублей, определенной согласно отчету об оценке от 27 августа 2018 году № 007/08-18, составленному оценщиком .... (АНО Консалтинговый Центр «Судебных Экспертов»).

Комиссия, рассмотрев 11 сентября 2018 года заявление арендатора и сделав вывод, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение № 11-26/2018-186 об определении кадастровой стоимости объекта в сумме, указанной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость земельного участка на 76,1%, то есть более чем в 4 раза. 

Протоколом № 18 заседания Комиссии от 11 сентября 2018 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

Оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы муниципального образования, которое представляет Комитет в данном процессе. 

Из содержания пункта 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленного отчета об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Несоответствие отчета об оценке от 27 августа 2018 года, составленного оценщиком ...., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием названного отчета, заключением судебной экспертизы от 25 января 2019 года № 00919/Э, проведенной по назначению суда экспертом СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» ...., письменными пояснениями эксперта на возражения заинтересованного лица, а также показаниями эксперта в судебном заседании.

По результатам судебной экспертизы экспертом .... сделан вывод о том, что упомянутый выше отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, при его составлении допущены нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (пунктов 8г, 8е ФСО № 3, пунктов 8, 22б, 22в, 22е ФСО № 7). Оценщиком нарушен порядок отбора аналогов в связи с некорректным определением сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, допущены нарушения в применении корректировок. Данные нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка, указанная оценщиком, не подтверждается содержанием отчета об оценке.

Суд отмечает, что оценщик не провел надлежащий анализ рынка земельных участков в г. Новочеркасске, относящихся к тому же сегменту, что и объект оценки, а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки, в значительной мере отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам.

Объект оценки имеет коммерческое назначение (сегмент офисно-торговой застройки). Однако, по мнению оценщика, его целесообразно отнести к землям, предназначенным под жилую застройку (том 1 л.д. 190). Аналоги отобраны оценщиком преимущественно из числа земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, однако в таблице 19 (том 1 л.д. 183) необоснованно указано, что все они предназначены под коммерческую застройку.

В значительной мере на стоимость объекта оценки влияет выгодное с коммерческой точки зрения местоположение. Земельный участок с кадастровым номером ... находится в историческом и культурном центре города Новочеркасска, в непосредственной близости от Александровского сада, главных достопримечательностей города, торговых рядов. В отчете (т. 1 л.д. 184) оценщик аналогичным образом описал местоположение и окружение всех объектов-аналогов, что не соответствует действительности. Более того, аналог № 1 находится в отдаленной части города Новочеркасска, аналог № 5 расположен в другом городе (информация о месте его нахождения приведена в отчете в искаженном виде).

При существенности перечисленных отличий оценщик необоснованно отказался от применения соответствующих корректировок на местоположение, назначение участков.

Площадь объекта оценки более 3 000 кв.метров, площадь выбранных оценщиком в качестве аналогов объектов – от 150 до 900 кв.метров.

Обеспеченность инженерными коммуникациями аналогов и оцениваемого участка отличается.

Обоснованность размеров примененных корректировок по этим признакам оценщиком не подтверждена должным образом. Размеры примененных в отчете коэффициентов не соответствуют тем, что содержатся в изданиях, ссылки на которые сделаны оценщиком как на источники информации.

Нахождение определенного оценщиком удельного показателя стоимости оцениваемого земельного участка (2 776,93 рублей за кв.метр) в диапазоне цен предложений о продаже участков в г. Новочеркасске, приведенных в заключении эксперта (от 925,93 до 4 285,71 рублей за кв.метр) само по себе не подтверждает правильность определения в отчете об оценке стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., учитывая, что указанные цены предложений приведены экспертом справочно, без оценки сопоставимости всего комплекса ценообразующих факторов по каждому объекту и без проведения соответствующих корректировок.

Эксперт .... при допросе в судебном заседании подтвердила выводы, изложенные в экспертном заключении, аргументировано ответила на возникшие у лиц, участвующих в деле, вопросы.

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены исследованными судом доказательствами. 

Заключение эксперта соответствует требованиям, установленным статьей 82 КАС РФ. Экспертом подтверждено наличие специального образования и квалификации. Членство в саморегулируемой организации оценщиков и экспертном совете такой организации, вопреки возражениям заинтересованного лица, определяющего значения для оценки квалификации судебного эксперта не имеют.

Судом критически оцениваются пояснения оценщика .... в судебном заседании как основанные на неверном толковании ряда положений федеральных стандартов оценки.

Таким образом, суд признает, что оспариваемое Комитетом решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке и допущенных при его составлении существенных нарушений, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, определенном решением Комиссии от 11 сентября 2018 года, с восстановлением в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

Трехмесячный срок, в течение которого Комитет был вправе оспорить вынесенное Комиссией решение, соблюден.

На основании статьи 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» представила финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 39 766,30 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 177, 180, 227, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 11 сентября 2019 года № 11-26/2018-186 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 023 кв.метра, расположенного по адресу: ..., в соответствии с отчетом об оценке от 27 августа 2018 года № 007/08-18, составленным оценщиком Автономной Некоммерческой Организации Консалтинговый Центр «Судебных Экспертов» ...., в сумме 8 403 000 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 11 сентября 2018 года № 11-26/2018-186 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 8 403 000 рублей, восстановив сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 35 179 557,90 рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 39 766,30 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 11 марта 2019 года.

Судья О.А.Руднева