Дело № 2-1595/2025

УИД 61RS0010-01-2022-001594-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Молошникова В.Ю.,

при помощнике судьи Лащеновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Батайска к Капикян ФИО5 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени

установил:

Комитет по управлению имуществом города Батайска обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, указав, что 26.06.2020 между КУИ города Батайска и ФИО1 заключен договор аренды № на земельный участок общей площадью 5267 кв.м., кадастровый №, разрешенный вид использования земельного участка - дома охотников и рыболовов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на срок до 20.11.2024.

ФИО1 за период с 21.09.2020 по 21.12.2021 не оплачивает арендную плату по договору, в связи с этим образовалась задолженность в размере 629 016,98 руб.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Размер начисленной пени составляет 40 544,29 руб.

Общая задолженность по договору по состоянию на 21.12.2021 составляет 669 561,27 руб.

25.03.2022 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием перечислить арендные платежи и пеню и подписать соглашение о расторжении договора аренды в срок не позднее 30-ти дней с момента получения претензии, которая оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного, истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка № с ФИО1, взыскать с ФИО1 сумму основного долга в размере 629 016,98 руб., пеню за период с 22.09.2020 по 19.03.2022 в размере 40 544,29 руб.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.10.2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30.01.2023, в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационной суда общей юрисдикции от 23.05.2023 решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.10.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30.01.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.07.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23.10.2023, иск удовлетворен.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.03.2024 решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.02.2025 N 41-КГ24-64-К4 решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.07.2023, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23.10.2023 и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.03.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом, Верховный Суд Российской Федерации при направлении дела на новое рассмотрение отметил, что создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, а именно осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению пользования сданным в аренду земельным участком; передача участка по акту ответчику не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. 

Истец КУИ города Батайска уполномоченного представителя в судебное заседание не направил, извещены надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени слушания дела извещена судом надлежащим образом.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, дал пояснения, аналогичные в возражениях на исковое заявление, просил в удовлетворении иска отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца и ответчика в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Исследовав представленные письменные доказательства суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьями 309, 310 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 26.06.2020 между КУИ города Батайска и ФИО1 заключен договор аренды № на земельный участок площадью 5 267 кв.м., кадастровый № из земель населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - «торговые павильоны и киоски», расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Срок действия договора установлен до 20.11.2024.

Пунктом 3.2. договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, путем перечисления на счет.

В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель, среди прочего, имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендатором арендной платы более чем за 6 месяцев.

Согласно акту приема-передачи от 26.07.2020 указанный земельный участок передан в аренду ФИО1

20.07.2020 ФИО1 обратилась с заявлением в Управление архитектуры и градостроительству г. Батайска о выдаче разрешения на строительство «торговые павильоны и киоски» в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка являющегося объектом договора от 26.06.2020 № по адресу: 

<

адрес>. 

27.07.2020 ответчику отказано в выдаче разрешения, поскольку Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск», утвержденными решением Батайской городской Думы от 27.08.2009 № 358 (в редакции от 29.04.2020), вышеуказанный земельный участок расположен в территориальной зоне Р2 - зона рекреационно-ландшафтных территорий. На момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство - вид разрешенного использования земельного участка - «торговые павильоны и киоски» в ПЗЗ отсутствует, в связи с чем, выдача разрешения на строительство не представляется возможной. Так как для данной территории Постановлением Администрации г. Батайска № 1987 от 19.10.2015 утвержден проект планировки и проект межевания территории земельного участка по адресу: 

<

адрес> (ППМ), для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства расположенного по адресу: 

<

адрес>, необходимо внести изменения в вышеуказанный ППМ в части изменения вида разрешенного использования в соответствии с действующим градостроительным регламентом зоны Р.2.

Согласно постановлению администрации г. Батайска № 1494 от 15.09.2020, в связи с обращением ответчика, ФИО1 разрешена разработка проекта изменений в проект планировки и проект межевания территории земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

07.10.2020 ФИО1 и другие обратились с заявлением в Администрацию г. Батайска с просьбой утвердить разработанный проект внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

18.03.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> внесены изменения в ЕГРН и установлен вид разрешенного использование «охота и рыбалка» (уведомление от 18.03.2022).

Как усматривается из Выписки из ЕГРН, на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства с КН №, дата государственной регистрации права: 09.08.2022, документы основания: разрешение на строительство №, выдан ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ФИО1 по арендной плате за период с 21.09.2020 по 21.12.2021 составила 629 016,98 руб. и пени за период с 22.09.2020 по 19.03.2022 в сумме 40 544,29 руб. от суммы задолженности за спорный период.25.03.2022 истец направил в адрес ответчика претензию-уведомление о расторжении договора аренды, в связи с нарушением условий договора по оплате аренды и наличием задолженности, которая оставлена без удовлетворения.

В ходе рассмотрения спора ответчик возражала против удовлетворения иска и заявляла, что у нее отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает, а именно несоответствие земельного участка виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды, к строительству объекта капитального строительства приступить не имела возможности, что освобождает ее от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

Ответчик ссылалась также на то, что с 29.04.2020 такой вид разрешенного использования земельного участка, как указанный в договоре аренды от 26.06.2020 «торговые павильоны и киоски», в Правилах землепользования и застройки муниципального образования «город Батайск» отсутствовал.

Указанные доводы ответчика суд принимает во внимание и считает их обоснованными по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 406 ГК РФ, кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Также, в соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляем имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не Должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п.п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Согласно решению Батайской городской Думы от 29.04.2020 № 67 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Батайск» утвержденные решением Батайской городской Думы от 27.08.2009 № 358» утверждены новые виды разрешенного использования земельных участков зоны Р.2, в которой вид использования «торговые павильоны и киоски» указанный в договоре аренды от 26.06.2020 № 6708 отсутствует.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора аренды вид разрешенного использования земельного участка «торговые павильоны и киоски» являющегося объектом аренды в ПЗЗ отсутствовал с 29.04.2020.

При этом суд отмечает, что условие, предусмотренное п. 3.3 договора аренды о том, что неиспользование земельного участка Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы за землю, может быть применено в случае, когда установлено, что Арендатор без отсутствия уважительных причин не использует переданный в аренду земельный участок, т.е. его использование никак не связано с действиями Арендодателя. В данном случае установлено, что именно по вине Арендодателя, который указал в договоре вид разрешенного использования земельного участка «торговые павильоны и киоски» лишило возможности Арендатора использовать земельный участок по назначению, а именно строительство объекта недвижимого имущества, что подтверждено отказом Администрации г. Батайска в выдаче разрешения на строительство.

Внесенные в договор аренды от 26.06.2020 ошибочные сведения о виде разрешенного использования земельного участка, истцом своевременно устранены не были, изменения были внесены только 18.03.2022, при том, что об этих обстоятельствах стало известно с сентября 2020 года.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. Передача по акту ответчику спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

В связи с тем, что земельный участок, переданный ответчику по договору аренды, отсутствовал на утвержденной схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Батайска, возведение на нем объекта некапитального строительства также было невозможно, поскольку противоречило бы действующему законодательству.

При таких обстоятельствах, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, поскольку в результате действий истца, ФИО1 была лишена возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Комитета по управлению имуществом города Батайска к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени за спорный период..

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН №) к Капикян ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ №) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Ю. Молошников

Мотивированное решение суда изготовлено 16.05.2025