№2-378/2021 

УИД 23RS0021-01-2021-000113-92

Решение

именем Российской Федерации

30 марта 2021 года ст. Полтавская

Судья Красноармейского районного суда Краснодарского края Кравченко Н.А.

с участием представителей ФИО2 - ФИО3, ФИО4

при секретаре Георгиевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Муниципального образования город Краснодар к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате;

встречное исковое заявление ФИО2 к администрации Муниципального образования город Краснодар о приостановлении начисления арендной платы,

установил:

Заместитель директора департамента муниципальной собственности и городских земель администрация муниципального образования город Краснодар ФИО5 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных требований ФИО5 сослался на то обстоятельство, что в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ООО «Финансы. Экономика. Строительство» земельного участка в 

<

адрес>» между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Финансы. Экономика. Строительство» от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №. 

Согласно п. 1.1. Договора арендодатель обязуется передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный в 

<

адрес> 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Финансы. Экономика. Строительство» переуступило свои права и обязанности по договору в пользу ФИО1 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 переуступил свои права и обязанности по договору в пользу ФИО2 Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ №. 

Согласно заключённого договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца (п.2.3.Договора). 

В соответствии с п. 2.6 Договора неиспользование земельного участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы. В нарушение условий Договора обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется. Согласно условий Договора, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня. Истцом предпринимались меры по досудебному урегулированию спора, однако ответчик никаких мер, направленных на погашение долга, не предпринял. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с исковыми требованиями.

ФИО5 просит суд взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 446 815, 62 рубля, пеню в размере 12 346,05 рублей, итого 459 161, 67 рублей.

В судебное заседание представитель администрации не явился, однако в материалах дела имеется заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

ФИО2 с исковыми требованиями не согласна, и обратилась со встречным иском. 

В судебном заседании представители ФИО2 - ФИО3, ФИО4 возражали против удовлетворения исковых требований, настаивали на удовлетворении встречных исковых требованиях в полном объеме. В обосновании встречного иска ФИО3 сослалась на то обстоятельство, что действительно в пользовании ФИО2 по договору уступки прав аренды находится земельный участок общей площадью 999 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный в 

<

адрес> 

Данный земельный участок предназначен для строительства гостиницы и находится в зоне озелененных территорий общего пользования в силу Генерального плана 

<

адрес>. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» земельный участок находится в общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2). 

До приведения в соответствие документов функционального зонирования и территориального планирования муниципального образования город Краснодар получение градостроительного плана невозможно, в связи с чем, возможность получения разрешения на строительство и использование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды отсутствует. 

Однако, несмотря на то, что ФИО2 не может использовать земельный участок по назначению, ей начисляется арендная плата. При этом, земельный участок не используется по вине администрации муниципального образования город Краснодар. По мнению ФИО2, ей неправомерно начислена арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 просит суд обязать администрацию муниципального образования город Краснодар приостановить начисление арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ до установления Генеральным планом муниципального образования город Краснодар и Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар градостроительных регламентов в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 999 кв.м, с видом разрешенного использования: «

<

адрес> направив ей дополнительное соглашение. 

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар ФИО6 возражала против удовлетворения встречных исковых требований и указала на то обстоятельство, что ФИО2 обязана выполнять условия договора, в том числе по внесению арендной платы. 

Суд, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 56,57 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Финансы. Экономика. Строительство» заключен договор аренды земельного участка №, на основании Постановления администрации муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ООО «Финансы. Экономика. Строительство» земельного участка в 

<

адрес> 

Согласно п. 1.1. Договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999 кв.м, расположенный в 

<

адрес> с кадастровым номером № 

Согласно договора о переуступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Финансы. Экономика. Строительство» переуступило свои права и обязанности по договору в пользу ФИО1

Договором от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 переуступил свои права и обязанности по договору в пользу ФИО2 Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ №. Земельный участок предоставлен для строительства гостиницы (п. 1.3. Договора аренды). 

Согласно п. 4.3.2. Договора аренды арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования земельного участка и утвержденной проектной документации, на основании соответствующего разрешения на строительство.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ. Договора аренды арендатор обязан не допускать строительство новых объектов до получения разрешения на строительство в установленном порядке. 

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что к разрешению на строительство необходимо предоставлять градостроительный план земельного участка. Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на запрет строительства объектов недвижимости без получения соответствующего разрешения.

Согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов градостроительный план земельного участка.

Градостроительный план земельного участка представляет собой документ применительно к конкретному земельному участку, в котором указывается информация о предельных параметрах разрешенного строительства, в котором отображается место допустимого размещения объекта капитального строительства.

Земельный участок находится в зоне озелененных территорий общего пользования согласно Генерального плана города Краснодара. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» земельный участок находится в общественно-деловой зоне местного значения (ОД. 2). 

До приведения в соответствие документов функционального зонирования и территориального планирования муниципального образования город Краснодар получение градостроительного плана невозможно, в связи с чем, возможность получения разрешения на строительство и использование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды отсутствует. 

В соответствии с п. 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» администрацией и ФИО2 подписано соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (л/с №) в части продления срока действия договора аренды, тем самым обе стороны подтвердили свое намерение сохранить договорные отношения на тех же условиях, что и первоначальные.

В настоящее время действия арендодателя в лице Администрации направлены на приведения в соответствие документов функционального зонирования и территориального планирования (ГП и ПЗЗ). Так, согласно п. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся: подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений; утверждение правил землепользования и застройки поселений; утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 Гражданского кодекса РФ арендатор не обязан вносить арендную плату. 

Регулирование, содержащееся в ст. 328 Гражданского кодекса РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ). 

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса РФ). 

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Договор аренды носит целевой характер – осуществление строительства объекта недвижимости, которое невозможно осуществить без получения разрешения на строительство в силу Градостроительного кодекса РФ.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. 

В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 Гражданского кодекса РФ, ни по нормам гл. 60 Гражданского кодекса РФ. 

Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой и изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27. Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Согласно п. 2 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив в совокупности представленные по делу доказательства и дав им оценку, суд полагает, что исковые требования администрации муниципального образования город Краснодар о взыскании арендной платы не подлежат удовлетворению.

Суд полагает возможным удовлетворить требования ФИО2, обязав администрацию муниципального образования город Краснодар приостановить начисление арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ до установления Генеральным планом муниципального образования город Краснодар и Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар градостроительных регламентов в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 999 кв.м, с видом разрешенного использования: «

<

адрес>, направив ФИО2 дополнительное соглашение. 

При этом суд принимает во внимание, что согласно представленного администрацией города Краснодар расчета на период ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды имелась переплата арендной платы в размере 4211,30 рублей.

Поэтому отсутствуют основания для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 в части приостановления начисления арендной платы за земельный участок по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании изложенным, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № отказать. 

Встречные исковые требования ФИО2 к администрации муниципального образования город Краснодар об обязании приостановить начисление арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка удовлетворить частично. 

Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар приостановить начисление арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ до установления Генеральным планом муниципального образования город Краснодар и Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар градостроительных регламентов в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 999 кв.м, с видом разрешенного использования: «

<

адрес>, направив ФИО2 дополнительное соглашение. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Краснодарский краевой суд путём подачи апелляционной жалобы через Красноармейский районный суд.

Судья