Дело № 3а-443/2021 

Мотивированное 

решение

 изготовлено 16.07.2021г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 15 июля 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 1 097,7 кв.м, этаж №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: ФИО1 является собственником указанного объекта недвижимости. Административным истцом произведена оценка рыночной стоимости объекта, которая показала, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права заявителя как плательщика налога на имущество. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административное исковое заявление поддержал.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> поступили возражения против удовлетворения заявленных требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

От Управления Росреестра по 

<

адрес> имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено. 

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью № кв.м, этаж №, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество являются публичными, вопрос определения налога на имущество урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера указанного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.

Оспариваемая заявителем кадастровая стоимость нежилого помещения утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории 

<

адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей. 

Административным истцом представлен отчет ООО Оценочная компания «Канцлер» от ДД.ММ.ГГГГ оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки определена в размере № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. 

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> о несоответствии представленного отчета законодательству об оценочной деятельности опровергнуты пояснениями оценщика ФИО3 

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Замечание Департамента о необоснованном применении оценщиком при доходном подходе корректировки на площадь подлежит отклонению как необоснованное.

Согласно пункту 15 ФСО № доходный подход основывается на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Суд отмечает, что оценщиком рыночная стоимость спорного нежилого помещения в рамках указанного подхода определялась с учетом наиболее его эффективного использования, которое согласно проведенному анализу в отчете соответствует фактическому использованию нежилого помещения.

Как отметил оценщик в своих пояснениях, при анализе рынка были установлены сопоставимые объекты, которые отобраны в качестве аналогов, сдаваемые в аренду по общей площади с учетом вспомогательных помещений. Отсюда, потенциальный валовый доход получен по общей площади. При этом изменение базы расчета потенциального валового дохода не приводит к существенному изменению годового денежного потока.

В рассматриваемом случае оценщиком произведен расчет по помещениям аналогичного назначения, объект оценки не является крупным со сложной структурой формирования потоков, аналоги в расчетах представлены к сдаче в аренду по общей площади, размер корректировки находится в пределах 10 -17%. 

С учетом приведенных обстоятельств действия оценщика не противоречат требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Замечание административного ответчика о не использовании оценщиком при сравнительном подходе иных объектов, имеющихся на рынке, подлежит отклонению. 

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В отчете изложен процесс отбора объектов аналогов. Оценщиком проанализировано достаточное количество объектов, из которых отобрано несколько аналогов, выбор их в отчете мотивирован. Все объекты-аналоги являются отдельно сопоставимыми с объектом оценки, что повышает точность произведенных расчетов. 

В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых предложены Департаментом имущественных и земельных отношений 

<

адрес>, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки. 

Доводы Департамента о необходимости применения корректировки на тип парковки являются недоказанными и ничем не подтвержденными в ходе суда.

Суд отмечает, что при сопоставимости с объектом оценки выявленных объектов-аналогов не было выявлено тех, которые обладают организованной парковкой, объекты расположены в глубине жилой застройки, не предполагающей большой парковочной зоны.

Таким образом, в данном случае такой фактор, как тип парковки, как установил оценщик, не оказывал влияния на величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения, что позволяло специалисту не применять указанную корректировку. 

По изложенным мотивам Департаментом не доказано, что отчет оценщика не соответствует пункту 5 ФСО № и пункту 22 ФСО №.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд констатирует, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме № рублей подтвержден объективными доказательствами, не доверять которым у суда нет оснований.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью № кв.м, этаж №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья С.В. Нуждин