Дело №RS0№-39 

13 августа 2025 года 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Каменкова М.В.,

при секретаре Богдановой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банк Дом.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, об обращении взыскания на предмет залога,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Банк Дом.РФ» обратилось в суд с иском, уточнённым в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, об обращении взыскания на предмет залога.

Истец мотивировал свои требования тем, что между ОАО «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» и ответчиком заключен кредитный договор №70512 от 08.05.2013, по условиям которого банк предоставил ответчику кредит в размере 2200000 руб. для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> Обеспечением исполнения обязательств по предоставлению кредита является залог (ипотека) в силу закона квартиры, приобретаемой за счет кредитных денежных средств. Вышеуказанная квартира принадлежит на праве собственности ответчику. Ответчик осуществлял исполнение своих обязательств ненадлежащим образом, платежи вносились несвоевременно и не в полном объёме, образовалась задолженность.

Ответчик на дату заключения кредитного договора являлся участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС), поэтому отплата по кредитному договору осуществлялась за счет средств целевого жилищного займа ФГКУ «Росвоенипотека» за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете заёмщика.

В обеспечение исполнения обязательств по договору целевого жилищного займа квартира находится в залоге в силу закона у РФ в лице Уполномоченного органа - ФГКУ «Росвоенипотека». При этом, в соответствии со ст.77 Закона об ипотеке требования Уполномоченного органа удовлетворяются после удовлетворения требований Кредитора.

Банк просил расторгнуть кредитный договор и взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженность по вышеуказанному кредитному договору в размере 1383251 руб. 40 коп., проценты за пользование кредитом с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу. Обратить взыскание на предмет ипотеки путем реализации с публичных торгов квартиры, принадлежащей на праве собственности ответчику, установив начальную продажную цену в размере 5007200 руб., что составляет 80% от рыночной стоимости заложенного имущества. с ответчика в пользу истца расходы по госпошлине в размере 68833 руб.

Впоследствии ФГКУ «Росвоенипотека», обратилась в суд с заявлением о вступлении в дело, в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФГКУ «Росвоенипотека» и ответчиком был заключен договор целевого жилищного займа №, предоставляемого участнику НИС жилищного обеспечения военнослужащих на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. №, предоставленного ОАО «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк», для приобретения ответчиком жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном счете ответчика.

Квартира приобретена с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита и, на основании п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ (далее - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), п. 18 правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370, п. 4 Договора ЦЖЗ, считается находящейся одновременно в залоге у Кредитора и у третьего лица с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворяются после удовлетворения требований Кредитора.

По состоянию на 21.01.2025 сведения об исключении ответчика участника НИС из реестра, а также сведения о внесении изменений в реестр в ФГКУ «Росвоенипотека» не поступали. 

По состоянию на 26.11.2024 сумма денежных средств, перечисленных ФГКУ «Росвоенипотека» по договору ЦЖЗ составляет 3958565 руб. 79 коп., которую ФГКУ «Росвоенипотека» взыскать с ответчика указанную выше задолженность, взыскание произвести в том числе путем обращения взыскания на заложенную квартиру с установлением начальной продажной цены путем продажи с публичных торгов.

Определением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 04.02.2025 ФГКУ «Росвоенипотека» привлечено в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания в надлежащем порядке.

В соответствии с п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю; сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п.68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения; риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

В соответствии с п.68 указанного Постановления статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства корреспонденцией является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само совершеннолетнее физическое лицо.

В силу ч.5 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Руководствуясь ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с формированием и использованием средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", согласно пункту 2 статьи 3 которого, участниками накопительно-ипотечной системы являются военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников.

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 20 апреля 2005 г. N 449 "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 22 декабря 2005 г. N 800 "О создании федерального государственного учреждения "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны РФ функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование указанной НИС в ведении Министерства обороны РФ создано федеральное государственное учреждение ФГКУ «Росвоенипотека», которое выступает по всем сделкам в интересах Российской Федерации.

Таким образом, в правоотношениях с военнослужащими - участниками накопительно-ипотечной системы и кредитными учреждениями ФГКУ «Росвоенипотека» как уполномоченный орган действует в интересах Российской Федерации.

В соответствии с ч. 6 ст. 14 Федерального закона от 20.08.2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", источником предоставления участнику накопительно-ипотечной системы целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника.

Из материалов дела следует, что 29.05.2013 по договору купли-продажи объекта недвижимости ответчиком собственность приобретена квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, за счет денежных средств, предоставленных ОАО «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» в кредит согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и средств целевого жилищного займа, согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ (далее ЦЖЗ, Договор ЦЖЗ соответственно), а также личных денежных средств.

08.05.2013 между ОАО «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» и ответчиком заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере 2200000 руб., на срок 168 мес., под 9,5% годовых на приобретение объекта недвижимости. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог, приобретаемого жилого помещения.

Судом установлено, что ответчик в период прохождения военной службы 08.05.2013 года заключил с ФГКУ «Росвоенипотека» (займодавец) года договор целевого жилищного займа №, предоставляемого участнику НИС жилищного обеспечения военнослужащих на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, предоставленного ОАО «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк», для приобретения ответчиком жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном счете ответчика.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика перед заимодавцем в рамках настоящего договора является ипотека жилого помещения, возникающая в силу закона с даты государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру.

Погашение целевого жилищного займа осуществляется заимодавцем в случаях и в порядке, которые установлены Федеральным законом и Правилами (п. 6 Договора).

Перечисление денежных средств в размере 3958565 руб. 79 коп. по договору ЦЖИ, и подтверждается карточкой учета средств и расчетов за период с 23.05.2013 по 15.02.2024.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно ст. 388 ГК РФ перемена лиц в обязательстве связана с переходом прав и обязанностей, вытекающих из договорных отношений, от старого кредитора к новому.

В соответствии с абз.4 п.1 ст.48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на обездвиженную документарную закладную или электронную закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на соответствующую закладную. При этом отметка на документарной закладной о ее новом владельце не делается.

В силу п.2 ст.48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

В настоящее время законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем является АО «Банк Дом.РФ», что подтверждается материалами дела.

Согласно иску, ответчиком надлежаще не исполняются обязательства по кредитному договору, платежи своевременно и в полном объеме не вносятся, в результате чего образовалась задолженность в размере 1383251 руб. 40 коп., из которой: основной долг – 1288067 руб. 83 коп., проценты – 76279 руб. 21 коп., неустойка 18904 руб. 36 коп.

В адрес заемщика было направлено требование о досрочном истребовании задолженности, намерении расторгнуть кредитный договор, однако ответчик задолженность по кредиту в полном объеме не погасил.

Доказательств погашения задолженности перед Банком, наличия задолженности в меньшем размере ответчики в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представили.

Расчет задолженности по кредитному договору, представленный истцом проверен, судом признан правильным и соответствующим условиям договора.

При установленных по делу обстоятельствах, суд находит требования АО «Банк Дом.РФ» о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

Истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование кредитом по дату вступления в силу решения суда. Поскольку с вступлением решения суда кредитный договор будет считаться расторгнутым, проценты за пользование кредитом подлежат начислению по дату действия кредитного договора.

Разрешая требования ФГКУ «Росвоенипотека» суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 8 Правил ведения именных накопительных счетов участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 07 ноября 2005 года N 655 "О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", основанием для закрытия уполномоченным федеральным органом именного накопительного счета является исключение военнослужащего из реестра участников НИС.

Согласно п. 75 Правилам предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 N 370 (в ред. от 25.05.2017), при исключении из реестра участников участника, у которого не возникло право на использование накоплений в соответствии со статьей 10 Федерального закона, участник возвращает уполномоченному органу: а) средства целевого жилищного займа; б) средства, учтенные на именном накопительном счете участника и перечисленные уполномоченным органом в погашение обязательств по ипотечному кредиту после возникновения основания для исключения участника из реестра участников (далее - излишне перечисленные средства).

В силу п. 8 и п. 9 Договора целевого жилищного займа, в случае если Заемщик досрочно уволен с военной службы и у него не возникли основания, предусмотренные пунктами 1,2 и 4 статьи 10 Федерального закона, целевой жилищный заем (средства, указанные в пункте 3 настоящего договора) подлежит возврату Заимодавцу в порядке, установленном Правилами, с начислением на сумму остатка процентов по ставке, равной ставке рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату возникновения оснований для исключения Заемщика из реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Средства целевого жилищного займа и (или) средства, учтенные на именном накопительном счете Заемщика и перечисленные Заимодавцем в погашение обязательств по ипотечному кредиту после возникновения основания для исключения Заемщика из реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, подлежат возврату Заимодавцу в порядке и случаях, которые установлены Правилами.

В силу пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 20.08.2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" при досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у него не возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 статьи 10 настоящего Федерального закона, начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа. При этом уволившийся участник накопительно-ипотечной системы обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы в погашение целевого жилищного займа, а также уплатить проценты по этому займу ежемесячными платежами в срок, не превышающий десяти лет. Процентный доход по целевому жилищному займу является доходом от инвестирования. Проценты начисляются на сумму остатка задолженности по целевому жилищному займу.

В силу ст.ст. 307, 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться в срок и надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств, вместе с тем, ответчик принятые на себя обязательства не исполнил.

В соответствии с пп. "г" п. 70 «Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов», утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 N 370 (по состоянию на 26.06.14.), при нарушении сроков возврата задолженности участник платит уполномоченному органу неустойку в виде пеней в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку денежные средства, представленные ответчику, являются собственностью РФ, в случае расторжения кредитного договора и обращении взыскании на жилое помещение, приобретённое в том числе за счет средств целевого жилищного займа, денежные средства подлежат возврату займодавцу.

Размер задолженности подтвержден совокупностью собранных по делу доказательств, судом проверен и признан арифметически верным, ответчиком не оспорен. Доказательства отсутствия задолженности либо наличия задолженности в меньшем размере ответчик в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

При установленных по делу обстоятельствах, суд находит требования ФГКУ «Росвоенипотека» о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа в размере 3958565 руб. 79 коп., подлежащими удовлетворению за счет денежных средств от реализации квартиры, которая является предметом залога, взыскание задолженности в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» за счет собственных денежных средств ответчика суд не усматривает.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 октября 1998 года N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" и пунктом 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, которые могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

Суд также находит подлежащими удовлетворению требования АО «Банк ОМ.РФ» и ФГКУ «Росвоенипотека» в части обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи квартиры с публичных торгов, по следующим основаниям.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п.1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

По нормам ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 10 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 года N 370, жилое помещение (жилые помещения), приобретенное участником по договору купли-продажи с использованием целевого жилищного займа, находится в залоге (ипотеке) в силу закона у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение (жилые помещения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 43 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 46 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил.

Согласно ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений). При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

В силу п. 5 ст. 54. 1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п.1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Поскольку заемщиком обязательства по кредитному договору не исполняются, ответчик имеет задолженность, суд приходит к выводу о том, что требования об обращении взыскания на предмет ипотеки путем реализации с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 вышеуказанного закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

АО «Банк ДОМ.РФ» представил в материалы дела отчет об оценке №-ПА/43 от 25.09.2024 года, согласно которому рыночная стоимость указанной квартиры составляет 6259000 руб.

Доказательств, подтверждающих иную стоимость спорного имущества, сторонами не представлено.

Учитывая, что указанная квартира находится одновременно в залоге у ФГКУ «Росвоенипотека» и АО «Банк ДОМ.РФ», суд полагает необходимым указать, что исходя из положений ст. 77 Закона об ипотеке, поскольку первичным залогодержателем является АО «Банк ДОМ.РФ», при этом у ФГКУ «Росвоенипотека» также возникло право на обращение взыскания на заложенное имущество, при реализации заложенного имущества, за счет денежных средств от реализации квартиры, в первую очередь подлежат удовлетворению требования АО «Банк ДОМ.РФ», во вторую очередь подлежат удовлетворению требования ФГКУ «Росвоенипотека». При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд считает возможным при установлении начальной продажной стоимости квартиры, руководствоваться отчетом об оценке №-ПА/43 от ДД.ММ.ГГГГ и определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 5 007 200 руб., что является 80% от рыночной стоимости имущества.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При подаче иска АО «Банк ДОМ.РФ» оплачена государственная пошлина в размере 68833 руб. 00 коп., что подтверждается материалами дела.

Поскольку требования АО «Банк ДОМ.РФ» удовлетворены в полном объеме, с ответчика подлежат взысканию в пользу О АО «Банк ДОМ.РФ» расходы по уплате госпошлины в размере 68833 руб. 00 коп.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить полностью.

Расторгнуть кредитный договор №70512 от 08.05.2013.

Взыскать с ФИО1 (№) в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН: 

<

***>) задолженность по кредитному договору №70512 от 08.05.2013 в размере 1383251 руб. 40 коп., из них основной долг – 1288067 руб. 83 коп., проценты за пользование кредитом – 76279 руб. 21 коп., пени-18904 руб. 36 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 68833 руб.

Взыскать ФИО1 (№) в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН: 

<

***>) проценты за пользование кредитом по ставке 11.5 % годовых, начисляемые на сумму остатка основного долга, за период с 23.09.2024 по дату вступления в силу решения суда по настоящему делу.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив следующий порядок его реализации – путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5007200 руб.

Заявление ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (№) в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» (ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 3958565 руб. 79 коп.

Взыскание вышеуказанной задолженности перед ФГКУ «Росвоенипотека» произвести путем обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> после удовлетворения требований АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН: 

<

***>).

В остальной части заявления ФГКУ «Росвоенипотека» отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 25.09.2025.