УИД 76RS0024-01-2021-000337-70

Дело № 2-1296/2021 

мотивированное 

решение

изготовлено 12.08.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2021 года г. Ярославль

Фрунзенский районный суд г. Ярославля в составе: 

председательствующего судьи Ивахненко Л.А.,

при секретаре Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «РОСИНВЕСТСТРОЙ» об уменьшении покупной цены по договору участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, процентов на сумму долга, штрафа, компенсации морального вреда, почтовых расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «РОСИНВЕСТСТРОЙ» об уменьшении покупной цены по договору участия в долевом строительстве на 75 600 руб., взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 75 600 руб., неустойки в размере одного процента от суммы излишне уплаченных денежных средств, процентов на сумму долга в размере 1 098,11 руб., штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца, компенсации морального вреда в размере 25 000 руб., почтовых расходов в сумме 104,94 руб.

В обоснование исковых требований указала, что 06.12.2019 между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Специализированный застройщик «РОСИНВЕСТСТРОЙ» заключен договор участия в долевом строительстве № С2-53. Объектом долевого строительства являлась 2-комнатная 

<

адрес> многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями по адресу: 

<

адрес>, расположенная во 2 подъезде на 4 этаже общей площадью по проекту 52,7 кв.м., в том числе площадью балкона (лоджии) 2,96 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,3 (0,5). 

Цена договора составила 2 213 400 руб. и была оплачена истцом в полном объеме.

В соответствии с п. 2.2 договора участия в долевом строительстве № С2-53 стоимость строительства одного квадратного метра в общей площади объекта долевого строительства составляет 42 000 руб. Согласно абз. 3 п. 2.6 указанного договора ели по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в п. 1.4 договора более чем на 1,5 кв. м., застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства. 

По результатам технической инвентаризации фактическая общая площадь квартиры составила 50,9 кв.м, и, по мнению истца, является меньше проектной на 1,8 кв.м.

30.09.2020 истец направила ответчику претензионное письмо, содержащее требование о соразмерном уменьшении цены квартиры и о возврате излишне уплаченной за объект недвижимости денежной суммы в размере 75 600 руб.

09.10.2020 ответчик, рассмотрев претензию ФИО1, оставил требования истца без удовлетворения. В ответе на претензию указал, что площадь квартиры с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3 составила 51,8 кв.м., следовательно, разница между проектной площадью квартиры (52,7 кв.м), указанной в п. 1.4 договора, и фактической общей площадью квартиры (51,8 кв.м) составила 0,9 кв. м., и согласно п. 2.6 договора требования истца о перерасчете стоимости квартиры удовлетворению не подлежат.

Истец полагает, что на основании ст.ст. 15, 16 ЖК РФ балконы, лоджии, веранды и террасы не входят в общую площадь жилого помещения, площадь балконов, лоджий и террас не считается полезной и исключается при начислении счетов за коммунальные услуги, в связи с чем считает действия ответчика неправомерными, нарушающими ее права.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «РОСТИНВЕСТСТРОЙ» по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, дала пояснения согласно отзыву на исковое заявление. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

06.12.2019 между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Специализированный застройщик «РОСИНВЕСТСТРОЙ» заключен договор участия в долевом строительстве № С2-53 (далее – договор). Объектом долевого строительства являлась 2-комнатная 

<

адрес> многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями по адресу: 

<

адрес>, расположенная во 2 подъезде на 4 этаже общей площадью по проекту 52,7 кв.м., в том числе площадью балкона (лоджии) 2,96 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,3 (0,5) (далее – квартира). 

Цена договора составила 2 213 400 руб. и оплачена истцом в полном объеме.

В соответствии с п. 2.2 договора стоимость строительства одного квадратного метра в общей площади объекта долевого строительства составляет 42 000 руб. 

Согласно абз. 1 п. 2.6 договора фактическая площадь объекта долевого строительства и приобретаемого участником долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (БТИ). 

В силу абз. 3 п. 2.6 указанного договора ели по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в п. 1.4 договора более чем на 1,5 кв. м., застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства. 

Условиями договора установлено, если на основании данных технической инвентаризации будет установлено отклонение общей площади объекта долевого строительства от площади, указанной в п. 1.4 настоящего договора (52,7 кв.м), в пределах 1,5 кв.м. включительно, перерасчет цены договора в порядке, установленном в настоящем пункте не производится (абз. 4 п. 2.6 договора).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 чт. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (подп. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно п.2 ч.2 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест.

В соответствии с указанной нормой закона сторонами договора согласован план объекта долевого строительства – 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, согласно которому квартира состоит из 2 жилых комнат, кухни, прихожей, санузла и имеет балкон. Согласно плану проектная площадь квартиры составляет 52,7 кв.м. (без учета площади балкона – 51,8 кв.м). 

В силу п. 1 ст. 8 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п. 2 ст. 8 Закона о защите прав потребителей).

Согласно п. 1 ст. 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Из содержания п. 2 ст. 10 Закона о защите прав потребителей следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). 

Информация, предусмотренная п. 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам) (п. 3 ст. 10 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» понижающий коэффициент для расчета площади балкона, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, составляет 0,3.

Общая площадь жилого помещения рассчитывается в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ как сумма площадей всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 

Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров (п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 № 37).

Таким образом, для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов и лоджий не включаются в общую площадь жилых помещений.

В силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе сведения о назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения. 

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта. В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Из материалов дела следует, что в п. 1.4 договора истцом и ответчиком была определена общая площадь объекта долевого строительства с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3 – 52,7 кв.м. Указанное условие договора соответствует действующему законодательству и права истицы как потребителя на нарушает.

07.08.2020 истцу передана по акту приема-передачи 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1 передаточного акта по договору № С2-53 от 06.12.2019 фактическая общая площадь квартиры без учета площади балкона составила 50,9 кв. м, фактическая общая площадь с учетом площади балкона с коэффициентом 0,3 – 51,8 кв. м.

Право собственности ФИО1 на указанную квартиру общей площадью 50,9 кв.м. зарегистрировано в установленном законом порядке. При этом в указанную площадь согласно вышеприведенным положениям законодательства не включается площадь балкона (0,9 кв.м). Объект принят истцом по акту приема-передачи без замечаний.

Таким образом, разница между проектной (52,7 кв.м с учетом площади балкона и 51,8 без учета площади балкона) и фактической (51,8 кв.м с учетом площади балкона и 50,9 кв.м. без учета площади балкона) площадями построенного объекта долевого строительства составила 0,9 кв.м., что не превышает согласованного в абз. 4 п. 2.6 договора предела (1,5 кв.м. включительно), до которого перерасчет цены договора не производится.

Материалами дела подтверждено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участнику долевого строительства полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства, основные потребительские характеристики объекта долевого строительства определены.

С учетом изложенного, поскольку в абз. 4 п. 2.6 договора участия в долевом строительстве возможная корректировка цены договора поставлена сторонами в зависимость от соотношения общей проектной площади и фактической площади возведенной квартиры, размер общей площади квартиры, определенной для целей её кадастрового учета (50,9 кв.м.), юридического значения при разрешении настоящего спора не имеет.

Ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, соответствующую условиям договора. Участники долевого строительства были предупреждены о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади. Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади величине, установленной п. 1.4 договора, в переделах 1,5 кв.м. включительно (абз. 4 п. 2.6 договора).

Вместе с тем с учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для перерасчета цены договора не имеется. Отклонение площади объекта на 0,9 кв.м. следует признать допустимым. В связи с чем права истца не нарушены.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, а, следовательно, и неустойки, процентов на сумму долга, штрафа, компенсации морального вреда, почтовых расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «РОСИНВЕСТСТРОЙ» об уменьшении покупной цены по договору участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, процентов на сумму долга, штрафа, компенсации морального вреда, почтовых расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.А. Ивахненко