Дело № 2-160/2021 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Городище Волгоградской области 10 марта 2021 года

Городищенский районный суд Волгоградской области 

в составе председательствующего судьи Скоробогатовой Е.И.,

при секретаре Мозжевой С.Л.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ – ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ – ФИО4,

третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задатка по предварительному договору, проценты за неправомерное удержание денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО3, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому в срок до ДД.ММ.ГГГГ стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 2.3 договора, в обеспечение исполнения своих обязательств истец передал ответчику задаток в размере 50 000 рублей, а также заключено соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 3.2 договора, продавец обязался получить и предоставить все необходимые документы для заключения основного договора. Пунктом 3.2.3 предусмотрено, что ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обязуются сняться с регистрационного учета до подписания основного договора купли-продажи.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ продавец не исполнил обязанности по снятию с регистрационного учета, вышеуказанных лиц, основной договор не заключен.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика требование о возврате суммы задатка, ответчиком требование не получено.

Соглашение о задатке предусматривает, что в случае не заключения основного договора не по вине покупателя, задаток подлежит возврату в течение трех рабочих дней (пп.4,3 соглашения). 

Поскольку до настоящего времени сумма задатка истцу не возвращена, просит суд взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 задаток по предварительному договору в размере 50 000 рублей, проценты за неправомерное удержание денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 340 рублей, проценты за неправомерное удержание денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического взыскания денежных средств, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, доводы привел аналогичные изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представил. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, указав, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости между ответчиком и истцом не был заключен в установленный сторонами срок в связи с тем, что истец в день сделки отказался от заключения договора купли-продажи в одностороннем порядке. На повторное предложение заключить сделку не отреагировал. В удовлетворении исковых требований просила отказать.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объёме, пояснив при этом, что покупатель до последнего не отказывался от заключения сделки. За день до оформления сделки осматривал квартиру, никаких претензий не высказал. 

Представитель третьего лица ООО «Живем Дом» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, ранее представили в адрес суда возражения на исковое заявление, указав, что в рамках срока предварительного договора купли-продажи ответчиком был направлен полный пакет документов в банк для согласования объекта недвижимости, таким образом ответчик свои обязательства по договору исполнил в полном объёме. При этом после ДД.ММ.ГГГГ обе стороны договора фактически намеревались осуществить сделку по купле-продаже спорной квартиры. Истец в дату заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ явился в АО «Россельхозбанк», но в одностороннем порядке отказался от заключения кредитного договора и договора купли-продажи. Кроме того, ответчик повторно путем направления телеграммы, уведомил истца о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры, был предоставлен полный пакет документов для согласования объекта в банке. В связи с чем, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» в лице Волгоградского регионального филиала в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, доказательств уважительность причин неявки в суд не представили, каких-либо ходатайств об отложении разбирательства дела не поступало.

Определив в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствии не явившихся, лиц, участвующих в деле, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым согласно пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

При разрешении спора судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 52,2 кв. м, стоимость объекта по соглашению сторон составила 2 365 000 рублей.

Пунктом 2.2 предварительного договора предусмотрено, что часть стоимости объекта в размере 240 000 рублей, оплачивается за счёт собственных денежных средств покупателя. При этом подтверждением оплаты будет являться предоставление расписки. Передача денежных средств в размере 190 000 рублей будет осуществлена наличными при подписании основного договора. Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 2 125 000 рублей оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю АО «Россельхозбанк».

Согласно пункту 2.3 предварительного договора в качестве обеспечения выполнения сторонами своих обязательств по договору, покупатель передает продавцу задаток в размере 50 000 рублей, в дату подписания настоящего договора. В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы или форс-мажорных обстоятельств, за которые ни одна из сторон ответственности не несёт, сумма задатка возвращается продавцом покупателю в течение трех рабочих дней. В случае отрицательного решения органов опеки и попечительства в выдаче разрешения на отчуждение доли несовершеннолетних детей или отрицательного решения кредитно-финансового учреждения в выдаче ипотечных средств, а также об одобрении объекта, влекущего невозможность исполнения обязательств по настоящему договору, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации), вся сумма задатка признается авансом и возвращается покупателю в течение трех рабочих дней. По соглашению сторон денежные средства, переданные в качестве задатка, засчитываются в счет оплаты стоимости объекта недвижимости по основному договору.

Факт передачи истцом ответчику в качестве задатка денежной суммы в размере 50 000 рублей также подтверждается соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, пунктом 4.2 которого установлено, что если за неисполнение договора ответственен покупатель, давший задаток, он остается у продавца. В том числе, сумма задатка остается у продавца в случае не заключения основного договора купли-продажи объекта по вине покупателя. В случае отрицательного решения органов опеки и попечительства в выдаче разрешения на отчуждение доли несовершеннолетних детей или отрицательного решения кредитно-финансового учреждения в выдаче ипотечных средств, а также об одобрении объекта, влекущего невозможность исполнения обязательств по настоящему договору, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации), вся сумма задатка признается авансом и возвращается покупателю в течение трех рабочих дней.

Пунктом 4.3 Соглашения о задатке установлено, что если за неисполнение договора ответственен продавец, давший задаток, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка. В том числе, в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по предварительному договору, нарушения продавцом своих обязательств или невозможности заключения основного договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругой или пользователями объекта, сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере в течение трех рабочих дней с момента возникновения обязательства.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцом в обоснование требований указано, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавца ФИО3, поскольку до даты заключения основного договора им не были сняты с регистрационного учета лица, зарегистрированные в спорной квартире.

При этом доказательств уклонения ФИО3 от заключения основного договора купли-продажи, в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной истца не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Вместе с тем материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес к заключению основного договора и отказались от намерений его заключить, не совершив к тому каких-либо действий.

Судом установлено, что ФИО3 и ФИО5 принадлежало 16/20 долей на праве совместной собственности, а несовершеннолетним ФИО6, и ФИО7 по 2/20 долей на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ за №-п, постановлено разрешить сделку купли-продажи жилого помещения, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с одновременным приобретением на имя несовершеннолетних по 1/7 доли в жилом доме и земельном участке, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Кроме того ответчиком суду представлена копия паспорта ФИО5, из которой следует, что она с ДД.ММ.ГГГГ снята с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес>.

Судом установлено, что ФИО1 отказался от заключения договора купли-продажи ввиду того, что ответчиком не были исполнены обязательства по снятию с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире, при этом убедительных доводов в обосновании заявленной позиции применительно к положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не привел.

Поскольку, как усматривается, из материалов дела, и стороной истца не оспорено, что со стороны продавца условия предварительного договора были выполнены, положительные решения органа опеки на отчуждение долей, принадлежащих несовершеннолетним детям, и кредитно-финансовой организации на выдачу ипотечных средств получены.

Так из пояснений стороны ответчика, ООО «Живем Дома», сопровождающие сделку, усматривается, что предоставляемые банком кредитные средства являются целевыми, истцу после заключения предварительного договора необходимо было получить одобрение ипотечного кредита, ответчиком в рамках предварительного договора был направлен полный пакет документов в банк для согласования объекта. Истцу же необходимо было обеспечить наличие первоначального взноса на приобретаемый объект в размере 20 % от стоимости объекта недвижимости. При этом на момент рассмотрения документов по объекту первоначальный платеж у ФИО1 отсутствовал. 

Кроме того, судом установлено, что стороны ДД.ММ.ГГГГ были приглашены в АО «Россельхозбанк» для заключения сделки, однако истец в банке отказался от подписания кредитного договора и основного договора купли-продажи, покинув здание Банка, не указав причин. 

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что Банком были одобрены условия сделки, доказательств того, что банк отказал в заключение кредитного договора и основного договора купли-продажи в связи с регистрацией членов семьи ФИО3 по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 ответчиком была направлена телеграмма, в которой сообщалось о приглашении на сделку ДД.ММ.ГГГГ в 10 часов 00 минут по адресу: 

<

адрес>.

В этот же день с регистрационного учета были сняты лица, зарегистрированные по адресу: 

<

адрес>.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине ФИО1, отказавшегося от его заключения в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о виновности истца в не заключении договора купли-продажи недвижимости и наличии у продавца права удержать сумму задатка, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Довод стороны истца о том, что сумма задатка подлежит возврату, в связи с тем, что основной договор был не заключен не по вине покупателя, не могут быть приняты во внимание, поскольку из предварительного договора, заключенного между сторонами в письменной форме, усматривается, что сумма в размере 50 000 рублей, подлежащая передаче ответчику, является задатком, которая в соответствии с п. 4.2 соглашения о задатке возврату не подлежит, если основной договор не будет заключен по вине покупателя, что согласуется с положениями статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

При таких данных, учитывая, что вины ответчика в не заключении основного договора купли-продажи не установлено, а также, принимая во внимание, что ответственность за не заключение основного договора несет покупатель, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании 50 000 рублей, уплаченных по заключенным между сторонами предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется.

Поскольку требование истца о взыскании с ответчика процентов за неправомерное удержание денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 340 рублей, процентов за неправомерное удержание денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического взыскания денежных средств исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей соответствующие периоды, является производными от основного требования о взыскании задатка по предварительному договору, то оснований для удовлетворения исковых требований в этой части у суда также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50000 рублей, процентов за неправомерное удержание денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 340 рублей, процентов за неправомерное удержание денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического взыскания денежных средств исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Городищенский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15 марта 2021 года.

Судья Е.И. Скоробогатова