Дело №2-1330/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2019 года г. Чебоксары

Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Мордвинова Е.Н., 

при секретаре судебного заседания Емельяновой К.В., 

с участием:

представителя истца ТСН «Аврора» - ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «Аврора» к ФИО2 о признании общей долевой собственности на земельный участок и признании отсутствующим права собственности на земельный участок, 

УСТАНОВИЛ:

ТСН «Аврора» обратилось в суд с иском к ФИО2 об установлении (признании) в общую долевую собственность собственников жилых (нежилых) помещений многоквартирных жилых домов №№, № по 

<

адрес> земельного участка, необходимого для эксплуатации (обслуживания) указанных домов, со следующими координатами поворотных точек: 

Нумерация поворотных точек границы участка

Координаты,м

X

Y

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Исковые требования мотивированы тем, что в 2008 г. по адресу: 

<

...> построены и сданы в эксплуатацию три дома ЖК «Аврора» №№4, 4/1, 4/2 по ул. Гастелло г. Чебоксары с объектами благоустройства: две детских площадки, физкультурно-оздоровительная баскетбольная площадка, подъездные дороги. Для строительства жилых домов ЖК «Аврора» был отведен, сформирован земельный участок с кадастровым номером №. Застройщиком ЖК «Аврора» выступало ООО «Отделфинстрой», которое на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве привлекало денежные средства участников долевого строительства, в том числе физических лиц, на строительство домов. После выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов ЖК «Аврора» все участники долевого строительства приняли построенные ООО «Отделфинстрой» квартиры, большинство из них зарегистрировали право собственности в 2009 г. В последующем ДД.ММ.ГГГГ без согласия и ведома собственников квартир в многоквартирных жилых домах ЖК «Аврора» земельный участок 

<

данные изъяты> был разделен на 7 участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Отделфинстрой» и ФИО4, ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка, предметом которого выступает один из образованных земельных участков с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. По договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО5 перепродали ООО «Премиум инжиниринг» земельный участок с кадастровым номером №. В последующем, ООО «Премиум инжиниринг» продало ФИО6 земельный участок с кадастровым номером № по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Затем по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 перепродал ФИО7 земельный участок с кадастровым номером №. Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО8, ФИО9 (продавцами) и ФИО2 (покупателем), следует, что земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., в состав которого вошел земельный участок с кадастровым номером №, принадлежит продавцам: ФИО8, ФИО9 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата и номер регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ Полагает, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ собственник земельного участка с кадастровым номером № провел межевание и объединение его с другими земельными участками, в результате чего поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрел у ФИО8 и ФИО9 по договору купли-продажи земельные участки с кадастровыми номерами №. Считает, что указанные сделки являются ничтожными в силу закона, исходя из следующего. Без согласия собственников квартир в многоквартирных жилых домах ЖК «Аврора» в отношении части земельного участка с кадастровым номером № неоднократно проводились межевые работы, в результате которых она включена сегодня в границы земельного участка с кадастровым номером №. При этом в границах земельного участка с кадастровым номером № располагается физкультурно-оздоровительная баскетбольная площадка, построенная ООО «Отделфинстрой» за счет средств участников долевого строительства. Собственники и жильцы квартир в многоквартирных жилых домах ЖК «Аврора» с 2009 г. по настоящее время пользуются физкультурно-оздоровительной баскетбольной площадкой и занятой ею частью земельного участка с кадастровым номером №. Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности ФИО2 Считает, что с момента регистрации права собственности первой квартиры в 2009 г. участники долевого строительства домов №№4, 4/1, 4/2 по ул. Гастелло г. Чебоксары стали участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты долевого строительства, в том числе и физкультурно-оздоровительная баскетбольная площадка. При этом земельный участок в силу закона бесплатно перешёл в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах. Поэтому, дальнейшее межевание земельного участка с кадастровым номером № без согласия собственников указанных многоквартирных домов произведено незаконно, а договоры купли-продажи выделенной из него части (спорного участка) являются ничтожными в силу требований п.2 ст.168 ГК РФ, поскольку нарушают требования закона и посягают на охраняемые законом интересы, а именно нарушено право общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов. В сложившейся ситуации единственным способом защиты (восстановления) нарушенного права собственников многоквартирных домов №№4, 4/1, 4/2 по ул. Гастелло г. Чебоксары и участников общей долевой собственности может быть установление границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирных домов. Основываясь на изложенных в иске обстоятельствах, ТСН «Аврора» просило удовлетворить заявленные исковые требования. 

Представитель истца ТСН «Аврора» - ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в заявлении основаниям, при этом пояснил суду, что ТСН «Аврора» последние два года осуществляет управление многоквартирными домами. Ранее в судебном порядке правопритязания на земельный участок не были заявлены. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён в установленном порядке, реализовал право на участие в процессе через своего представителя - ФИО3 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, полагал, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Если истец считает, что застройщик не имел права на разделение участка, то должен оспаривать действия застройщика. Полагает, что данный иск подан для ограничения права ответчика, являющегося добросовестным приобретателем, на ведение строительной деятельности на земельном участке. Просил отказать в удовлетворении исковых требований. 

Представители третьих лиц ООО «Отделфинстрой», администрации г. Чебоксары, ООО «Премиум инжиниринг», Управления Росреестра по Чувашской Республике, третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, надлежащим образом извещённые о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Чебоксары ООО «Отделфинстрой» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 16-этажного жилого дома №4/1 по ул. Гастелло г. Чебоксары (позиция 1А), 29 октября 2008 г. - 16-этажного жилого дома №4 по ул. Гастелло г. Чебоксары (позиция 1Б), 23 декабря 2008 г. - 16-этажного жилого дома №4/2 по ул. Гастелло г. Чебоксары (позиция 1В), построенных на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...> являлось ООО «Отделфинстрой».

В последующем на основании заявления ООО «Отделфинстрой» от 16 октября 2008 г. земельный участок с кадастровым номером № разделён на земельные участки с кадастровыми номерами № и №. 

Согласно выписке из ЕГРН от 27 марта 2019 г. и сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от 14 мая 2018 г. ООО «Отделфинстрой» с 16 октября 2009 г. по 22 июля 2010 г. являлось собственником земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешённого использования – для строительства трёх 16-этажных домов. Объект недвижимости снят с кадастрового учёта ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, разделен на земельные участки с кадастровыми номерами №.

Согласно сообщению Управления Росреестра по Чувашской Республике земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресам: 

<

адрес>, дома №№4, 4/1, 4/2 под многоквартирными жилыми домами сформированы и поставлены на кадастровый учёт. 

ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Отделфинстрой» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешённого использования – многоквартирные многоэтажные жилые дома в 6-16 этажей. Данный объект недвижимости снят с кадастрового учёта – ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Отделфинстрой» (продавцом) и ФИО4, ФИО5 (покупателями) заключен договор купли-продажи земельного участка, предметом которого выступает один из образованных земельных участков с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Государственная регистрация права общей долевой собственности покупателей на данный земельный участок имела место ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО5 (продавцами) и ООО «Премиум инжиниринг» (покупателем) заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Государственная регистрация права собственности покупателя на данный земельный участок имела место ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Премиум инжиниринг» (продавцом) и ФИО6 (покупателем) заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Государственная регистрация права собственности покупателя на данный земельный участок имела место ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавцом) и ФИО7 (покупателем) заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Государственная регистрация права собственности покупателя на данный земельный участок имела место ДД.ММ.ГГГГ

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в последующем ДД.ММ.ГГГГ земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, объединены ФИО7, в связи с чем образован земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (продавцом) и ФИО8 (покупателем) заключён договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: 

<

адрес> регистрация права собственности покупателя на данные земельные участки имела место ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, ФИО9 (продавцами) и ФИО2 (покупателем) заключён договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 21:№, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

В последующем земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, объединены ФИО2, в связи с чем образован земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ул. Николая Гастелло, с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), собственником которого с ДД.ММ.ГГГГ является ответчик ФИО2, что следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ 

Судом установлено, что на части земельного участка, расположенной в границах принадлежащего ответчику ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

...> находится физкультурно-оздоровительная баскетбольная площадка. 

Из сообщения администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ за № главным архитектором 

<

адрес> был согласован чертёж плана благоустройства и озеленения рабочего проекта на строительство группы жилых домов поз. 1А, 1Б, 1В, на котором были отображены две спортивные площадки, в том числе на земельном участке с кадастровым номером №. 

Из сообщения ООО «Отделфинстрой» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что строительство физкультурных площадок (баскетбольной площадки) велось обществом за счёт средств дольщиков, инвесторов и собственных средств, при этом представлена копия рабочего проекта группы жилых домов поз. 1А, 1Б, 1В по 

<

адрес>. 

Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ТСН «Аврора» осуществляет управление многоквартирными домами №№4, 4/1, 4/2 по 

<

адрес>, что подтверждается скриншотом общедоступных сведений в сети интернет на сайте http://www.jkh.cap.ru (Портал ЖКХ Чувашии).

В рамках настоящего дела ТСН «Аврора» заявлены исковые требования к ФИО2 о признании общей долевой собственности собственников жилых (нежилых) помещений многоквартирных домов №№4, 4/1, 4/2 по ул. Гастелло г. Чебоксары на земельный участок и признании отсутствующим права собственности на часть земельного участка, расположенную в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Чувашская Республик, 

<

адрес>, ул. Николая Гастелло, по тем основаниям, что с момента регистрации права собственности первой квартиры в 2009 г. участники долевого строительства домов №№4, 4/1, 4/2 по ул. Гастелло г. Чебоксары стали участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты долевого строительства, в том числе и физкультурно-оздоровительная баскетбольная площадка. При этом земельный участок в силу закона бесплатно перешёл в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах. Поэтому, дальнейшее межевание земельного участка с кадастровым номером № без согласия собственников указанных многоквартирных домов произведено незаконно, а договоры купли-продажи выделенной из него части (спорного участка) являются ничтожными в силу требований п.2 ст.168 ГК РФ, поскольку нарушают требования закона и посягают на охраняемые законом интересы, а именно нарушено право общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов.

Разрешая данные исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 той же статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В рамках настоящего дела сторона истца полагает, что все приведённые выше сделки купли-продажи земельного участка, на которой располагается физкультурно-оздоровительная баскетбольная площадка, построенная ООО «Отделфинстрой» за счёт средств участников долевого строительства являются ничтожными, при этом ссылается на положения п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ, которые предусматривают, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Между тем, в рассматриваемом случае в ЖК РФ не указано на ничтожность сделок, совершённых в отношении земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, вследствие этого приведённые выше сделки являются оспоримыми. 

Поскольку стороной истца в рамках настоящего дела в качестве основания иска указывается лишь на ничтожность сделок, которые являются оспоримыми, при этом на разрешение суда не поставлены соответствующие требования, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. 

Кроме того, суд отмечает, что земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресам: 

<

...> дома №№4, 4/1, 4/2, под многоквартирными жилыми домами сформированы и поставлены на кадастровый учёт. Соответственно, в настоящее время право общей долевой собственности собственников помещений распространяется лишь на указанные земельные участки. 

В рассматриваемом случае ООО «Отделфинстрой» реализовало своё право распоряжаться земельным участком с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, который принадлежал ему на праве собственности. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Товарищества собственников недвижимости «Аврора» к ФИО2 о признании общей долевой собственности собственников жилых (нежилых) помещений многоквартирных домов №№4, 4/1, 4/2 по ул. Гастелло г. Чебоксары на земельный участок и признании отсутствующим права собственности на земельный участок отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики путём подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Н. Мордвинов

Мотивированное решение составлено 21 июня 2019 года.