Дело № 2-1157/2020

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21.09.2020 года

Промышленный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Хлопиной И.В., при секретаре Головиной А.В., с участием представителя истца ФИО1, ответчицы ФИО2, ее представителя ФИО3,. третьего лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2 о взыскании долга по договору купли-продажи и по встречному иску ФИО2 к ФИО5 о признании дополнительного соглашения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ответчице о взыскании долга по договору купли-продажи. В обоснование иска указал, что 17.03.2020 года между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 241 кв.м. по 

<

адрес> г.Оренбурга, жилого дома площадью 55,3 кв.м. по 

<

адрес> и земельного участка. По договору истец продал объекты недвижимости за 900.000 рублей, из которых: 700.000 рублей за жилой дом площадью 241 кв.м., 100.000 рублей за второй дом и 100.000 рублей за земельный участок. По условиям договора расчет производится в день получения договора купли-продажи с отметкой о переходе права собственности к ФИО2 Переход права собственности зарегистрирован 26.03.2020 года, но оплату по договору ответчица не произвела. На этом основании просил взыскать с ответчицы в свою пользу 900.000 рублей долга и расходы по оплате госпошлины.

В последующем ФИО5 свои исковые требования дополнил, просит взыскать с ответчицы 4.542.056 рублей долга по договору купли-продажи недвижимости и дополнительному соглашению, ссылаясь на то, что по дополнительному соглашению от 28.04.2020 года к договору купли-продажи от 17.03.2020 года сторонами предусмотрена оплата за произведенные продавцом до продажи неотделимые улучшения в сумме 5.600.000 рублей. Ответчица свои обязательства выполнила частично. 28.04.2020 года истцу было передано 215.000 рублей и 14.000 долларов, что по курсу на 28.04.2020 года составило 1.042.944 рубля. Кроме этого, ответчицей в марте 2020 года при продаже ей квартиры по 

<

адрес> были переданы деньги в сумме 2.400.000 рублей, при стоимости квартиры в 1.700.000 рублей, соответственно за проданные дома и земельный участок ответчицей оплачено дополнительно 700.000 рублей. Всего ответчица уплатила 1.042.944 +215.000+700.000, задолженность составляет 4.542.026 рублей.

Ответчица ФИО2 обратилась в суд со встречным иском о признании дополнительного соглашения к договору купли-продажи недействительным. В обоснование указывает, что фактическим собственником жилых домов и земельного участка являлась ФИО4, с которой ответчица была в доверительных отношениях. Юридически недвижимость была оформлена на ФИО5, который жил с ФИО4 в гражданском браке. ФИО2 договорилась с истцом, что он продает ей домовладение и получает 900.000 рублей. С ФИО4 она договорилась, что деньги за домовладение отдает ей, т.к. она является фактическим собственником и квартиру по 

<

адрес>. Недвижимое имущество находилось в залоге, для снятия обременения требовались деньги. ФИО2 передала истцу и ФИО4 3.200.000 рублей, ее деньгами был погашен залог. Затем 17.03.2020 года, по договору купли-продажи ответчица стала собственником домовладения, сразу же переехала туда жить, а истец переехал жить в квартиру по 

<

адрес>. Считает, что по сделке от 17.03.2020 года она полностью рассчиталась. Квартира ответчицы по 

<

адрес> была оценена в 3.300.000 рублей, эту квартиру ответчица отдала ФИО4 в счет оплаты за домовладение. При оформлении квартиры 28.04.2020 года, ФИО4 отдала ФИО5 1.300.000 рублей и он написал расписку, что с ним рассчитались полностью. Однако потом, истец подсунул ей другую расписку, это дополнительное соглашение от 28.04.2020 года, которое ответчица подписала не читая, т.к. не предполагала обмана со стороны истца. Поэтому, дополнительное соглашение считает недействительным. На 28.04.2020 года договор купли-продажи был полностью исполнен, обязательства прекращены, поэтому дополнительное соглашение является недействительным. Просит признать дополнительное соглашение от 28.04.2020 года к договору купли-продажи от 17.03.2020 года недействительным.

В судебное заседание ФИО5 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом. Ранее, в судебном заседании истец пояснил суду, что с 2016 года он стал собственником жилых домов и земельного участка по 

<

адрес>. Жилой дом площадью 241 кв.м. находился в залоге у Банка по кредитному договору с третьим лицом, где истец выступил поручителем и залогодателем. По кредитному договору пошла просрочка, Банк требовал уплаты задолженности, в ином случае обращения взыскания на дом. В связи с этими обстоятельствами, истец решил дом продать, чтобы погасить задолженность перед Банком. Продажей домовладения занималась его бывшая гражданская жена ФИО4, в этот период времени истец уезжал в 

<

данные изъяты>. Покупателя на дом нашла ФИО4, цену домовладения они согласовали в 6.500.000 рублей. Истец присутствовал только при подписании договора купли-продажи. В договоре указали цену недвижимости в 900.000 рублей, чтобы не платить налог. Для оформления купли-продажи с большого дома необходимо было снять залог. В 2019 году истец и ФИО4 купили квартиру по 

<

адрес> которая была оформлена на ФИО4 Между ответчицей и ФИО4 был заключен договор купли-продажи этой квартиры, по которому ФИО2 передала ФИО4 2.400.000 рублей, эти деньги были внесены в Банк в погашение задолженности по кредиту, еще 600.000 рублей на погашение долга истец заплатил из собственных средств. После этого обременение с дома было снято и подписан договор купли-продажи с ответчицей. У ответчицы на тот момент денег не было, она сказала, что рассчитается с истцом позже. Фактически за дома до совершения сделки он получил деньги от ФИО4 в сумме 2.400.000 рублей. ФИО2 сказала ему, что все деньги за дом она отдала ФИО4 В апреле 2020 года истец и ответчица подписали к договору дополнительное соглашение на 5.600.000 рублей, т.к. ответчица с ним полностью не рассчиталась. Проект этого соглашения составлял юрист ответчицы. Почему в дополнительном соглашении указано про неотделимые улучшения дома, истец пояснить не может. 

Его представитель ФИО1, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что по договору купли-продажи недвижимости реальная стоимость объектов была установлена в 6.500.000 рублей, Указание цены договора в 900.000 рублей было выгодно ответчице, поэтому такая сумма указана в договоре. 3 млн. рублей, которые были внесены в банк на погашение долга, это личные денежные средства истца. Истец признает, что он получил частично оплату по договору купли-продажи. Поскольку полный расчет с ним произведен не был, сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи. Считает, что оснований для признания дополнительного соглашения недействительным не имеется, т.к. это соглашения было заключено ответчицей добровольно.

Ответчица ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО5 не признала, встречный иск поддержала. Пояснила, что о купле-продаже недвижимости она договаривалась с ФИО4 Цена договора составляла 6.500.000 рублей, они договорились, что ответчица отдает 3.200.000 рублей наличными и оформляет в собственность ФИО4 свою квартиру по 

<

адрес>, которая была оценена в 3.300.000 рублей. Деньги в сумме 3.200.000 рублей ФИО2 отдала истицу и ФИО4 в своей квартире до заключения сделки, чтобы снять обременение с дома. Расписку с истца не взяла, т.к. доверяла ему. В обеспечение возврата денежных средств, между ответчицей и ФИО4 

Н.Х. был заключен договор купли-продажи квартиры по 

<

адрес>, по которому деньги фактически не передавались, а квартира была передана в собственность ФИО2. Обременение с дома было снято за счет денежных средств, которые отдала ответчица за дом в качестве аванса. Квартира по 

<

адрес> была переоформлена на ФИО4. После этого, ФИО2 продала квартиру по 

<

адрес> и деньги от продажи отдала ФИО4. При подписании дополнительного соглашения к договору купли-продажи истец ее обманул. Они должны были подписать дополнительное соглашение о том, что ФИО2 с истцом полностью рассчиталась, а ФИО5 дал ей подписать совсем другое соглашение, которое она подписала не читая, т.к. доверяла истцу. 

Ее представитель ФИО3 в судебном заседании пояснил, что фактическим собственником жилых домов и земельного участка являлась ФИО4, поэтому она занималась продажей этого имущества. Между ФИО4 и истцом состоялось соглашение, что по договору купли-продажи он получает только 900.000 рублей, остальные деньги забирает ФИО4. Поэтому в договоре указано, что имущество продается за 900.000 рублей. Оплату за домовладение истец получил в полном размере. Дополнительное соглашение к договору считает недействительным, никаких улучшений в доме не производилось, при заключении соглашения, ФИО5 обманул ответчицу, дал ей на подпись дополнительное соглашение с другим текстом. Договор купли-продажи между сторонами был полностью исполнен, дополнительное соглашение к договору, который был исполнен не может заключаться.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО5 не признала. Пояснила, что она и истец состояли в фактических брачных отношениях более 20 лет, имеют троих детей. Жилой дом по 

<

адрес> площадью 55 кв.м. и земельный участок изначально покупала она. Потом на свои денежные средства ФИО4 построила большой дом, где жила вместе с ФИО5. Для того, чтобы уехать на заработки за границу, в 2017 году истец попросил переоформить на него недвижимое имущество. Между ними был заключен формальный договор купли-продажи, по которому собственником домов и земельного участка стал истец. Выезд за границу ему не разрешили, ФИО4 стала говорить о том, чтобы переоформить имущество снова на нее. Потом, истец заложил большой дом в пользу банка, по кредитному договору со своим знакомым. По кредиту образовалась просрочка, которую нужно было погасить, чтобы не потерять дом. Из-за этого между ней и истцом начались ссоры, ФИО4 стала искать на дома покупателей. ФИО2 согласилась купить домовладение за 6.500.000 рублей. Для погашения долга перед банком требовалось внести 3 млн.рублей. ФИО2 в счет оплаты за дома передала им 3.200.000 рублей, которыми был погашен долг перед банком и снято обременение. В тоже время ФИО4 переоформила свою квартиру по 

<

адрес> на ответчицу. Поскольку у истца и ФИО4 трое совместных детей, истец согласился, что в счет оплаты за недвижимость ответчица переоформляет на ФИО4 свою квартиру по 

<

адрес>, которая была оценена в 3.300.000 рублей. После заключения договора купли-продажи от 17.03.2020 года, ФИО2 продала квартиру по 

<

адрес> и денежные средства от продажи перечислила ей. При заключении договора купли-продажи квартиры по 

<

адрес> 28.04.2020 года, ФИО4 передала истцу 14.000 долларов и 215.000 рублей. После чего истец написал расписку, что расчет за дом с ним произведен в полном размере, а также, что он не претендует на квартиру по ул. Орлова, которая оформляется на ФИО4. Истец обещал, что напишет ФИО2 расписку о полном расчете за недвижимость, но обманул ее. Встречный иск ФИО2 просит удовлетворить, считает, что дополнительное соглашение к договору купли-продажи является недействительным. 

Выслушав в судебном заседании пояснений сторон, их представителей, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Установлено, что 17.03.2020 года, между ФИО5 и ФИО2 был заключен письменный договор купли-продажи, по которому истец продал ответчице жилой дом площадью 241,8 кв.м. по 

<

адрес> г.Оренбурга, жилой дом площадью 55,3 кв.м. по 

<

адрес> и земельный участок по 

<

адрес>, на земельном участке расположен жилой дом №.

По условиям договора (п.10), объекты недвижимости продаются за 900.000 рублей, из которых сумма в размере 700.000 рублей за жилой дом площадью 241,8 кв.м., 100.000 рублей за жилой дом площадью 55,3 кв.м. и 100.000 рублей за земельный участок. Расчет между сторонами будет произведен в день получения настоящего договора с отметкой о переходе права собственности к Покупателю. 

Переход права собственности по договору зарегистрирован в установленном законом порядке 26.03.2020 года.

28.04.2020 года ФИО5 и ФИО2 подписали дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 17.03.2020 года. 

В дополнительном соглашении указывается, что за время эксплуатации жилого дома продавцом произведены неотделимые улучшения, которые увеличили стоимость жилого дома с земельным участком. Стоимость данных улучшений стороны по обоюдному согласию оценивают в 5.600.000 рублей. Обозначенная сумма передается покупателем продавцу путем передачи денежных средств с написанием расписки за неотделимые улучшения. В случае расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным в судебном порядке по обстоятельствам, возникшим до его заключения, по вине или инициативе продавца или третьих лиц, продавец обязуется возместить покупателю денежные средства, являющиеся предметом настоящего соглашения в полном размере. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора купли-продажи от 17.03.2020 года. 

Со стороны ответчицы письменные доказательства подтверждающие, что она произвела с истцом расчет по договору купли-продажи недвижимого имущества, суду не представлены.

Вместе с тем, истец в своем исковом заявлении и в судебном заседании подтвердил, что по договору купли-продажи от 17.03.2020 года он получил от ответчицы 1.257.941 рубль - 28.04.2020 года и 2.400.000 рублей в марте 2020 года, которыми истец погасил в Банке ипотеку на жилой дом площадью 241 кв.м.

На основании ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Никто не должен извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст. 1 ГК РФ).

Как указывается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.01.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Судом установлено, что между истцом и ответчицей ФИО2 при заключении договора купли-продажи жилых домов и земельного участка была достигнута договоренность о том, что ответчица покупает недвижимое имущество за 6.500.000 рублей. 

Между тем, в договоре купли-продажи стороны указали, что стоимость всех объектов недвижимости составляет 900.000 рублей. 

В соответствии с Законом, продажа жилого помещения, находившегося в собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от времени и оснований ее приобретения), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты налога на доходы физических лиц.

Как пояснил суду ФИО5, в договоре купли-продажи стоимость имущества была указана в 900.000 рублей, чтобы не оплачивать налог.

С учетом изложенного, суд усматривает в действиях истца при заключении договора купли-продажи и дальнейших действиях по защите своего права злоупотребление правом, поскольку при заключении договора, истец умышленно занизил стоимость продаваемого имущества, чтобы не платить налог.

Кроме того, судом установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25.03.2010 года собственником жилого дома литер АА1 и земельного участка по 

<

адрес> являлась ФИО4

11.12.2017 года между ФИО6 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи этих жилых домов и земельного участка, по которому право собственности перешло к истцу (том 2 л.д.32-33).

Условия договора от 11.12.2017 года идентичны условиям договора, который был заключен между истцом и ФИО2, в том числе, указано, что недвижимое имущество продается по цене 900.000 рублей. 

В материалах дела имеется расписка от 28.04.2020 года, в которой истец указывает, что он получил от ФИО4 денежную сумму в размере 1.300.000 рублей в качестве полного и окончательного расчета за проданный жилой дом по 

<

адрес> г.Оренбурга. Своей подписью подтверждает, что на квартиру, расположенную по 

<

адрес>, которая будет находиться на праве собственности у ФИО4 не претендует, каких-либо прав проживания не имеет и дает обязательство не совершать действия направленные на оспаривание за ней права собственности в судебных инстанциях. Обязуется выписаться из указанной квартиры в течение 10 рабочих дней, с даты подписания настоящей расписки. 

Таким образом, расписка, написанная ФИО5, подтверждает, что ФИО2 в счет оплаты по договору купли-продажи от 17.03.2020 года уплатила истцу денежные средства в сумме 3.200.000 рублей и передала в собственность ФИО4 свою квартиру по 

<

адрес>, о чем истцу было известно, и с чем он был согласен. 

При таких обстоятельствах, суд полагает что, предъявляя к ответчице требования о взыскании оплаты по договору, истец злоупотребляет своим правом, поэтому его права по настоящему делу защите не подлежат на основании п.2 ст. 10 ГК РФ. 

Встречный иск ФИО2 о признании дополнительного соглашения от 28.04.2020 года недействительным, удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. 

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Доводы ответчицы о том, что ФИО5 обманул ее, поскольку они должны были подписать другое дополнительное соглашение, о том, что ФИО2 с ним полностью рассчиталась, суд не может принять во внимание. Доказательства обмана со стороны ФИО5 суду не представлены.

По правилам ст. 450,452 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 17.03.2020 года подписано обеими сторонами, письменная форма дополнительного соглашения соблюдена. 

С доводами ответчицы и ее представителя о том, что дополнительное соглашение подлежало регистрации в Управлении Росреестра, суд согласиться не может, т.к. договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит, государственной регистрации подлежит только переход права собственности. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В иске ФИО5 к ФИО2 о взыскании долга по договору купли-продажи отказать.

Во встречном иске ФИО2 к ФИО5 о признании дополнительного соглашения недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный райсуд г.Оренбурга в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 29.09.2020 года