Дело № 3а-93/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

16 июня 2021 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при помощнике судьи Пермяковой А.А.,

с участием представителя административного истца ФИО11 – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО13 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

ФИО14 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика налога на имущество физических лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала.

Административный истец, представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, заинтересованных лиц: ФГБУ «ФКП Росреестра», Администрации Пеновского муниципального округа Тверской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что здание магазина с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, принадлежит ФИО19 на праве собственности. Государственная регистрация права истца произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Являясь правообладателем объекта недвижимого имущества, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп. 

Принадлежащий административному истцу объект недвижимого имущества вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ его кадастровая стоимость определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6014976,86 рублей. 

В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № №, составленный оценщиком ФИО20, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на вышеуказанную дату составила 1334 000 рубля.

Оценив представленный отчет об оценке в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимые данные, идентифицирующие объект оценки, его количественные и качественные характеристики, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приведены данные сборников укрупненных показателей стоимости строительства и индексов цен в строительстве «Ко-Инвест» № 74, № 95.

Рыночная стоимость объекта оценки определена с применением затратного подхода, метода укрупненных показателей стоимости строительства (сравнительной единицы). Мотивы отказа от использования доходного и сравнительного подходов оценщиком приведены.

В рамках затратного подхода оценщик на основании данных о затратах на строительство аналогичного объекта из специализированного справочника рассчитал сумму затрат на строительство объекта оценки без учета износа, из которой исключил величину накопленного износа здания, определив таким образом его рыночную стоимость на дату оценки.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области представило письменные возражения, в которых указано, что оценщик не проанализировал состояние рынка недвижимости на дату оценки в том сегменте, к которому относится оцениваемое здание; при расчете рыночной стоимости использовал исследование, изданное после даты оценки; не обосновал отказ от применения сравнительного и доходного подходов к оценке; неверно подобрал аналог для расчета рыночной стоимости затратным подходом; применил не подтвержденный расчетом коэффициент несоответствия объекта оценки данному аналогу; физический износ определил на основании визуального обследования, проведенного не на дату оценки; использовал методику расчета, предназначенную для жилых, а не коммерческих зданий. 

Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО21, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила. 

Так, оценщик пояснила, что в поселке 

<

адрес> проживает с ДД.ММ.ГГГГ, оценочную деятельность осуществляет с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ей известно состояние рынка недвижимости в 

<

адрес> районе, в частности, сегмента объектов коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, характеризующееся на дату оценки низкой активностью и минимальным оборотом объектов, предлагаемых к продаже и в аренду. В связи с этим оценщиком не использовались сравнительный и доходный подходы к оценке, а рыночная стоимость рассчитана затратным подходом.

Ссылка на исследование «Экспертиза отчетов об оценке». ФИО2, ФИО3, ФИО4, и др., 2014 года носит информационный характер в качестве примера диапазонов, в которых может находиться рыночная стоимость. Непосредственно для расчета рыночной стоимости данное исследование не применялось.

Аналог объекта оценки для расчета рыночной стоимости затратным подходом ею отобран из Сборника УПВС № 33, таблица 4б, поскольку на основании того же источника и аналога рассчитана стоимость здания, приведенная в техническом паспорте здания (страица 39 отчета), данные которого, в частности показатель физического износа конструктивных элементов ею также использовались в процессе оценки.

Коэффициент несоответствия оцениваемого объекта аналогу – 0,74 предусмотрен справочником, ссылка на который имеется в отчете об оценке (страница 26), и учитывает разные группы капитальности зданий: 4 группа, к которой относится объект оценки - здания с каркасно-засыпными стенами, деревянными перекрытиями и кирпичным фундаментом, и 1 группа – здания с кирпичными стенами, железобетонными перекрытиями, бутобетонным фундаментом – к которой относится объект-аналог. 

Физический износ здания определен на основании данных, приведенных в техническим паспорте, составленном на ДД.ММ.ГГГГ, а в период с 1993 года по дату оценки – в соответствии с Ведомственными строительными нормами. «Правила оценки физического износа жилых зданий». ВСН 53-86(р). При этом оценщиком также учитывалась информация заказчика о проведении ремонта в отдельных помещениях здания на дату оценки, подтвержденная в результате визуального осмотра.

Возможность применения указанных Ведомственных строительных норм обусловлена схожестью жилых зданий и объекта оценки по конструктивным элементам. 

Основания ставить под сомнение показания свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, и содержащих сведения об иной рыночной стоимости, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества следует установить в размере, определенном в представленном истцом отчете об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО22 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Тверская 

<

адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1334 000 рубля.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 18 июня 2021 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова