дело № 2-175/2024 

УИД 19RS0008-01-2023-000489-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Копьево 11 сентября 2024 г. 

Орджоникидзевский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Маркова Е.А., 

при секретаре судебного заседания Стонт О.В., 

с участием:

истца ФИО8, 

представителя истца ФИО8 – ФИО1, действующей по доверенности №.. от ../../.., 

ответчика ФИО2,

представителя ответчика администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия – главного специалиста-юриста ФИО5, действующая по доверенности от ../../..,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Управления муниципального имущества администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия – исполняющей обязанности руководителя Управления ФИО3, 

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению истца ФИО8 к администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия и ФИО2 о признании ничтожной сделки купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, - 

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратился в суд с иском к администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия и ФИО2 о признании ничтожным договора от ../../.. №.. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.. площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., ... и применение последствий недействительности сделки. 

В обоснование заявленных требований истцом ФИО8 указано, что ранее ответчик ФИО2 обратился в суд с иском к нему и ФИО1 об устранении препятствий во владении и пользовании вышеуказанным земельным участком, требуя снести забор, а также снести или перенести надворные постройки. 

Сделкой купли-продажи вышеуказанного земельного участка затронуты его интересы как собственника объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, а потому в силу требований п. 2 ст. 166 ГК РФ, не являясь участником сделки, он имеет право обратиться в суд с иском о признании оспоримой сделки недействительной, поскольку для него имеют место неблагоприятные последствия. 

Истец полагает, что ответчик ФИО2 желает завладеть земельным участком, на котором находятся постройки: дом, курятник, а также завершается строительство другого дома, которые по мнению ответчика подлежат сносу. Данные постройки на участке находятся с 2015 г. 

Сведения об объектах недвижимости, находящихся на земельном участке, при его продаже относятся к существенным условиям договора купли-продажи. В п. 1.3 оспариваемого договора купли-продажи указаны сведения об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости, что не соответствует действительности. 

С учетом изложенного, истец просил признать недействительным (ничтожным) договор от ../../.. №.. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.. и применить последствия недействительности сделки. 

Представителем ответчика – администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия представлены возражения на исковое заявление истца ФИО8, из содержания которых следует, что до заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка была соблюдена процедура проведения торгов в форме аукциона. Аукцион был признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка был заключен с единственным участником – ФИО2. Оспариваемый договор составлен в соответствии с требованиями земельного законодательства. 

Определением судьи от ../../.. к участию по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия привлечено Управление муниципального имущества администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия.

Протокольным определением от ../../.. к участию по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кадастровый инженер ФИО4. 

Истец ФИО8 и его представитель ФИО1, участвуя в судебном заседании, заявленные исковые требования поддержали, представили дополнительные документальные сведения:

- постановление администрации ... поссовета от ../../.. №.. о разрешении отклонения от предельных параметров разрешенного строительства жилого дома, расположенного на земельном участке площадью ... кв.м., находящегося по адресу: ... «а», кадастровый №.. (участок истца);

- ответ руководителя Управления муниципального имущества администрации Орджоникидзевского района от ../../.. №.. об отказе изменить границы участка кадастровый №.. за счет изменения границ земельного участка кадастровый №.. (участок ответчика ФИО2).

Ответчик ФИО2, представитель ответчика администрации Орджоникидзевского района и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Управления муниципальным имуществом администрации Орджоникидзевского района (каждый из них) возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на ранее представленные возражения представителя администрации Орджоникидзевского района.

Кроме того, представитель администрации Орджоникидзевского района дополнила, что строения, воздвигнутые истцами и которые частично находятся на территории земельного участка кадастровый №.. не являются объектами капитального строительства, а потому не были учтены при заключении оспариваемого договора купли-продажи. Представленное стороной истца постановление администрации ... поссовета от ../../.. №.. о разрешении отклонения от предельных параметров разрешенного строительства жилого дома не допускает строительство объектов за границами земельного участка истцов, который к тому времени был поставлен на кадастровый учет. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, - ФИО4 (кадастровый инженер), участвуя в судебном заседании, пояснил, что им были выполнены межевания земельных участков с кадастровыми номерами №.. и №.., соответственно в 2013 г. и в 2019 г. 

Кроме того, в 2017 г. им производилось межевание земельного участка кадастровый №... 

На момент проведения кадастровых работ по подготовке межевого плана земельного участка кадастровый №.., другие два вышеуказанных земельных участка уже были поставлены на кадастровый учет и при выполнении работ на местности им были определены координаты характерных точек внешних границ земельного участка кадастровый №.., которые не были смежными с иными двумя вышеуказанными земельными участками. Координаты данных точек в этом случае были выполнены способом спутниковых геодезических измерений. Смежные границы были учтены аналитическим методом, поскольку сведения о них находились в кадастровом плане территории.

Не помнит были ли какие-либо строения на земельном участке кадастровый №... Ограждение данного участка на момент проведение кадастровых работ было установлено по границе участка №.., то есть за границей межевого плана земельного участка №... 

По ходатайству стороны истца в судебном заседании были допрошены свидетели ФИО6 и ФИО7

Свидетель ФИО6 показала, что участок с кадастровым номером №.. ей был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. С этой целью данный участок она использует с ../../.. г. В последующем договор аренды данного земельного участка с органом местного самоуправления ею был заключен в ../../.. г. У Картузова А..А. и ФИО1 находится смежный участок, где воздвигнуты разные строения. Гостевой дом и хозяйственная постройка были ими построены до ../../.. г., поскольку на момент чрезвычайной ситуации (пожара), имевшей место в апреле 2015 г. на территории Республики Хакасия, данные строения были на участке Картузова А..А. и не пострадали в результате пожара. 

Свидетель ФИО7 подтвердил наличие строений (гостевого домика и хозяйственной постройки) на земельном участке Картузова А..А. и ФИО1 с ../../.. г.

Выслушав участвующих лиц, показания свидетелей, исследовав представленные сторонами и истребованные суди документальные сведения, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим кодексом.

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися на территории Орджоникидзевского района Республики Хакасия до разграничения государственной собственности на землю, относится к полномочиям администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия. 

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. п. 3 п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 данного Кодекса.

Пунктом 2 ст. 11.10 ЗК РФ установлено, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Пунктом 13 ст. 11.10 названного Кодекса установлено, что схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Исходя из содержания п.п. 14, 16 ст. 11.10 ЗК РФ при поступлении заявления гражданина об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, орган местного самоуправления обязан принять одно из двух решений: об утверждении схемы расположения земельного участка либо об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка с указанием оснований для отказа.

Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 39.2 названного Кодекса, если иное не предусмотрено данной статьей (п. 3 ст. 11.10 ЗК РФ). Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом (п. 4).

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия от ../../.. №.. утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: ...», в границах территориальной зоны Ж1с «Зона существующей застройки индивидуальными жилыми домами». разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства. Проведение работ по образованию данного земельного участка в соответствии со схемой расположения обеспечивает ФИО2 (ответчик по настоящему делу).

../../.. по заявлению ФИО2 кадастровым инженером ООО «Азимут» ФИО4 по результатам выполненных кадастровых работ был подготовлен межевой план вышеуказанного земельного участка с указанием характерных точек границ, площадь земельного участка по результатам межевания составила ... кв.м. 

Образованный земельный участок поставлен на кадастровый учет ../../.., кадастровый №... 

Названный земельный участок граничит с ранее образованными смежными земельными участками:

- кадастровый №.., площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ...«а», собственник ФИО8 (истец по настоящему делу);

- кадастровый №.., площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ...«г», заказчик кадастровых работ ФИО6. 

../../.. между администрацией Орджоникидзевского района Республики Хакасия, от имени которой действует Управление муниципального имущества администрации Орджоникидзевского района, и ФИО2 (ответчик по настоящему делу) заключен договор №.. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.., площадью ... кв. м., расположенного по адресу: ...«б». Стоимость земельного участка согласно договору определена в размере ... руб.

Переход права собственности на указанный земельный участок к ФИО2 (ответчик по настоящему делу) зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ../../.. за №.., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ../../..

Стороной истца в ходе рассмотрения спора представлено заключение эксперта от ../../.. №.., которое было выполнено на основании определения Орджоникидзевского районного суда Республики Хакасия от ../../.. по гражданскому делу №.. г. по иску ФИО8 к администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия и администрации ... поссовета Орджоникидзевского района Республики Хакасия об отмене распоряжения о присвоении адреса земельному участку и об обязании исключить сведения из аукциона о земельном участке. 

Объектами названной экспертизы являлись земельный участки с кадастровыми номерами №.. и №.., то есть собственниками которых являются ФИО2 (ответчик по настоящему делу) и ФИО8 (истец по настоящему делу). 

Согласно заключению эксперта фактические границы земельного участка с кадастровым номером №.. не соответствуют межевому плану и правоустанавливающим документам, установлено наложение границ земельного участка кадастровый №.. на кадастровые границы земельного участка кадастровый №.. на общей площади ... кв.м. 

Из содержания публичной кадастровой карты земельных участков с кадастровыми номерами №.. и №.., представленной кадастровым инженером ФИО4, следует, что заборное ограждение земельного участка №.. с одной стороны установлено по границе земельного участка кадастровый №.., являющейся также границей земельного участка кадастровый №.., с последующим продолжением по границе последнего земельного участка. Две постройки частично находятся в границах межевого плана земельного участка кадастровый №.., принадлежащего ответчику ФИО2.

Как следует из материалов дела и подтверждено представителем истца ФИО8 – ФИО1 названные постройки воздвигнуты истцом. 

Оспаривая договор купли-продажи земельного участка кадастровый №.., считая его недействительным (ничтожным), истец ФИО8 указал, что указанные в п. 1.3 названного договора сведения об отсутствии объектов недвижимости на земельном участке не соответствуют действительности. В частности, на земельном участке кадастровый №.. имеются хозяйственная постройка и объект незавершенного строительства: жилой дом. При этом хозяйственная постройка, являющаяся объектом недвижимого имущества, была воздвигнута в 2015 г.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьёй 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166, п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из разъяснений, изложенных в п. 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

В данном случае иск ФИО8 направлен на защиту своих имущественных прав, выразившихся в сохранении воздвигнутых на территории земельного участка кадастровый №.. двух построек.

Между тем, доказательств правомерности размещения названных построек на земельном участке ответчика ФИО2 стороной истца не представлено.

Возведение (создание) постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, является в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самостоятельным основанием для признания ее самовольной, (абз. 2 п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих, что истцу ФИО8 в порядке, предусмотренном законодательством, предоставлялся земельный участок кадастровый №.., на котором частично расположены хозяйственная постройка и объект незавершенного строительства жилого дома, в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств того, что данный земельный участок впоследствии будет предоставлен ему уполномоченным органом на каком-либо праве, либо, что у него имеются основания для приобретения земельного участка (п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Напротив, как следует из представленных стороной истца документальных сведений последнему было отказано изменить границы земельного участка 19:08:010113:208 за счет изменения границ земельного участка №.. (ответ руководителя Управления муниципального имущества администрации Орджоникидзевского района от ../../.. №..). 

В данном случае оснований считать, что спорные строения не являются самовольными, судом не установлено.

Оснований для установления границы земельного участка кадастровый №.. по фактическим границам, существующим на местности в более ранний срок, чем был сформирован земельный участок кадастровый №.., не имеется, поскольку земельный участок кадастровый №.. поставлен на кадастровый учет ../../.. с описанием границ в соответствии со сведениями, содержащимися в правоустанавливающих документах.

По смыслу положений действующего законодательства для признания сделки ничтожной необходима совокупность двух условий – нарушение требований закона или иного правового акта и нарушение прав и охраняемых законом интересов заинтересованного лица. При отсутствии хотя бы одного из названных условий сделка не может быть признана ничтожной. 

С учетом изложенного, суд полагает, что само по себе наличие на земельном участке кадастровый №.. объектов недвижимости при отсутствии у истца ФИО8 каких-либо зарегистрированных прав как на самовольно занятый названный земельный участок, так и на данные строения, на нём расположенные, не является основанием для признания оспариваемого договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований истца ФИО8 к администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия, ФИО2 о признании ничтожной сделки купли-продажи земельного участка по договору купли-продажи от ../../.. №.. и применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме то есть с ../../..

Председательствующий Марков Е.А.