Дело № 3а-505/2021

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 сентября 2021 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.,

при секретаре Пикавцовой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СБС Мегамолл» к Государственному бюджетному учреждению Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» об оспаривании решения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СБС Мегамолл» (далее - ООО «СБС Мегамолл») обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ»), в котором просит: 

- признать незаконным решение ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 29 ноября 2019 года 

<

№...> об исправлении допущенных им ошибок при определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 

<

№...>

- обязать ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» устранить допущенные технические и (или) методологические ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> и осуществить соответствующий перерасчет кадастровой стоимости здания в сторону уменьшения:

а) обязать учесть корректный материал стен здания и использовать при определении его кадастровой стоимости расценку кода аналога 

<

№...> вместо ошибочно примененного кода аналога «

<

№...> согласно справочнику «Ко-Инвест «Общественные здания», 2014»;

б) обязать отнести здание к верной подгруппе и использовать при определении кадастровой стоимости здания подгруппу, к которой действительно относится объект недвижимости 0402 – «Магазины 250 и более кв.м», вместо ошибочно примененной дополнительной подгруппы 

<

№...> 

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером 

<

№...> площадью 24 026,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в порядке правопреемства от общества с ограниченной ответственностью ООО «АМАС» (далее – ООО «АМАС»). 

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года №2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного здания, установленная на основании отчета об определении кадастровой стоимости объектов, подготовленного ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ».

Административный истец, полагая, что административным ответчиком при определении стоимости объекта недвижимости были допущены единичные методологические ошибки, повлиявшие на величину кадастровой стоимости объекта, 30 октября 2019 года обратился в ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» с заявлением об исправлении ошибок. Оспариваемым решением ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 29 ноября 2019 года 

<

№...> административный ответчик отказал в исправлении допущенной ошибки.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает налог на имущество юридических лиц, рассчитываемый из кадастровой стоимости здания. Однако, в связи с ошибочным определением преобладающего материала стен здания, принадлежащего административному истцу, и отнесением здания к классу конструктивных систем КС-3, вместо верного класса КС-6, была завышена кадастровая стоимость здания, чем были нарушены права и имущественные интересы административного истца.

С учетом уточненных административных исковых требований административный истец просит:

- признать незаконным решение ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 29 ноября 2019 года 

<

№...> о перерасчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 

<

№...>

- обязать ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» устранить технические и методологические ошибки при определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 

<

№...>, допущенные им в отчете об определении кадастровой стоимости объектов, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года №2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда», и осуществить соответствующий перерасчет кадастровой стоимости в сторону уменьшения, а именно учитывать корректный (преобладающий) материал стен здания – металлические сэндвич-панели, и рассчитать кадастровую стоимость здания, исходя из показателей стоимости объекта-аналога 

<

№...> согласно справочнику «Ко-Инвест «Общественные здания», 2014».

В возражении на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО1 просит в удовлетворении заявленных требований отказать, мотивируя это тем, что оспариваемое решение ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 29 ноября 2019 года №15-06/19-874 является законным, обоснованным, оно соответствует требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и не содержит технических и (или) методологических ошибок.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в возражении на административное исковое заявление также просит в удовлетворении административных исковых требований отказать ввиду отсутствия в оспариваемом решении технических и (или) методологических ошибок. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска, пояснений и возражений, исследовав доказательства и материалы дела, суд считает административный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 374 НК РФ).

В силу части 2 статьи 375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) следует, что под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 21 названного Федерального закона бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (п. 5). 

При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости (п. 13).

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены (п. 22).

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (п. 23).

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 24 026,8 кв.м, с назначением: нежилое, с наименованием: «Здание гипермаркета «Ашан», расположенное по адресу

<

Адрес...>

Государственная кадастровая оценка зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2018 года проведена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ». По итогам оценки составлен соответствующий отчет № 1-2018.

Результаты работ по государственной кадастровой оценке указанных объектов недвижимости на территории Краснодарского края утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года №2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда».

В результате проведенной государственной кадастровой оценки утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 1 января 2018 года в размере 798 705 060,33 рублей.

Не согласившись с установленной кадастровой стоимостью, 30 октября 2019 года административный истец ООО «СБС Мегамолл» обратился в ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» с заявлением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, указав, что административным ответчиком неверно учтен класс конструктивных систем КС-3 вместо верного КС-6, которому соответствует расценка кода аналога по Справочнику 

<

№...> так как в соответствии техническим паспортом объект имеет стены, выполненные в нижней части из сборных железобетонных цокольных панелей на высоту менее 1 м, что составляет 9,21% от стен здания; в верхней - из сэндвич-панелей, составляющих 90,79% стен здания.

Письмом начальника управления государственной оценки ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 29 ноября 2019 года №15-10/19-555 заявителю разъяснено, что отнесение объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> к 3-му классу конструктивной системы (КС-3) осуществлено в соответствии с требованиями пункта 5.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года №226, с учетом сведений о материале стен здания (сборные железобетонные панели, сэндвич-панели), содержащихся в техническом паспорте инв. №10577, находящемся в составе архива учетно-технической документации.

Заявителю дополнительно сообщено, что по итогам рассмотрения ранее поданного ООО «АМАС» (правопредшественник ООО «СБС Мегамолл») заявления от 25 марта 2019 года № 68-ам, Учреждением осуществлялась проверка наличия технической ошибки, допущенной при технической инвентаризации здания в части указания материала стен, по результатам которой технические ошибки выявлены не были.

Также сообщено, что в ходе проведения проверки расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> равной 798 705 060,33 руб. установлено, что при определении кадастровой стоимости в ходе государственной кадастровой оценки указанный объект недвижимости был ошибочно отнесен к подгруппе 0402 «Магазины 250 и более кв.м». Однако, нежилое здание с кадастровым номером 

<

№...> является частью группы зданий многофункционального торгово-развлекательного центра, общей площадью свыше 100 000 кв.м., в связи с чем должен быть отнесен дополнительной подгруппе 040303 «Моллы».

В связи с указанной ошибкой, допущенной при определении кадастровой стоимости, Учреждением принято решение о пересчете кадастровой стоимости от 29 ноября 2019 года № 15-06/19-874, в соответствии с которым кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> составила 1 282 102 405,30 руб.

Заявителю разъяснено, что в соответствии с частью 16 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 2374 «О государственной кадастровой оценке», изменение кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости не осуществляется ввиду её перерасчета в сторону увеличения. 

Административным ответчиком в адрес заявителя были также направлены разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> в размере 798 705 060,33 руб.

В последующем, решением ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 26 января 2021 года №12-06/21-30, принятым по заявлению ООО «СБС Мегамолл», была выявлена единичная техническая ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> решением о пересчете кадастровой стоимости от 29 ноября 2019 года 

<

№...> в размере 1 282 102 405,30 руб. Так, было установлено, что ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» были использованы некорректные значения ценообразующих факторов, а именно неправильно определена подгруппа, к которой относится объект недвижимости, 040303 «Моллы», вместо верной 0402 «Магазины 250 и более кв.м». Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> вновь определена в размере 798 705 060,33 руб.

Отказывая в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 29 ноября 2019 года №15-06/19-874 о перерасчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 

<

№...> без учета корректного (преобладающего) материала стен здания – металлические сэндвич-панели и расчета кадастровой стоимости здания, исходя из показателей стоимости объекта-аналога ruО3.08.000.0065 согласно справочнику «Ко-Инвест «Общественные здания», 2014», суд исходит из следующего.

Согласно статье 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости; системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости; единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости; системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 2 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» технические паспорта, оценочная и иная хранившаяся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-техническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов и тому подобное) являются собственностью субъекта Российской Федерации.

Хранение технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобного) относится к полномочиям соответствующего субъекта Российской Федерации.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 13 сентября 2016 года № 1658 утверждено Положение о порядке постоянного хранения и использования технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, и порядке предоставления копий технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации и содержащихся в них сведений, и взимания (возврата) платы за предоставление их копий и содержащихся в них сведений (далее - Положение).

В соответствии с разделом 2 Положения, архив - совокупность технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, расположенных на территории Краснодарского края (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобное), переданных организации, осуществляющей хранение технической документации, а также система научно-справочного аппарата к таким документам.

Полномочиями по безвозмездному хранению технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации наделено государственное унитарное предприятие Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ», правопреемником которого является ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» (подпункт 1 пункта 3 распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 апреля 2017 года № 101-р, договор хранения № 1 от 28 сентября 2016 года).

В соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ замечания к промежуточным отчетным документам представляются в бюджетное учреждение в течение пятидесяти дней со дня размещения сведений и материалов, указанных в части 12 статьи 14 указанного Федерального закона, в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, по состоянию на 1 января 2018 года в архиве, сформированном на основании технических паспортов, хранившиеся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, хранение и использование которого осуществляет ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», содержится технический паспорт на здание «Гипермаркет «Ашан», расположенное по адресу 

<

...>. 

Согласно указанному техническому паспорту, стены и их наружная отделка состоит из сборных железобетонных панелей и сэндвич-панелей.

В предоставленной административным истцом копии технического паспорта содержится процентное соотношение указанных материалов - сборные железобетонные панели 9,21% и сэндвич-панели 90,79%.

Между тем, в предоставленной административным истцом копии технического паспорта отсутствует указание о дате внесения указанных изменений в технический паспорт, а также указание должности и фамилии сотрудника, внесшего данные изменения в технический паспорт, при этом оригинал технического паспорта административным истцом суду предоставлен не был. 

На основании изложенного, данная копия технического паспорта с внесенными в нее поправками оценивается судом критически, так как вызывает обоснованные сомнения в их правдивости.

Кроме того, из пояснений представителя административного ответчика следует, что технический паспорт с указанными исправлениями в установленном порядке не передавался на хранение в ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» и не является частью архива, в связи с чем указанные исправления о материале стен здания не подлежали использованию в соответствии с требованиями Методических указаний по государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 (далее – Методические указания № 226).

Так, согласно пункту 5.2 Методических указаний № 226, источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе:

1) данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований;

2) данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки;

3) адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;

4) архивы органов и организаций технической инвентаризации;

5) иные источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых для целей Указаний приведен в приложении № 5 к Указаниям.

В соответствии с Методическими указаниями № 226, при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:43:0403002:88 использовались сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированном Управлением Росреестра по Краснодарскому краю на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) по состоянию на 1 января 2018 года, в соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ, а также сведения, содержащиеся в архиве, сформированном на основании технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, хранение и использование которого осуществляет ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ».

В частности, при определении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости были использованы содержащиеся в Перечне по состоянию на 1 января 2018 года сведения о материале стен - «из прочих материалов», а также сведения о материале стен, указанные в техническом паспорте на объект недвижимости - «сборные железобетонные панели, сэндвич-панели».

В соответствии с Приложением 2 к Методическим указаниям № 226 объект недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> отнесен к группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», подгруппе 0402 - «Магазины более 250 кв.м.».

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> с применением затратного подхода (стр. 268 Отчета № 1-2018) методом сравнительной единицы.

Исходя из вышеуказанного наименования материала стен объекту недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> в соответствии с Перечнем наименований материалов основных ограждающих конструкций, соответствие материалов основных ограждающих конструкций классам конструктивных систем и группам капитальности (приложением № 4 к Методическим указаниям №226), где значению основного материала «Из прочих материалов» соответствует код 

<

№...> и «Смешанные» соответствует код 

<

№...>, был присвоен класс конструктивной системы (КС)-3 (код поля 

<

№...>, основной материал - смешанные). 

Выбор объектов-аналогов был произведен из объектов соответствующей конструктивной системы (КС-3), с аналогичным оцениваемым объектам функциональным назначением (стр. 300 Приложения № 7 к Отчету № 1-2018 Том II часть 1).

Описание и анализ оцениваемых объектов недвижимости, отнесенных к подгруппе 0402 «Магазины 250 и более кв.м», приведено на стр. 245-248 Приложения № 7 к Отчету № 1 -2018 Том II часть 1.

В соответствии с характеристиками объекта недвижимости (в том числе классом конструктивной системы, этажностью, функциональным использованием) административным ответчиком в рамках затратного подхода осуществлялся выбор объекта-аналога согласно справочнику КО-Инвест «Общественные здания» 2014г.

Исходя из установленного класса конструктивной системы объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> (КС-3), оценочной группы (0402 - Магазины 250 и более кв.м), этажности (количество этажей - 2), площади (24 026,8 кв.м), в рамках затратного подхода, с целью определения стоимости затрат на восстановление ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии с таблицей №4-68 «Выбор объектов аналогов для подгруппы 0402», содержащейся в Отчете №1-2018 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2018 года (страница 296), был выбран объект-аналог - 

<

№...>

Таким образом, при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по состоянию на 1 января 2018 года, класс конструктивной системы и объект-аналог были определены в соответствии с требованиями Методических указаний № 226.

Для рассмотрения заявленных требований определением суда от 26 февраля 2021 года по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: допущены ли ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаричация - Краевое БТИ» при определении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым 

<

№...> технические и (или) методологические ошибки, связанные с неправильным определением материала стен здания и отнесением здания к 3-му классу конструктивных систем (КС-3).

Согласно выводам заключения судебной экспертизы 

<

№...> от 28 мая 2021 года, проведенной экспертами ООО «Центр судебных экспертиз «АПЕКС», в отчете № 1-2018 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2018 года, утвержденном приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года № 2318, выявлена техническая ошибка, связанная с определением материала стен здания и отнесением здания к 3-му классу конструктивных систем. Методологической ошибки экспертами не установлено.

Эксперты, произведя внешний и внутренний осмотр здания, пришли к выводу, что основание исследуемого объекта представляет собой свайный фундамент с железобетонным ростверком, а стены выполнены из сэндвич-панелей на 100%, в связи с чем, здание не относится к классу конструктивных систем №3 (КС-3). 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, проанализировав заключение эксперта наряду с иными доказательствами, дает критическую оценку указанным выводам заключения экспертов, поскольку они не соответствуют материалам дела, в том числе сведениям технического паспорта, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. Экспертами не указано, какая конкретно техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка) допущена при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.

При этом суд учитывает, что доказательств недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в техническом паспорте и ЕГРН по состоянию на 1 января 2018 года, а также соответствующих решений о признании этих сведений недостоверными, суду не представлено. 

Кроме того, согласно ответу ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» на обращение ООО «АМАС» (правопредшественник ООО «СБС Мегамолл») от 24 апреля 2019 года №01-06/1543, 4 апреля 2019 года сотрудниками учреждения был осуществлен визуальный осмотр здания с кадастровым номером 

<

№...> также изучена предоставленная проектная документация. По результатам данных мероприятий было установлено, что здание с кадастровым номером 

<

№...> имеет монолитный железобетонный каркас в виде колонн (связанных металлическими формами) и стен (в осях от Е1 до G устроенные монолитные железобетонные стены и лестничный марш). Наружные стены выполнены из сэндвич-панелей по металлическому каркасу, в осях от Е1 до G ограждающая конструкция представляет собой монолитную железобетонную стену, обшитую сэндвич-панелями.

При таких обстоятельствах оснований считать сведения о материале стен, использованные при определении кадастровой стоимости («сборные железобетонные панели, сэндвич-панели») недостоверными, не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности разрешения поставленного перед экспертом вопроса в отсутствие специальных познаний, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном указанным процессуальным законом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых устанавливается наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Обстоятельства административного дела должны быть подтверждены определенными средствами доказывания и не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (статьи 59, 60, 61 КАС РФ).

На основании материалов дела судом установлено, что административным истцом не представлены доказательства наличия технической ошибки (описки, опечатки, арифметической ошибки и иной подобной ошибки), допущенной ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>, а также не приведены доказательства несоответствия определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости положениям Методических указаний о государственной кадастровой оценке (методологическая ошибка).

Доводы административного истца о том, что класс конструктивной системы объекта недвижимости следует определять согласно справочнику КО-Инвест, а не в соответствии с Методическими указаниями №226, основаны на неверном толковании закона. Так, на основании статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с указанным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:43:0403002:88 в размере 798 705 060,33 руб., определенная ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в ходе государственной кадастровой оценки и утвержденная приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года № 2368, определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-Ф3 и Методических указаний № 226.

Технические и методологические ошибки, допущенные ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в ходе судебного разбирательства не установлены, в связи с чем, оспариваемое решение ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 29 ноября 2019 года №15-06/19-874 является законным им обоснованным.

Доводы административного истца о том, что 3 марта 2021 года в ЕГРН были внесены изменения в связи с исправлением реестровой ошибки в сведениях о характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> в части материала наружных стен, в результате чего 24 марта 2021 года ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» был произведен перерасчет кадастровой стоимости здания, размер которой составил 427 547 567,51 рублей (снижение размера на 47%), об обратном не свидетельствуют, поскольку датой возникновения оснований для определения указанной кадастровой стоимости является 3 марта 2021 года, тогда как кадастровая стоимость здания по состоянию на 1 января 2018 года была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ООО «СБС Мегамолл» о признании незаконным решения Государственному бюджетному учреждению Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» от 29 ноября 2019 года №15-06/19-874 о перерасчете кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 

<

№...> оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 сентября 2021 года.

Судья: С.А. Санникова