Дело № 3а-221/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 августа 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Мироненко О.Н., 

с участием 

представителя административного истца ФИО1

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ...., ...., ...., ...., расположенных по адресу: ..... Кадастровая стоимость объектов, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению налогового бремени. 

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО3 просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года: здания с кадастровым номером .... в размере 2 890 000 рублей, здания с кадастровым номером .... - 2 229 000 рублей, здания с кадастровым номером .... - 7 028 000 рублей, здания с кадастровым номером .... - 6 125 000 рублей (в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация Щепкинского сельского поселения Аксайского района, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала указанные требования. 

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 не возражала против установления кадастровой стоимости объектов в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От ФИО3 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Иные лица, участвующие в деле, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не представили.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на нежилое здание, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

В соответствии с Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником:

нежилого административного здания с кадастровым номером .... площадью 263,6 кв.м, расположенного по адресу: .... 

нежилого административно-бытового здания с кадастровым номером .... площадью 735,6 кв.м, расположенного по адресу: ....

нежилого административного здания с кадастровым номером .... площадью 558,6 кв.м, расположенного по адресу: .... 

нежилого здания административного корпуса с кадастровым номером .... площадью 191 кв.м, расположенного по адресу: .... 

Кадастровая стоимость указанных объектов, применяемая с 1 января 2018 года, утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года: 

здания с кадастровым номером .... в сумме 4 236 787,44 рублей, 

здания с кадастровым номером .... в сумме 4 963 008,94 рублей, 

здания с кадастровым номером .... в сумме 16 479 301,07 рублей, 

здания с кадастровым номером .... в сумме 14 280 743,06 рублей. 

Являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, ФИО3 имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости объектов в соответствие с их рыночной стоимостью, в связи с чем вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом были представлены отчеты об оценке от 11 марта 2019 года № 0094/02/2019-3, № 0094/02/2019-2, № 0094/02/2019-1, № 0094/02/2019-4 составленные оценщиком АНО Областное экспертное бюро «Стандарт» .... Оценщиком сделан вывод о том, что на дату оценки рыночная стоимость 

здания с кадастровым номером .... составила 6 511 000 рублей, 

здания с кадастровым номером .... - 2 177 000 рублей, 

здания с кадастровым номером .... - 6 029 000 рублей, здания с кадастровым номером .... - 2 057 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости объектов по ходатайству Правительства Ростовской области судом назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению судебной экспертизы от 25 июля 2019 года № 701-Э/2019, выполненной экспертами ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...., .... на 1 января 2016 года рыночная стоимость объектов с учетом их индивидуальных особенностей и технического состояния составляла: 

здания с кадастровым номером .... - 2 890 000 рублей, 

здания с кадастровым номером .... - 2 229 000 рублей, 

здания с кадастровым номером .... - 7 028 000 рублей,

здания с кадастровым номером .... - 6 125 000 рублей.

После ознакомления с заключением экспертов административный истец и его представитель не настаивали на выводах о размере рыночной стоимости, изложенных в отчете оценщика, уточнив требования с учетом выводов судебной экспертизы.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объектов, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчетах об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

В заключении судебной экспертизы от 25 июля 2019 года экспертами проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости. Расчет рыночной стоимости зданий произведен с использованием доходного подхода. От применения сравнительного и затратного подходов эксперты мотивированно отказались. В качестве объектов-аналогов эксперты отобрали объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. Сведения об объектах, их потенциальной доходности проанализированы экспертами с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от их применения по отдельным признакам объяснены экспертами и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованными размер рыночной стоимости нежилых зданий, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объектов равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости зданий в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом их индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебными экспертами экономически обоснованная рыночная стоимость, заявленная административным истцом при уточнении требований, административными ответчиками не оспаривалось. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (32-57%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объектов оценки, их техническим состоянием на дату оценки, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 125 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... площадью 263,6 кв.м, расположенного по адресу: ...., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 2 890 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... площадью 735,6 кв.м, расположенного по адресу: ...., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 7 028 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... площадью 558,6 кв.м, расположенного по адресу: ...., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 6 125 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... площадью 191 кв.м, расположенного по адресу: ...., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 2 229 000 рублей. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания считать 22 апреля 2019 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 125 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 20 августа 2019 года

Судья О.А.Руднева