К делу № 2 - 114/2017 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2017 года город Кореновск

Кореновский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Лазаровича С.Н.,

при секретаре Лидамюк К.Ю.,

с участием: истца-ответчика ИП ФИО1, 

представителя истца ИП ФИО1 по доверенности ФИО2,

ответчиков ФИО3, 

ФИО4, 

представителя ответчиков по доверенности ФИО5

ответчика-истца ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о возмещении убытков ввиду одностороннего отказа от сделки, по встречному иску ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 ФИО1 о признании недействительным пункта 

<

...> эксклюзивного договора на продажу объекта недвижимости – договора возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости от 

<

...>, 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о возмещении убытков ввиду одностороннего отказа от сделки. Истец обосновывал свои требования тем, что 

<

...> между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ответчиком ФИО3 был заключен в письменной форме эксклюзивный договор на продажу объекта недвижимости - договор об оказании услуг по продаже объекта недвижимости.

Согласно условиям договора, ИП ФИО1 обязался помочь ответчикам продать их недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

..>>, а также кирпичный гараж, расположенный по адресу: 

<

..>>.

Условия договора предусматривали не только помощь в поиске покупателя недвижимости, но и непосредственное участие в собирании оформлении документов для заключения сделок с упомянутыми объектами недвижимости.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора об оказании услуг, для ответчиков истцом был найден покупатель квартиры - М.Ю.Ф., который согласился приобрести квартиру на выгодных для ответчика условиях.

<

...> между покупателем квартиры М.Ю.Ф. и ответчиком ФИО3, при помощи ИП ФИО1 был заключен предварительный договор купли – продажи. По условиям договора, в срок до 

<

...> ответчик ФИО3 должен был заключить с М.Ю.Ф. основной договор купли - продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу.

Как указывал истец, указанная квартира принадлежит ответчику ФИО3 и его супруге - ФИО4 на праве общей совместной собственности. После подписания предварительного договора купли – продажи, супруга ответчика - ФИО4 дала свое нотариально оформленное согласие на совершение с М.Ю.Ф. договора купли продажи в отношении квартиры.

Стоимость сделки составила 

<

...> рублей, из которых ответчик ФИО3 при подписании с М.Ю.Ф. предварительного договора получил от покупателя 

<

...> рублей в качестве задатка, о чем между сторонами сделки было заключено соглашение.

Обосновывая свои доводы, истец сослался на то, что условия предварительного договора купли - продажи квартиры устанавливают порядок расчета, согласно которому 

<

...> рублей продавец ФИО3 получил от М.Ю.Ф. при подписании предварительного договора, а 

<

...> рублей ответчик получил бы после государственной регистрации перехода к М.Ю.Ф. права собственности на квартиру, а также получения М.Ю.Ф. свидетельства о государственной регистрации права.

Для приобретения квартиры у ответчика М.Ю.Ф. по программе военной ипотеки использовались денежные средства, полученные на основании договоров займа, заключенных М.Ю.Ф. с ОАО «Кубанское ипотечное агентство» ФГКУ «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

До истечения срока, установленного предварительным договором- 

<

...> со стороны ФИО3 и его супруги последовал отказ от заключения с М.Ю.Ф. договора купли - продажи квартиры, несмотря на то, что сделка частично исполнена последним. Кроме того, заемные деньги для покупки квартиры уже были перечислены на счет покупателя.

До истечения срока заключения основного договора купли - продажи, 

<

...> представителем покупателя в адрес ФИО3 посредством телеграммы и почтового письма направлено требование о заключении с М.Ю.Ф. основного договора купли - продажи квартиры. На данное требование ответчиком в адрес М.Ю.Ф. отправлена телеграмма о разрыве договорных отношений не только с ним, но и с ИП ФИО1

После изложенных обстоятельств, ФИО3 и его супруга перестали общаться с истцом, отказываются возместить ему убытки, понесенные в связи с отказом ФИО3 от совершения сделки.

Истец ФИО3 по встречному иску обратился в суд с иском к ИП ФИО1, в котором просит признать недействительным пункт 

<

...> эксклюзивного договора на продажу объекта недвижимости – договора возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости от 

<

...>. Истец по встречному иску мотивировал свои требования тем, что между ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 

<

...> заключен эксклюзивный договор на продажу объекта недвижимости - договор возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости.

Согласно пункта 

<

...> договора об оказании услуг, в случае отказа заказчика ФИО3 от продажи объектов, он выплачивает исполнителю ИП ФИО1 штраф в размере не менее 

<

...> % от стоимости объектов, указанных в пункте 

<

...> договора.

Как считает истец по встречному иску, пункт 

<

...> эксклюзивного договора оказания услуг по продаже объекта недвижимого имущества от 

<

...>, закрепляющий обязанность ответчика по выплате истцу неустойки в случае отказа от исполнения договора, то есть устанавливающий санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ущемляет предусмотренное законом право истца (потребителя) в любое время отказаться от оказания услуги и возместить ответчику (исполнителю) понесенные расходы.

Таким образом, ФИО3 просит признать недействительным пункт 

<

...> эксклюзивного договора на продажу объекта недвижимости – договора возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости от 

<

...>.

В судебном заседании представитель истца ИП ФИО1 по доверенности ФИО2 представил исковое заявление ФИО1 к ФИО3, ФИО4 с увеличенными требованиями о возмещении убытков ввиду одностороннего отказа от сделки. 

В заявлении просил взыскать с ответчика ФИО3 штраф в сумме 

<

...> рублей ввиду одностороннего отказа от исполнения договора об оказании услуг. Кроме этого, с каждого из ответчиков ФИО3 и ФИО4 взыскать по 

<

...> доли от стоимости неосновательного обогащения 

<

...>), что составляет 

<

...>.

Мотивируя которые он указал, что в связи с исполнением услуг по продаже недвижимого имущество, ИП ФИО1 выполнены работы для придания квартире ответчиков «товарного вида». На момент заключения с истцом договора об оказании услуг квартира ответчиков находилась в запущенном состоянии, длительное время не ремонтировалась, в ней никто не проживал.

Поэтому для того, чтобы выгодно продать квартиру, необходимо было вложить средства в ее ремонт, Поскольку у ответчиков не было необходимых средств для предпродажного ремонта и перепланировки квартиры, ИП ФИО1 согласился за собственные денежные средства отремонтировать квартиру и произвести перепланировку.

Ввиду изложенного, истцом самостоятельно понесены расходы на сумму 

<

...> рублей.

От возмещения стоимости затрат, понесенных ИП ФИО1 для ремонта и перепланировки квартиры, ответчики уклоняются, допуская, таким образом, неосновательное обогащение. Встречные исковые требования ФИО3 не признал.

В судебном заседании истец-ответчик ИП ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 поддержали заявленное исковое заявление с увеличенными требованиями, просили его удовлетворить.

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения увеличенных заявленных требований. Настаивала на удовлетворении встречных требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне истца по первоначальному иску- ООО «КомплектМонтаж» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом, ходатайств о рассмотрении дела не заявлял.

В судебном заседании ответчик-истец ФИО3 поддержал доводы его представителя, просил удовлетворить встречное исковое заявление, а так же просил отказать в удовлетворении требований ИП ФИО1, ссылаясь на то, что с доводами, приведенными в данном исковом заявлении ФИО3 не согласен, считает, что заявленные исковые требования незаконные, необоснованные и потому не подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В своем исковом заявлении ФИО1 указывает, что им был найден покупатель квартиры - М.Ю.Ф., который согласился приобрести квартиру на очень выгодных для ответчика условиях. В чем именно заключается «крайняя выгодность» этих условий истец в исковом заявлении не указывает. 

ФИО3 считает, что выгода в данном случае была у ФИО1, так как по условиям их договора о намерениях (предварительного договора купли-продажи), покупатель должен был бы заплатить ответчику деньги в сумме 

<

...> рублей (данные деньги не были собственными деньгами покупателя, а являлись деньгами федерального бюджета), из этих денег ответчик должен был бы заплатить истцу 

<

...> рублей и только 

<

...> рублей ФИО3 должен был бы получить за квартиру. 

В силу своей юридической неграмотности ФИО3 подписал предварительный договор.

Через некоторое время, он проконсультировался в разных кредитных организациях. ФИО3 объяснили, что данная сделка является незаконной, что риелторы и покупатель действуют недобросовестно, что, возможно, таким образом, они хотят с помощью эксклюзивного договора обналичить и обратить в свою пользу часть суммы по сделке. А именно 1 300 000 рублей, выделенные из федерального бюджета ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

После этого ФИО3 уведомил телеграммой ФИО1 и М.Ю.Ф. о том, что расторгает с ними предварительный договор купли- продажи квартиры и эксклюзивный договор на продажу объекта недвижимости.

Мнение ФИО3 по поводу незаконности данной сделки в последствии были подтверждено решением Кореновского районного суда 

<

..>>, который в мотивировочной части решения указал: «в судебном заседании фактически установлено, что существенные условия предварительного договора купли- продажи квартиры - цена сделки, являются мнимыми. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что ФИО1, и М.Ю.Ф. с помощью договора об оказании возмездных услуг, самостоятельно изменили существенные условия предварительного договора. Они внесли в пункт 

<

...> договора об оказании возмездных услуг, условие, в соответствии с которым продавец при заключении сделки фактическим мог получить из причитавшихся ему денежных средств в сумме 3 

<

...>, лишь 

<

...>. 

Из изложенного следует, что истец (М.Ю.Ф.), заключая договор купли-продажи квартиры, действовал недобросовестно. Он имел намерение с помощью риелтора обналичить и обратить в свою пользу и пользу третьих лиц - ФИО1 часть суммы по сделке - 

<

...> рублей.

Эти деньги были выделены на покупку жилья Федеральным государственным казенным учреждением «Росвоенипотека». Изложенное даёт суду основания полагать, что ответчики ФИО3 И ФИО4 были введены в заблуждение истцом М.Ю.Ф. относительно законности заключаемой сделки и ее цене».

В судебном заседании ответчик ФИО4 возражала против удовлетворения требований ИП ФИО1

В судебном заседании так же были допрошены свидетели по данному гражданскому делу, а так же эксперт ФИО6, которым проводилась строительно-техническая экспертиза по настоящему гражданскому делу. 

Допрошенные свидетели Ш.Т.М., Б.О.К., Л.А.П., К.А.Н., Б.Г.И. дали аналогичные показания, из которых следует, что ремонт в указанной квартире расположенной по адресу: 

<

..>> проводился в 

<

...>.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 показал суду, что объемы выполненных работ (при условии их выполнения силами ООО «Комплект Монтаж» не соответствуют объемам работ по локальному сметному расчету 

<

...> от 

<

...> на капитальный ремонт и перепланировку квартиры ответчика ФИО3 по адресу: 

<

..>>, а так же по акту о приемке выполненных работ (гранд-смета 

<

...>) на капитальный ремонт и перепланировку квартиры ответчика ФИО3 по адресу: 

<

..>>. С учетом сметы, вида строительных работ, которые он обнаружил в квартире, он посчитал расходы по работе и строительным материалам. Указанная сумма составила около 

<

...> рублей.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей и эксперта, исследовав материалы настоящего дела:

-копию договора возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости от 

<

...>, из которого следует, что ИП ФИО1 и ФИО3 заключили вышеуказанный договор с целью продажи объектов недвижимости, квартиры и гаража, расположенных в городе Кореновске (л.д

<

...>

-копию предварительного договора купли-продажи квартиры от 

<

...>, из которого следует, что ФИО3 и М.Ю.Ф. подтвердили намерение о заключении сделки купли-продажи квартиры и гаража (л.д.

<

...>)

-копию расписки о получении ФИО3 задатка в сумме 

<

...> рублей (л.д

<

...>)

-копию Согласия ФИО4 об отчуждении объектов недвижимости (л

<

...>)

-копию выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, из которой следует, что ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя ( л.д.

<

...>),

-копию свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (л.д.

<

...>),

-копию постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 

<

...>, из которого следует, что отказано в возбуждении уголовного дела в отношении М.Ю.Ф., ФИО7, ФИО1 по признакам преступления, предусмотренного статьей 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (л.д.

<

...>),

-копию договора подряда 

<

...> от 

<

...>, из которого следует, что ФИО1 и ООО «КомплектМонтаж» заключили договор о проведении работ по капитальному ремонту и перепланировке квартиры, расположенной по адресу: 

<

..>> (л.д. 

<

...>),

-копию проекта переустройства и перепланировки (л.д.

<

...>),

-копию устава ООО « КомплектМонтаж» (л.д.

<

...>),

-копию постановления 

<

...> от 

<

...> Главы Кореновского городского поселения об отмене решения о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

..>>, из которого следует, что отменено решение о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения,

-копию объяснения П.А.А. данного прокурору 

<

..>>, из которого следует, что он проживал в спорной квартире с 

<

...>, ремонт в квартире не производился в это время.

-отчеты об определении рыночной стоимости 

<

..>>,

-заключение строительно-технической экспертизы, из которой следует, что объемы выполненных работ не соответствуют объемам работ указанных в локальном сметном расчете ООО « КомплектМонтаж», 

-приходит к выводу, что первоначально заявленный иск не подлежит удовлетворению, встречный иск подлежит удовлетворению судом по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона « О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 

<

...> между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО3 был заключен в письменной форме эксклюзивный договор на продажу объекта недвижимости - договор об оказании услуг по продаже объекта недвижимости.

Согласно условиям этого договора, ИП ФИО1 обязался помочь ФИО3 продать квартиру, расположенную по адресу: 

<

..>>., а также кирпичный гараж, расположенный по адресу: 

<

..>>. 

Суд детально изучил вышеуказанный договор и установил, что в обязанности исполнителя- ИП ФИО1 не входило проведение капитального ремонта квартиры с ее перепланировкой. 

Как следует из материалов дела, 

<

...> между покупателем квартиры М.Ю.Ф. и ответчиком ФИО3 был заключен предварительный договор купли – продажи. По условиям этого договора, в срок до 

<

...> ответчик ФИО3 должен был заключить с М.Ю.Ф. основной договор купли - продажи трехкомнатной квартиры. Стоимость сделки составила 

<

...> рублей, из которых ответчик при подписании с М.Ю.Ф. предварительного договора получил от покупателя 

<

...> рублей в качестве задатка, о чем между сторонами сделки было заключено соглашение. До истечения срока, установленного предварительным договором, 

<

...> со стороны ответчиков последовал отказ от заключения с М.Ю.Ф. договора купли - продажи квартиры.

Судом при изучении доводов истца по первоначальному иску было предложено представить суду лиц, которые либо непосредственно проводили ремонт в квартире ФИО3, либо руководили этим процессом. Однако, истец по первоначальному иску уклонился от предоставлении суду сведений о таких лицах. Более того, судом к материалам дела было приобщено объяснение П.А.А., который был опрошен в рамках прокурорской проверки. Вышеуказанный гражданин заявлял, что в указанный период проживал в квартире ФИО3, ремонт в ней не производился. Кроме этого, об этом свидетельствовало и заключение строительно-технической экспертизы. 

Таким образом, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит, что истцом по первоначальному иску не доказано то обстоятельство, что он в связи с исполнением услуг по продаже недвижимого имущества, выполнил работы для придания квартире ответчиков «товарного вида». 

Условия договора об оказании услуг предусматривают обязанность ответчика возместить ему убытки ввиду одностороннего отказа от заключения договора купли - продажи недвижимости.

Вместе с тем, сведений о том, что истец ИП ФИО8 понес какие-либо иные расходы, связанные с исполнение эксклюзивного договора- суду представлено не было.

Не основаны на законе требования истца по первоначальному иску о взыскании с ответчиков по этому иску в соответствии с пунктом 

<

...> упомянутого договора об оказании услуг, в по причине отказа заказчика (ФИО3) от продажи объектов- штрафа в размере не менее 

<

...> % от стоимости объектов, указанных в 

<

...> договора.

Данный вывод суда основан на пункте 1 статьи 16 Федерального закона « О защите прав потребителей», из которого следует, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В судебном заседании установлено, что эксклюзивный договор на продажу объекта недвижимости от 

<

...> содержал кабальные для истца по встречному иску условия, которые нарушают гражданские и конституционные права ответчика-истца ФИО3 и направлены на ограничение предусмотренных ст. ст. 34 - 37 Конституции РФ прав по свободному распоряжению личным имуществом. Данный вывод суда основан на следующем. 

Согласно статьи 32 Федерального закона « О защите прав потребителя», потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. 

Таким образом, какие-либо иные действия заказчика, от которых находится в зависимости возможность его одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг, а также какие-либо правовые последствия такого отказа, законом не предусмотрены, не могут они быть ограничены и договором.

То есть, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В связи с чем, соглашение сторон, устанавливающее особый порядок одностороннего отказа либо предусматривающее неустойку (штраф) за подобный отказ, является ничтожным, так как требование о взыскание штрафа за отказ потребителя от исполнения договора об оказании услуг не основано на законе.

В этой связи, пункт 6.1 договора от 

<

...> заключенного между ИП ФИО1 и ФИО3, предусматривающий условие, что в случае отказа заказчика от продажи объекта он выплачивает исполнителю штраф (компенсацию) в размере не менее 

<

...>% от стоимости объектов, противоречит требованиям закона, в связи с чем является недействительным. В силу чего встречный иск является законным и обоснованным.

Доводы истца по первоначальному иску о том, что поскольку ответчик- истец ФИО3 согласился со всеми условиями договора, то суд не вправе признать пункт 6.1 противоречащим закону, не может признать законными по следующим основаниям. 

Согласно пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункта 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

...> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п.п. 4 и 5 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу пункта 1.1 вышеуказанного Пленума Верховного суда, на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки 

Таким образом, первоначально заявленные требования с уточнениями не могут быть удовлетворены судом, встречный иск суд признает законным и обоснованным, по этим основаниям его удовлетворяет.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального Предпринимателя ФИО1 ФИО1 о взыскании с ФИО3 штрафа в сумме 

<

...> рублей, ввиду одностороннего отказа от исполнения договора об оказании услуг. Взыскании с ФИО3 и ФИО4 по ? доли от стоимости неосновательного обогащения в размере 

<

...> с каждого, взыскании государственной пошлины в размере 

<

...> рублей – отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к Индивидуальному Предпринимателю ФИО1 о признании недействительным пункта 

<

...> эксклюзивного договора на продажу объекта недвижимости – договора возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости от 

<

...> – удовлетворить.

Признать пункт 

<

...> эксклюзивного договора от 

<

...>, заключенного между Индивидуальным Предпринимателем ФИО1 ФИО1 и ФИО3 - недействительным.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кореновский районный суд в течение месяца со дня вынесения.

Председательствующий: