УИД 27RS0(№)-34

Дело (№)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 сентября 2023 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд (адрес) в составе председательствующего судьи Ильченко А.С., 

при секретаре судебного заседания Леонове А.В., 

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Новосфера», общество с ограниченной ответственностью «Урбан Технолоджи», ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании незаконным расторжение в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве, признании действующими договоров участия в долевом строительстве, признании сделок недействительными, применения последствий недействительности сделок, взыскании компенсации морального вреда

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Новосфера» о признании незаконным расторжение в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве, признании действующими договоров участия в долевом строительстве, указывая на то, что (дата) между ним и ответчиком были заключены договоры участия в долевом строительстве объектов: «Жилая застройка в Прикубанском внутригородском округе (адрес), юго-восточнее (адрес)», ЖК «Дыхание», Литер 1, Этап 2, на земельном участке площадью 309 903 кв.м., кадастровый (№), расположенном по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: (адрес), район Прикубанский, а именно: договор № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН162/ЭТ16/2019 в отношении объекта – квартира (студия), площадью 24,5 кв.м., на 16 этаже, подъезд 2, Литер 1, стоимостью 1 053 500 рублей, договор № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН164/ЭТ16/2019 в отношении объекта – квартира (студия), площадью 24,5 кв.м., на 16 этаже, подъезд 2, Литер 1, стоимостью 1 053 500 рублей. Ответчик обязался обеспечить строительство объектов и сдачу их в эксплуатацию в 4 квартиле 2021 года и передать ему данные объект не позднее (дата). За объект УКН 162 им внесено 316 050 рублей, за объект УКН 164 – 684 778 рублей, всего за два объекта оплачено 1 000 828 рублей. Согласно претензии от (дата) ответчик предложил ему погасить задолженность по объекту УКН 162 в размере 52674 рубля, по объекту УКН164 – в размере 184360 рублей, которые образовались по состоянию на (дата). После этого ответчик в ноябре 2020 года обратился в суд о взыскании с него указанной задолженности, в связи с чем, данная задолженность была взыскана с него на основании судебных актов. После этого уведомлением от (дата) ответчик предложи ему произвести оплату цены указанных договором либо прибыть в офис компании для подписания соглашения об их расторжении. В связи с этим в сентябре 2021 года он позвонил в офис ответчика, где его уверили, что расторжение договоров не планируется. Однако, уведомлением от (дата) (№) ответчик сообщил ему о расторжении в одностороннем порядке указанных договор по причине исполнения ненадлежащим образом им принятых на себя обязательств по оплате. Полагает, что указанные действия ответчика по одностороннему расторжению договоров являются незаконными, поскольку в нарушение положений ч. 3 и ч. 4 ст.9 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ уведомление о необходимости погашения задолженности, а так же об одностороннем расторжении договоров ему не направлялись. Кроме этого, задолженность по договорам взыскана с него в судебном порядке, выданные на основании судебных актов о взыскании задолженности исполнительные документы находятся на принудительном исполнении. Принимая от него платежи по договорам участия в долевом строительстве, ответчик фактически подтвердил действие данных договоров. Так же указывает на недействительность пунктов 12.3 договоров об установлении договорной подсудности, поскольку они нарушают его права потребителя. Обращаясь в суд, истец просит признать незаконным односторонний отказ ответчика от исполнения заключенных с ним договора участия в долевом строительстве № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН162/ЭТ16/2019 от (дата), а так же договора № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН164/ЭТ16/2019 от (дата), признать указанные договоры действующим на условиях и по цене, установленных при их заключении. 

Определением суда от (дата), занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Урбан Технолоджи», ФИО3

Определением суда от (дата), занесенным в протокол судебного заседания, ООО «Урбан Технолоджи», ФИО3 привлечены к участию в деле в качестве соответчиков. 

Определением суда от (дата), занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4

Определением суда от (дата), занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО5

Истец ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялся в установленном законом порядке, согласно заявлению просил рассмотреть дело без его участия, направил для участия в деле своего представителя. Ранее в ходе судебного разбирательства истец настаивал на исковых требованиях, пояснил, что перестал исполнять свои обязательства перед ответчиком из-за возникших финансовых трудностей, но был готов произвести оплату в течение 2022 года. Полагает, что расторжение договоров произведено незаконно, так как ответчик принимал от него денежные средства, которые так и не вернул после расторжения договоров. 

В ходе судебного разбирательства представитель истца – ФИО1, действующий на основании доверенности от (дата), представил заявление об увеличении исковых требований, согласно которому просил так же признать договоры, заключенные между ООО СЗ «Новосфера» и ООО «Урбан Технолоджи», а так же ФИО3 недействительными сделками, применить последствия их действительности и взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей. В обоснование указал, что расторжение договоров участия долевого строительства произошло с нарушением. Причиной задержки внесения истцом платежей по договорам явилось замедление темпов строительства объекта застройщиком и невыполнение обязательств по сдачи объекта в эксплуатацию в установленный в договорах срок до (дата). Истец фактически внес по двум договорам денежную сумму, равную стоимости одной из квартир и намеревался внести вторую половину к момент сдачи объектов в эксплуатацию, если таковая произойдет. На фоне пандемии коронавируса в 2021 году и затянувшегося строительства угроза оказаться в числе обманутых дольщиков была для него реальной. При этом, положения ч. 1 ст. 9 Федерального закона о долевом строительстве давали истцу право отказаться от исполнения договора в связи с нарушением сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме этого, истец имел право на отсрочку внесения платежей в связи с возникшей пандемией согласно положениям ковидного законодательства, однако, застройщик ему в данной отсрочке отказал. Так же застройщиком была нарушена процедура уведомления истца о расторжении заключенных с ним договоров, поскольку уведомление о расторжении договоров ФИО2 получено не было, в самом уведомлении не содержится информации о нарушениях, в связи с которыми произошло расторжение договоров, в описи отправления не указано о расторжении какого именно договора направлено уведомление. Так же полагает, что ответчиком на основании ч. 5 ст. 450.1 ГК РФ было утрачено право на одностороннее расторжение заключенных с ФИО2 договоров долевого участия в строительстве, поскольку после расторжения договоров в одностороннем порядке ООО СЗ «Новосфера» еще в течение года продолжило принимать исполнение по ним согласно заочным решениями о взыскании с истца задолженности, получив за период с апреля 2021 года по ноябрь 2021 года денежную сумму 48100 рублей. Указанные действия ООО СЗ «Новосфера» однозначно свидетельствуют о подтверждении застройщиком существование договоров и принятия исполнения по ним. В этой связи последующие договоры участия в долевом строительстве, заключенные с ООО «Урбан Технолоджи» и ФИО3 являются недействительными сделками, поскольку заключены в нарушение закона. Кроме этого, полагает, что застройщик не имел права на одностороннее расторжение договоров еще и в силу положений части 2 статьи 489 ГК РФ, которые гласят, что если товар, который оплачивается по частям, оплачен более чем на 50 процентов, расторжение договора не должно производиться, так как сумма платежей, превышает половину цены товара. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности в поведении застройщика, которая выразилась в том, что фактически он принимал исполнение по договорам и одновременно в одностороннем порядке расторг договоры с истцом. ФИО2 полагал, что договоры являются действующими, узнал нарушении своего прав из письма от (дата), в связи с чем, срок исковой давности по требованиям о признании сделок недействительными им не пропущен.

Представитель ответчика ООО «Новосфера» в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке, представил письменные возражения, в которых указал, что (дата) с истцом были заключены договоры участия в долевом строительстве № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН162/ЭТ16/2019, № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН164/ЭТ16/2019, (дата) произведена государственная регистрация соглашения о расторжении указанных договоров. Основанием этому в силу положений ст. 9 ФЗ от (дата) № 214-ФЗ послужило систематическое нарушение истцом сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев. Уведомление от (дата) о необходимости произвести оплату задолженности по договорам и возможности их расторжения в случае неоплаты было направлено в адрес истца посредством почтовой связи (дата), и было получено истцом (дата), что свидетельствует о том, что истец был надлежащим образом уведомлен о последствия неоплаты договоров. Уведомления о расторжении договоров участия в долевом строительстве от (дата) были направлены в адрес истца (дата). На обращение истца от ноября 2022 года было направлено сообщение о том, что имеется возможность заключения нового договора участия в долевом строительств, в том числе на прежний объект, при условии, что он не был реализован, но по цене действующей на дату его оформления. По состоянию на (дата) объект долевого строительства под условным номером 162 был продан ФИО3, объект долевого участия под условным номером 164 не был реализован и истец имел возможность приобрести его, однако, данным правом не воспользовался. (дата) указанный объект долевого строительства был продан ООО «Урбан Технолоджи». Таким образом, на момент рассмотрения дела оба объекта долевого строительства реализованы, обязательства по оплате договоров исполнены в полном объеме. Оплаченные истцом денежные средства за объект УКН162 в размере 316 050 рублей и за объект УКН 164 в размере 684 778 рублей, в общей сумме 1 000 828 рублей перечислены на расчетный счет истца (дата). Так же, денежные средства в общей сумме 48 134,84 рубля, взысканные по решению суда с истца, возращены ему январе и сентябре 2023 года. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о признании следок недействительными, поскольку о нарушении своего права и о том, что договоры с ним расторгнуты, истец узнал из письма, направленного в его адрес (дата), и полученного им (дата). 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке, представил письменные возражения, согласно которым просил оставить исковые требования без удовлетворения, передать дело по подсудности в Прикубанский районный суд (адрес).

Представитель ответчика ООО «Урбан Технолоджи» в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке, представило письменные возражения, в которых указал, что (дата) приобрело у ООО СЗ «Новосфера» объект долевого строительства под условным номером 164 по договору участия в долевом строительстве. На момент заключения договора застройщиком было представлено уведомление от (дата) о расторжении ранее заключенного с истцом договора в отношении данного объекта. При этом, по состоянию на (дата) в ЕГРН сведений об ограничении и обременении в отношении объекта отсутствовали. Таким образом, ООО «Урбан Технолоджи» является добросовестным приобретателем. В настоящее время квартира реализована физическому лицу ФИО6, (дата) года рождения, право собственности, которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Поскольку настоящий спор связан с правами на недвижимое имущество, то в соответствии со ст. 30 ч. 1 ГПК РФ он подлежит рассмотрению по месту нахождения данного имущества, в связи с чем, просил передать дело на рассмотрение по подсудности в Прикубанский районный суд (адрес).

Ответчик ФИО4 в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялась в установленном законом порядке путем направления в ее адрес телеграммы.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке, представил ходатайство о передаче гражданского дела по подсудности в Прикубанский районный суд (адрес).

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии неявившихся участников процесса, которые надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующему:

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Согласно ч.ч. 1,3,5 ст. 5 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. 

В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. 

Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. 

В ходе судебного разбирательства по материалам дела установлено, что (дата) между ООО СЗ «Новосфера» и ФИО2 были заключены договоры участия в долевом строительстве № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН162/ЭТ16/2019 и № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН164/ЭТ16/2019.

Пунктом 3.1 указанных договоров предусмотрено, что застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построитель «Многоэтажный жилой дом», указанный в пункте 1.1.3 договора и после получения разрешения на ввод «Многоэтажного жилого дома» в эксплуатацию передать в предусмотренный договором срок участнику долевого строительства объект долевого строительства, в том числе квартиры, в соответствии с характеристиками, которые определены в пункте 3.2 договора и приложении (№), а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором, и принять объект долевого строительства.

В пунктах 1.1, 3.2 договоров указано, что у участника долевого строительства возникает право собственности на объект, расположенные в ЖК «Дыхание» Прикубанский внутригородской округ (адрес), юго-восточнее (адрес), имеющий следующие характеристики:

- по договору № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН162/ЭТ16/2019 - квартира-студия площадью 24,5 кв.м., 16 этаж, подъезд (№), наличие балкона/лоджии;

- по договору № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН164/ЭТ16/2019 - квартира-студия площадью 24,5 кв.м., 16 этаж, подъезд (№), наличие балкона/лоджии.

В силу пунктов 3.4, 3.5 договоров срок начала строительства определен – 4 квартал 2019 года, предполагаемый срок ввода в эксплуатацию – 4 квартал 2021 года, срок передачи объекта долевого строительства участнику – до (дата).

В соответствии с пунктами 4.1 цена договоров, то есть размер денежных средств, подлежащих оплате участником для строительства (создания) каждого объекта долевого строительства составляет 1 053 500 рублей. 

Пунктами 4.2 договоров предусмотрено, что цена договора подлежит оплате в порядке и сроки, предусмотренные договором и приложением (№) «График платежей», являющимся неотъемлемой частью каждого договора.

В соответствии с п. 11.2-11.4 договоров просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. 

В случае наличия оснований для одностороннего отказ от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем чрез тридцать дней после направления участнику в письменной форме предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях такого неисполнения. 

Из приведенных норм права и из условий заключенных между ФИО2 и застройщиком ООО СЗ «Новосфера» договоров долевого участия в строительстве в многоквартирном доме следует, что застройщик имеет право на односторонний отказа от исполнения договора в случае просрочки участником долевого строительства внесения платежа в порядке, установленном договором. 

Согласно приложению (№) цена договоров подлежала оплате в следующем порядке: первый платеж в размере 316 050 рублей вносится участником в течение пяти банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора; второй платеж в размере 184 364 рубля – в срок до (дата); третий платеж в размере 184 362 рубля – в срок до (дата); четвертый платеж в размере 184 362 рубля – в срок до (дата); пятый платеж в размере 184 362 рубля – в срок до (дата). 

ФИО2 по договору № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН162/ЭТ16/2019 произвел оплату (дата) в сумме 316 050 рублей, а по договору № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН164/ЭТ16/2019 произвел оплату (дата) в сумме 316 050 рублей, (дата) – в сумме 184 364 рубля, (дата) – в сумме 184 364 рубля. 

(дата) ответчиком ООО СЗ «Новосфера» в адрес ФИО2 направлялись претензии с требованием погашения образовавшейся задолженности по договорам, которые оставлены истцом без ответа. 

(дата) ООО СЗ «Новосфера» направило в адрес ФИО2 предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров и о последствиях неисполнения такого требования. 

Данные предупреждения были направлены заказным письмом с описью вложения по адресу, указанному ФИО2 при заключении договоров (т.1 л.д.117-118, 119-120), и получены им (дата) (т.1 л.д.124,125), однако, данные требования застройщика остались без удовлетворения.

(дата) ответчик ООО СЗ «Новосфера» направил в адрес ФИО2 уведомления о расторжении договоров долевого участия в одностороннем порядке, в связи с непогашением задолженности по уплате цены договора (т.1 л.д.110-111, 113-114). 

Данные уведомления были направлены заказным письмом с описью вложения по адресу, указанному истцом при заключении договоров, однако, возвращены за истечением срока хранения (т.1 л.д. 47-54). 

(дата) Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по (адрес) произведена государственная регистрация расторжения договоров № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН162/ЭТ16/2019 и № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН164/ЭТ16/2019 участия в долевом строительстве.

При этом доводы представителя истца о том, что ФИО2 не был уведомлен о расторжении договоров, поскольку не получал данные уведомления, суд находит несостоятельными по следующим основаниям. 

В соответствии п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. 

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) (№) «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. 

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения). 

Как установлено в ходе судебного разбирательства из материалов дела, предупреждение застройщика о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров на долевое участие в строительстве и о последствиях неисполнения данного требования были направлены ФИО2 заказными письмами (дата) и получены им (дата).

Поскольку никаких действий по погашению задолженности истцом предпринято не было (дата) ООО СЗ «Новосфера» направило ФИО2 по указанному им адресу уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве, в связи с тем, что задолженность по договорам не погашена истцом. Данные уведомления было направлены почтой с описью вложения, согласно отчету об отслеживании отправлений, (дата) почтовые направления прибыли в место вручения, и через месяц ((дата)) возвращены отправителю.

При этом, в соответствии с п. 5.2.7 каждого договора участия в долевом строительстве на участнике долевого строительства лежит обязанность в случае изменения почтового и (или) юридического адресу письменно уведомить об этом застройщика в течение 15 календарных дней с момента таких изменений.

Из указанного следует, что застройщиком ООО СЗ «Новосфера» были предприняты все меры для надлежащего уведомления ФИО2 о наличии задолженности по оплате стоимости объектов строительства, ее оплате и о намерении расторгнуть договоры в одностороннем порядке в случае неоплаты. При этом данные уведомления направлялись по адресу, указанному истцом в договорах долевого участия в строительстве, однако, не были получены истцом по независящим от застройщика причинам. 

При этом вопреки доводам представителя истца об отсутствии в направленных ответчиком ООО СЗ «Новосфера» уведомлениях оснований расторжения договоров в данных уведомлениях имеется ссылка на пункт 11.2 каждого договора, предусматривающая право застройщика отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке при просрочке внесения участником долевого строительства платежа в течение более чем два месяца. Таким образом, в уведомлениях имеется указание на обстоятельства, которые послужили основанием к принятию застройщиком решения о расторжении договоров в одностороннем порядке. Не указание в описи вложения номера договора участия в долевом строительстве, в отношении которого было направлено уведомление о расторжении, не свидетельствует о каких-либо нарушениях со стороны застройщика и не создает неопределенности в идентификации данных уведомлений, поскольку сведений о заключении между истцом и застройщиком ООО СЗ «Новосфера» помимо спорных договоров еще иных договоров участия в долевом строительстве в ходе судебного разбирательства представлено не было.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что у ООО СЗ «Новосфера» имелись основания для отказа от договоров участия в долевом строительстве от (дата) № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН162/2019, № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН164/2019 и последующего их расторжения в одностороннем порядке, при этом предусмотренная Федеральным законом № 214-ФЗ от (дата) процедура расторжения договора застройщиком соблюдена. 

Далее установлено, что спорные объекты долевого строительства были реализованы застройщиком иным лицам. 

Так, (дата) ООО СЗ «Новосфера» заключен договор № Д/Л-13/ЭТ-2/ПД2/УКН162/ЭТ16/2021 с ФИО3 в отношении объекта, имеющего условный (№), оплата произведена в полном объема в размере 2 572 500 рублей согласно платежному поручению (№) от (дата). 

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН (дата).

(дата) ООО СЗ «Новосфера» заключен договор № Д/Л-13/ЭТ-2/ПД2/УКН164/ЭТ16/2021 с ООО «Урбан Технолоджи» в отношении объекта, имеющего условный (№), расчет произведен путем заключения соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом (№) от (дата).

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН (дата). 

(дата) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта жилищного строительства «Жилая застройка в Прикубанском внутригородском округе (адрес), юго-восточнее (адрес)», наименование элемента улично-дорожной сети ми. летчика ФИО7, (адрес) строение 12,13. 

(дата) между ФИО3 и ООО СЗ «Новосфера» подписан акт приема-передачи (адрес), подъезд 2 этаж 16, расположенной по адресу (адрес) городской округ (адрес) ул. им. Летчика ФИО7, (адрес) корпус (№). 

(дата) между ООО «Урбан Технолоджи» и ФИО6, (дата) года рождения, в интересах которого действовала ФИО4, заключен договор уступки, по условиям которого ООО «Урбан Технолоджи» уступило принадлежащее ему право требование к ООО СЗ «Новосфера» предоставления в собственность квартиры с условным номером 164, находящейся в «Жилой застройке в Прикубанском внутригородском округе (адрес), юго-восточнее (адрес)», ЖК «Дыхание».

(дата) зарегистрировано право собственности ФИО6 в отношении объекта недвижимости – жилого помещения (адрес), подъезд 2 этаж 16, расположенной по адресу (адрес) городской округ (адрес) ул. им. Летчика ФИО7, (адрес) корпус 12. 

Согласно актовой записи о рождении (№) от (дата) родителями ФИО6, (дата) года рождения, являются ФИО4 и ФИО5. 

Оценив в совокупности с вышеприведенными нормами действующего законодательства установленные в ходе судебного разбирательства фактические обстоятельства, суд приходит к выводу, что оснований для признания незаконным одностороннее расторжение застройщиком ООО СЗ «Новосфера» заключенных с истцом ФИО2 договоров участия в долевом строительстве не имеется, поскольку именно нарушение истцом своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве, выразившееся в невнесении платежей по договорам, привело к их расторжению. Отказ застройщика от договоров был обусловлен его волеизъявлением, направленным на прекращение договорных обязательств, ввиду неисполнения ФИО2 как дольщиком принятых на себя по договорам обязательств по оплате строящихся объектов недвижимого имущества, а не виновными действиями застройщика, которые могли бы повлечь для него правовые последствия.

При этом ссылка представителя истца на нарушение ответчиком ООО СЗ «Новосфера» положений пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ является несостоятельной. 

Пунктом 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается. 

Гражданское законодательство исходит из недопустимости недобросовестного поведения стороны, наделенной правом на отказ от исполнения договора, в том числе - из недопустимости противоречивого поведения, что прямо следует из нормы пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что решением Советского районного суда (адрес) от (дата) с ФИО2 в пользу ООО СЗ «Новосфера» взыскана задолженность по договору участия в долевом строительстве № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН162/ЭТ16/2019 от (дата) в размере 52 674 рубля, неустойка в размере 1218 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1780 рублей.

Так же, заочным решением Советского районного суда (адрес) от (дата) с ФИО2 в пользу ООО СЗ «Новосфера» взыскана задолженность по договору участия в долевом строительстве № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН164/ЭТ16/2019 от (дата) в размере 184 360 рубле, неустойка в размере 6503,30 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4887 рублей.

Как следует из представленной стороной истца справки ПАО «Сбербанк» по арестам и взысканиям, (дата) произведено списание с принадлежащего истцу банковского счета денежной суммы в размере 84337,24 рубля на основании одного из вышеуказанных судебных актов в пользу взыскателя ООО СЗ «Новосфера».

Так же установлено, что оплаченные ФИО2 денежные средства по договорам участия в долевом строительстве в общей сумме 1 000 828 рублей возвращены застройщиком на счет истца, согласно платежным поручениям (№), (№) от (дата). Так же, застройщиком произведен возврат денежных средств в общей сумме 48134,88 рублей, удержанных по решению суда, что подтверждается платежными поручениями (№) от (дата), (№) от (дата). 

Таким образом, принятие застройщиком мер к получения от истца исполнения по договорам и реализация своего права на взыскания образовавшейся задолженности по договорам в судебном порядке, равно как и получение денежных средств в рамках исполнения судебного акта до направления уведомления о расторжении договоров, в связи с ненадлежащим исполнением участником долевого строительства своих обязательств по оплате, не свидетельствует о недобросовестности либо противоречивом поведении застройщика, а указывает на то, что у ООО СЗ «Новосфера» имелись безусловные основания для отказа от исполнения договоров, на которые частичное удержание денежных средств с истца в принудительном порядке до принятия решения о расторжении договоров в любом случае не влияет. 

Так же суд не может согласиться с доводами представителя истца о нарушении ООО СЗ «Новосфера» положений ч. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ при расторжении заключенных с истцом договоров.

Положениями п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно ч. 1 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку на момент расторжения заключенных с ФИО2 договоров участия в долевом строительстве объекты не были построены, введены в эксплуатацию и зарегистрированы в установленном законом порядке, право собственности на них у истца не возникло.

Системное толкование положений п. 2 ст.489 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ, ст. 219 ГК РФ, а так же положений Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ позволяет сделать вывод, что в данном случае к отношениям сторон не применима норма, предусмотренная пунктом 2 статьи 489 ГК РФ.

Доводы представителя истца о том, что просрочка внесения оплаты по договорам допущена истцом в связи с ковидными ограничениями, а так же об обязанности застройщика предоставить истцу отсрочку исполнения договора, являются несостоятельными, поскольку доказательств наличии причинной связи между введенными ограничительными мерами и неисполнением ФИО2 обязательств по договору участия в долевом строительстве представлены не были. 

Кроме этого, п. 10.2 договоров предусмотрено, что сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по договору, обязана не позднее 7 календарных дней с момента наступления и прекращения вышеуказанных обстоятельств уведомить другую сторону об их наступлении и прекращении.

Из представленных истцом документов следует, что такое уведомление была направлено им в адрес застройщика ООО СЗ «Новосфера» лишь в апреле 2022 года.

При этом, ссылки представителя истца на положения Федерального закона от (дата) № 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России»)» и отдельные законодательные акты Российской федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа» основаны на неверном толковании норм действующего законодательства. 

Так же, вопреки доводам представителя истца нарушение застройщиком ООО СЗ «Новосфера» сроков строительства не может выступать обстоятельством, освобождающим ФИО2 от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам. 

Согласно условиям договоров (пункт 3.4, 3.5) срок ввода объектов в эксплуатацию определен 4 квартал 2021 года, срок передачи объектов участнику долевого строительства – (дата).

При этом, просрочка исполнения обязательств по договорам возникла у истца задолго до наступления указанных сроков, что свидетельствует о том, что невнесение истцом платежей не было связано с каким-либо ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Применительно к приведенным выше правовым положениям и вопреки доводам представителя истца обстоятельств, свидетельствующих о нарушении застройщиком ООО СЗ «Новосфера» порядка расторжения заключенных с истцом договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, в ходе рассмотрения дела не установлено, совокупность представленных в материалы дела вышеприведенных доказательств свидетельствует о том, что к расторжению договоров привело неисполнение ФИО2 своих обязательств по договорам, а не действия застройщика, в связи с чем оснований для признания недействительных последующих договоров участия в долевом строительстве, заключенных между ООО СЗ «Новосфера» и другими ответчиками, суд не усматривает. 

Поскольку в ходе судебного разбирательства судом не установлено фактов нарушения прав истца со стороны застройщика, требования о взыскание компенсации морального вреда, являющее производным от основного требования о признании незаконным расторжение договоров участия в долевом строительстве, так же не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований в полном объеме.

Разрешая ходатайство о применении к требованиям о признании сделок недействительными срока исковой давности, суд исходит из следующего:

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).

Поскольку ФИО2 является стороной оспариваемых сделок по расторжению договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, они не посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы иных лиц, следовательно, оспаривание сделок по расторжению договоров по основанию совершения их в нарушении действующего законодательства, свидетельствует о том, что данные сделки являются оспоримыми. 

Поскольку уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора ФИО8 в 2021 году получено не было, так как заказное почтовое отправление возвращено отправителю с отметкой об истечении срока хранения, а о расторжении договоров ему фактически стало известно из ответа от (дата) застройщика на его обращения, следовательно, на момент обращения в суд с настоящим исковым заявлением (дата) срок исковой давности по данному требованию пропущен не был.

Учитывая, что ФИО2 стороной последующих сделок по отчуждению спорных объектов долевого строительства не являлся, срок исковой давности по исковым требованиям в отношении указанных сделок в силу п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ составляет три года и на момент обращения истца в суд так же не истек.

Определением суда от (дата) приняты обеспечительные меры в виде запрета производить любые действия направленные на отчуждение и регистрацию прав в отношении объектов долевого строительства, являвшихся предметами договоров: № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН162/ЭТ16/2019 от (дата) – квартира (студия), площадью 24,5 кв.м., на 16 этаже, подъезд 2, Литер 1, «Жилая застройка в Прикубанском внутригородском округе (адрес), юго-восточнее (адрес)», ЖК «Дыхание», Литер 1, Этап 2, на земельном участке площадью 309 903 кв.м., кадастровый (№), расположенном по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: (адрес), район Прикубанский; № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН164/ЭТ16/2019 от (дата) – квартира (студия), площадью 24,5 кв.м., на 16 этаже, подъезд 2, Литер 1, «Жилая застройка в Прикубанском внутригородском округе (адрес), юго-восточнее (адрес)», ЖК «Дыхание», Литер 1, Этап 2, на земельном участке площадью 309 903 кв.м., кадастровый (№), расположенном по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: (адрес), район Прикубанский.

В силу п. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда. Об отмене мер по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.

По смыслу статьи 144 ГПК РФ, отмена обеспечительных мер должна производиться судом лишь в том случае, если условия, послужившие основанием для наложения ареста, отпали. 

Принимая во внимание то, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО2 в полном объеме, оснований для сохранения ранее принятых мер по обеспечению иска не имеется, а их сохранение лишает собственников спорных объектов долевого строительства права свободно ими распоряжаться, в связи с чем указанные обеспечительные меры необходимо отменить.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Новосфера», общество с ограниченной ответственностью «Урбан Технолоджи», ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании незаконным расторжение в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве, признании действующими договоров участия в долевом строительстве, признании сделок недействительными, применения последствий недействительности сделок, взыскании компенсации морального вреда – оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре т (дата) по настоящему гражданскому делу в виде запрета производить любые действия направленные на отчуждение и регистрацию прав в отношении объектов долевого строительства, являвшихся предметами договоров: 

- № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН162/ЭТ16/2019 от (дата) – квартира (студия), площадью 24,5 кв.м., на 16 этаже, подъезд 2, Литер 1, «Жилая застройка в Прикубанском внутригородском округе (адрес), юго-восточнее (адрес)», ЖК «Дыхание», Литер 1, Этап 2, на земельном участке площадью 309 903 кв.м., кадастровый (№), расположенном по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: (адрес), район Прикубанский; 

- № Д/Л-1/ЭТ-2/ПД2/УКН164/ЭТ16/2019 от (дата) – квартира (студия), площадью 24,5 кв.м., на 16 этаже, подъезд 2, Литер 1, «Жилая застройка в Прикубанском внутригородском округе (адрес), юго-восточнее (адрес)», ЖК «Дыхание», Литер 1, Этап 2, на земельном участке площадью 309 903 кв.м., кадастровый (№), расположенном по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: (адрес), район Прикубанский.

Решение может быть обжаловано в (адрес)вой суд через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня изготовления текста решения суда в окончательной форме

Судья А.С. Ильченко