№ 2а- 3398/2025 УИД 35RS0001-01-2024-003156-32 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Череповец 21 августа 2025 г.

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Иванченко М.М.,

при секретаре Качаловой А.В.,

с участием административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области об оспаривании решения о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, указывая на то, что является председателем 

<

адрес>. 08 октября 2024 г. обратилась с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № в общую долевую собственность собственников МКД. 23 октября 2024 г. (уведомление №) государственная регистрация права на земельный участок приостановлена со ссылкой на пп.5 ч.1 ст. 26.9 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации: кадастровый учет МКД с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № осуществлен 17.02.2020 г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2019 г. №, выданного Управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца. Согласно указанному документу в эксплуатацию введена только жилая часть МКД - 1 этап.

25.11.2024 в апелляционную комиссию Росреестра Вологодской области направлена жалоба. В результате проверки установлено, что земельный участок с кадастровым номером № согласно актуальным записям ЕГРН принадлежит на праве собственности ООО «Криотехнология». Право собственности ООО «Криотехнология» на данный земельный участок согласно сведениям ЕГРН ограничено ипотекой и последующей ипотекой в пользу АО КБ «Северный Кредит». 

На основании разрешения на строительство № от 22.12.2014 (с учетом изменений от 16.01.2019), выданного Управлением архитектуры и градостроительства Мэрии города Череповца, на земельном участке с кадастровым номером № осуществлялось строительство жилого дома со встроенными административными помещениями и магазинами промышленных товаров двумя этапами: 1 этап - жилая часть, 2 этап - встроенные административные помещения и магазины. Строительство проводилось застройщиком ООО «Наш Дом- 35» с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2019 № этап строительства - жилая часть введен в эксплуатацию, здание поставлено на учет с кадастровым №. Государственным регистратором прав и адрес Управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца направлен запрос о том, является ли земельный участок с кадастровым номером № сформированным в границах, в которых он в силу закона переходит в собственность собственников помещении в многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. В ответ на запрос Управление архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца сообщило, что земельный участок с кадастровым номером № с даты регистрации права на первое помещение в многоквартирном доме переходит в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме.

Полагает, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме с кадастровым номером №, ввод второй очереди строительства не требуется. 

20 января 2025 г. был получен отказ государственной регистрации права (уведомление №).

Наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок. При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме. 

Считает отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы. 

Административный истец просит признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Обязать устранить допущенные нарушения. 

В судебном заседании административный истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, представила письменные пояснения по иску, которые были приобщены к материалам дела.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Вологодской области, Межмуниципального отдела по городу Череповцу и Череповецкому району Управления Росреестра по Вологодской области не явились, надлежащим образом уведомлены, были представлены письменные возражения.

В судебное заседание заинтересованные лица не явились, надлежащим образом уведомлены. 

Выслушав административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, полномочия по осуществлению государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок. При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке орган регистрации прав направляет залогодателю и залогодержателю уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Как усматривается из материалов дела: 

На основании решения на строительство № от 22.12.2014 (с учетом изменений от 16.01.2019), выданного Управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца, на земельном участке с кадастровым номером №, осуществлялось строительство жилого дома с встроенными административными помещениями и магазинами промышленных товаров двумя этапами : 1 этап- жилая часть, 2 этап-встроенные помещения и магазины промышленных товаров.

Строительство указанного объекта производилось застройщиком ООО «Наш Дом-35» с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2019 № этап строительства –жилая часть введен в эксплуатацию.

Кадастровый учет многоквартирного дома с кадастровым номером № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, назначение: многоквартирный дом, площадь - 7411,9 кв.м, количество этажей (в том числе подземных) - 7, количество подземных этажей - 1, был осуществлен 17.02.2020.

В ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажные многоквартирные жилые дома, площадь - 4360 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, содержатся актуальные записи о государственной регистрации права собственности ООО «Криотехнология», а также обременения (ограничения) в виде:

ипотеки в пользу АО КБ «Северный Кредит», основание - договор об ипотеке от 16.05.2013, залогодатель - ООО «Криотехнология», а также дополнительных соглашений к договору ипотеки;

последующей ипотеки и договора ипотеки в пользу АО КБ «Северный Кредит» основание - договор об ипотеке/последующей ипотеке от 08.04.2014 №, залогодатель - ООО «Криотехнология», а также дополнительных соглашений к договору ипотеки;

аренды и договора аренды в пользу ООО «Наш Дом-35» основание договор аренды земельного участка от 01.03.2014 № АР, дополнительное соглашение № от 22.04.2014 №;

ипотеки в силу закона в отношении права аренды в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которым не переданы объекты долевого строительства;

договоров участия в долевом строительстве в пользу ООО «Тепло Людям», Й., ООО «Новые Технологии Света» (а также ипотеки в силу закона в пользу АО КБ «Северный Кредит»); ООО «Криотехнология» (а также ипотеки в силу закона в пользу АО КБ «Северный Кредит»);

запрета на совершение регистрационных действий в отношении прав ООО «Тепло Людям» (основание - определение Череповецкого городского суда Вологодской области от 07.06.2017, определение Череповецкого городского суда Вологодской области от 10.04.2019 №).

08.10.2024 ФИО1 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером №

23.10.2024 государственным регистратором принято решение о приостановлении (сроком на три месяца) государственной регистрации права общей долевой собственности по основаниям, изложенным в уведомлении №, в связи с не представлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав межведомственным запросом.

20.12.2024 государственным регистратором Ц. было составлено и направлено заявителю уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №

20.01.2025 государственным регистратором Ц. было вынесено уведомление № об отказе государственной регистрации права общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № в связи с не устранением причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Основанием отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности указано наличие актуальных записей об ипотеке и последующей ипотеке земельного участка, которыми ограничивается право собственности ООО «Криотехнология» в пользу АО КБ «Северный Кредит», которые внесены в отношении земельного участка с кадастровым номером № на основании договора об ипотеке от 16.05.2013, заключенного в обеспечение кредитного договора № 16.05.2013, и договора об ипотеке/последующей ипотеке от 08.04.2014 № в пользу АО КБ «Северный кредит», заключенного в обеспечение кредитного договора № от 17.03.2014. Положения ст. 16 закона № 214-ФЗ, статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержат специальных оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу договора ипотеки. На основании п. 1 ст. 25 закона № 1-2-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.

В ходе судебного разбирательства по делу установлено, что решением Арбитражного суда Вологодской области 27.02.2018 АО КБ «Северный Кредит» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего в отношении АО КБ «Северный Кредит» возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов». Согласно сведениям, представленным конкурсным управляющим права требования по кредитным договорам, обеспеченные ипотекой земельного участка с кадастровым номером № уступлены АО КБ «Северный кредит» 17.03.2017 и 13.04.2017 ООО «ИК «Инвестор» №, 29.09.2020 ООО «М-АРТ» №. Записи о государственной регистрации уступки прав по договору ипотеки и соответствующих сделок, смены залогодержателей при уступке прав по кредитным договорам в Единый государственный реестр недвижимости в установленном порядке не внесены.

Согласно статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного Федерального закона.

Для регистрации права общей долевой собственности в данном случае не было произведено погашение регистрационных записей об ипотеке и последующей ипотеки.

На основании положений п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо заявления залогодержателя, либо решения суда о погашении ипотеки. По общему правилу, погашение регистрационной записи об ипотеки осуществляется в заявительном порядке. 

Орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии соответствующих заявлений, указанных в данном пункте и необходимых документов вносить в единый государственный реестр недвижимости записи о погашении регистрационной записи об ипотеке.

На основании изложенного, суд полагает, что оснований для удовлетворения иска и признания отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконным не имеется.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца. 

Таким образом, для признания решения, действия (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие решения, действия (бездействия) закону и нарушения этим прав и законных интересов гражданина, совокупность которых в данном деле не установлена. 

С учетом вышеуказанного, оснований для удовлетворения требований административного истца не имеется в полном объеме.

Исходя из установленных обстоятельств дела суд приходит к выводу. Что вопрос о прекращении ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером № должен разрешаться в порядке искового производства. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области об оспаривании решения о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 4 сентября 2025 г.

Судья М.М. Иванченко