Дело № 2-225/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 декабря 2019 года 

Приволжский районный суд Ивановской области 

в составе председательствующего судьи И.А. Шабаровой,

при секретаре ФИО17 

с участием представителей истца ФИО1 и ФИО2, представителя ответчиков ФИО3, третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО18 к Гаранизаде ФИО19 и ФИО8 ФИО20 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий его недействительности,

у с т а н о в и л:

ФИО6 в лице представителя по доверенности ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО7, ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи, удостоверенного ДАТА ФИО9, временно исполняющей обязанности нотариуса Ивановского городского нотариального округа ФИО10, зарегистрированного в реестре за № и применении последствий недействительности данной сделки:

1) прекратить право собственности ФИО8 на недвижимое имущество: 

- 17/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 238,8 кв.м, этаж – 2, кадастровый номер: № расположенное по адресу: Ивановская область, Приволжский район, 

<

адрес>

- 17/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, нежилое помещение, общей площадью 203 кв.м, кадастровый номер № расположенный по адресу: Ивановская область, Приволжский район, 

<

адрес>

2) прекратить право собственности ФИО7 на недвижимое имущество: 

- 17/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 238,8 кв.м, этаж – 2, кадастровый номер: № расположенное по адресу: Ивановская область, Приволжский район, 

<

адрес>

- 17/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, нежилое помещение, общей площадью 203 кв.м, кадастровый номер № расположенный по адресу: Ивановская область, Приволжский район, 

<

адрес>

3) восстановить право собственности ФИО6 на недвижимое имущество: 

- 34/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 238,8 кв.м, этаж – 2, кадастровый номер: № расположенное по адресу: Ивановская область, Приволжский район, 

<

адрес>

- 34/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, нежилое помещение, общей площадью 203 кв.м, кадастровый номер № расположенный по адресу: Ивановская область, Приволжский район, 

<

адрес>

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что ФИО6 на праве собственности принадлежали вышеуказанные объекты недвижимого имущества. Истцом было принято решение о продаже указанных объектов. Для этой цели истец ДАТА выдала на имя ФИО4 доверенность (бланк № Из содержания данной доверенности следует, что истец предоставила представителю широкий круг полномочий на отчуждение указанного в тексте доверенности недвижимого имущества, а именно продать за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом подписания договоров купли-продажи и передаточных актов, получением следуемых денег. Представитель обязан действовать добросовестно, разумно и в интересах доверителя. В нарушение установленного пунктом 1 статьи 10 ГК РФ запрета ФИО4 от имени истца на основании указанной доверенности заключила ДАТА договор купли-продажи, согласно которому все указанные выше объекты продала ответчикам в равных долях. Общая стоимость отчуждаемых объектов была определена ФИО4 в размере 5 000 (так указано в иске) рублей, из которых: 170 000 рублей - стоимость 34/100 доли в праве на земельный участок; 300 000 рублей - стоимость 34/100 доли в праве на нежилое здание. Согласно п. 2.2 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, при этом ФИО4 от имени истца подтвердила указанное обстоятельство. Так же ФИО4 даны заверения, указанные в пунктах 12, 15 договора. В действительности указанные объекты были проданы ФИО4 по стоимости значительно ниже рыночной. Согласно письму Независимой оценочной компании ООО "Универсал-Сервис плюс" от ДАТА рыночная стоимость отчуждаемых объектов на дату заключения договора составляла: 103 530 рублей - стоимость 34/100 доли в праве на земельный участок; 3 653 640 рублей - стоимость 34/100 доли в праве на нежилое здание. Более того, денежные средства от продажи указанных объектов истец так и не получила. ФИО4 на дату выдачи доверенности и совершения всех сделок являлась генеральным директором ООО "Воздвижение", единственным участником которого был ФИО8 Истец считает, что в результате злонамеренного сговора между ответчиками и третьим лицом оспариваемые договоры были заключены на крайне невыгодных для нее условиях, в связи с чем ей причинены значительные убытки. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). ФИО4 должна была сообщить и согласовать с истцом условия заключаемых договоров купли-продажи, должна была обеспечить получение истцом денежных средств от продаваемых объектов. Однако ФИО4 действовала не в интересах истца (доверителя), а в интересах покупателей. В результате подобных действий сговорившихся ответчиков и третьего лица истцу причинены значительные убытки. Истец при выдаче доверенности имела намерение осуществить продажу принадлежащих ей объектов на выгодных для себя условиях, по рыночной цене, а также получить денежные средства от продажи объектов. Учитывая большое количество объектов, которые необходимо было продать, при выдаче доверенности невозможно было узнать цену продажи, однако данная цена должна была быть рыночной, адекватной и сопоставимой с самими отчуждаемыми объектами. Истец и предположить не могла, что продавая объекты недвижимого имущества, ФИО4 не будет согласовывать с ней существенные условия сделок и продавать объекты по заниженным ценам. Доверитель, действуя по своей воле и в своем интересе, выдавая доверенность, преследовал цель наступления желаемых ею правовых последствий. Данную цель преследует любое лицо, которое является собственником недвижимого имущества, решающего осуществить его продажу. Выдавая оспариваемую доверенность и наделяя представителя полномочиями, указанными в оспариваемой доверенности, истец полагала, что представитель ФИО4 будет действовать от ее имени добросовестно, так же как бы истец действовал в случае совершения сделки лично. Определяя условие доверенности "продать за цену и на условиях по своему усмотрению", истец полагала, что действия представителя не будут идти в разрез с ее волей, а также не могла предположить, что оспариваемые сделки будут совершены не в ее интересах, а в интересах покупателей (ответчиков по делу). В противном случае указанная доверенность вообще не была бы выдана. Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ по иску лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушает этот договор.

Определением суда от 27.06.2019 по ходатайству стороны истца производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу решения Ленинского районного суда г. Иваново по гражданскому делу № 2-1481/2019 по иску ФИО6 к ФИО4, ФИО8, ФИО7 о признании недействительной доверенности № удостоверенной нотариусом г.Москвы ФИО11 ДАТА зарегистрированной в реестре за № выданной на имя ФИО4, и признании недействительными заключенных на основании неё сделок купли-продажи объектов недвижимости. 

Определением суда от 21.11.2019 производство по данному делу возобновлено.

В судебном заседании истец ФИО6 не участвует, извещена надлежащим образом о месте и времени слушания дела, о причине неявки суду не сообщила. Её интересы в суде представляют по доверенностям ФИО1 и ФИО2, которые поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчики ФИО8 и ФИО7, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причине неявки суду не сообщили. 

Представитель ответчиков ФИО8 и ФИО7 по доверенностям ФИО3 в судебном заседании не признала заявленные исковые требования, просила отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменно оформленных возражениях на иск (л.д. 69-71). По мнению ответчиков, истцом не представлены доказательства договоренности истца и ответчика о рыночной или иной цене продажи доли в праве общей долевой собственности, а также того, что денежные средства ответчиками истцу не передавались, и что истец обращался в адрес ответчиков или третьего лица по вопросу не получения денег от продажи объектов.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО6, поддержала позицию ответчиков по делу.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО9, временно исполняющая обязанности нотариуса Ивановского городского нотариального округа ФИО10, а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее по тексту – Управление), извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. В представленном суду отзыве на исковое заявление ФИО9 полагала, что сделка является действительной, оснований для её расторжения не имеется, истцом избран неверный способ защиты, ей необходимо требовать возврата оговоренных и недополученных денежных средств. Управление в своем отзыве на иск ФИО6 указало о том, что в ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию, причин и оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации выявлено не было (л.д. 95-96, 100-102). 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истцу ФИО6 на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимого имущества: 34/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание – кафе, общей площадью 238,8 кв.м, количество этажей – 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер: № расположенное по адресу: Ивановская область, Приволжский район, 

<

адрес>, д.35; 34/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, нежилое помещение, общей площадью 203 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: Ивановская область, Приволжский район, 

<

адрес>

ДАТА ФИО6 выдала на имя ФИО4 доверенность № удостоверенную нотариусом г. Москвы ФИО11, зарегистрированную ДАТА в реестре за № Из содержания данной доверенности следует, что истец предоставила представителю ФИО4 широкий круг полномочий на отчуждение указанного в тексте доверенности недвижимого имущества, а именно продать его за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом подписания договоров купли-продажи и передаточных актов, получением следуемых денег, осуществлением всех необходимых расчетов, регистрацией перехода права собственности в компетентных учреждениях и организациях, подписи за ФИО6 и совершения всех действий, связанных с выполнением этого поручения. Доверенность выдана сроком на один год. Содержание статей 187-189 ГК РФ доверителю разъяснено. Содержание доверенности зачитано доверителю вслух, доверенность подписана ФИО6 собственноручно. Истец своей подписью подтвердила, что она, как участник сделки, понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки; условия сделки соответствуют её действительным намерениям. Содержание доверенности соответствует волеизъявлению лица выдавшего доверенность. Личность подписавшего доверенность установлена, его дееспособность проверена. (л.д.11).

ДАТА ФИО4, действующая от имени ФИО6 на основании вышеуказанной доверенности, заключила договор купли-продажи с ФИО3, действующей от имени ФИО7 на основании доверенности от ДАТА а также от имени ФИО8 на основании доверенности от ДАТА Данный договор купли-продажи удостоверен ФИО9, временно исполняющей обязанности нотариуса Ивановского городского нотариального округа ФИО10 По условиям данного договора все вышеуказанные объекты проданы покупателям (ответчикам по делу) в равных долях; стороны пришли к взаимному соглашению и оценивают в целом предмета договора в 500 000 руб., из которых: доля земельного участка - 170 000 руб., доля нежилого здания – 330 000 руб. Согласно п. 2.2 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, стороны заверяют, что сумма в размере 500 000 рублей получена полностью до подписания настоящего договора. К договору подписан передаточный акт от ДАТА года. (л.д. 12-17).

На основании вышеуказанного договора от ДАТА произведена государственная регистрация права собственности ответчиков на проданные им объекты по адресу: Ивановская область, Приволжский район, 

<

адрес> 

Исковые требования ФИО6 обосновывает тем, что договор купли-продажи от ДАТА заключен под влиянием обмана со стороны сговорившихся ответчиков и ФИО4, действовавшей не в интересах истца (доверителя), а в интересах покупателей, что является злоупотреблением правом.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктами 2, 3, 4 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно пункту 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом при рассмотрении дела установлено, что ФИО6 имела намерение продать принадлежащее ей имущество, в связи с чем, ею была выдана доверенность на имя ФИО4, в которой предусмотрено право продать принадлежащие истцу объекты недвижимости за цену и на условиях по усмотрению ФИО4 Имущество реализовано на основании данной доверенности. Денежные средства от покупателей ФИО6 получила в полном объеме до момента подписания поверенным договоров купли-продажи и совершения регистрационных действий, претензий не имеет, о чем указано в расписке ФИО6 от ДАТА (л.д. 74) и в договоре купли-продажи от ДАТА Истцом не оспаривалось, что она писала данную расписку от ДАТА

В исковом заявлении истец ссылается на то, учитывая большое количество объектов, которые необходимо было продать, при выдаче доверенности невозможно было узнать цену продажи, однако данная цена должна была быть рыночной, адекватной и сопоставимой с самими отчуждаемыми объектами (л.д.4). Эти доводы опровергают пояснения представителей истца и представленное ими письмо, подписанное ДАТА генеральным директором ООО «Акцент» (агентство недвижимости) ФИО21 о том, что ФИО6 в ДАТА года ООО «Акцент» были оказаны консультационные услуги относительно возможности продажи комплекса принадлежащих ей объектов недвижимого имущества и реальной стоимости их отчуждения. ООО «Акцент» пришло к выводу о возможной продаже всех указанных в письме объектов (14 штук) по ориентировочной стоимости 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей. Стоимость каждого отдельного объекта не была определена ввиду поставленной заказчиком цели определения общей (в совокупности) стоимости всех принадлежащих ей объектов (л.д.141-142). 

Учитывая, что перечисленные в письме объекты (14 штук), находящиеся по разным адресам и в разных регионах, продавались не единым перечнем по одному договору купли-продажи, каждый объект (34/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание и 34/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под этим зданием) имеет свою стоимостную характеристику, без определения которой невозможно определить общую (в совокупности) стоимость всех объектов, в связи с чем, суду представляются неубедительными доводы стороны истца о том, что при устном согласовании с покупателями стоимости предметов сделки была обозначена сумма не менее 150 000 000 рублей (л.д.78, 80). 

При этом стороной истца не представлено ни одного письменного доказательства того, что такая договоренность сторон имела место быть в действительности. Более того, в своём ходатайстве об истребовании доказательств от 10.12.2019 представитель истца ФИО2 указывает о том, что истец не перестаёт утверждать о том, что не согласовывала и не давала никаких указаний третьему лицу ФИО4 относительно существенных условий оспариваемой сделки.

Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что между истцом и ее представителем была достигнута договоренность о том, что объекты недвижимости должны продаваться по рыночной стоимости.

С учетом вышеуказанных обстоятельств не подтверждает наличие обмана и определенная сторонами в договоре купли-продажи стоимость спорного имущества, поскольку возможность устанавливать такую стоимость предоставлена истцом ФИО4 на основании доверенности, а потому последующее несогласие с ценой договора касается правоотношений между истцом как доверителем и ФИО4 как представителем по указанной доверенности. 

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрение другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Ленинского районного суда города Иваново от 14.08.2019 отказано в удовлетворении иска ФИО6 к ФИО4, ФИО8, ФИО7 о признании недействительной доверенности № удостоверенной нотариусом г.Москвы ФИО11 ДАТА зарегистрированной в реестре за № выданной на имя ФИО4, и признании недействительными заключенных на основании неё сделок купли-продажи объектов недвижимости. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 28.10.2019 решение Ленинского районного суда г. Иваново от 14.08.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО6 – без удовлетворения.

Оспариваемый по настоящему делу № 2-225/2019 договор купли-продажи от ДАТА заключен представителем ФИО6 – ФИО4 на основании доверенности № удостоверенной нотариусом г.Москвы ФИО11 ДАТА, зарегистрированной в реестре за № в отношении которой ФИО6 было отказано в удовлетворении требования о признании её недействительной. Кроме того, договоры купли-продажи объектов недвижимости, заключенные на основании данной доверенности, оспариваются ФИО6 по одним и тем же основаниям.

При разрешении спора Ленинский районный суд г. Иваново по гражданскому делу № 2-1481/2019 пришел к выводу о том, что истец ФИО6, действуя добровольно и осознанно, выдала доверенность, уполномочивающую ФИО4 продать принадлежащие истцу объекты недвижимости именно за цену и по своему усмотрению, как указано в доверенности. Сторонами были согласованы именно те условия сделок, которые отражены в доверенности, а также договорах купли-продажи, удостоверенных нотариально. Доводы истца об обратном являются надуманными и голословными. Суд считает установленным, что все действия по заключению оспариваемых истцом сделок были согласованы между истцом и ответчиками, в то время как доверенные лица – ФИО4 и ФИО3 являлись их формальными исполнителями, уполномоченными в нотариальном порядке. Не подтверждает излагаемые истцом обстоятельства заключения сделок и переписка с мобильного телефона, представленного ФИО12, оформленная протоколом осмотра доказательств от 09.08.2019, произведённым нотариусом Ивановского городского нотариального округа ФИО13, как не носящая информативного характера относительно исследуемых судом обстоятельств и не подтверждающая обстоятельства, на которых настаивает истец. Доказательств того, что формирование воли истца на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества происходило не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий ответчика, умышленно создавшего у истца ложное представление об обстоятельствах, значимых для совершения сделки (под влиянием обмана) последней не представлено. Кроме того, из установленных судом обстоятельств дела также следует, что доводы истца о безденежности расписки ФИО6 в получении денежных средств от покупателей в полном объеме до продажи и совершения регистрационных действий, являются необоснованными.

Обстоятельства, установленные решением Ленинского районного суда г. Иваново по гражданскому делу № 2-1481/2019, имеют преюдициальное значение при разрешении спора по рассматриваемому делу № 2-225/2019. Данные обстоятельства не могут оспариваться теми же лицами, участвовавшими в деле, и не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении данного дела. 

Оценив исследованные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд считает исковые требования ФИО6 не подлежащими удовлетворению, поскольку истец не представила доказательств, подтверждающих совершение сделки под влиянием обмана или заблуждения со стороны ответчиков, судом не установлено обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 179 ГК РФ. Злоупотребление правом со стороны ответчиков судом также не установлено.

Руководствуясь ст. ст.191-198 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

Исковые требования ФИО5 ФИО22 к Гаранизаде ФИО23 и ФИО8 ФИО25 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий его недействительности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Приволжский районный суд путем принесения апелляционной жалобы в течение 1 месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья И.А. Шабарова

Решение в окончательной форме изготовлено 16.12.2019.