Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 сентября 2017г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего Кудряшова А.В.

при секретаре Зайцевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» о признании недействительными результатов оценки арестованного имущества и приостановлении исполнительного производства, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» о признании недействительными содержащихся в отчете общества от 25.08.2016г. №

<

данные изъяты> результатов оценки принадлежащей истцу и арестованной службой судебных приставов в рамках возбужденного в отношении последнего исполнительного производства части встроенного нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сославшись на недостоверность произведенной ответчиком оценки упомянутого недвижимого имущества, рыночная стоимость которого определена ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» в названном отчете равной 9 077 000 руб., что существенно ниже действительной стоимости этого нежилого помещения. В исковом заявлении также поставлен вопрос о приостановлении на основании п.2 ч.1 ст. 39 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» упомянутого исполнительного производства до вступления в законную силу решения суда по настоящему гражданскому делу.

Представитель ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» ФИО3, возражая против удовлетворения иска, указала на соответствие подготовленного обществом отчета об оценке нормам действующего законодательства и стандартам оценки.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 - ФИО5 в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, судебный пристав-исполнитель Ленинского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области ФИО6 и Ленинский РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области, извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, возражений на иск не представили.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч.1, 2, 4 ст.85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика, в частности, для оценки недвижимого имущества, а также вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: 1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; 2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке; 4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Требования к проведению рыночной оценки установлены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст.12 упомянутого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ст.ст.11, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора. В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве. Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в соответствии со вступившими в законную силу решениями мирового судьи судебного участка №6 в г.Смоленске о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО4 денежных средств выданы исполнительные листы, на основании которых ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области в отношении ФИО1 возбуждены исполнительные производства №№

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>ИП и 

<

данные изъяты> (соответственно), объединенные 14.12.2015г. в сводное исполнительное производство №

<

данные изъяты>-СД (том 1 л.д.7).

В рамках данного сводного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области 16.12.2015г. произведен арест принадлежащей должнику части встроенного нежилого помещения общей площадью 180,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, а 28.06.2016г. - вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве, которым осуществление оценки арестованного недвижимого имущества поручено ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» (том 1 л.д.7, 96 – оборот, 97 - оборот).

Согласно отчету названного общества от 25.08.2016г. №

<

данные изъяты> рыночная стоимость упомянутого объекта недвижимости с учетом НДС определена по состоянию на дату оценки (01.08.2016г.) равной 9 077 000 руб. При этом, применялся сравнительный метод исследования и в качестве объектов-аналогов использованы три здания, одно из которых расположено по адресу: 

<

адрес> (объект-аналог №1), второе – по адресу: 

<

адрес> (объект-аналог №2), а третье – по адресу: 

<

адрес> (объект-аналог №3) (том 1 л.д.44-105).

Постановлением судебного пристава-исполнителя упомянутого отдела службы судебных приставов от 22.09.2016г. приняты содержащиеся в указанном отчете результаты оценки имущества должника. Копия данного постановления получена представителем ФИО1 - ФИО7 20.10.2016г. (том 1 л.д.8). 

В соответствии с заключением проведенной ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» по делу судебно-оценочной экспертизы по состоянию на 05.05.2017г. рыночная стоимость части встроенного нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, составила 15 051 664 руб. 

В результате анализа отчета ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» от 25.08.2016г. №Н

<

данные изъяты> экспертами ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» установлено, что при подготовке названного отчета неверно использована соответствующая методология в части учета функционального назначения объекта экспертизы (неверно обосновано наиболее эффективное использование объекта оценки по его текущему назначению - в качестве хостела, тогда как в качестве объектов-аналогов используются объекты офисно-торгового назначения и помещения свободного назначения без корректировки на разность соответствующих характеристик). При применении доходного подхода оценщик ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» для определения величины потенциального и действительного валового доходов от эксплуатации объекта экспертизы (источников доходности исследуемого объекта недвижимости) использовал не реальный денежный поток, генерируемый хостелом от сдачи гостиничных номеров посуточно, а арендную плату, которая рассчитана через сравнение арендных ставок в отношении помещений офисно-торгового назначения (том 1 л.д.195-224).

Допрошенный судом эксперт ФИО8, подготовивший названное экспертное заключение ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг», пояснил, что при определении рыночной стоимости оцениваемого имущества им были использованы средние значения по классу офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости. При этом, во внимание были приняты лишь денежные потоки, которые может генерировать сама недвижимость, а в состав операционных расходов не включены коммунальные платежи, которые собственник включил в стоимость койко-места, что является практикой гостиничного бизнеса. Величина операционных расходов определена названным экспертом на основании справочника ФИО9, в котором указаны более усредненные значения, применимые, в том числе и к Смоленской области (том 21 л.д.17-оборот).

В связи с наличием сомнений в правильности экспертного заключения ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» (недостаточно обосновано определение рыночной стоимости объекта оценки только с учетом его фактического использования и без учета того, что формально-юридически объект оценки является объектом недвижимости свободного назначения; неточности при определении потенциального валового дохода (применительно к количеству дней в году); наличие сомнений относительно примененных экспертом аналогов для сравнительного исследования при определении стоимости койко-места), а также ввиду того обстоятельства, что экспертами ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату (01.08.2016г.), на которую оценка объекта производилась ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ», определена не была, судом по делу была назначена повторная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭКСОН».

Согласно заключению ООО «ЭКСОН» по состоянию на 01.08.2016г. рыночная стоимость части встроенного нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: г

<

адрес>, составляла 10 046 288 руб., а по состоянию на дату проведения повторной судебной оценочной экспертизы (25.07.2017г.) - 10 830 518 руб.

В рамках примененного экспертом ООО «ЭКСОН» сравнительного подхода стоимость исследуемого объекта определена с учетом того факта, что наиболее эффективным использованием указанного нежилого помещения с точки зрения финансовой целесообразности и максимальной продуктивности является использование его в качестве помещения свободного назначения. Поскольку рынок аренды помещений свободного назначения в г.Смоленске в настоящее время стабилен, в ближайшее время прогнозируется стабильное изменение арендных ставок, в рамках доходного метода для определения рыночной стоимости исследуемого объекта эксперт ООО «ЭКСОН» применил метод прямой капитализации доходов, отметив, что ввиду того, что по состоянию на дату проведения экспертизы в исследуемом помещении расположен хостел, то и доход от данного помещения необходимо рассчитывать как доход от хостела.

По результатам анализа отчета ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» от 25.08.2016г. №Н-1608253С экспертом ООО «ЭКСОН» установлено, что названный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки (допущены нарушения требований, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки). В частности, оспариваемый истцом отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (отчет не должен допускать неоднозначное токование или вводить в заблуждение) и п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» №3, утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299 (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов).

При определении корректировки на местности в пределах города оценщик ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» исходил из того, что объект-аналог №2 так же как и объект оценки находится в спальном районе города в зоне высотной застройки. Эксперт ООО «ЭКСОН», проанализировав местоположение объекта-аналога №2, установил, что данный объект-аналог находится в самом центре г.Смоленска, в связи с чем, его необходимо было отнести к зоне «Культурный и исторический центр» и применить корректировку на местоположение в отношении объекта-аналога №2, которая согласно аналитике, представленной оценщиком, составила бы 0,71. Данное несоответствие привело к существенному искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Проанализировав внешнее состояние здания объекта-аналога №2 и здания объекта оценки, эксперт ООО «ЭКСОН» не установил существенных различий во внешнем виде зданий, охарактеризовав их состояние как удовлетворительное, однако отметил, что здание объекта-аналога №2 явно подвергалось капитальному ремонту, ввиду чего названный эксперт пришел к выводу, что применение повышающей корректировки в размере 24% в отношении объекта-аналога №2 приводит к искусственному завышению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; применение корректировки по данному параметру не требуется.

При расчете рыночной стоимости арендной ставки за оцениваемое помещение оценщик ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» указал, что объект-аналог №2, так же как и объект оценки расположен на первом этаже и, соответственно, корректировка по данному параметру не производилась. Однако по результатам исследования объявления об аренде объекта-аналога №2 экспертом ООО «ЭКСОН» установлено, что данный объект расположен в цокольном этаже, исходя из чего, к данному аналогу необходимо применить корректировку на этаж расположения (том 2 л.д.28-139). 

Суд при разрешении спора принимает во внимание экспертное заключение ООО «ЭКСОН», которое объективно отражает стоимость принадлежащей ФИО1 части встроенного нежилого помещения общей площадью 180,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Это заключение основано на применении различных методов исследования и полно учитывает качественные характеристики объекта оценки, соответствуя целям оценки. Оснований для сомнения в правильности и достоверности выводов, содержащихся в данном заключении, у суда не имеется; указанные выводы при разрешении спора никем из участников процесса по существу не оспаривались.

При таком положении, имеются основания для признания недостоверными результатов произведенной ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» оценки упомянутого недвижимого имущества.

Одновременно суд признает в качестве надлежащей оценки принадлежащей истцу части встроенного нежилого помещения, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве, рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, равную 10 830 518 руб., что влечет за собой в последующем необходимость отмены старшим судебным приставом Ленинского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области постановления судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области от 22.09.2016г. о принятии результатов оценки имущества должника с целью вынесения нового постановления о принятии результатов подобной оценки с указанием рыночной стоимости принадлежащей ФИО10 части встроенного нежилого помещения, равной 10 830 518 руб. 

При этом, суд отмечает, что установление в качестве надлежащей оценки указанного объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.08.2016г. в силу положений ст.12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ч.8 ст.85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» недопустимо, поскольку данная рыночная стоимость на момент разрешения спора не является актуальной (после 01.08.2016г. прошло более 6 месяцев).

В соответствии со п.2 ч.1 ст.39 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительное производство подлежит приостановлению судом полностью или частично в случае оспаривания результатов оценки арестованного имущества.

С учетом изложенного, суд приостанавливает возбужденное в отношении ФИО1 сводное исполнительное производство №

<

данные изъяты>-СД в части совершения исполнительных действий, связанных с обращением взыскания на часть встроенного нежилого помещения общей площадью 180,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, до вступления в законную силу настоящего судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недостоверными (недействительными) результаты произведенной ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» оценки (отчет от 25.08.2016г. №Н

<

данные изъяты>) принадлежащей ФИО1 части встроенного нежилого помещения общей площадью 180,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Признать в качестве надлежащей оценки принадлежащей ФИО1 части встроенного нежилого помещения общей площадью 180,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве, рыночную стоимость указанного недвижимого имущества, равную 10 830 518 руб.

Приостановить до вступления в законную силу настоящего судебного решения возбужденное в отношении ФИО1 сводное исполнительное производство №

<

данные изъяты>-СД в части совершения исполнительных действий, связанных с обращением взыскания на принадлежащую ФИО1 часть встроенного нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее судебное решение после вступления его в законную силу является основанием для отмены старшим судебным приставом Ленинского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области постановления судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области от 22.09.2016г. о принятии результатов оценки с целью вынесения в последующем нового постановления о принятии результатов оценки имущества должника с указанием рыночной стоимости принадлежащей ФИО1 части встроенного нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной 10 830 518 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.

Судья А.В.Кудряшов