РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 декабря 2025 года 

<

...>

Центральный районный суд города Тулы в составе:

председательствующего Щепотина П.В.,

при секретаре Зубкове Н.В.,

с участием истца-ответчика ФИО3 и его представителя по доверенности ФИО10, представителя ответчика-истца ФИО2 по доверенности ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Тулы гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО2 о признании недействительным зачета встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств по договору купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки по договору подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, обращении взыскания на заложенное имущество, а также по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств, процентов,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2 о признании недействительной односторонней сделки – зачет встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств по договору купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 300 000 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 129 985,73 руб., с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактической оплаты задолженности, неустойки по договору подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 202 100 руб., начисляя неустойку до подписания акта сдачи-приемки выполненных работ, обращении взыскания на заложенное имущество – земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и долю земельного участка с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Заявленные требования мотивированы тем, что между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельных участком от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО3 продал, а ФИО2 приобрела земельные участки, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Истец свои обязательства по Договору выполнил в полном объеме, земельные участки передал ответчику, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как следует из абз. 5 п. 3.1 Договора, совокупная цена всех земельных участков составляет 6 300 000 руб. В соответствии с п. 3.2 Договора, цена договора уплачивается покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, денежные средства по Договору переданы не были.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получил от ФИО2 заявление о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого последняя уведомила ФИО3 о том, что обязательство ФИО2 перед ним по оплате денежных средств на сумму 6 300 000 руб. прекращено зачетом однородных требований. Причем встречное требование, как полагает ФИО2 в своем заявлении о зачете, возникло из того, что ФИО3 якобы принял выполненные строительные работы по Договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального жилого дома.

Полагал, что данный зачет не соответствует требованиям законодательства и должен быть отменен как недействительная сделка.

Указывал, что между истцом и ответчиком имеется договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в котором истец является заказчиком, а ответчик – подрядчиком. При этом стоимость работ по договору составляет 6 300 000 руб., а срок сдачи работ – ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил от ответчика акт выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ заказчик и подрядчик произвели совместный осмотр объекта строительства, в ходе которого было установлено, что представленный результат работ не соответствует условиям договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем истец передал ответчику мотивированный отказ от подписания акта.

Следовательно, указанные в заявлении о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ сведения о том, что выполненные работы приняты заказчиком по акту, являются недостоверными и не соответствующими действительности.

В соответствии с п. 4.2 Договора подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, обязанность по оплате выполненных работ возникает у заказчика только после подписания соответствующего акта.

Так как истец от подписания акта выполненных работ мотивированно отказался, следовательно, обязанность по оплате работ у него не возникла.

Так как в силу п. 4.2 Договора подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, срок денежного требования Подрядчика к Заказчику определяется сроком подписания акта выполненных работ, а акт выполненных работ подписан не был, следовательно, обязательные для зачета условия, предусмотренные ст. 410 ГК РФ, отсутствуют, а попытка ответчика прекратить обязательство по Договору купли-продажи зачетом встречных требований является с его стороны злоупотреблением правом.

Поскольку ФИО2 не передала денежные средств по договору купли-продажи, ФИО6 рассчитаны проценты в порядке ст. 395 ГК РФ начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, поскольку ФИО2 не исполнены обязательства по Договору подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, истцом рассчитана неустойка, которую он просит начислять до подписания акта сдачи-приемки выполненных работ.

Так же, в суд обратилась ФИО2 с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО3, в котором просила взыскать 6 440 459,02 руб., из которых 6 300 000 руб. – сумма основного долга по Договору подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, 140 459,02 руб. – проценты, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> провести погашение регистрационной записи об ипотеке на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, №, 3/8 доли земельного участка с кадастровым номером №

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор подряда на строительство индивидуального жилого дома на объекте строительства: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 был направлен акт приема-сдачи выполненных работ, а также приглашение на приемку выполненных работ ДД.ММ.ГГГГ, явившись на которую ФИО3 отказался от подписания акта приема-сдачи работ, указав на недостатки, с которыми истец не согласен.

Согласно п. 4.1 Договора, цена работ составляет 6 300 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 была направлена претензия, которая оставлена без ответа.

Кроме того указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельных участок, согласно которому в собственность ФИО2 передаются: земельные участки с кадастровыми номерами: №, общей площадью 122 кв.м; №, общей площадью 123 кв.м; № общей площадью 123 кв.м; 3/8 доли земельного участка №, общей площадью 335 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 3.2 Договора купли-продажи земельных участков, цена договора уплачивается покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Регистрирующим органом произведена государственная регистрация ограничения прав и обременение объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона. Срок действия ограничения/обременения – до полного расчета по договору.

В результате перераспределения земель, земельные участки, принадлежащие ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ изменили кадастровые номера: № стал №, № стал №, № стал №. Сведения о наличии ипотеки в силу закона перенесены.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 было направлено заявление о зачете встречных однородных требований.

На основании изложенного ФИО2 полагала правомерным обязать регистрирующий орган провести погашение регистрационной записи об ипотеке на указанные земельные участки.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела, возбужденные на основании указанных исковых заявлений соединены в одно производство.

Истец-ответчик ФИО3 и его представителя по доверенности ФИО10 в судебном заседании поддержали заявленные уточненные требования в полном объеме, просили суд их удовлетворить. Против удовлетворения требований ФИО2 возражали в полном объеме. Дополнительно пояснили, что в один день, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома, а также договор купли-продажи земельных участков, который по своей представлял собой способ оплаты услуг подрядчика. В настоящий момент ФИО2 обязательства по договору подряда не исполнены, в то время как ФИО3 передал земельные участки в собственность ФИО2, фактически осуществив оплату по договору подряда. Отметили, что ФИО7 обоснованно отказался от подписания акта приемки-сдачи выполненных работ, что подтверждается выводами произведенной по делу судебной экспертизы. При этом ФИО7 все еще заинтересован в том, чтобы договор подряда был исполнен.

Ответчик-истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте его проведения извещалась своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель ответчика-истца ФИО2 по доверенности ФИО11 в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных его доверителем требований, с учетом их уточнения, в полном объеме. При этом возражал против удовлетворения требований ФИО3, считая их незаконными. С учетом того, что все обязательства ФИО2 исполнены в полном объеме, а также учитывая продолжительность рассмотрения дела и необходимость соблюдения баланса прав и интересов сторон спорных правоотношений, ходатайствовал о снижении неустойки, в случае удовлетворения требований ФИО3

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав истца-ответчика ФИО3 и его представителя по доверенности ФИО10, представителя ответчика-истца ФИО2 по доверенности ФИО8, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основании ответственности.

Пунктом 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательства.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательств и условиям оборота, но приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Заказчик) и ФИО2 (Подрядчик) заключен договор подряда на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050203:3699, общей площадью 173 кв.м.

В соответствии с п. 1.1 договора, подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить по заданию заказчика строительство индивидуального жилого дома и сдать результат выполненных работ заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его.

Согласно п. 1.4 договора, работы выполняются в соответствии с техническим заданием (Приложение №1), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 2.1 договора подрядчик обязуется приступить к выполнению работы в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания договора и завершить ее в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 3.3 договора в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления подрядчика заказчик обязан с участием подрядчика осмотреть и принять выполненные работы по акту приема-сдачи выполненных работ (Приложение № 2), либо немедленно заявить подрядчику об обнаружении недостатков в работах, указав об этом в акте приемки-сдачи выполненных работ.

Пунктом 4.1 договора установлено, что цена работ составляет 6 300 000 руб.

Согласно п. 4.2 оплата по договору производится в течении 10 рабочих дней после подписания сторонами акта приемки-сдачи выполненных работ.

За нарушение сроков выполнения работ (п. 2.1 Договора) Заказчик вправе требовать от Подрядчика уплаты неустойки (пеней) в размере 0,1 % от цены Работ (п. 4.1 Договора) за каждый день просрочки (п. 5.1 Договора подряда).

В соответствии с п. 5.3 Договора, уплата неустоек, а также возмещение убытков не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств в натуре.

Судом установлено, что ФИО3 получил от ФИО2 акт выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о готовности индивидуального жилого дома, возведенного по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ, с приглашением на осмотр ДД.ММ.ГГГГ для осмотра и принятия объекта путем подписания акта приема-сдачи выполненных работ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передал ФИО2 мотивированный отказ от подписания акта со ссылкой на не выполнение подрядчиком следующих работ: в дом не подведено водоснабжение, водоотведение, электричество, газоснабжение, в доме отсутствуют сети водоснабжения, водоотведения, электрические сети, сети газоснабжения; по внешней границе отсутствует забор; отсутствует благоустройство тротуарной плиткой, бордюром и зеленой зоной, предложения для согласования не поступали; отсутствие части межэтажных перекрытий на первом и втором этажах, отсутствие устройства пола в гараже и отсутствие ворот в гараж, отсутствие утепления плит на чердаке, отсутствие ограждения балконов, отсутствие межэтажных лестниц.

Дополнительно в ответе от ДД.ММ.ГГГГ заказчик ФИО3 предлагает подрядчику сообщить о том, какие документы необходимы для финального подключения коммуникаций, сроки осуществления невыполненных работ, сроки и способы устранения имеющихся недостатков.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков (далее – Договор купли-продажи), согласно которому Продавец обязался передать в собственность Покупателя земельные участки, указанные в п. 1.2 настоящего Договора, в сроки, предусмотренные в Договоре, а Покупатель обязуется принять Земельные участки и выплатить за них цену, предусмотренную в Договоре, в порядке, предусмотренном Договором.

Согласно п. 1.2 Договора купли-продажи, в собственность Покупателя предаются следующие Земельные участки с кадастровыми номерами: №, общей площадью 122 кв.м; №, общей площадью 123 кв.м; №, общей площадью 123 кв.м; 3/8 доли земельного участка №, общей площадью 335 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Передача земельных участков от Продавца к Покупателю оформляется по Акту приема-передачи (Приложение № 1). С момента подписания сторонами Акта приема-передачи земельных участков, такой акт становится неотъемлемой частью Договора (п. 2.1 Договора купли-продажи).

Пунктом 3.1 Договора купли-продажи установлено, что по соглашению сторон совокупная цена всех приобретаемых Покупателем Земельных участков составляет 6 300 000 руб.

Согласно п. 3.2 Договора купли-продажи, цена договора уплачивается Покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 подписан акт приема-передачи земельных участков.

В ходе судебного разбирательства стороны подтвердили, что фактически, Договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ обеспечивал обязательства ФИО3 перед ФИО2 по оплате Договора подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Об этом свидетельствует и идентичная цена каждого из представленных договоров (6 300 000 руб.) и срок исполнения обязательств по ним, а также представленные сторонами условия мирового соглашения, которые по своей сути направлены на разрешение возникшего гражданско-правового спора в рамках взаимных обязательств по Договору подряда. При этом как поясняли стороны в судебном заседании, причина по которой они не пришли к заключению мирового соглашения заключалась лишь в определении размера денежных средств, которые ФИО2 должна/готова была выплатить ФИО3

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) является производным от Договора подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 (Заказчик) и ФИО2 (Подрядчик), выступая в качестве механизма обеспечения оплаты.

Разрешая требования ФИО2 суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу пункта 1 статьи 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы.

В силу пункта 1 статьи 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику (пункт 1 статьи 720 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, основанием для возникновения у заказчика денежного обязательства по оплате работ по договору является совокупность следующих обстоятельств: выполнение работ и передача их результата заказчику.

Пунктом 4 статьи 753 ГК РФ установлено, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

Акт приемки работ является основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"; далее - Информационное письмо N 51) и при его неподписании заказчик должен представить доказательства обоснованного отказа от принятия работ (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2019 года N 305-ЭС19-9109, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 марта 2012 года N 12888/11).

В соответствии с пунктом 4 статьи 753 ГК РФ, пункта 14 Информационного письма N 51, при отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Односторонний акт приемки результата работ является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору, и при отказе заказчика от оплаты на суд возлагается обязанность рассмотреть доводы заказчика, обосновывающие его отказ от подписания акта приемки результата работ.

По смыслу норм гражданского законодательства обязанность доказывания обоснованности мотивов отказа от подписания актов о приемке выполненных работ возложена на заказчика.

Согласно пункту 39 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года, если результат выполненных подрядчиком работ находится у заказчика, у него отсутствуют какие-либо замечания по объему и качеству работ и их результат может им использоваться, нарушение подрядчиком установленного договором срока выполнения работ не может являться основанием для освобождения заказчика от оплаты работ.

С целью проверки доводов и возражений сторон по ходатайству истца-ответчика ФИО3, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Фирма-«Оценщик» в рамках судебной экспертизы, объем и качество фактически выполненных строительных работ по возведению индивидуального жилого дома не соответствуют строительным нормам и правилам, а также условиям договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ и технического задания (Приложение №1 к Договору), заключенного между ФИО3 и ФИО2, а именно: поперечные стены на сопряжении с соседним жилым блоком выполнены из кирпича – 250 мм. При этом, слой экструдированного пенополистирола «Пеноплекс» - 20мм между секциями, - отсутствует, что не соответствует Техническому заданию (Приложение №1), п.4.1 СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий»; фундаменты жилого дома ленточные, состоят из ленты железобетонного ростверка, далее, частично выполнены из сборных фундаментных бетонных блоков ФБС - 400мм, частично из монолитного бетона, частично из кирпичной кладки, что не соответствует Техническому заданию (Приложение №1).

Экспертизой было установлено, что линия фундамента поперечной стены выполнена из фундаментных блоков 400мм, предназначенных для двух собственников (общая стена). То есть, заказчику ФИО3 в части устройства поперечной фундаментной стены цокольного этажа на линии блокировки с соседним блоком принадлежит не стена из «фундаментного блока не менее 400мм...», а только половина вышеуказанной стены, - 200мм, что также не соответствует Техническому заданию (Приложение №1).

Межэтажные перекрытия выполнены из сборных железобетонных пустотных плит перекрытия 220мм и частично из монолитного железобетона, что не соответствует Техническому заданию (Приложение №1).

Экспертизой было установлено отсутствие части сборных железобетонных плит перекрытия над цокольным, первым и вторым этажами, которое значительно превышает необходимые проемы для устройства межэтажных лестничных маршей и не соответствует Техническому заданию (Приложение №1).

На плитах перекрытия второго этажа отсутствует теплоизоляционное покрытие из утеплителя и цементная стяжка, что не соответствует техническому заданию (Приложение №1), требованиям п.4.1 СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий».

Экспертизой было установлено, что монтаж оконных блоков ПВХ произведен со следующими дефектами: нарушены функции открывания и закрывания части оконных блоков, что нарушает требования п.5.8.5 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей»; наружные металлические отливы на части оконных блоков выполнены с обратным уклоном (т.е., в сторону стены), что нарушает требования п.9.8 СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции»; произведено заполнение монтажных швов оконных блоков монтажной пеной, что нарушает нормативные требования п.5.1.3 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия».

Входная дверь установлена металлическая, экспертизой было выявлено несоответствие металлического дверного блока существующему дверному проему (дверной блок значительно меньше по габаритам), выявлены перекосы, неплотности на притворе, на металлической поверхности дверного полотна двери имеются следы истирания и царапины. То есть, экспертизой было установлено дефектное техническое состояние установленной металлической входной двери.

Экспертизой было установлено наличие в проеме гаражных ворот, шириной - 4,03 м, временных деревянных ворот на въезде в гараж с шириной ворот - 2,76 м, что нарушает нормативные требования п.п. «Д» п.5.26 СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей».

Установлено отсутствие на скатах кровли элементов снегозадержания, что не соответствует нормативным требованиям п. 9.11 СП 17.13330.2017.

При проведении обследования конструкций кровли, было выявлено отсутствии водонепроницаемости и целостности части кровельного покрытия, что нарушает нормативные положения п. 1, п. 2 ст. 25 «Требования к обеспечению защиты от влаги» ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-Ф3 от 30.12.2009.

Экспертом указано на невозможность определения фактической высоты цокольного помещения (гаража), вследствие отсутствия пола гаража, что является нарушением нормативных положений.

В процессе проведения натурных исследований, экспертизой было установлено отсутствие выхода на чердачный этаж, что не соответствует Техническому заданию (Приложение №1).

Установлено, что определение подведения в дом инженерных коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение), - не представляется возможным, вследствие отсутствия необходимых технических условий от соответствующих ресурсоснабжающих организаций, что не соответствует Техническому заданию (Приложение №1).

В процессе проведения натурных исследований экспертизой было установлено отсутствие части ограждения по внешней границе комплекса, что не соответствует Техническому заданию (Приложение №1).

В процессе исследования входной группы жилого дома, находящейся на путях эвакуации было установлено следующее: глубина крыльца на пути эвакуации фактически составляет - 0,9 м, что нарушает нормативные положения п. 4.2.21. СП 1.13130.2020 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», высота ступеней (подступенков) на входном крыльце выполнена разной высоты (от 9 до 20см), что нарушает нормативные положения п. 4.3.6. «СП 1.13130.2020 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

Также установлено что канализационный проходной колодец с врезкой линии наружной канализации жилого дома ФИО3 и смежного жилого дома (жилого блока) выполнен из кирпичной кладки, что нарушает нормативные требования п.6.3.1 «СП 32.13330.2018 Канализация. Наружные сети и сооружения. СНиП 2.04.03-85».

Стоимость работ по устранению недостатков (дефектов) выполненных работпо договору подряда, заключенному между ФИО3 и ФИО2от ДД.ММ.ГГГГ. и Техническому заданию (Приложение №1), на объекте,расположенном по адресу: 

<

адрес>, согласно прилагаемого«Локального сметного расчета (сметы) № на устранение недостатков(дефектов) выполненных работ по договору подряда, заключенному междуФИО3 и ФИО2 по объекту 

<

адрес>»(Приложение 2), составила в текущем уровне цен по состоянию на 3 квартал2025 с учетом НДС 20%: 493 852 руб.

Также, в результате производства экспертизы было установлено, что стоимость фактически невыполненных работ по возведению индивидуального жилого дома, предусмотренных условиями договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ и технического задания (Приложение № к Договору) по объекту 

<

адрес>, составляет: 6 300 000 * (100% -75%) = 1 575 000 руб. (по состоянию на 3 квартал 2022).

Всего стоимость фактически невыполненных работ по состоянию на 3 квартал 2025 года составит: 1 991 028 руб.

Допрошенный в ходе судебного заседания эксперт ФИО9 в полном объеме подтвердил изложенные в экспертном заключении выводы.

Заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Фирма «Оценщик», суд считает надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям относимости, допустимости и достоверности, установленным ст. 67 ГПК РФ, поскольку оно выполнено специалистом, имеющим соответствующую квалификацию по экспертной специальности и продолжительный стаж экспертной работы, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и основаны на всей совокупности имеющихся в материалах дела доказательств.

Суд не усматривает оснований не доверять показаниям эксперта, иными допустимыми доказательствами они не опровергнуты.

Согласно статье 743 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Сторонами был согласован объем выполняемых работ и их стоимость, что в силу требований гражданского законодательства является обязательным для них, если не нарушает обязательные для сторон правила, установленные законом и иными правовыми актами (императивные нормы), действующие в момент заключения договора.

Согласно содержанию материалов дела ФИО3 не отказывается от договора подряда, желает его исполнения, заинтересован в получении результата, что также подтвердил в ходе судебного разбирательства.

Принимая во внимание заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Фирма «Оценщик», ст. 743 ГК РФ, п. 4.2 Договора подряда, а также факт передачи ФИО3 подрядчику ФИО2 земельных участков, суд приходит к выводу, что договор подряда ФИО2 не исполнен в полном объеме, ФИО3 обоснованно отказался от подписания акта приемки-сдачи выполненных работ, поэтому оснований для взыскания денежных сумм по договору подряда и процентов за пользование денежными средствами не имеется. При изложенном, в удовлетворении иска ФИО2 надлежит отказать в полном объеме.

Разрешая требования ФИО3 суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментов востребования.

Согласно п. 10 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Для зачета в силу статьи 410 ГК РФ необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, за исключением случаев, когда такой срок не указан или определен моментом востребования (Пункт 13).

Поскольку как установлено судом, Подрядчик не исполнил свои обязательства перед Заказчиком по Договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ, зачет встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным.

Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО3 денежных средств в размере 6 300 000 руб. по Договору купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленном размере и обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку установлено, что данный Договор является производным от Договора подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 (Заказчик) и ФИО2 (Подрядчик), выступая в качестве механизма обеспечения оплаты. При этом требований о расторжении Договора подряда сторонами не заявлялось, ФИО3 выражал заинтересованность в его исполнении.

В соответствии с п. 1 ст. 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Пунктом 5.1 Договора подряда установлено, что за нарушение сроков выполнения работ заказчик вправе требовать с Подрядчика уплаты неустойки (пеней) в размере 0,1% от цены работ за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ взыскание неустойки является одни из способов защиты нарушенного права.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

ФИО3 заявлена ко взысканию неустойка по Договору подряда начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до подписания акта сдачи-приемки выполненных работ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ неустойка определена ФИО3 в размере 4 202 100 руб.

Вместе с тем, представитель ответчика-истца ФИО2 по доверенности ФИО11 просил в случае удовлетворения требований ФИО3 снизить неустойку в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

В силу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что суд вправе уменьшить неустойку по делам о защите прав потребителей в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 69, 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.

В соответствии с пунктом 75 названного постановления при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, период допущенной подрядчиком просрочки, значения индекса инфляции и ставок по краткосрочным кредитам для физических лиц, динамику изменения потребительских цен и цен на услуги (работы), баланс интересов обеих сторон, принципы разумности и справедливости, компенсационный характер неустойки, суд полагает правильным применить к спорным правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки, определяемой судом ко взысканию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ до 2 300 000 руб., при этом оснований для большего снижения неустойки суд не усматривает, далее определив неустойку ко взысканию с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства подрядчиком по Договору подряда из расчета 0,1% в день от суммы в размере 6 300 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 – удовлетворить частично.

Признать недействительным зачет встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт серии №), в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (ИНН №), неустойку по договору подряда на строительства индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ в размере 2 300 000 руб., и с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% в день от суммы в размере 6 300 000 руб.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

В удовлетворении требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 декабря 2025 года

Председательствующий