Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 февраля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-419/2018 по административному исковому заявлению Набоян ФИО1 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества:

- нежилого помещения – коровника, назначение: нежилое здание, кадастровый номер №, площадью 1 053 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.04.2014 года в размере 1 566 008,56 рублей,

- нежилого помещения – убойного цеха КРС, назначение: нежилое здание, кадастровый номер №, площадью 570,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.05.2015 года в размере 1 666 801,88 рублей.

В обоснование заявленных требований ФИО5 указал, что вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат ему на праве собственности.

Кадастровая стоимость установлена и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 25.04.2014 года – 21352755,06 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.05.2015 года – 11566582,61 рублей.

Согласно отчету об оценке от 19.12.2017 года, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на дату оценки составляет 1 566 008 рублей 56 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером № на дату оценки составляет 1 666 801 рублей 88 копеек, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышена по отношению к их реальной рыночной стоимости. 

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 07.12.2017 года № № ФИО2. в судебном заседании поддержала административной иск по основаниям, изложенным выше.

Представитель Правительства Самарской области по доверенности от 27.12.2017 года № № ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации Кинельского района Самарской области, Администрации с.п.Кинельский муниципального района Кинельский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на административный иск не представили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО5 на праве собственности принадлежат: 

- нежилое помещение – коровник, назначение: нежилое здание, кадастровый номер №, площадью 1 053 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>,

- нежилое помещене – убойный цех КРС, назначение: нежилое здание, кадастровый номер №, площадью 570,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.12.2017 года, свидетельствами о государственной регистрации права от 14.05.2015 года, от 30.01.2015 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет на дату определения кадастровой стоимости по состоянию на 06.05.2015 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 11566582,61 рубль, по состоянию на 25.04.2014 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 21352755,06 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» от 19.12.2017 года № №, рыночная стоимость объектов оценки на дату определения кадастровой стоимости составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 1 666 801,88 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 566 008 рублей 56 копеек.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № на 06.05.2015 года, нежилого помещения с кадастровым номером № № на 25.04.2014 года.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного, затратного подходов, от применения доходного подхода оценщик обоснованно отказался.

В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В рамках затратного подхода определяется стоимость земельного участка, на котором расположены здания – объекты оценки. Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. Для согласования рыночной стоимости, определенный в рамках затратного подхода, принималась только стоимости улучшений (объекты оценки), расположенные на земельном участке.

При расчете полной восстановительной стоимости был применен метод сравнительной единицы, который основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Метод требует корректировки на выявленные различия между аналогом и оцениваемым объектом. Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

С помощью метода сравнительной единицы была определена сумма затрат на создание строений. Произведен расчет полной стоимости замещения объекта, определен коэффициент износа и рассчитана стоимость объектов оценки в рамках затратного подхода, которая составила:

нежилого помещения – убойного цеха в рамках затратного подхода по состоянию на 06.05.2015 года – 1 774 274,67 рублей, 

нежилого помещения – коровника в рамках затратного подхода по состоянию на 25.04.2014 года – 1 703 196,08 рублей (стр.70-83 отчета).

Затем произведено определение стоимости земельного участка сравнительным подходом, от применения затратного и доходного подхода, оценщик обоснованно отказался (стр.83-85 отчета).

В целях определения стоимости земельного участка по состоянию на 06.05.2015 года, были подобраны 3 объекта-аналоги – земельные участки на праве собственности для сельскохозяйственного назначения, площадью от 412 000 кв.м. до 110 000 кв.м., расположенные в Красноярском, Богатовском, Ставропольском районах Самарской области. Затем применены корректировки: на торг, на местоположение, на площадь и определена стоимость земельного участка в размере 100 087,36 рублей. Затем рассчитан коэффициент застройки и рассчитана стоимость земельного участка, условно приходящегося на нежилое здание – убойный цех КРС в размере 26 253,75 рублей. 

В целях определения стоимости земельного участка по состоянию на 25.04.2014 года, были подобраны 3 объекта-аналоги – земельные участки на праве собственности для сельскохозяйственного назначения, площадью от 66 000 кв.м. до 120 000 кв.м., расположенные в Красноярском, Безенчукском и Волжском районах Самарской области. Затем применены корректировки: на торг, на местоположение, на площадь и определена стоимость земельного участка в размере 98 178,91 рублей. Затем рассчитан коэффициент застройки и рассчитана стоимость земельного участка, условно приходящегося на нежилое здание – коровник в размере 951 272,97 рублей. 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

Учитывая ретроспективный характер оценки, в целях определения рыночной стоимости объекта оценки – убойного цеха на 06.05.2015 года, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации. В качестве объектов-аналогов выбраны 4 объекта-аналога - нежилые помещения коровники на праве собственности, площадью от 640 кв.м. до 4 200 кв.м., расположенные в Ставропольском и Сызранском районах Самарской области. Затем произведены корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на физическое состояние. 

Величина стоимости объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составила 1 559 329,09 рулей.

Для определения стоимости нежилого помещения – коровника по состоянию на 25.04.2014 года, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации. В качестве объектов-аналогов выбраны 4 объекта-аналога - нежилые помещения на праве собственности, площадью от 800 кв.м. до 13 753 кв.м., расположенные в Сергиевском, Кинель-Черкасском, Сызранском Красноярском районах Самарской области. Затем произведены корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на физическое состояние. 

Величина стоимости объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составила 1 428 821,03 рулей.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки без учета НДС составляет для нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 666 801,88 рублей, для нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 566 008,56 рублей.

Суд полагает, что отчет об оценке от 19.12.2017 года № №, выполненный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объектов оценки. 

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Кроме того, согласно заключению специалиста от 09.02.2018 года № №, выполненному ИП ФИО4., отчет об оценке от 19.12.2017 года № №, выполненный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. В отчете отсутствуют ошибки, повлекшие искажение итоговой стоимости объектов оценки, рассчитанной в отчете. Результат, полученный в отчете об оценке можно считать объективным, обоснованным и достоверным.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке. 

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, дата обращения административного истца в суд 26.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования Набоян ФИО1 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения – коровника, назначение: нежилое здание, кадастровый номер №, площадью 1 053 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.04.2014 года в размере 1 566 008 рублей 56 копеек.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения – убойного цеха КРС, назначение: нежилое здание, кадастровый номер №, площадью 570,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.05.2015 года в размере 1 666 801,88 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 26.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 февраля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова