Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 апреля 2019 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе: 

председательствующего судьи Чернякова Н.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности адвоката Коган И.Г.,

при секретаре Бочкове Б.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-204/2019 по иску ФИО1 к администрации г.о.Самары о признании права общей долевой собственности на реконструированный объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом, общей площадью 286,9 кв.м., по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском, в обоснование указав, что ему на основании договора купли-продажи от 15.08.2016 г. на праве общей долевой собственности (1/2 доли в праве) принадлежит земельный участок, разрешенное использование: под индивидуальный жилой дом, площадью 138,6 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, и расположенный на нем жилой дом, площадью 73,3 кв.м.

В 2017 году собственниками произведена самовольная реконструкция вышеуказанного жилого дома, с соблюдением требованиям, предъявляемым к жилым домам.

Ответом главы г.о.Самара истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома, так как объект реконструирован без получения в установленном порядке разрешения на строительство, в связи с чем, истец обратился в суд с требованием признать право собственности в равных долях а реконструированный объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом, площадью 286,9 к.в.м, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности адвокат Коган И.Г. исковые требования поддержала в полном объеме.

Первоначально исковое заявление подано представителем по доверенности адвокатом Коган И.Н. от имени двух истцов ФИО1 и ФИО1.

Определением суда от 24.04.2019 года оставлено без рассмотрения исковое заявление в части требований ФИО1, так как заявление от его имени подано представителем в отсутствие полномочий. 

Представители ответчика администрация г.о.Самары, а также третьего лица – Департамента градостроительства г.о.Самара, будучи неоднократно извещенными, в судебное заседание не явились, позиции по делу не выразили, об отложении заседаний не ходатайствовали, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. 

Привлеченное судом в качестве третьего лица Управление охраны объектов культурного наследия Самарской области, будучи извещенным о времени и месте, в судебное заседание не явилось, предоставило ответ, согласно которому реконструированный объект находится в зоне регулирования застройки объекта культурного наследия федерального значения. 

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Самарской области, будучи извещенным о времени и месте, в судебное заседание не явился, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. 

Выслушав явившиеся стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно ст.222 ГПК ГФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Представленными доказательствами подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

Истцу на основании Договора купли-продажи от 15.08.2016 г. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, разрешенное использование: под индивидуальный жилой дом, площадью 138,6 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, и расположенный на нем жилой дом, площадью 73,3 кв.м. 

В 2017 году собственниками произведена самовольная реконструкция вышеуказанного жилого дома, заключающаяся в следующем:

демонтированы конструкции 1 этажа;

выполнено усиление существующего фундамента монолитным железобетоном с организацией подвала, состоящего из котельной, прачечной, санузла, кладовой, холла, кинозала;

надстроили 1 этаж с кухней-столовой, кабинетом, санузлом, коридором, верандой;

надстроили 2 этаж с санузлом, гардеробной, санузлом, двумя жилыми комнатами, холлом;

выполнена кровля плоская совмещенная эксплуатируемая;

предусмотрено подключение сантехнических приборов к стоякам жилого дома.

После произведенной реконструкции общая площадь жилого дома стала составлять 286,9 кв.м., что подтверждается Техническим паспортом по состоянию на 28.02.2018г., изготовленным ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» Самарским отделением Самарского филиала.

Согласно Техническому заключению ООО Проектной компании «Горжилпроект» 0718-18-ТЗ, все работы по реконструкции дома выполнены в соответствии со строительными нормами и требованиями, помещение пригодно для дальнейшей эксплуатации.

Экспертное заключение № 203/18 от 24.12.2018 г., выполненное «Научно-исследовательский институт по обеспечению пожарной безопасности», подтверждает, что реконструкция жилого дома выполнена согласно требованиям пожарной безопасности.

В соответствии с экспертным заключением № 122 от 24.12.2018 г., выданным ООО «Поволжский центр санитарно-эпидемиологического аудита», реконструкция индивидуального жилого дома не противоречит требованиям действующего санитарного законодательства - Федерального Закона РФ № 52-ФЗ от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», действующих норм, правил и стандартов Российской Федерации.

В октябре 2018 г. собственники обратились в Департамент градостроительства городского округа Самара с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструкцию жилого дома, расположенного на принадлежащем им земельном участке по адресу: 

<

адрес>.

Ответом главы г.о.Самара № 38-Д05-09/7666 от 22.11.2018 г. собственникам отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома, так как объект реконструирован без получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Ввиду того, что истец не получал в установленном порядке разрешение на реконструкцию жилого дома по адресу: 

<

адрес>, указанный объект является самовольной постройкой, право собственности на которое может быть признано только при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что прямо следует из положений ст.222 ГК РФ.

Вместе с тем, установленные по данному делу обстоятельства позволяют прийти к выводу, что истцом соблюдено только одно условие, а именно: постройка соответствует установленным требованиям, что сторонами не оспаривается.

По мнению суда, возведенная постройка выходит за границы земельного участка, принадлежащего истцу и второму собственнику ФИО1

Представленное истцом заключение кадастрового инженера №15 от 04.03.2019 года (ООО «Землеустроительная компания Горжилпроект»), согласно которому постройка находится в границах земельного участка, суд оценивает критически, так как оно противоречит общеизвестным математическим правилам определения площади объекта.

Так, площадь находящегося в собственности истца земельного участка составляет 138,6 кв.м. Реконструированный жилой дом имеет прямоугольную форму основного строения размерами 8,20 м на 16,33 м. Кроме того, согласно техническому плану, представленному истцом, жилой дом по уровню первого этажа имеет крыльцо площадью 5,96 кв.м. То есть общая площадь застройки после реконструкции составляет 139,76 кв.м. 

Вопреки позиции истца и предоставленного заключения кадастрового инженера земельный участок, площадью 138,6 кв.м., меньше возведенного дома, площадью 139,76 кв.м., по первому этажу. 

Более того, заключение кадастрового инженера содержит схематическое изображение, подтверждающее нахождение крыльца и части реконструированного дома за пределами земельного участка, принадлежащего истцу.

Выводы кадастрового инженера о допустимых погрешностях основаны на неправильном толковании норм, предусматривающих такие погрешности.

Так, кадастровый инженер ссылается на п.16.2 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, в редакции изменений от 18.04.2003 года.

Пункт, на который ссылается кадастровый инженер, предусматривает правила определения расхождение между вычисленной площадью земельного участка и площадью, указанной в документе, удостоверяющем права на землю.

Между тем, никакого расхождения в указанных величинах кадастровый инженер не установил, а применил правила, допускающие погрешность, к другим величинам, а именно: площади строения и земельного участка. 

Земельный участок уже состоит на кадастровом учете, имеет установленные границы и площадь, в связи с чем, допускаемые погрешности ранее учтены при определении границ и размера земельного участка. 

Как уже указал суд, кадастровый инженер в заключении ООО «Землеустроительная компания Горжилпроект» не установил расхождений между площадью земельного участка по документам и определённой в результате измерений, вычислений. 

Следовательно, п.16.2 Методических рекомендаций не имеет какого-либо отношения к сравнению площади дома и земельного участка. 

Иное толкование, в том числе предложенное кадастровым инженером, позволит неоднократно увеличивать площадь застройки, выходя за пределы земельного участка, ссылаясь на допускаемую погрешность при определении границ земельного участка.

Какие-либо погрешности в размерах возведенного объекта могут быть только в границах земельного участка, в отношении которого истец имеет право собственности. 

Нахождение части строения на чужом земельном участке не может быть оправдано погрешностями, так как лишает правообладателя возможности пользоваться земельным участком, следовательно, нарушает права третьих лиц.

Таким образом, по делу установлено, что неотъемлемая часть жилого дома находится за границами земельного участка, принадлежащего истцу, что само по себе является одновременно нарушением двух необходимых условий для признания права собственности на самовольную постройку: нахождение части постройки на земельном участке, в отношении которого у истца отсутствуют права; нарушение права и охраняемые законом интересов других лиц, имеющих права в отношении земельного участка, на котором частично расположена постройка истца.

Кроме того, по настоящему делу выявлено также иное обстоятельство, препятствующее возможности признания права собственности на самовольную постройку.

Если сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, то суд не вправе признать право собственности.

Статья 222 ГК РФ не определяет круг прав и законных интересов других лиц, следовательно, нарушение любых прав является препятствием для признания права собственности на реконструированный жилой дом.

В соответствии с преамбулой к Федеральному закону от 25.06.2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации», указанный закон регулирует отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и направлен на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры, а также направлены на обеспечение реализации прав народов и иных этнических общностей в Российской Федерации на сохранение и развитие своей культурно-национальной самобытности, защиту, восстановление и сохранение историко-культурной среды обитания, защиту и сохранение источников информации о зарождении и развитии культуры.

Реконструированный жилой дом располагается в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения «

<

данные изъяты> утвержденной постановлениями Правительства Самарской области от 05.05.2012 г. № 243 и от 11.12.2014 г. № 775 (л.д.130).

Кроме того, соседние с реконструированным объектом здания по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, являются объектами культурного наследия регионального значения 

<

данные изъяты>», 

<

данные изъяты>.»

Согласно ответу Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области от 19.03.2019 года, строительство жилых зданий в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения должно быть стилистически увязано с характером архитектуры близлежащих исторических зданий; предусмотрен снос дисгармонирующих строений.

В соответствии со ст.36 Федерального закона от 25.06.2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации», строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

Из ответа Управления охраны объектов культурного наследия Самарской области от 19.03.2019 года следует, что разделы проектной документации по обеспечению сохранности объектов культурного наследия отсутствуют, следовательно, проведенные работы не согласованы с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

Наличие в открытом доступе сведений об объектах культурного наследия, публикация постановлений Правительства Самарской области, исключает возможность сделать вывод том, что истец не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка и жилого дома.

Совершенно очевидно, что сохранение объектов культурного наследия, определение степени дисгармонии или нейтральности реконструированного объекта по отношению к объектам культурного наследия, должно осуществляться уполномоченным органом, а не судом.

Истец не предоставил суду доказательств, что реконструкция не нарушает и не создает угрозы нарушения права граждан на доступ к культурным ценностям и конституционные обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

Только уполномоченный орган в области охраны объектов культурного наследия вправе сделать вывод об отсутствии угрозы нарушения прав граждан на доступ к культурным ценностям в результате реконструкции объекта, находящегося в непосредственной близости от подлежащих охране объектов культурного наследия. 

Истец не обращался в Управление охраны объектов культурного наследия и не согласовывал с ним строительные работы на участке, находящемся в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия.

Суд не подменяет собой административные органы, в связи с чем, в удовлетворении иска необходимо отказать, в отсутствие доказательств принятия истцом мер по согласованию с уполномоченным органом на охрану объектов культурного наследия проведение работ.

С учетом установленных судом обстоятельств, а именно нахождение части реконструированного жилого дома на соседнем земельном участке, отсутствие необходимого согласования с региональным органом в области охраны объектов культурного наследия, несмотря на то, что от администрации г.о.Самары, Департамента градостроительства г.о.Самары не поступило возражений на исковые требования, в целях защиты прав и законных интересов граждан и третьих лиц, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении иска в полном объеме. 

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к администрации г.о.Самары о признании права общей долевой собственности на реконструированный объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом, общей площадью 286,9 кв.м., по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда через суд Самарского района г. Самары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 29.04.2019 года