Дело № 2-206/2025

УИД 75RS0003-01-2024-003254-71

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июля 2025 года г. Чита

Железнодорожный районный суд г. Читы в составе

председательствующего судьи Цыбеновой Д.Б.,

при секретаре Елисеевой Е.Л., 

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с указанным заявлением, указав в обоснование заявленных требований следующее. Истец является собственником 1/2 доли нежилого здания - здания столовой, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... (кадастровый номер 1); водонапорной башни со скважиной, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: ... (кадастровый номер 2). Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 3, расположенном по адресу: .... Истцу стало известно, что между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 3, расположенным по адресу: ... (зарегистрирован 04.12.2023). Данный договор является недействительным, поскольку в силу действующего законодательства ФИО2 имеет преимущественное право на приобретение в собственность спорного земельного участка с кадастровым номером 3, на котором расположены принадлежащие ФИО2 вышеуказанные объекты недвижимого имущества. При заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 3 было нарушено установленное ст. 35 Земельного кодекса РФ преимущественное право ФИО2 на приобретение указанного земельного участка в собственность. Истец является собственником 1/2 доли нежилого здания - здания столовой, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... (кадастровый номер 1). Из акта обследования следует, что здание с кадастровым номером 1 было снесено. Данное здание снесено собственником земельного участка ФИО3 Кадастровая стоимость нежилого здания -здания столовой составляет 5 301 914,04 руб. С учетом уточнений исковых требований просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка (зарегистрированный Управлением Росреестра по Забайкальскому краю 04.12.2023), заключенный между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 3, расположенного по адресу: ...; применить последствия недействительности договора купли-продажи указанного земельного участка; прекратить право собственности ФИО3 в отношении указанного земельного участка; погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности за ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 3; восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности за Забайкальским краем в отношении земельного участка с кадастровым номером 3; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 убытки в размере 2 650 957,02 руб., взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 41 510 руб., 3000 руб.; взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Протокольным определением от 10.03.2025 Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края привлечен соответчиком, ФИО4 – третьим лицом.

Протокольным определением от 02.04.2025 ответчик Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» заменен на надлежащего - Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края 

Протокольным определением от 21.05.2025 третьим лицом привлечена кадастровый инженер ФИО5 

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, просил рассматривать дело в его отсутствие, исковые требования поддержал. 

Представитель ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края ФИО1 исковые требования не признал по доводам, указанным в письменных возражениях.

Ответчик ФИО3, его представитель ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Ранее в судебных заседаниях исковые требования не признавали.

Третьи лица ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, каких-либо ходатайств не заявляли.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. 

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником 1/2 доли нежилого здания - здания столовой, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... (кадастровый номер 1); водонапорной башни со скважиной, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: ... (кадастровый номер 2). 

Решением Железнодорожного районного суда г. Читы от 28.01.2025 по гражданскому делу №2-219/2025 по иску ФИО2 к ФИО4 о признании отсутствующим право собственности на нежилое помещение, снятии с кадастрового учета, исковые требования истца удовлетворены. Признано отсутствующим право собственности ФИО2 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение-здание-столовой, расположенное по адресу: ..., площадью ... кв.м, с кадастровым номером 1. Признано отсутствующим право собственности ФИО4 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение-здание-столовой, расположенное по адресу: ..., площадью ... кв.м, с кадастровым номером 1. Нежилое помещение-здание-столовой, расположенное по адресу: ..., площадью ... кв.м, с кадастровым номером 1 снято с государственного кадастрового учета. Решение суда вступило в законную силу 08.03.2025.

16.11.2023 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена №..., согласно которому ФИО3 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 3, площадью ... кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира : .... 

Согласно договору на земельном участке расположены нежилые здания с кадастровыми номерами 4, 5, находящиеся у ФИО3 на праве собственности. Цель использования земельного участка: для размещения гаража –механического цеха, котельной с пристройкой. Цена земельного участка составляет 320 465,33 руб.

Согласно отзыву ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края ФИО3 обратился в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края 20.10.2023 с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером 3. С целью проверки доводов Департаментом получена выписка из ЕГРН на 24.10.2023, согласно которой на земельном участке находились здания с кадастровыми номерами 4, 5, находящиеся в собственности ФИО3 Сведений об иных объектах недвижимости выписка от 24.10.2023, представленная ответчиком суду, не содержит. 

Согласно ответу от 09.07.2025, копий документов, предоставленных Управлением Росреестра по Забайкальскому краю на запросы суда, сведения об объекте капитального строительства - здании с кадастровым номером 2, расположенном по адресу: ... площадью ... кв.м., год завершения строительства - ..., внесены в Единый государственный реестр недвижимости в 2011 году в рамках исполнения Государственного контракта №... от 30.09.2010 по обеспечению условий перехода к государственному кадастровому учету объектов капитального строительства к 2013 году. Право собственности ФИО2 на указанный объект зарегистрировано в 2007 году на основании договора купли-продажи объекта недвижимости. 17.09.2024 на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений основных характеристик и технического плана, предоставленных в орган регистрации прав собственником объекта недвижимости (ФИО2), в ЕГРН внесены сведения о расположении здания на земельном участке с кадастровым номером 3. 

Как следует из представленных документов, кадастровым инженером ФИО5 28.08.2024 подготовлен технический план здания с кадастровым номером 2, расположенном по адресу: .... Указан номер кадастрового квартала, в котором находится указанный объект недвижимости - ..., кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположен объект -3. На основании технического плана от 28.08.2024, декларации об объекте недвижимости, поданной ФИО2 28.08.2024, запись об объекте недвижимости внесена в ЕГРН.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка в ноябре 2023 года, сведения о расположении в границах земельного участка 3 объекта недвижимости, принадлежащего истцу, в ЕГРН отсутствовали.

Разрешая требования ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данных требований. Суд исходит из того, что при заключении договора у продавца отсутствовали сведения о расположении водонапорной башни в границах спорного земельного участка, тогда как согласно выписки на земельном участке располагались объекты, принадлежащие покупателю ФИО3 Обращение истца с требованиями о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО3 является ненадлежащим способом защиты права, поскольку не приведет к решению вопроса о передаче в установленном законом порядке в собственность истца земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, принадлежащим ФИО2, и необходимого для обслуживания этого здания.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем, стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

Гражданские права защищаются с использованием способов защиты, которые вытекают из существа нарушенного права и характера последствий этого нарушения. Выбор способа защиты права осуществляется истцом. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Нарушение своих прав заявитель усматривает в том, что он лишен возможности приобрести право собственности на земельный участок, в границах которого расположено принадлежащее ему здание.

Довод истца о том, что при совершении сделки купли-продажи земельного участка, заключенного между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО3, нарушено его преимущественное право покупки в силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем данную сделку необходимо признать недействительной и применить последствия недействительной сделки является несостоятельным.

Согласно п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, в частности закрепленных в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с буквальным содержанием п. 1 ст. 250 ГК РФ, последствием нарушения преимущественного права покупки является возможность для лица, чье право преимущественной покупки нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору - п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Как разъяснено в абз. 4 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку п. 2 ст. 250 ГК РФ установлены иные последствия такого нарушения.

Разрешая требования о взыскании с ответчика ФИО3 убытков, связанных с разрушением здания столовой на спорном земельном участке, суд полагает их также не подлежащими удовлетворению ввиду следующего. 

Положениями ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Из приведенных правовых норм следует, что по делам о возмещении вреда суд должен дать оценку наличию либо отсутствию факта причинения вреда, вины причинителя вреда и причинно-следственной связи между незаконными действиями (бездействием) причинителя вреда и фактом причинением вреда.

При этом под утратой имущества следует понимать лишение права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Вопреки требованиям данных статей, бесспорных доказательств совершения ответчиком виновных действий, нарушающих права и законные интересы истца, в ходе рассмотрения дела по существу не представлено.

Таким образом, доказательств того, что ФИО3 своими фактическими действиями принимал непосредственное участие в сносе объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 1, в материалы дела не представлено.

То обстоятельство, что ФИО3 является собственником земельного участка, на котором располагалось здание истца, не свидетельствует о том, что именно им производились работы по сносу объекта недвижимости.

В данном споре подлежало установлению кто непосредственно участвовал в разрушении здания, совершались ли эти действия ответчиком.

Учитывая, что истцом не представлено и судом не установлено доказательств того, что ФИО3 давал указание или принимал участие в проведении работ по сносу объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО3 не является причинителем имущественного ущерба.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В связи с тем, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, требования о взыскании судебных расходов также удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, судебных расходов, отказать. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Железнодорожный районный суд г. Читы.

Судья: Д.Б. Цыбенова 

Решение в окончательной форме изготовлено 07.08.2025.