Дело №2-3059/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г.Волгограда в составе:

председательствующего судьи – Полянского О.А.,

при секретаре судебного заседания – Парамоновой Г.Ф.,

с участием истца ФИО1, её представителя ФИО2, и представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 июля 2019 в городе Волгограде гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности договора,

установил:

Истец обратился с иском в суд к ответчику с вышеуказанными требованиями.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды земельного участка №...-В от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №..., площадью 704 кв.м, с разрешенным использованием: строительство индивидуального жилого дома, местоположением: ... с учетным номером 6-114-37.

Договор аренды заключен по итогам открытого аукциона №..., лот №..., для участия в котором ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подала заявку и обеспечила оплату задатка.

Решение о проведении торгов в форме аукциона №... было принято организатором торгов ДД.ММ.ГГГГ №..., тогда же утверждены извещение об аукционе, проект договора, условия аукциона (размещены в газете «Городские вести» ДД.ММ.ГГГГ).

Условия указанного аукциона, а также проект договора аренды, являющийся «приложением к извещению о проведении аукциона, размещенного в газете «Городские вести», содержали договорное условие о том, что арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору третьему лицу с уведомлением арендодателя.

ФИО1 в лице представителя обратилась в Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области на личный прием и с письменными запросами и просила одобрить совершение уступки прав и обязанностей по нескольким договорам аренды.

Ответом №... от ДД.ММ.ГГГГ Комитет уведомил, что после ДД.ММ.ГГГГ (т.е. после вступления в силу ФЗ № 42-ФЗ) уступка прав и перевод долга по договору аренды земельного участка, заключенного на торгах, являются ничтожными.

Вместе с тем, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области как организатор торгов утвердил решение о проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, а также извещение о проведении аукциона и проект договора аренды, являющийся неотъемлемой частью извещения об аукционе.

Все указанные распорядительные акты (принятие решений о торгах, утверждение извещения и проекта договора) были совершены после ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ от 08.03.2015 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (закон № 42-ФЗ).

В силу закона № 42-ФЗ в ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации внесены изменения, согласно которым, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области как орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации и организатор торгов не мог не знать о новом правиле оборота земельных участков, право аренды на которые передано по результатам торгов.

Извещение о проведении открытого аукциона, утвержденное после ДД.ММ.ГГГГ и предусматривающее право арендатора передавать права и обязанности по договору третьему лицу с уведомлением арендодателя, не соответствовали действующему законодательству, устанавливали перечень прав арендатора, значительно повышающих интерес потенциальных арендаторов к торгам.

Таким образом, у арендаторов создавалось ложное представление о возможностях распоряжения земельным участком после заключения договора аренды, организатор торгов не сообщил всех юридически значимых запретов относительно правомочий арендатора земельного участка.

ФИО1, ознакомившись с извещением о проведении аукциона, проектом договора аренды, была введена в заблуждение относительно своих правомочий как арендатора, о возможностях распоряжения земельным участком. В настоящее время ФИО1, оказавшись в ситуации невозможности самостоятельного освоения земельного участка, не имеет право уступить права и обязанности по договору аренды, тогда как заключенный договор аренды такое право предусматривает.

Поскольку спорный Договор аренды противоречит существу законодательного регулирования, предусматривающего с ДД.ММ.ГГГГ запрет на уступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенного по результатам торгов, то такой договор отвечает признакам недействительной сделки.

Земельный участок принят ФИО1 по акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и в порядке применения последствий недействительности сделки имеет намерение возвратить земельный участок в пользу ответчика.

На основании вышеизложенных обстоятельств, истец просит признать недействительным договор аренды №...-В от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 704 кв.м., с разрешенным использованием: строительство индивидуального жилого дома, местоположением: ... с учетным номером 6-114-37, заключенный между ФИО1 и Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области. Применить последствия недействительности сделки и возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Истец и представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении. В дополнении к изложенным в исковом заявлении обстоятельствам обратили внимание на следующее.

Срок исковой давности по делу не пропущен, так как истцу стало известно о нарушении своего права из ответа Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, полученного ДД.ММ.ГГГГ. В письме было указано, что уступка права по договору аренды невозможна, т.к. это противоречит законодательству, что все соглашения об уступке прав по договорам аренды земельных участков, заключенным после ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов в виде аукциона, являются ничтожными сделками, поскольку при их совершении нарушается явно выраженный запрет. ФИО1 обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ в пределах года с момента получения ответа на свое обращение, т.е. до истечения срока исковой давности. К спорным правоотношениям нормы ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, т.к. намерение и воля стороны договора является существенным обстоятельством, подлежащим исследованию судом при разрешении вопроса о возможности, сохранения договора при исключении недействительного его условия. В соответствие со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно позиции УФАС по Волгоградской области, принятие организатором торгов решения о проведении аукционов, утверждения извещений об аукционах, условия которых вводят в заблуждение потенциальных участников торгов относительно условий распоряжения арендатором земельными участками; установление условий договора, противоречащих нормам действующего законодательства, отвечает признакам недобросовестного поведения. В случае выявления указанных нарушений в пределах срока давности организатор торгов был бы привлечен УФАС по Волгоградской области к ответственности, а торги были бы признаны недействительными и аннулированы. Следовательно, был бы признан недействительным и сам договор аренды земельного участка полностью, а не только в части противоречащего законодательству условия.

Наличие правомочия «передавать права и обязанности по договору третьему лицу с уведомлением арендодателя» имело существенное значение для принятия истцом решения об участии в аукционе и заключении договора аренды по его итогам. Ознакомление с проектом договора на стадии публикации извещения определило волю стороны на выполнение действий по подготовке заявки, оплате задатка и иных юридически значимых действий, обеспечивающих участие Истца в торгах.

Публикация извещения, содержащего все существенные условия договора, который будет заключен с победителем, как раз и служит целям, когда потенциальный участник аукциона еще на этой стадии определяет для себя возможность заключения договора именно на предложенных условиях.

Вывод о том, что договор аренды, заключенный по результатам аукциона может быть сохранен, при безусловной недействительности его части, противоречит самому порядку, целям и существу такого способа заключения договора как торги. При этом невозможно не учитывать те обстоятельства, что при публикации надлежащего извещения и проекта договора аренды был бы совершенно иным состав и количество его участников; сложилась бы и другая цена договора аренды. Публикация в Извещении иного проекта договора могло ограничить количество заявок и зарегистрированных участников. Следовательно, если предположить, что ФИО1 осталась бы единственным участником, то аукцион был бы признан несостоявшимся, а земельный участок был бы передан в аренду с установлением арендной платы по начальной цене в размере 10876,10 руб., а не 65691,64 руб.

Применение положений ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно, когда можно с абсолютной достоверностью при наличии воли обеих сторон предположить, что договор аренды был бы заключен между теми же сторонами на таких же условиях по той же цене. Однако в случае заключения договора на торгах невозможно установить, что договор был бы заключен именно с ФИО1 по такой же цене. В рассматриваемом случае объем правомочий арендатора имел существенное значение, т.к. есть существенное различие между приобретением права аренды на земельный участок с существенными ограничениями по распоряжению этим правом либо с возможностью уступки права третьему лицу.

Для ФИО1 наличие правомочия по распоряжению правом аренды на земельный участок имело существенное значение, и она не подавала бы заявку для участия в аукционе по приобретению права аренды на данный земельный участок при отсутствии настоящего условия в опубликованном проекте Договора.

Более того, пункт 5.1.2 Договора аренды является существенным его условием по соглашению сторон. Так в пункте 7.4 Договора указано, что «стороны договорились, что нарушение договора считается существенным в случае нарушения арендатором условий Договора, предусмотренных пунктами 5.1.2, 5.2.1, 5.2.3, 5.2.4., 5.2.10».

Таким образом, пункт 5.1.2. Договора сторонами согласован как существенное условие. Возможность передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу указана как право арендатора и является неотъемлемой частью и характеристикой его правомочия по владению и пользованию земельным участком, а также распоряжением правом аренды.

При заключении и исполнении договора аренды Ответчик действовал недобросовестно.

Согласно п. 4.1.1. Договора аренды арендодатель имеет право вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство или нормативные правовые акты, регулирующие использование земель. Ответчику как уполномоченному органу было известно о запрете на уступку права по договору аренды, заключенному на аукционе, более того, Комитет инициирует иски о признании недействительными договоров цессии при состоявшейся передаче прав. При этом в течение всего срока действия Договора аренды в адрес ФИО1 не было ни уведомления о том, что она не может реализовать свое право, предусмотренное п. 5.1.2. Договора, не направлено соглашение об изменении договора, не предпринято абсолютно никаких действий по приведению Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, у арендатора создавалось ложное представление о возможностях распоряжения земельным участком после заключения договора аренды; организатор торгов не сообщил всех юридически значимых запретов относительно правомочий арендатора земельного участка.

ФИО1, ознакомившись с извещением о проведении аукциона, проектом договора аренды, была введена в заблуждение относительно своих правомочий как арендатора, о возможностях распоряжения земельным участком. В настоящее время ФИО1, оказавшись в ситуации невозможности самостоятельного освоения земельного участка, не имеет право уступить права и обязанности по договору аренды, тогда как заключенный договор аренды такое право предусматривает.

На основании изложенных обстоятельств, просят исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, считает их необоснованными, просит в удовлетворении исковых требований отказать. Свои доводы мотивирует тем, что истец на переданном ей участке возводить индивидуальный дом никогда не собиралась, а целью заключения оспариваемого договора с ее стороны являлась исключительно перепродажа в дальнейшем прав и обязанностей по договору иным лицам и получение от этого экономической выгоды. На момент заключения договора действовала новая редакция п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Указанная норма вступила в силу ДД.ММ.ГГГГ, была опубликована в установленном законом порядке в средствах массовой информации, а потому ее содержание должно было быть известно истцу, который при должной осведомленности и осмотрительности мог самостоятельно определить содержание договора и закона, и с учетом действующего нормативного регулирования установить возможность последующей продажи прав и обязанностей по договору аренды лицу, не участвующему в торгах.

В рассматриваемом случае в действиях истца усматривается злоупотребление правом. Намерение истца продать права и обязанности по договору аренды земельного участка, полученные им по результатам проведенных торгов, изначально нарушало принципы конкуренции, было направлено на обход закона, а потому должно расцениваться как злоупотребление правом, что исключает его судебную защиту.

В конкретном случае целью проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка и заключения договора аренды, с учетом положений п. 1.1., п. 5.1.1., п. 5.2 Договора, является размещение на переданном участке индивидуального жилого дома. Недействительность п. 5.1.2 Договора не может повлечь за собой недействительность всего договора.

Кроме этого, истцом пропущен срок исковой давности при обращении с иском в суд, так как оспариваемый договор заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, с момента его подписания до подачи рассматриваемого заявления в суд прошло более чем 1 год, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Другие стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с этим, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ о результатах открытого аукциона №... от ДД.ММ.ГГГГ на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между Облкомимущством и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №...-В.

В соответствии с п. 1.1 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером №..., площадью 704 кв.м., с разрешенным использованием: строительство индивидуального жилого дома, местоположением: ..., ..., с учетным номером 6-14-37 в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Целью проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка и заключения договора аренды с учетом положений п. 1.1., п. 5.1.1., п. 5.2 Договора, является размещение на переданном участке индивидуального жилого дома.

Согласно п. 5.1.2 Договора предусматривалась возможность арендатора передавать права и обязанности по Договору третьему лицу с уведомлением Арендодателя.

Вместе с тем, на момент заключения договора действовала новая редакция п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенная Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно которой, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Указанная норма вступила в силу ДД.ММ.ГГГГ, была опубликована в установленном законом порядке в средствах массовой информации.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются исследованными в судебном заседании относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами по делу, а именно копиями: договора аренды земельного участка №...-В от ДД.ММ.ГГГГ; протокола комиссии по организации и проведению торгов по аукциону №... от ДД.ММ.ГГГГ; акта приема-передачи земельного участка, сдаваемого в аренду от ДД.ММ.ГГГГ; заявки ФИО1 на участие в аукционе №..., лот №... от ДД.ММ.ГГГГ; платежного поручения №... от ДД.ММ.ГГГГ о перечислении задатка для участия в аукционе №..., лот №...; газеты «Городские вести» от ДД.ММ.ГГГГ с извещением об аукционе №...; заявления о получении согласия арендодателя на уступку прав и обязанностей по договору аренды №...-В от ДД.ММ.ГГГГ; заявления о получении согласия арендодателя на уступку прав и обязанностей по договору аренды №...-В от ДД.ММ.ГГГГ; письма Облкомимущества от ДД.ММ.ГГГГ №...; переписки сторон, а также истца с УФАС по Волгоградской области.

В соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая представленные суду доказательства, с учетом требований ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению. Делая данные выводы, суд исходит из того, что исходя из вида договора, пункт 5.1.2 Договора не является существенным условием договора, и признание недействительным п.5.1.2 Договора не может повлечь за собой недействительность всего договора.

Кроме этого, на момент заключения оспариваемого договора, пункт 5.1.2 Договора был ничтожен в силу закона. Поскольку вышеуказанные изменения в законодательстве были опубликованы в установленном законом порядке в средствах массовой информации, то истец была обязана самостоятельно соотнести содержание договора и закона. 

Поскольку оспариваемый договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, то в рассматриваемом случае истцом пропущен срок исковой давности для предъявления настоящего иска, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Доводы стороны истца о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований основаны на неверной оценке обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства, и неверном толковании норм действующего законодательства. 

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности договора.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в месячный срок через Центральный районный суд города Волгограда.

Судья- подпись О.А. Полянский