КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-145/2021

УИД 39ОS0000-01-2021-000118-39

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

13 августа 2021 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А. 

при секретаре – Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд 16 апреля 2021 года с административным иском к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости вышеперечисленных земельных участков, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

- с 15 апреля 2016 года – земельные участки с кадастровым номером №, площадью 75 176 кв.м, с кадастровым номером № площадью 75 589 кв.м, с кадастровым номером № площадью 94 235 кв.м, с кадастровым номером №, площадью 777 173 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов промышленности и иных объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур (нефтепереработка);

- с 28 апреля 2018 года - земельный участок с кадастровым номером № площадью 63 864 кв.м, из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование – обслуживание автотранспорта, для размещения объектов транспорта.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков из состава земель населенных пунктов в следующих размерах: с кадастровым номером № – 23 230 887, 52 руб., с кадастровым номером № – 23 341 127, 31 руб., с кадастровым номером № – 28 298 770,5 руб., с кадастровым номером № – 256 303 883,67 руб.

Сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 6 февраля 2020 года и подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2020 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2018 года № 704 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2018 года, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 22 745 802, 24 руб.

Сведения о соответствующей кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 10 января 2019 года и подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2019 года.

Установленная по результатам массовой оценки кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчетам об оценке оценщика ООО «Декорум» ФИО2 от 30 декабря 2020 года № 380-12/20, № 381-12/20 составляет:

- с кадастровым номером № – 5 040 000 руб.;

- с кадастровым номером № - 5 060 000 руб.;

- с кадастровым номером № – 6 310 000 руб.;

- с кадастровым номером № – 50 500 000 руб.;

- с кадастровым номером № - 16 350 000 руб.

Такая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика ООО «Декорум» ФИО2 от 30 декабря 2020 года № 380-12/20 составляет реальную рыночную стоимость земельных участков в следующих размерах:

- с кадастровым номером № – 5 040 000 руб.;

- с кадастровым номером № - 5 060 000 руб.;

- с кадастровым номером № – 6 310 000 руб.;

- с кадастровым номером № – 50 500 000 руб.; 

- с кадастровым номером № - 16 350 000 руб.

Существенное превышение установленной кадастровой стоимости земельных участков по отношению к их рыночной стоимости нарушает, по утверждению административного истца, его право на определение налоговой базы по земельному налогу в экономически обоснованном размере.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования «Мамоновский городской округ», ФГБУ «ФКП Росреестра», Банк «ВТБ» (с учетом государственной ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером №).

Определением суда от 21 мая 2021 года удовлетворены ходатайства ФИО1 и администрации муниципального образования «Мамоновский городской округ»: по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

30 июня 2021 года в суд поступило заключение эксперта от 28 июня 2021 года, которым определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года в следующих размерах:

- с кадастровым номером № – 7 311 000 руб.;

- с кадастровым номером № – 7 351 000 руб.;

- с кадастровым номером № – 9 164 000 руб.;

- с кадастровым номером № – 70 474 000 руб.; 

а также рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года земельного участка с кадастровым номером № – 5 670 000 руб.

Определением от 1 июля 2021 года производство по делу возобновлено.

15 июля 2021 года в суд поступило уточненное административное исковое заявление, в котором ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» указано в качестве заинтересованного лица, а административные исковые требования уточнены в соответствии с заключением эксперта.

В судебном заседании представители административного истца – ФИО3 и ФИО4 уточненные требования поддержали.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - ФИО5 возражала против административного иска, представив письменные пояснения на заключение эксперта, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявила.

Представитель администрации муниципального образования «Мамоновский городской округ» - ФИО6 не возражала против установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявила.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания и (или) о приобщении к делу новых доказательств не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей административного истца, администрации муниципального образования «Мамоновский городской округ» и ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», показания эксперта ФИО7, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат вышеперечисленные земельные участки (т. 1 л.д. 16-25).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 28 декабря 2020 года кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов установлена в следующих размерах: с кадастровым номером № – 23 230 887, 52 руб., с кадастровым номером № – 23 341 127, 31 руб., с кадастровым номером № – 28 298 770,5 руб., с кадастровым номером № – 256 303 883,67 руб.

Сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 6 февраля 2020 года и подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 11-14).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2018 года № 704 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2018 года, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 22 745 802, 24 руб.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 декабря 2020 года сведения о соответствующей кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 января 2019 года и подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2019 года (т. 1 л.д. 15).

Досудебный порядок урегулирования спора для физических лиц законом не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец, являясь собственником земельных участков, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.

В силу пункта 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Таким образом, существенное различие между кадастровой стоимостью земельных участков, установленной без учета их индивидуальных характеристик, и рыночной стоимостью объектов влечёт за собой определение налоговой базы по земельному налогу в экономически необоснованном размере, в связи с чем у ФИО1 имеется законное право требовать установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

Согласившись с заключением эксперта, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Из содержания экспертного заключения и показания эксперта ФИО7 видно, что рыночная стоимость участков определена экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Отказ от применения затратного и доходного подходов мотивированы экспертом.

Оценивая земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, № из состава земель населенных пунктов, эксперт указал, что предложения по продаже земельных участков, аналогичных объектам исследования, крайне ограничены на дату проведения оценки, в связи с чем в результате исследования рынка подобрано 4 наиболее сопоставимых объекта-аналога – незастроенных земельных участков из земель населенных пунктов, разрешенное использование –промышленное назначение, из которых 1 объект-аналог расположен в 

<

...> объект-аналог – в 

<

...> объект-аналог – в г.Светлый и 1 объект-аналог – в пос.Логвино Зеленоградского района Калининградской области.

Экспертом проведены корректировки на торг и на местоположение, размер корректировок определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости – 2018 под ред. Л.А. Лейфера.

Эксперт принял во внимание, на объекте-аналоге № 2 расположено нежилое здание в аварийном состоянии, предназначенное под снос, однако поскольку объектом оценки является непосредственно земельный участок, его общее состояние принято типичным.

Возражения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о необходимости применения повышающей корректировки 7,5% в отношении этого объекта-аналога согласно данных НКО «Статриелт» сами по себе не свидетельствуют о недостоверности выводов эксперта при том, что мнение названной некоммерческой организации не является Федеральными стандартами оценки.

Кроме того, как указывает ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», объект-аналог № 3, расположенный в г.Светлый Калининградской области, относится к сегменту рынка «Сельскохозяйственное производство», что свидетельствует о несопоставимости оцениваемых участков и объекта-аналога № 3 по сегменту рынка и разрешенному использованию.

Однако объективных данных в обоснование этого довода не представлено, а из генерального плана Светловского городского округа видно, что весь объект-аналог № 3 расположен в функциональной зоне производственного использования, а согласно правилам землепользования и застройки Светловского городского округа – в основном в территориальной зоне П-5 «Зона производственная с санитарно-защитной зоной 50 м».

В объявлении о продаже этого участка указано, что ранее земельный участок принадлежал ЗАО «Приморское» и на нем располагалось тепличное хозяйство; согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки МО «Светловский городской округ» земельный участок относится к производственной зоне.

Утверждения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о том, что расположенный в пос.Логвино Зеленоградского района объект-аналог № 4 относится к землям сельскохозяйственного производства, объективно не подтверждены.

В объявлении о продаже двух земельных участков общей площадью 6,7 га указано, что они относятся к промзоне.

Критикуя экспертное заключение в части выводов о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» сослалось на то, что при определении рыночной стоимости данного участка в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж экспертом необоснованно отобран объект-аналог № 4 (из общего количества объектов-аналогов – 4), выставленный на продажу в сентябре 2013 года, то есть значительно ранее даты оценки.

В то же время, из письменных пояснений эксперта и показаний эксперта в судебном заседании следует, что ссылка эксперта на дату публикации – 2017 год – обусловлена тем, что данное объявление сохранено в архиве эксперта в апреле 2017 года, участок действительно выставлен на продажу в 2013 году, дата последней актуализации объявления – январь 2019 года.

Доводы Учреждения, что для объекта-аналога № 1 необходима повышающая корректировка в размере 1,25 по критерию удаленности от автодороги, являются необоснованными, поскольку по данным публичной кадастровой карты доступ на объект оценки невозможен непосредственно с автодороги и осуществляется через территорию смежных земельных участков.

В качестве основных ценообразующих факторов в отношении земельных участков из состава земель промышленности эксперт указал на их местоположение, в частности, наличие инфраструктуры, транспортная доступность района (наличие подъездных асфальтовых путей от объекта до основных магистралей населенного пункта, интенсивность транспортного сообщения, удаленность от центра города), привлекательность района расположения.

Из заключения эксперта следует, что по основным ценообразующим факторам оцениваемый земельный участок с кадастровым номером № и объекты-аналоги, расположенные в Гурьевском (3 из 4 объектов-аналогов) и Гвардейском (1 объект-аналог) районах Калининградской области, сопоставимы.

Экспертом проведена корректировка на торг и на масштаб объекта, размер корректировок определен на основании Справочника оценщика недвижимости – 2017 под ред. Л.А. Лейфера.

Отказ от проведения иных корректировок по мотиву сопоставимости оцениваемых участков и объектов-аналогов обоснован экспертом.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемых земельных участках и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Привлеченный к участию в деле в качестве эксперта оценщик ФИО7 имеет стаж работы в оценочной деятельности – 13 лет, обладает специальными познаниями в сфере оценочной деятельности, в том числе по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Каких-либо данных о заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется. 

В порядке, установленном процессуальным законом, заключение эксперта не опровергнуто.

Так, судом неоднократно было разъяснено лицам, участвующим в деле, право заявлять ходатайства о назначении судебной экспертизы либо представлять доказательства иной величины рыночной стоимости оцениваемого участка.

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлено. 

Таким образом, представленные административным истцом доказательства, а также заключение эксперта объективно свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению земельного налога в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1, поданное в суд 16 апреля 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость следующих земельных участков из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов промышленности и иных объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур (нефтепереработка), по состоянию на 1 января 2019 года в размере их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером № площадью 75 176 кв.м - 7 311 000 руб.;

- с кадастровым номером № площадью 75 589 кв.м - 7 351 000 руб.;

- с кадастровым номером № площадью 94 235 кв.м - 9 164 000 руб.;

- с кадастровым номером № площадью 777 173 кв.м - 70 474 000 руб. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 63 864 кв.м, категория - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование – обслуживание автотранспорта, для размещения объектов транспорта, по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости – 5 670 000 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 августа 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова