Дело № 2-3503/2023 

УИД 59RS0001-01-2023-003507-93

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06 декабря 2023 года г. Пермь

Дзержинский районный суд города Перми 

в составе председательствующего судьи Костылевой А.В., 

при секретаре судебного заседания Мальцевой А.Г., 

с участием представителя истца ФИО9, действующей на основании доверенности, представителя третьего лица ФИО4, действующей на основании доверенности, прокурору ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 ноября - Дата 

гражданское дело по иску ТСЖ «Строителей, 16а» к ФИО1, ФИО2 о признании договора найма расторгнутым, выселении из квартиры, прекращении права пользования жилым помещением, возложении обязанности передать ключи,

установил:

ТСЖ «Строителей, 16а» обратилось в Дзержинский районный суд Адрес с иском (с учетом уточненного искового заявления) к ФИО1, ФИО2 о признании договора от Дата найма квартиры, расположенной по адресу: Адрес, заключенным между кондоминиумом «Строителей, 16А» и ФИО1, расторгнутым с Дата; выселении ФИО1, ФИО2 из квартиры, расположенной по адресу: Адрес; прекращении права пользования (проживания) ФИО1, ФИО2, в отношении квартиры, расположенной по адресу: Адрес; возложении обязанности на ФИО1, ФИО2 передать ТСЖ «Строителей, 16А ключи от входной двери квартиры, расположенной по адресу: Адрес. 

В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства – Дата постановлением Администрации Адрес АО «Пермское проектно-строительное объединение» предоставлен земельный участок в аренду на 2 года (на период строительства) под строительство жилого Адрес. Дата жилой многоквартирный дом по Адрес комиссией принят в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта утвержден распоряжением администрации Адрес от Дата №-Адрес администрации Дзержинского района г. Перми от Дата № постановлено зарегистрировать товарищество домовладельцев (кондоминиум) под названием «ФИО6, 16А». АО «Пермское проектно-строительное объединение» Дата по акту приема-передачи основных средств Жилищному Товариществу собственников (кондоминиум «Строителей, 16А») передана в эксплуатацию Адрес в Адрес. Дата по акту приема-передачи жилой дом от АО «Пермское проектно-строительное объединение» передан в ведение Жилищного Товарищества собственников (кондоминиум «Строителей, 16А»). Дата выдано регистрационное удостоверение, из которого следует, что домовладение №а по ул. Строителей зарегистрировано за Жилищным Товариществом «Строителей, 16А», в основании значится устав жилищного товарищества, акт приема-передачи жилищно-коммунального объекта от Дата. Протоколом общего собрания Жилищного Товарищества кондоминиум «Строителей, 16А» от Дата принято решение о внесении изменения в название жилищного товарищества на ТСЖ «Строителей, 16А». Жилое помещение – АдресА в реестре муниципальной собственности не значится. Право собственности на спорное имущество ни за кем не зарегистрировано. Дата между ТСЖ «Строителей, 16А» и ФИО1 заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю с составом семьи 2 человека в пользование сроком на 1 год квартиру в кондоминиуме, которая является его собственностью, находящуюся по адресу: Адрес. Дата общим собранием собственников помещения в доме по адресу: Адрес принято решение расторгнуть договор аренды квартиры с ФИО1 с освобождением квартиры до Дата. ФИО1 совместно с ФИО2 в отсутствии правовых оснований и без согласия истца проживают в квартире, расположенной по адресу: Адрес, пользуются указанным имуществом, плату за проживание не производят, коммунальные услуги не оплачивают. Дата истцом в адрес ответчиков направлено уведомление о прекращении договора аренды и необходимости освобождении жилого помещения, которое ответчик оставил без удовлетворения. Ответчик ФИО1 после расторжения договора найма утратил право пользования квартирой, он обязан ее освободить вместе с членами своей семьи. 

Представитель истца в ходе судебного заседания доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении, поддержала, указала, что интересы арендатора не затрагиваются спором о праве собственности на переданное в аренду имущество, что исключает оспаривание арендатором такого договора. Поведение ФИО1 после заключения договора найма явно давало основание ТСЖ «Строителей, 16А» полагаться на действительность такого договора, в связи с чем ответчик не вправе заявлять о недействительности договора найма в любой форме. 

Ответчики ФИО1, ФИО2 в суд не явились, о дате судебного заседания извещены надлежащим образом. От ответчика ФИО1 в материалы дела представлены возражения относительно заявленных требований, согласно которым доводы о предоставлении жилого помещения в связи с наличием трудовых отношений не соответствуют действительности. Ранее в материалы дела представлены возражения на исковое заявление, согласно которым ТСЖ «Строителей, 16А» не является собственником объекта недвижимости, в связи с чем, не вправе обращаться в суд с настоящим исковым заявлением. Договор найма является ничтожной сделкой. Дополнительно ответчик ФИО1 и его представитель, действующий на основании доверенности, просят отложить судебное заседание, поскольку предъявлено встречное исковое заявление, при этом один из представителей находится в командировке, а другой не может принимать участия в судебном заседании по состоянию здоровья. Вместе с тем, суд не усматривает оснований для отложения судебного заседания, поскольку в удовлетворении ходатайства о принятии встречного искового заявления отказано, неявка представителя ответчика в соответствии со ст. 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является безусловным основанием к отложению дела, при этом надлежащих доказательств, подтверждающих обстоятельства, изложенные в ходатайстве об отложении, не представлено. Наличие уважительных причин неявки ответчиков в судебное заседание не установлено. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю в суд не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, указав, что в отношении спорного жилого помещения запись о государственной регистрации права собственности отсутствует, объект поставлен на кадастровый учет Дата. 

Представитель третьего лица Администрации Дзержинского района г. Перми в суд не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, указав, что согласно типовому положению о территориальном органе к компетенции администрации не относятся вопросы, указанные в исковом заявлении ТСЖ «Строителей, 16А», администрация района не является стороной в соответствующих правоотношениях. 

Представитель третьего лица Администрации г. Перми в ходе судебного заседания против удовлетворения исковых требований не возражала, учитывая отсутствия правовых оснований для пользования ФИО1 и членами его семьи спорного жилого помещения. Право собственности на квартиру по адресу: Адрес, ни за кем не зарегистрировано, в связи с чем, обладает признаками бесхозяйного имущества, правовое положение в настоящее время не определено. Для инициирования процедуры постановки на учет данного имущества как бесхозяйного в администрацию Адрес направлено соответствующее письмо. 

Учитывая надлежащее извещение о дате судебного заседания ответчиков, третьих лиц, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке, по имеющимся в материалах дела документам.

Суд, заслушав представителя истца, представителя третьего лица, прокурора, указывающего на отсутствие оснований для удовлетворения искового заявления, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Как следует из п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав. 

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Положениями ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как следует из содержания п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно п. 1 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу ч. 3 ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положениями ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что Дата постановлением Администрации г. Перми АО «Пермское проектно-строительное объединение» предоставлен земельный участок в аренду на 2 года (на период строительства) под строительство жилого Адрес. 

Дата жилой многоквартирный дом по Адрес комиссией принят в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта утвержден распоряжением администрации Адрес от Дата №-р. 

Постановлением администрации Адрес от Дата № постановлено зарегистрировать товарищество домовладельцев (кондоминиум) под названием «ФИО6, 16А». 

АО «Пермское проектно-строительное объединение» по акту приема-передачи основных средств от Дата Жилищному Товариществу собственников (кондоминиум «Строителей, 16А») передана в эксплуатацию Адрес в Адрес. 

24.04.1996 по акту приема-передачи жилой дом от АО «Пермское проектно-строительное объединение» передан в ведение Жилищного Товарищества собственников (кондоминиум «Строителей, 16А»). 

19.06.1996 выдано регистрационное удостоверение, из которого следует, что домовладение №а по Адрес «Строителей, 16А», в основании значится устав жилищного товарищества, акт приема-передачи жилищно-коммунального объекта от Дата. 

Протоколом общего собрания Жилищного Товарищества кондоминиум «Строителей, 16А» от Дата принято решение о внесении изменения в название жилищного товарищества на ТСЖ «Строителей, 16А».

Дата между кондоминиум «Строителей, 16А» в лице управляющей ФИО7 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель предоставляет нанимателю с составом семьи 2 человека в пользование сроком на 1 год однокомнатную квартиру площадью 35,1 кв.м. в кондоминиуме, которая является его собственностью, находящаяся по адресу: Адрес. Договором устанавливается плата за проживание в однокомнатной квартире в размере 5 000 руб. ежемесячно без учета расходов по проживанию и оплате коммунальных услуг. В соответствии с условиями договора наймодатель обязан предоставить в пользование принадлежащее ему жилье, предусмотренное договором в пригодном для проживании состоянии; а наниматель обязан освободить и сдать жилое помещение в надлежащем состоянии наймодателю по акту приема-передачи в течение 5 дней после истечения срока договора или в случае досрочного расторжения договора по любым основаниям. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, в также в других случаях, установленных законодательством Российской Федерации. Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон. Действие договора с Дата по Дата. 

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Адрес, от Дата принято решение расторгнуть договора аренды Адрес ФИО1 с освобождением квартиры до Дата. 

Решением Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-22423/18 от Дата за ТСЖ «Строителей, 16А» признано право собственности на объект недвижимости – однокомнатную Адрес общей площадью 35,1 кв.м., по адресу: Адрес. Правовым основанием предъявленных требований о признании права собственности на жилое помещение являлись положения ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019 решение Арбитражного суда Пермского края от 23.10.2018 по делу № А50-22423/2018 отменено, в удовлетворении иска отказано. Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Строителей, 16А» о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности послужило то обстоятельство, что истец вступил во владение спорным имуществом как чужим, следовательно, такое владение независимо от своей продолжительности по смыслу ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не может привести к приобретению права собственности на спорное имущество. 

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.05.2019 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019 по делу № А50-22423/2018 оставлено без изменения. 

Определением Верховного суда Российской Федерации от 09.08.2019 ТСЖ «Строителей, 16А» отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.

Жилое помещение № по адресу: Адрес, в реестре муниципального имущества Адрес не числится, что следует из выписки из реестра муниципального имущества Адрес от Дата. 

Согласно справке ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от Дата квартира, расположенная по адресу: Адрес, не зарегистрирована на праве собственности.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости права в отношении квартиры, расположенной по адресу: Адрес, кадастровый №, не зарегистрированы. 

Дата ТСЖ «Строителей, 16А» в адрес ФИО1 направлено уведомление – требование об освобождении квартиры, расположенной по адресу: Адрес. 

Дата в адрес ФИО1, ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора аренды и выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес. 

Дата ФИО1 в ответ на письмо от Дата указано, что ТСЖ «Строителей, 16А», как лицо, не являющееся собственником жилого помещения, не может предъявлять требования о выселении из жилого помещения. 

Из ответа Адрес от Дата следует, что администрацией района выполняется работа по сбору документов, подтверждающих, что бесхозяйный объект не имеет собственника или его собственник неизвестен, предусмотренная Регламентом взаимодействия функциональных и территориальных органов администрации г. Перми по выявлению объектов бесхозяйного недвижимого имущества на территории г. Перми и подготовке документов для их приобретения в муниципальную собственность Адрес, утвержденным администрацией Адрес от Дата №. 

Дополнительно со стороны ответчика ФИО1 в материалы дела представлены документы, свидетельствующие о несении расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении квартиры, расположенной по адресу: Адрес; со стороны истца - счет-извещение о наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, фотоматериалы. 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, конкретные обстоятельства данного дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Строителей, 16А», поскольку ТСЖ «Строителей, 16А» является ненадлежащим истцом по делу, так как право собственности на спорное жилое помещение не зарегистрировано, следовательно, действиями ответчиков по пользованию спорным жилым помещением права истца по распоряжению, владению и пользованию имуществом не нарушаются. К правоотношениям, связанным с договором коммерческого найма, применяются положения гражданского законодательства (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации) во взаимосвязи с иными указанными положениями данного Кодекса.

Из положений ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наймодателем по договору найма вправе являться не только собственник жилого помещения, но и уполномоченное им лицо.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В ходе судебного заседания установлено, что спорное жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: Адрес, передано АО «Пермское проектно-строительное объединение» по акту приема-передачи основных средств от Дата Жилищному товариществу кондоминиум «Строителей, 16А» (правопредшественник ТСЖ «Строителей, 16А»), при этом из акта приема-передачи не следует, что ТСЖ «Строителей, 16А» спорная квартира передана в собственность, а также что АО «Пермское проектно-строительное объединение» как собственник жилого помещения уполномочило ТСЖ «Строителей, 16А» на совершении гражданско-правовых сделок. На момент рассмотрения настоящего дела наличие у ТСЖ «Строителей, 16А» законных оснований возникновения права собственности на указанный объект недвижимости, не установлено. 

Учитывая, что на момент заключения договора найма жилого помещения от 31.10.2005 и на момент передачи объекта найма в пользовании ФИО1, квартира по адресу: Адрес, не принадлежала на праве собственности ТСЖ «Строителей, 16А» или его правопредшественнику, то истец не обладал правом передачи указанной квартиры в аренду. Таким образом, истец не является субъектом возможных спорных материальных отношений, т.е. является ненадлежащим истцом.

Доводы ТСЖ «Строителей, 16А» в части расторжения договора найма жилого помещения от 31.10.2005 путем направления в адрес ФИО1 соответствующего требования состоятельными не являются, поскольку исходя из положения ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке при наличии соответствующих оснований. В связи с чем сам по себе факт направления в адрес ответчика уведомления о расторжении договора аренды и выселении не свидетельствует о его автоматическом расторжении. 

Ссылка представителя истца на разъяснения, изложенные в абз. 2 п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Дата N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не имеет правового значения для настоящего спора, подлежит отклонению, поскольку данные разъяснения распространяются на споры, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, тогда как предметом настоящего спора является расторжение договора найма жилого помещения с выселением без предоставления иного жилого помещения, требования о взыскании задолженности по арендной плате в рамках настоящего спора не предъявлены. Наличие либо отсутствие у арендодателя прав на арендованное имущество не влияет на обязательство арендатора по уплате арендной платы за пользование помещением, в связи с чем использование арендатором спорного жилого помещения не лишает ТСЖ «Строителей, 16А» возможности защитить нарушенное право иным способом. ФИО1 не является собственником жилого помещения, соответственно, при использовании чужого имущества он должна внести плату за его использование, а также оплатить коммунальные расходы, потребленные при использовании жилого помещения, иное означало бы наличие неосновательного обогащения со стороны ответчика. 

Указание на то обстоятельство, что поведение ФИО1 после заключения договора найма явно давало основание ТСЖ «Строителей, 16А» полагаться на действительность договора, в том числе длительное проживание ответчика в спорном жилом помещении, оплата жилищно-коммунальных услуг, что исключает право ответчика заявлять о недействительности договора найма в любой форме, не влечет удовлетворение исковых требования о расторжении договора найма жилого помещения от 31.10.2005, поскольку материалы дела не содержат доказательств исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных п. 1.2 договора найма жилого помещения, части внесения платы за проживание в квартире. Обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги предусмотрена положениями жилищного законодательства, не вытекает из договора найма жилого помещения. Факт длительного проживания не свидетельствует об исполнении ответчиком условий договора найма жилого помещения, поскольку договор аренды заключен лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды.

Само по себе отсутствие законных оснований у ФИО1 проживать в жилом помещении, расположенном по адресу: Адрес, безусловным основанием для удовлетворения исковых требований не является, поскольку иск предъявлен ненадлежащим истцом. При этом суд принимает во внимание положения ст. ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

Учитывая, что требования о выселении из жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением и возложении обязанности передать ключи от входной двери являются производными от основных требований о расторжении договора найма жилого помещения, в удовлетворении которых отказано, оснований для удовлетворения производных требований не имеется. 

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Строителей, 16А» к ФИО1, ФИО2 о признании договора найма квартиры от Дата расторгнутым, выселении из квартиры, расположенной по адресу: Адрес, прекращении права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Адрес, возложении обязанности передать ключи от входной двери квартиры, расположенной по адресу: Адрес, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Костылева 

...