Дело № 3а – 61/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

2 апреля 2018 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Найденовой З.В., 

с участием представителя ФИО1 ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация Аксайского городского поселения – об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 10 108 574, 79 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 5 072 340 руб., что нарушает её права, как плательщика земельного налога.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

ФИО1, надлежаще извещённая о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу повторной судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 6 257 000 руб. по состоянию на 1 января 2014 года. 

Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, администрация Аксайского городского поселения своих представителей в суд не направили.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости, определённой по результатам повторной судебной экспертизы.

Представитель администрации Аксайского городского поселения ФИО4 в письменном ходатайстве просила о рассмотрении дела в своё отсутствие, возражений и замечаний относительно выводов повторной экспертизы не представила.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - гостиницы, площадью 2787 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является собственностью ФИО1 (т. 1 л.д. 15 – 16, 17, 144 – 146).

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 9 февраля 2012 года.

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 777 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 10 108 574, 79 руб. (т. 1 л.д. 17).

Административный истец полагает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога; налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Следовательно, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Согласно отчёту оценщика ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО____ от 28 декабря 2017 года № 42 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 5 072 340, 00 руб. (т. 1 л.д. 23 – 110). 

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта (т. 1 л.д. 124 – 125, 126 – 130), с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено эксперту Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» ФИО____ (т. 1 л.д. 138 – 140, 141 – 143).

Согласно заключению эксперта Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» ФИО____ от 10 января 2018 года № 0489900850 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составила 6 000 000 руб. (т. 1 л.д. 151 – 235).

Ознакомившись с заключением эксперта, представитель Правительства Ростовской области ФИО3 и представитель администрации Аксайского городского поселения ФИО4 представили возражения на него и обратились к суду с ходатайством о назначении повторной экспертизы, указав, что заключение составлено с нарушениями требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к его оформлению и содержанию, к отбору объектов-аналогов для проведения исследования и к применению корректировок. 

После заслушивания в судебном заседании эксперта ФИО____ судом 21 февраля 2018 года была назначена повторная экспертиза, её проведение было поручено АНО «Судебное экспертное бюро» (т. 2 л.д. 29 – 37, 38 – 40).

Согласно заключению эксперта АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО____ от 22 марта 2018 года № 037-Э/2018, рыночная стоимость принадлежащего ФИО1 земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 6 257 000 руб. (т. 2 л.д. 46 – 118).

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административных исковых требований.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае обе экспертизы проведены лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключениях приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Оба экспертных заключения содержат описание процесса оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, в них приведены расчёты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов. В обоих случаях для определения стоимости земельного участка экспертами применён метод сравнения продаж, выявлены земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка.

В качестве объектов-аналогов экспертом Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» ФИО____ было использовано 6 земельных участков, отобранных по критериям: наиболее сопоставимое местоположение, идентичная категория и вид разрешённого использования или возможность использования под назначение, соответствующее объекту экспертизы, дата предложений, максимально близкая к дате экспертизы. 

Экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО____ к расчёту принято 3 объекта-аналога с учётом их сопоставимости по общей площади с объектом экспертизы, в зависимости от местоположения (близости расположения к сформированным зонам общественно-деловой застройки, транспортной доступности т.д.), назначения и других ценообразующих факторов. При этом не использовались объекты, не сопоставимые по площади земельного участка, а также объекты с минимальным и максимальным значением стоимости 1 кв. м. 

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и объекта исследования, отнесённого экспертами к земельным участкам под офисно-торговую застройку, в цены объектов-аналогов вводились корректировки.

Экспертом Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» произведены корректировки на торг, на дату предложения аналогов №№ 4, 5, 6, выставленных на продажу до 1 июля 2013 года, т.е. на момент, отстающий от момента экспертизы более, чем на полгода, с использованием статистических данных об уровне инфляции в России, со ссылкой на то, что изменения ценовых характеристик за этот период имели незначительную величину. Также были применены корректировки на вид разрешённого использования к аналогам №№ 1-4, 6, предназначенным под индустриальную застройку, на местоположение относительно принадлежности к населённым пунктам в ближайшей окрестности областного центра, на площадь объектов-аналогов №№ 1, 2, 5, 6, по тем основаниям, что стоимость объекта недвижимости снижается с увеличением его общей площади, на наличие коммуникаций у аналога № 4.

Экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» применены корректировки на торг, на динамику сделок на рынке, которая определялась на основании аналитических данных по динамике изменения цен предложений на земельные участки за период 2012 – 2013 гг., на вид использования для аналога № 3, относящегося к индустриальной застройке, на наличие коммуникаций у объекта-аналога № 1, на площадь, что обусловлено отсутствием на открытом рынке земельных участков, аналогичных по своей площади объекту исследования: на открытом рынке в г. Аксае представлены земельные участки с площадью, большей, чем площадь объекта экспертизы. Корректировка на местоположение экспертом ФИО____ не производилась, поскольку все объекты-аналоги и объект исследования обладают сопоставимыми характеристиками по данному параметру.

Эксперты проанализировали каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвели корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привели обоснование поправок и расчёт их значений. 

Оценив экспертные заключения по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что при производстве повторной экспертизы наиболее полно были учтены положения пунктов 22 б), д) ФСО № 7, согласно которым при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Отбор объектов-аналогов для определения рыночной стоимости спорного земельного участка и, соответственно, набор объектов, формирующих выборку, выполненный экспертом АНО «Судебное экспертное бюро», в большей степени отвечает требованиям федеральных стандартов оценки, поскольку им подобраны объекты, более сходные с объектом экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При введении корректировок эксперт АНО «Судебное экспертное бюро» применил значения, наиболее точно отражающие ситуацию на рынке в сегменте рынка, к которому относится объект недвижимости.

Суд находит, что заключение повторной экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Величину рыночной стоимости, указанную в заключении повторной экспертизы, суд признаёт экономически обоснованной. 

Кроме того, каких-либо возражений, замечаний на заключение повторной экспертизы представителями административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица не представлено, тогда как против выводов эксперта Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» представители Правительства Ростовской области и администрации Аксайского городского поселения возражали.

При таком положении суд приходит к выводу, что величина рыночной стоимости, указанная в заключении повторной экспертизы, является экономически обоснованной, а административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года подлежит удовлетворению в размере, установленном в заключении повторной экспертизы, составляющем 6 257 000, 00 руб.

Статьёй 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 5 декабря 2017 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленного Союзом «Торгово-промышленная палата Ростовской области» счёта от 10 января 2018 года № 14 усматривается, что стоимость экспертизы составила 40 000 руб. 

Согласно счёту от 22 марта 2018 года № 13 стоимость экспертизы, выполненной АНО «Судебное экспертное бюро», составляет 40 000 руб. 

Как следует из представленного обоими экспертными учреждениями экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертиз, они определены с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертиз, и соответствуют объёму проделанной экспертами работы. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертиз определена обоснованно, и услуги экспертных учреждений подлежат оплате в указанных размерах. 

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 КАС Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр». 

В данном случае административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости методом массовой оценки объектов недвижимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 25 сентября 2014 года № 2016-О и других, установление судом кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения повторной судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов эксперта ФИО____ Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

В связи с этим сумма 25 000 руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертной организации Союз «Торгово-промышленная палата Ростовской области» за проведённую судебную оценочную экспертизу. Кроме того, принимая во внимание, что стоимость работ по проведению экспертизы составила 40 000 руб., с административного истца в пользу Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» в качестве доплаты за выполнение работ по проведению судебной экспертизы следует взыскать сумму 15 000 руб. 

Сумма 40 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации АНО «Судебное экспертное бюро» в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с ФИО1

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - гостиницы, площадью 2787 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 6 257 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 декабря 2017 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

За счёт денежных средств, поступивших от ФИО1 в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), сумму 25 000 руб. на счёт Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» за проведённую по делу судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 10 января 2018 года № 14.

Взыскать с ФИО1 в пользу Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» денежные средства в размере 15000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 10 января 2018 года № 14. 

Взыскать с ФИО1 в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» денежные средства в размере 40 000 руб. за выполнение работ по проведению повторной судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 22 марта 2018 года № 13. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 4 апреля 2018 года.