Дело № 2-719/2026 (2-8719/2025)

УИД 50RS0

<

№ обезличен>-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Химки 

<

адрес> 4 марта 2026 года

Химкинский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Гавриковой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ФИО2 «ФИО2 

<

адрес>» о признании договора участия в долевом строительстве в части недействительным, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ФИО2 «ФИО2 

<

адрес>» (далее – ООО «СЗ «ФИО2 

<

адрес>»), в котором, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать п. 5.2 договора участия в долевом строительстве № ЮЖБ-3/3-12-204-2/АН от 

<

дата> в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год – недействительным; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 164 528,79 руб.; неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1% от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день просрочки, начиная с 

<

дата>; штраф в размере 50% от суммы удовлетворённых требований; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; расходы по составлению нотариальной доверенности в размере 2 200 руб.; расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 75 000 руб.; расходы по оплате юридических услуг в размере 35 000 руб.

В обоснование требований указано, что 

<

дата> между ООО «СЗ «ФИО2 

<

адрес>» и ФИО1 заключён договор участия в долевом строительстве № ЮЖБ-3/3-12-204-2/АН, в соответствии с условиями которого участник долевого строительства приобретает квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, Ленинский городской округ, пос. Битца, микрорайон «Южная Битца», ул. Парковая, д. 3, кв. 204. В соответствии с п. 4.2 договора цена договора составляет 5 484 293 руб.

Квартира была передана истцу ФИО2 по акту приема-передачи 

<

дата>. В процессе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки. Для определения рыночной стоимости строительных недостатков, допущенных при выполнении строительных и отделочных работ в квартире, была проведена досудебная экспертиза ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ». Согласно экспертному заключению МСК-93/11-24 от 

<

дата> стоимость устранения строительных недостатков составляет 623 214 руб.

<

дата> в адрес ответчика была направлена претензия о качестве выполненных отделочных работ, которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.

Протокольным определением от 

<

дата> суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Первый Домостроительный комбинат», ООО «Монолитное строительное управление-1».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие и отсутствие своего представителя.

Представитель ответчика ООО «СЗ «ФИО2 

<

адрес>» по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явился. Ранее возражал против удовлетворения исковых требований на основании доводов, изложенных в письменном отзыве, указал, что акт приема-передачи подписан истцом 

<

дата> без замечаний, срок исковой давности для предъявления требования, связанного с качеством объекта долевого строительства, истёк 

<

дата>, истцом не представлены подлинники доказательств, в том числе экспертного заключения, что ставит под сомнение их достоверность. Также указал, что п. 8.6 договора предусматривает иной порядок устранения недостатков (по двустороннему акту). Заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о признании п. 5.2 договора недействительным.

Представители третьих лиц ООО «Первый ДСК» и ООО «Монолитное строительное управление-1» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав доводы представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве ФИО2 обязуется построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику, а участник – уплатить цену и принять объект.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ ФИО2 обязан передать участнику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям.

Судом установлено, что 

<

дата> между ООО «СЗ «ФИО2 

<

адрес>» и ФИО1 заключён договор участия в долевом строительстве № ЮЖБ-3/3-12-204-2/АН, согласно условиям которого ФИО2 обязуется передать, а участник – принять квартиру по адресу: 

<

адрес>, Ленинский городской округ, пос. Битца, мкр. Южная Битца, ул. Парковая, д. 3, кв. 204.

В силу п. 2.3 договора передача квартиры осуществляется по акту приема-передачи не позднее 

<

дата>.

Цена договора в соответствии с п. 4.2 составила 5 484 293 руб.

Обязательства по оплате исполнены истцом в полном объёме, что не оспаривалось ответчиком.

<

дата> на основании акта приема-передачи истцу передана указанная квартира.

В акте приема-передачи имеется собственноручная подпись истца, подтверждающая, что претензий к техническому состоянию квартиры и качеству выполненных в ней работ он не имеет.

Согласно доводам истца, в ходе эксплуатации выявлены строительные недостатки.

В подтверждение представлена копия экспертного заключения ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» № МСК-93/11-24 от 

<

дата>, согласно которому стоимость устранения недостатков составляет 623 214 руб.

Также истцом представлены копии: договора оказания экспертных услуг от 

<

дата>, чека об оплате экспертизы, договора об оказании юридических услуг, чека об оплате юридических услуг, доверенностей.

<

дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

Истец просит признать недействительным п. 5.2 договора в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства.

Таким образом, поскольку квартира передана 

<

дата>, гарантийный срок на объект долевого строительства (включая отделочные работы) истекает 

<

дата>.

Установление в договоре гарантийного срока на отделочные работы в размере 1 года противоречит императивным требованиям закона, однако данное условие не умаляет прав истца, так как в силу прямого указания закона применяется пятилетний гарантийный срок. Признание данного пункта недействительным не влечёт каких-либо правовых последствий для сторон, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения требования в указанной части.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 164 528,79 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с наличием строительных недостатков.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Истец, утверждая о наличии строительных недостатков, обязан представить суду допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие факт наличия недостатков, их характер и стоимость устранения.

В силу ст. 71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются, когда обстоятельства дела, согласно законам или иным нормативным правовым актам, подлежат подтверждению только такими документами, когда без представления подлинных документов невозможно рассмотреть дело, а также по требованию суда. В соответствии с ч. 2 ст. 71 ГПК РФ, если представлены копии документов, а не их подлинники, суд вправе лишить их доказательственной силы, если не представлены подлинники по требованию суда.

В определении о подготовке дела к судебному разбирательству от 

<

дата>, а также в судебном запросе от 

<

дата> суд предлагал истцу представить подлинники всех приложенных к исковому заявлению документов, а именно: досудебной экспертизы, доверенности в порядке передоверия, договора на оказание экспертных услуг, чека об оплате экспертизы, договора на оказание юридических услуг, чека об оплате юридических услуг.

Данное требование суда истцом не исполнено.

В судебное заседание истец не явился, подлинники указанных документов не представил, ходатайств об уважительности причин непредставления подлинников либо об их истребовании не заявил.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что истцом не представлены подлинники письменных доказательств в обоснование своих требований, суд в силу ч. 2 ст. 71 ГПК РФ лишает представленные копии доказательственной силы.

Суд приходит к выводу, что копии экспертного заключения № МСК-93/11-24 от 

<

дата>, договора оказания экспертных услуг, чека об оплате экспертизы, договора об оказании юридических услуг, чека об оплате юридических услуг, доверенностей являются недопустимыми доказательствами, поскольку их содержание не подтверждено подлинниками.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 5.1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018), согласно которому копия документа не может быть признана надлежащим доказательством, если судом не разрешён вопрос о представлении подлинника, а сторона, на которую возложена обязанность его представить, этого не сделала.

Таким образом, факт наличия строительных недостатков в переданной истцу квартире, а также размер стоимости их устранения, не подтверждены допустимыми и достоверными доказательствами.

Более того, суд учитывает, что 

<

дата> сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, в котором истец подтвердил отсутствие претензий к техническому состоянию квартиры и качеству выполненных в ней работ. Данный акт подписан истцом добровольно, доказательств того, что недостатки являлись скрытыми и не могли быть обнаружены при обычной приемке, истцом не представлено.

Само по себе наличие разрешения на ввод дома в эксплуатацию (№ RU

<

№ обезличен> от 

<

дата>) свидетельствует о соответствии объекта требованиям проектной документации и технических регламентов.

Кроме того, пунктом 8.6 договора участия в долевом строительстве предусмотрен специальный порядок действий участника при обнаружении недостатков: в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора, приведшими к существенному ухудшению его качества, участник вправе потребовать от ФИО2 безвозмездного устранения недостатков, при этом сроки работ согласовываются сторонами и фиксируются в подписываемом двустороннем акте с описанием недостатков.

Истец не обращался к ответчику с требованием о составлении двустороннего акта, не предлагал согласовать сроки устранения недостатков, а сразу заявил требование о выплате денежных средств. Данный порядок не был соблюдён.

Поскольку истцом не доказан факт наличия недостатков допустимыми и достоверными доказательствами, а также не соблюдён установленный договором порядок фиксации недостатков, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены договора.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом трёхлетнего срока исковой давности как по требованию о взыскании денежных средств в связи с недостатками, так и по требованию о признании п. 5.2 договора недействительным.

По мнению ответчика, срок начал течь с 

<

дата> (дата передачи квартиры) и истёк 

<

дата>; кроме того, по требованию о признании п. 5.2 договора недействительным ответчик ссылается на п. 2 ст. 181 ГК РФ (один год).

Суд находит данные доводы несостоятельными в части требований о недостатках по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) гарантийный срок на объект долевого строительства (включая отделочные работы) составляет 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта. Поскольку квартира передана 

<

дата>, гарантийный срок истекает 

<

дата>. Исковое заявление подано в октябре 2025 года, то есть в пределах гарантийного срока. С учётом разъяснений, содержащихся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

дата> № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности по требованиям о недостатках товара (работы) начинается со дня заявления о недостатках, если недостатки не были очевидны. Истец обратился с претензией в сентябре 2025 года, с иском – в октябре 2025 года, что находится в пределах как гарантийного срока, так и срока исковой давности.

В части требования о признании п. 5.2 договора недействительным суд отмечает следующее. Для требований о признании недействительными условий договора, ущемляющих права потребителя (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»), применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, течение которого начинается со дня, когда потребитель узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

дата> № 25).

Истец о нарушении своего права объективно узнал лишь в 2024 году в связи с обнаружением строительных недостатков.

Исковое заявление подано в октябре 2025 года, то есть в пределах трёхлетнего срока исковой давности, исчисляемого с 2024 года.

Таким образом, довод ответчика о пропуске срока исковой давности по требованию о признании п. 5.2 договора недействительным также является необоснованным.

Вместе с тем, как указано выше, само по себе признание данного пункта недействительным не влечёт для истца каких-либо правовых последствий, поскольку в силу прямого указания закона гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет и на момент обнаружения недостатков и обращения в суд этот срок не истёк.

В связи с изложенным, несмотря на отсутствие пропуска срока исковой давности, требование о признании п. 5.2 договора недействительным не подлежит удовлетворению по существу.

Данное обстоятельство, равно как и отсутствие пропуска срока по основному требованию о взыскании денежных средств, не влияет на отказ в иске по вышеуказанным основаниям (непредставление подлинников доказательств, подписание акта приема-передачи без замечаний, несоблюдение досудебного порядка фиксации недостатков).

Поскольку суд отказывает в удовлетворении основного требования о взыскании денежных средств, производные от него требования о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя, компенсации морального вреда, штрафа, требования о взыскании судебных расходов удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ФИО2 «ФИО2 

<

адрес>» о признании договора участия в долевом строительстве в части недействительным, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 

<

дата>.

Судья Гаврикова Л.Н.