Дело № 2-3661/2017 

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

04 августа 2017 г. 

Балашихинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Буянтуевой Т.В., 

при секретаре судебного заседания Алексеевой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГКУ «Росвоенипотека» в лице Смоленского филиала к ФИО1 о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа, об обращении взыскания на заложенное имущество, и по иску ПАО Банк Зенит к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

Установил:

Истец ФГКУ «Росвоенипотека» в лице Смоленского филиала обратился в суд с иском к ответчику ФИО1, указывая на то, что ФИО1, являясь военнослужащим по контракту, был включен в реестр участников НИС Росгвардии (регистрационный номер № №. ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО1 был открыт именной накопительный счет с датой возникновения основания для включения в НИС – ДД.ММ.ГГГГ г., на котором осуществлялся учет накоплений для жилищного обеспечения. ФИО1, являясь участником НИС, решил воспользоваться предоставленным им законом правом заключение договора ЦЖЗ и приобрел квартиру в рамках программы «Военная ипотека», расположенную по адресу: 

<

адрес>. С целью реализации своего права ФИО1 обратился в ПАО Банк Зенит, участвующий в программе ипотечного кредитования военнослужащих, за получением ипотечного кредита, и в ФГКУ «Росвоенипотека» за получением целевого жилищного займа. Между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г. был заключен договор целевого жилищного займа № №, предоставляемого участнику НИС жилищного обеспечения военнослужащих. Целевой жилищный заем предоставлялся: в размере 794 717 рублей 00 копеек для оплаты части цены, указанной в предварительном договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенному с ЗАО «ЗемПроектСтрой» (застройщик), для приобретения жилого помещения, находящегося по адресу: Московская 

<

адрес>, общей площадью 50,73 кв. м., состоящей из 2 комнат, со сроком передачи застройщиком ФИО1 не позднее ДД.ММ.ГГГГ года; на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика, в соответствии с кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ года № №, заключенному с ПАО Банк Зенит. Квартира, приобретенная ФИО1 с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита. На основании п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, п. 31 Правил предоставления целевых жилищных займов, п. 4 Договора ЦЖЗ, считается находящейся одновременно в залоге у кредитора и у Российской Федерации, в ФГКУ «Росвоенипотека», с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Залог прав требований должным образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ года за номером регистрации №. Свидетельство о праве собственности на квартиру ответчиком в соответствии с п. 47 Правил предоставления целевых жилищных займов в ФГКУ «Росвоенипотека» не представлено. На основании сведений, полученных ФГКУ «Росвоенипотека» от Управления жилищной политики и имущественных отношений Департамента строительства Росгвардии, именной накопительный счет ФИО1 закрыт ДД.ММ.ГГГГ г. без права на использование накоплений. Таким образом, у ответчика на дату закрытия НИС образовалась задолженность по договору ЦЖЗ в размере 1 213 142 рубля 17 копеек в том числе: 1 156 392 рубля 00 копеек - первоначальный взнос и платежи по кредитному договору; 56 750 рублей 47 копеек - сумма процентов, начисленных на сумму задолженности с даты увольнения с военной службы до начала платежей по графику по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % годовых на дату исключения из реестра. Ввиду досрочного увольнения ФИО1 с военной службы (ДД.ММ.ГГГГ г.) и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п. 79 Правил предоставления целевых жилищных займов, ответчику ДД.ММ.ГГГГ г. направлен график возврата задолженности, с получением которого ФИО1 обязан был осуществлять возврат задолженности на указанный лицевой счет. Повторные уведомления были направлены ответчику ДД.ММ.ГГГГ г. В период с ДД.ММ.ГГГГ года ответчик частично оплачивал образовавшуюся задолженность по договору ЦЖЗ. Однако в настоящее время обязанности возврату задолженности ответчиком не исполняются. В связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. размер задолженности ответчика составил 1 400 974 рубля 72 копейки в том числе: 1 060 431 00 копеек - первоначальный взнос и платежи по кредитному договору; 243 599 рублей 83 копейки - сумма процентов по состоянию на 03.03.2017 г. за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % с даты исключения из реестра; 96 943 рубля 23 копейки - пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Согласно п. 4.3 договора долевого участия в строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ г. договорная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет 3 256 866 руб. Однако, учитывая значительный промежуток времени с момента заключения договора ЦЖЗ (ДД.ММ.ГГГГ г.) до подачи заявления (ДД.ММ.ГГГГ г.), а также значительные изменения на рынке недвижимости, ранее согласованную в договоре ЦЖЗ залоговую стоимость предмета залога, в настоящее время нельзя признать актуальной. В связи с чем истец просит взыскать с ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. задолженность в размере 1 400 974 рубля 72 копейки в том числе: 1 060 431 рубль 00 копеек - первоначальный взнос и платежи по кредитному договору; 243 599 рублей 83 копейки - сумма процентов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8.25 % с даты исключения из реестра; 96 943 рубля 23 копейки –пени в размере 0.1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, проценты за пользование целевым жилищным займом с ДД.ММ.ГГГГ г. на день окончательного возврата займа включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8.25%, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Третье лицо ПАО Банк Зенит обратился в суд с иском к ответчику, указав, что ДД.ММ.ГГГГ г. между Банком ЗЕНИТ и ФИО1 заключен кредитный договор № №, согласно которому Банк обязался предоставить заёмщику кредит в размере 2 200 000 руб. сроком на 160 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита, для целевого использования, а именно для оплаты части цены договора участия в долевом строительстве, которая составляет 3 256 866 руб. и права требования к ЗАО «ЗемПроектСтрой» по передаче объекта долевого строительства, находящегося по адресу (строительный адрес): 

<

адрес>, состоящую из 2 (двух) комнат, общей площадью (проектной) 50,73 кв.м., расположенного на 

<

адрес> в соответствии с проектно-сметной документацией путём участия в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве между заёмщиком и застройщиком в соответствии с Предварительным договором № о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г. между заёмщиком и застройщиком заключён предварительный договор № о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г. между заёмщиком и застройщиком был заключен Договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Данный Договор долевого участия зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, за регистрационным номером №№, ипотека в силу закона за Банком зарегистрирована за номером №. Согласно п. 4.5.1 Договора участия заёмщик, как участник долевого строительства направляет в счет оплаты цены договора в том числе, денежные средства, предоставленные как заемщику по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенному с ОАО Банк ЗЕНИТ. ДД.ММ.ГГГГ года, во исполнение п. 2.1 кредитного договора, по заявлению заёмщика Банком предоставлен кредит в безналичной форме путем перечисления суммы кредита в размере 2 200 000 руб. на счёт ФИО1 № № в Банке ЗЕНИТ. Ответчик нарушил обязательства, предусмотренные п.п. 3.1, 3.7, 4.1 кредитного договора, ежемесячные аннуитетные платежи в погашение кредита в период времени с ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время заёмщик не вносил, допустив просрочку осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 рабочих дней и более трех раз в течение 12 месяцев. При нарушении сроков уплаты ежемесячных платежей стороны в п.п. 5.2 кредитного договора согласовали и установили обязанность ответчика по оплате неустойки в размере 0.2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Неустойка рассчитывается за период с даты, следующей за датой возникновения просроченной задолженности по Кредитному договору по дату фактического погашения всей суммы просроченной задолженности (включительно). По состоянию на 28.06.2017 г.. размер неисполненных обязательств ответчика по договору составляет 2 665 021 руб. 34 коп., в том числе сумма основного долга в размере 2 185 421 руб. 92 коп., сумма процентов за пользование кредитом в размере 351893 руб. 46 коп., неустойка в размере 127 705 руб. 96 коп. Согласно п. 1.4 Кредитного договора обеспечением исполнении обязательств заёмщика по Кредитному договору является: залог (последующий залог) прав требования - с даты регистрации залога (последующего залога) прав требования до даты государственной регистрации права собственности заёмщика на жилое помещение, ипотека жилого помещения - с даты государственной регистрации права собственности заёмщика на жилое помещение. При этом в соответствии с п.4 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований Банка. В соответствии с п. 1.2 Договора долевого участия объектом долевого строительства является квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Цена договора долевого участия указана в п.4.3 настоящего договора и составляет 3 256 866 руб. В соответствии с п. 4.4 Договора долевого участия и п. 2.3 Кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ г. со счёта ФИО1 № № в Банке ЗЕНИТ в счёт оплаты по договору долевого участия на счёт застройщика № №, открытый в ОАО «Промсвязьбанк» в г. Москве, перечислены денежные средства в размере 3 256 866 руб. Таким образом, заёмщик исполнил свои обязательства по оплате цены договора долевого участия. В соответствии с п.4.5.1.5 договора долевого участия, в обеспечение исполнения обязательств заёмщика по кредитному договору со дня государственной регистрации настоящего договора, права требования участника долевого строительства, вытекающие из настоящего договора, находятся в залоге (ипотека) в силу закона у Банка.

С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Жилое помещение считается находящимся в залоге в силу закона в пользу Банка. Права Банка как залогодержателя удостоверяются закладной, которую участник долевого строительства составляет одновременно с оформлением права собственности на Жилое помещение по форме, определяемой Банком, и передаёт в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с чем ПАО Банк Зенит просит взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ года: сумму основного долга в размере 2 185 421 руб. 92 коп., сумму процентов за пользование кредитом в размере 351 893 руб. 46 коп., неустойку в размере 127 705 руб. 96 коп., а всего 2 665 021 руб. 34 коп.; сумму уплаченной при подаче искового заявления государственной пошлины в размере 27 525 pv6.11 коп., обратить взыскание на заложенное право требование ФИО1 по предварительному договору №№ о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05.04.2013 г. к ЗАО «ЗемПроектСтрой» по передаче в собственность объекта долевого строительства, а именно квартиры, назначение: жилое помещение, строительный адрес объекта: 

<

адрес> (по проекту планировки), № квартиры на этаже №, состоящего из 2 (двух) комнат, общей площадью (проектной) 50,73 кв.м., расположенного на 1 этаже в соответствии с проектно-сметной документацией, определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов и установить начальную продажную стоимость в размере 80 % от рыночной стоимости, установленной в ходе судебной экспертизы, денежные средства, вырученные от реализации заложенных прав требования ФИО1 по Предварительному договору №№ о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г. к ЗАО «ЗемПроектСтрой» по передаче в собственность объекта долевого строительства по передаче в собственность объекта долевого строительства, в первую очередь направить на погашение требований Банка ЗЕНИТ (публичное акционерное общество), оставшиеся средства направить на удовлетворение требований ФГКУ «Росвоенипотека».

В дальнейшем, уточнив заявленные требования, третье лицо просило суд установить начальную продажную цену в размере. 

В судебное заседание истец ФГКУ «Росвоенипотека» не явился, о дне слушания дела был извещен надлежащим образом. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела был извещен надлежащим образом, письменных возражений на иск не представил. 

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, ПАО Банк Зенит по доверенности исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что они провели оценку рыночной стоимости квартиры. 

Суд, выслушав пояснения третьего лица, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства, как это установлено ст. 310 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Исходя из положений п. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. 

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные п.п. 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ, п.п. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, ст. 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, как это предусмотрено п. 1 ст. 349 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 ГК РФ. 

Основания прекращения залога предусмотрены ст. 352 ГК РФ, в соответствии с которой залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В силу п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в п.п. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ и ст. 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. 

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором. 

Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком - гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно. Сумма займа, предоставленного под проценты в иных случаях, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет. 

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, ст. 813 ГК РФ и п. 2 ст. 814 ГК РФ, займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 ГК РФ) могут быть взысканы по требованию займодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 гл. 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ) об ипотеке) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Из статьи 48 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ усматривается, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, владелец закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо. В случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на закладной отметку о владельце закладной, который является таковым согласно записи по счету депо на момент поступления в депозитарий указания владельца закладной относительно прекращения учета закладной в данном депозитарии. Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

В соответствии со ст. 50 этого же Федерального закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из пункта 2 статьи 54 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. 

Согласно п. 1 ст. 56, ст. 78 названного выше Федерального закона, способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

Как предусмотрено ст. 77 этого же Федерального закона, жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии со ст. 78 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.

Федеральный закон от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – ФЗ от 20.08.2004 г. № 117-ФЗ), устанавливает правовые, организационные, экономические и социальные основы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Регулирует отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих, а также для иных целей в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 3 названного Федерального закона, для его целей используются, в том числе, следующие основные понятия: накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (далее - накопительно-ипотечная система) - совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение; участники накопительно-ипотечной системы (далее также - участники) - военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников; целевой жилищный заем - денежные средства, предоставляемые участнику накопительно-ипотечной системы на возвратной и безвозмездной или возвратной возмездной основе в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Участники накопительно-ипотечной системы, и основания для включения военнослужащего федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в реестр участников определены в ст. 9 ФЗ от 20.08.2004 г. № 117-ФЗ. В соответствии с ч.ч. 2 и 3 ст. 11 названного выше Федерального закона, участник накопительно-ипотечной системы обязан: возвратить предоставленный целевой жилищный заем в случаях и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом; уведомить уполномоченный федеральный орган о своем решении в отношении средств, накопленных на его именном накопительном счете, при увольнении с военной службы. Получение участником денежных средств, указанных в части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, или направление уполномоченным федеральным органом кредитору участника средств целевого жилищного займа на цели, предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, является исполнением государством своих обязательств по жилищному обеспечению военнослужащего.

Согласно ст. 14 ФЗ от 20.08.2004 г. № 117-ФЗ каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях: приобретения жилого помещения или жилых помещений, приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, указанного земельного участка, а также приобретения жилого помещения или жилых помещений по договору участия в долевом строительстве; уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита (займа) жилого помещения или жилых помещений, приобретении земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, уплаты части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 года № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» утверждены «Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов», и «Правила оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, определен в ст. 446 ГПК РФ. 

Судом установлено и подтверждено материалам и дела, что ФИО1, являясь военнослужащим по контракту, был включен в реестр участников НИС Росгвардии (регистрационный номер № №). 

ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО1 был открыт именной накопительный счет с датой возникновения основания для включения в НИС – ДД.ММ.ГГГГ г., на котором осуществлялся учет накоплений для жилищного обеспечения. 

ФИО1, являясь участником НИС, решил воспользоваться предоставленным им законом правом заключение договора ЦЖЗ и приобрел квартиру в рамках программы «Военная ипотека», расположенную по адресу: 

<

адрес> 

ДД.ММ.ГГГГ г. был заключен договор целевого жилищного займа № №, предоставляемого участнику НИС жилищного обеспечения военнослужащих. 

Целевой жилищный заем предоставлялся: в размере 794 717 рублей 00 копеек для оплаты части цены, указанной в предварительном договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № заключенному с ЗАО «ЗемПроектСтрой» (застройщик), для приобретения жилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 50,73 кв. м., состоящей из 2 комнат, со сроком передачи застройщиком ФИО1 не позднее ДД.ММ.ГГГГ года; на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика, в соответствии с кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ года № №, заключенному с ПАО Банк Зенит. Квартира, приобретенная ФИО1 с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита. 

На основании сведений, полученных ФГКУ «Росвоенипотека» от Управления жилищной политики и имущественных отношений Департамента строительства Росгвардии, именной накопительный счет ФИО1 закрыт ДД.ММ.ГГГГ г. без права на использование накоплений. 

Таким образом, у ответчика на дату закрытия НИС образовалась задолженность по договору ЦЖЗ в размере 1 213 142 рубля 17 копеек в том числе: 1 156 392 рубля 00 копеек - первоначальный взнос и платежи по кредитному договору; 56 750 рублей 47 копеек - сумма процентов, начисленных на сумму задолженности с даты увольнения с военной службы до начала платежей по графику по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % годовых на дату исключения из реестра. 

Ввиду досрочного увольнения ФИО1 с военной службы ДД.ММ.ГГГГ г.) и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п. 79 Правил предоставления целевых жилищных займов, ответчику ДД.ММ.ГГГГ г. направлен график возврата задолженности, с получением которого ФИО1 обязан был осуществлять возврат задолженности на указанный лицевой счет. 

В период с ДД.ММ.ГГГГ года ответчик частично оплачивал образовавшуюся задолженность по договору ЦЖЗ. 

Однако в настоящее время обязанности возврату задолженности ответчиком не исполняются. 

В связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. размер задолженности ответчика составил 1 400 974 рубля 72 копейки в том числе: 1 060 431 00 копеек - первоначальный взнос и платежи по кредитному договору; 243 599 рублей 83 копейки - сумма процентов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % с даты исключения из реестра; 96 943 рубля 23 копейки - пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Также судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ г. между Банком ЗЕНИТ и ФИО1 заключен кредитный договор № №, согласно которому Банк обязался предоставить заёмщику кредит в размере 2 200 000 руб. сроком на 160 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита, для целевого использования, а именно для оплаты части цены договора участия в долевом строительстве, которая составляет 3 256 866 руб. и права требования к ЗАО «ЗемПроектСтрой» по передаче объекта долевого строительства, находящегося по адресу (строительный адрес): 

<

адрес> состоящую из 2 (двух) комнат, общей площадью (проектной) 50,73 кв.м., расположенного на 1 этаже в соответствии с проектно-сметной документацией путём участия в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве между заёмщиком и застройщиком в соответствии с Предварительным договором №№ о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г. 

ДД.ММ.ГГГГ г. между заёмщиком и застройщиком заключён предварительный договор №№ о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г. 

ДД.ММ.ГГГГ г. между заёмщиком и застройщиком был заключен Договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Данный Договор долевого участия зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, за регистрационным номером №№, ипотека в силу закона за Банком зарегистрирована за номером № 

Согласно п. 4.5.1 Договора участия заёмщик, как участник долевого строительства направляет в счет оплаты цены договора в том числе, денежные средства, предоставленные как заемщику по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенному с ОАО Банк ЗЕНИТ. 

ДД.ММ.ГГГГ года, во исполнение п. 2.1 кредитного договора, по заявлению заёмщика Банком предоставлен кредит в безналичной форме путем перечисления суммы кредита в размере 2 200 000 руб. на счёт ФИО1 № № в Банке ЗЕНИТ. 

Ответчик нарушил обязательства, предусмотренные п.п. 3.1, 3.7, 4.1 кредитного договора, ежемесячные аннуитетные платежи в погашение кредита в период времени с 31 декабря 2015 года по настоящее время заёмщик не вносил, допустив просрочку осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 рабочих дней и более трех раз в течение 12 месяцев. 

При нарушении сроков уплаты ежемесячных платежей стороны в п.п. 5.2 кредитного договора согласовали и установили обязанность ответчика по оплате неустойки в размере 0.2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. 

Неустойка рассчитывается за период с даты, следующей за датой возникновения просроченной задолженности по Кредитному договору по дату фактического погашения всей суммы просроченной задолженности (включительно). 

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г.. размер неисполненных обязательств ответчика по договору составляет 2 665 021 руб. 34 коп., в том числе сумма основного долга в размере 2 185 421 руб. 92 коп., сумма процентов за пользование кредитом в размере 351893 руб. 46 коп., неустойка в размере 127 705 руб. 96 коп. 

Согласно п. 1.4 Кредитного договора обеспечением исполнении обязательств заёмщика по Кредитному договору является: залог (последующий залог) прав требования - с даты регистрации залога (последующего залога) прав требования до даты государственной регистрации права собственности заёмщика на жилое помещение, ипотека жилого помещения - с даты государственной регистрации права собственности заёмщика на жилое помещение. 

При этом в соответствии с п.4 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований Банка. 

В соответствии с п. 1.2 Договора долевого участия объектом долевого строительства является квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Цена договора долевого участия указана в п.4.3 настоящего договора и составляет 3 256 866 руб. 

В соответствии с п. 4.4 Договора долевого участия и п. 2.3 Кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ г. со счёта ФИО1 № № в Банке ЗЕНИТ в счёт оплаты по договору долевого участия на счёт застройщика № №, открытый в ОАО «Промсвязьбанк» в г. Москве, перечислены денежные средства в размере 3 256 866 руб. Таким образом, заёмщик исполнил свои обязательства по оплате цены договора долевого участия. В соответствии с п.4.5.1.5 договора долевого участия, в обеспечение исполнения обязательств заёмщика по кредитному договору со дня государственной регистрации настоящего договора, права требования участника долевого строительства, вытекающие из настоящего договора, находятся в залоге (ипотека) в силу закона у Банка.

С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, жилое помещение считается находящимся в залоге в силу закона в пользу Банка. Права Банка как залогодержателя удостоверяются закладной, которую участник долевого строительства составляет одновременно с оформлением права собственности на жилое помещение по форме, определяемой Банком, и передаёт в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Согласно Акту присвоения адреса объекту недвижимого имущества присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>

Согласно сведениям из Росреестра право собственности на спорную квартиру за ФИО1 не зарегистрировано, зарегистрировано ограничение (обременение) – залог в силу закона в пользу Российской Федерации и в пользу ПАО Банк Зенит. 

Согласно отчету об оценке № № рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 2, на дату производства экспертного заключения составляет 2 513 000 рубля 

Данное заключение эксперта сомнений в его правильности или обоснованности не вызывает, является достаточно ясным и полным, в связи с чем, приобщено судом к материалам гражданского дела в качестве доказательства.

Иных доказательств по делу не представлено.

Представленные по делу доказательства являются относимыми, допустимыми и достоверными, а в их совокупности и взаимной связи достаточными для разрешения гражданского дела.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд считает установленными следующие фактические обстоятельства гражданского дела.

В порядке ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости квартиры, то есть в размере 2 513 000 руб. 

Исходя из условий Кредитного договора и Договора целевого жилищного займа, заключенных сторонами, требования ФГКУ «Росвоенипотека» подлежат удовлетворению после удовлетворения требования ПАО Банк Зенит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199, 233 - 237 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» в лице Смоленского филиала к ФИО1 о взыскании денежных средств и процентов, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить. 

Иск ПАО Банк Зенит к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и судебных расходов, об обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» в лице Смоленского филиала задолженность в размере 1 400 974 рубля 72 копейки, проценты за пользование целевым жилищным займом с ДД.ММ.ГГГГ г. на день окончательного возврата займа включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8.25%.

Взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ г. 2 665 021 руб. 34 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 525 pv6. 11 коп.

Обратить взыскание, в пределах взыскиваемой судом суммы, путем продажи с публичных торгов, на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 2 513 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Балашихинский городской суд Московской области в апелляционном порядке.

Судья Буянтуева Т.В. 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>